共有名義不動産の相続登記【完全ガイドブック】

2024年4月1日より、不動産の相続登記が義務化されたことをご存知でしょうか。
これにより、不動産を相続した際には、これまで以上に迅速かつ正確な登記手続きが求められるようになりました。

特に、複数の相続人で不動産を相続し「共有名義」となるケースでは、その後の管理や売却など、さまざまな場面で複雑な問題が生じる可能性があります。

この記事では、共有名義不動産の相続登記について、手続きの流れや費用、注意点などを網羅的に解説します。

共有名義のメリット・デメリットや、将来のトラブルを避けるための共有状態の解消方法まで詳しくお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

共有名義の相続登記とは

共有名義の相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の名義を、複数の相続人の名義に変更する手続きのことです。 

相続登記をおこなうことで、その不動産の権利を法的に主張できるようになります。

不動産の共有名義と相続持分について

不動産を複数人で所有している状態を「共有名義」と呼びます。
そして、各共有者がその不動産に対して持っている権利の割合を「共有持分」または「相続持分」といいます。 

たとえば、3人の子どもが均等に不動産を相続した場合、それぞれの共有持分は3分の1となります。
この共有持分は、不動産そのものを物理的に3分割するのではなく、不動産全体に対する権利の割合を示すものです。

持分全部移転登記と持分一部移転登記のちがいは？

相続登記には、主に「持分全部移転登記」と「持分一部移転登記」の2種類があります。

• 持分全部移転登記：被相続人が不動産の単独所有者だった場合に、その権利（持分）のすべてを相続人に移転する登記です。
• 持分一部移転登記：被相続人が不動産を他の人と共有していた場合に、被相続人が持っていた共有持分のみを相続人に移転する登記です。

どちらの登記をおこなうかは、被相続人の不動産の所有状況によって決まります。
ご自身の状況がどちらに当てはまるか不明な場合は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して確認しましょう。

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不動産の相続時にやるべきこと

相続が発生してから相続登記に至るまでには、大きく分けて以下の2つのステップがあります。

1. 必要書類の収集
2. 遺産分割協議

相続時にすべきこと①：必要書類の収集

相続が開始したら、まず「誰が相続人なのか（相続人の確定）」と「何が相続財産なのか（相続財産の確定）」を正確に把握する必要があります。

そのために、以下の書類を収集します。
これらの書類は、次のステップである遺産分割協議をスムーズに進めるための重要な基礎資料となります。

【相続人を確定するために集める書類】

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本

【相続財産を確定するために集める書類】

• 固定資産評価証明書（不動産の場合）
• 預貯金通帳のコピーや金融機関が発行する残高証明書 など

※相続人全員の住民票や印鑑証明書も最終的には必要になりますが、これらは主に遺産分割協議書を作成・提出する段階で使うため、後の「Step1.相続登記に必要な書類を準備」で詳しく解説します。

相続時にすべきこと②：遺産分割協議

相続人が複数いる場合は、誰がどの財産をどれくらいの割合で相続するのかを話し合う「遺産分割協議」をおこないます。

遺言書がない場合、この遺産分割協議が相続の方向性を決める非常に重要なステップとなります。

不動産を共有名義で相続するのか、特定の誰かが単独で相続するのか、あるいは売却して現金で分けるのかなど、相続人全員で合意形成を図ります。

協議がまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が署名・捺印します。

この遺産分割協議書は、相続登記の申請時に必要となる重要な書類です。

相続登記申請の流れ

遺産分割協議がまとまったら、いよいよ相続登記の申請準備に入ります。 

相続登記の申請は以下の流れで進めます。

1. 相続登記に必要な書類を準備
2. 申請書類を提出
3. 税金を支払う

Step1.相続登記に必要な書類を準備

相続登記には以下のような書類が必要です。
不備があると手続きが滞るため、漏れなく準備しましょう。

＜相続登記の必要書類（一例）＞

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 不動産を相続する人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書付き）
• 遺言書（遺言による相続の場合）
• 収入印紙（登録免許税）

