共有名義とは？メリットとデメリット、解消方法を解説
共有名義とは？メリットとデメリット、解消方法を解説
目次
「共有名義」という言葉を聞いたことはあっても、その意味や仕組みについて詳しく知らない人も多いかもしれません。
共有名義にはさまざまなメリットとデメリットがあり、将来的な不動産活用や相続に大きく影響する可能性があります。
この記事では、共有名義の基本的な概念やメリット、デメリット、そして共有状態の解消方法に至るまで、分かりやすく解説します。
不動産の「共有名義」とは？
まずは不動産の所有の仕方で用いられる「共有名義」について解説します。
共有名義の定義
共有名義とは、複数の人が一つの不動産を共同で所有する形態を指