これらの書類は、本籍地や住所地の市区町村役場、法務局などで取得します。
収集に時間がかかる場合もあるため、早めに準備を始めることをおすすめします。

Step2.申請書類を提出

必要書類がすべて揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請書を提出します。
提出方法は、法務局の窓口に直接持参するほか、郵送やオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも可能です。

申請後、法務局での審査がおこなわれ、不備がなければ1〜2週間ほどで登記が完了します。

Step3.税金を支払う

相続登記の際には、「登録免許税」という税金を納める必要があります。
登録免許税は、登記申請書に税額分の収入印紙を貼り付けて納付するのが一般的です。 

税額の計算方法については、後ほど詳しく解説します。

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相続登記にかかる費用

相続登記には、主に以下の費用がかかります。

1. 登録免許税
   登記手続きの際に国に納める税金です。
   税額は、不動産の「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。
   たとえば、評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円です。
2. 必要書類の取得費用
   戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などを取得するための実費です。
   相続人の数にもよりますが、数千円から1万円程度が目安です。
3. 司法書士への報酬
   相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合に発生する費用です。
   司法書士に依頼すれば、複雑な書類の収集や作成を代行してもらえるため、手間と時間を大幅に削減できます。
   報酬額は事務所によって異なりますが、一般的な相場は7万円～15万円程度です。

相続登記をする際の注意点

相続登記を進めるにあたり、特に注意すべき点は以下の2つです。

1. 相続登記の申請者は遺産分割の方法によって異なる
2. 2024年4月から相続登記が義務化

注意点①：相続登記の申請者は遺産分割の方法によって異なる

相続登記の申請は、誰でもできるわけではありません。

• 法定相続分で登記する場合
  相続人のうちの誰か一人が、他の相続人の同意を得ずに単独で申請できます。

• 遺産分割協議や遺言の内容で登記する場合
  不動産を相続する権利を得た人のみが申請できます。 （権利を得ていない他の相続人は申請できません）。

もし、他の相続人が協力してくれないなどの事情がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。

注意点②：2024年4月から相続登記が義務化

これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。 

相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。 

この法律は過去に発生した相続にも適用されるため、まだ登記が済んでいない不動産がある場合は、速やかに手続きをおこなう必要があります。

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共有名義で相続登記するメリット・デメリット

不動産を共有名義で相続することには、良い面と注意すべき面の両方があります。
安易に共有名義を選択する前に、メリットとデメリットをしっかり理解しておきましょう。

メリット

共有名義で相続する最大のメリットは、相続人間での公平性を保ちやすい点です。 

法定相続分通りに登記すれば、特定の相続人が有利になったり不利になったりすることがなく、遺産分割協議がスムーズに進みやすい傾向があります。 

特に、不動産以外にめぼしい財産がなく、「売却したくないが公平に分けたい」という場合に選択されることが多いです。

デメリット

一方で、共有名義には多くのデメリットが潜んでおり、将来的なトラブルの原因になりやすいという側面があります。

共有名義のデメリットとしては、以下のようなものがあります。

1. 不動産の処分や活用がしにくい
2. 維持費や固定資産税の負担で揉めやすい
3. 相続が起こるたびに権利関係が複雑化する

デメリット①：不動産の処分や活用がしにくい

共有名義の不動産全体を売却したり、賃貸に出したり、大規模なリフォームをおこなったりするには、共有者全員の同意が必要です。 

一人でも反対する人がいると、不動産を自由に活用できなくなってしまいます。 

自分の持分だけを売却することは可能ですが、買い手を見つけるのが難しく、市場価格よりも安くなる傾向があります。

デメリット②：維持費や固定資産税の負担で揉めやすい

不動産を所有していると、固定資産税や修繕費などの維持管理費用が継続的に発生します。 

これらの費用は、原則として共有持分割合に応じて各共有者が負担しますが、「実際に住んでいる人が多く払うべきだ」「収入が多い人が負担すべきだ」といった意見の対立が生まれ、支払いをめぐるトラブルに発展しがちです。

デメリット③：相続が起こるたびに権利関係が複雑化する

共有者の一人が亡くなると、その人の持分はさらにその相続人へと引き継がれます。 

代を重ねるごとに共有者の数が増えていき、中には面識のない親戚なども含まれるようになります。 

そうなると、話し合いによる合意形成は極めて困難になり、不動産が事実上「塩漬け」状態になってしまうリスクが高まります。

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相続登記をしないとどうなる？

相続登記の義務化に伴い、登記を放置するリスクは以前よりも格段に大きくなりました。 

相続登記をしないことのリスクとしては、以下のものがあります。

1. 債権者による代位登記のリスクが発生する
2. 権利関係が複雑になる
3. 特定空き家に指定され、固定資産税が高額になる
4. 過料の支払いをおこなわなければならなくなる

リスク①：債権者による代位登記のリスクが発生する

相続人のなかに借金を抱えている人がいる場合、その債権者が借金を回収するために、法定相続分での相続登記を強制的に（代位で）おこない、借金のある相続人の持分を差し押さえる可能性があります。 

その結果、不動産が競売にかけられ、見ず知らずの第三者と不動産を共有することになるリスクがあります。

リスク②：権利関係が複雑になる

先述の通り、相続登記をしない間に次の相続が発生すると、ネズミ算式に相続人が増えていきます。 

いざ売却しようと思っても、増えすぎた相続人全員の協力が得られず、手続きを進められなくなるケースは少なくありません。

リスク③：特定空き家に指定され、固定資産税が高額になる

相続した家が誰も住まない空き家となり、管理もされずに放置されていると、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。 

特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。

リスク④：過料の支払いをおこなわなければならなくなる

前述の通り、2024年4月1日からは、正当な理由なく3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象となります。
「知らなかった」では済まされないため、必ず期限内に手続きを完了させましょう。

不動産の共有状態を解消する方法

共有名義が原因でトラブルが発生している、または将来のトラブルを避けたいという場合は、共有状態の解消を検討しましょう。

不動産の共有状態を解消する方法としては、以下のようなものがあります。

1. 共有持分を売却する
2. 共有物分割請求訴訟
3. 共有持分の贈与や放棄

解消方法①：共有持分を売却する

自分の共有持分のみを第三者に売却する方法です。
他の共有者の同意は不要で、ご自身の意思だけで実行できるのが大きな特徴です。

しかし、共有持分だけを一般の不動産市場で売却しようとしても、買い手を見つけるのは極めて困難です。
権利関係が複雑な不動産を積極的に購入したいと考える人は少なく、住宅ローンが利用しにくいといった問題もあるからです。

そこで有効な選択肢となるのが、共有持分を専門に扱う不動産会社へ売却を依頼することです。

専門の会社は、共有持分ならではの課題や売却ノウハウを熟知しているため、スムーズな現金化が期待できます。

当社センチュリー21中央プロパティーは、共有持分を専門とする不動産仲介会社です。
これまでに延べ4万件を超える共有持分トラブル・売却のサポート実績があり、共有持分の取り扱いに関するノウハウは業界内でも随一です。

また、センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”により、可能な限り高値で購入してくれる投資家をマッチング可能。

共有持分に強い社内弁護士が常駐しているため、売却におけるあらゆるフェーズで法的な課題をクリアしながら、確実・安全にお手続きを進めてまいります。

初回相談から売却に至るまで諸費用は完全無料となっておりますので、共有持分の相続や売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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解消方法②：共有物分割請求訴訟

共有者間での話し合いがまとまらない場合、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起して、共有状態の解消を求めることができます。 

裁判所は、当事者の主張や不動産の状況を考慮し、以下のような方法で分割を命じます。

• 現物分割：土地を分筆するなど、物理的に不動産を分割する方法。
• 代償分割：共有者の一人が不動産全体を取得し、他の共有者に対して持分相当額の金銭（代償金）を支払う方法。
• 換価分割：不動産を競売にかけ、その売却代金を共有持分に応じて分配する方法。

解消方法③：共有持分の贈与や放棄

自分の共有持分を、他の共有者に無償で譲る（贈与する）か、権利を放棄する方法です。 

持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属します。 

ただし、贈与や放棄によって持分を取得した側には、贈与税や不動産取得税などの税金が課される可能性があるため、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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相続以外で登記が必要になるケース

不動産登記が必要になるのは、相続の場面だけではありません。 

共有名義不動産においては、相続以外で登記が必要になるケースは以下の通りです。

1. 共有持分を譲渡した場合
2. 共有持分を放棄した場合

ケース①：共有持分を譲渡した場合

自分の共有持分を売買や贈与によって他の人に譲渡した場合、「持分移転登記」が必要です。 

この登記を行わない限り、譲り受けた人は第三者に対して自分の権利を主張することができません。

ケース②：共有持分を放棄した場合

共有持分を放棄した場合も、「持分移転登記」をおこないます。 

持分を放棄した人と、それによって持分を取得した他の共有者が共同で申請手続きをおこないます。

相続登記を無料で代行してくれる業者はある？

「相続登記を安く済ませたい」と考え、「相続登記 無料」といったキーワードで検索される方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、原則として、相続登記の手続きそのものを完全に無料で代行してくれる業者は存在しません。

なぜなら、報酬を得て登記申請の代理業務をおこなえるのは、司法書士または弁護士のみと法律で厳しく定められているからです。

「無料」を謳うサービスの多くは、相談のみが無料であったり、別の高額なサービスへの契約が目的であったりするケースがほとんどのため、注意が必要です。

ただし、例外もあります。

センチュリー21中央プロパティーでは、お客様が相続した共有持分を当社を通じてご売却いただける場合に限り、その前提となる相続登記の手続きを無料で代行させていただいております。

相続登記は司法書士へ、持分の売却は不動産会社へ…と別々に依頼すると、手間も費用もかさんでしまいます。

当社にご依頼いただければ、相続登記から持分の現金化までをワンストップで、かつ費用を抑えて進めることが可能です。

複雑な相続手続きや共有持分の売却でお悩みでしたら、まずは一度、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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まとめ

共有名義の不動産相続は非常に複雑で、予期せぬトラブルに発展する可能性があります。
疑問や不安を感じたら、可能な限り早期のタイミングで専門家へ相談することをおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。当社では、お客様の共有持分をトラブルなく、高く売却するサポート体制を整えています。
他の共有者との意見の対立で不動産全体の売却が難しい場合でも、ご自身の持分のみを売却し、共有状態を解消することが可能です。

当社を通じてご売却いただける場合、前提となる相続登記の手続きを無料で代行いたします。
独自のネットワークと一斉入札で高値での売却を目指せる上、仲介手数料や弁護士相談費用も一切かかりません。

社内弁護士が初回相談から契約まで徹底的にサポートしますので、法的な不安がある方も安心です。

共有名義不動産のトラブルや持分売却でお困りでしたら、ぜひ一度センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

共有名義の相続登記に関してよくある疑問

共有名義の相続登記に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。

Q1. 遺産分割前に相続人の一人が相続放棄をすると他の相続人の共有持分は増える？

A. はい、増えます。 

相続放棄をした人は、初めから相続人ではなかったものとみなされます。
そのため、その人が本来相続するはずだった持分は、残りの相続人がそれぞれの法定相続分に応じて取得することになります。

Q2. 共有名義の不動産にかかる固定資産税は誰が支払う？

A. 原則として、共有者全員が持分割合に応じて負担する義務を負います。 

ただし、納税通知書は代表者一人にまとめて送付されるのが一般的です。
誰が代表して支払い、どのように他の共有者から精算するのかを事前に決めておかないと、トラブルの原因になります。

Q3. 共有名義の相続登記にかかる登録免許税はどれくらい？

A. 税額は「不動産の固定資産税評価額 × 0.4%」です。 

たとえば、評価額が3,000万円の土地であれば、登録免許税は12万円となります。
この税金は、不動産を相続した人が共同で負担するか、代表者が立て替えて支払うのが一般的です。

Q4. 共有名義の相続登記は三人以上でも行える？

A. はい、可能です。 法律上、共有者の人数に制限はありません。 

ただし、共有者が増えれば増えるほど、将来的に売却や管理に関する合意形成が難しくなるというデメリットがあることは、十分に理解しておく必要があります。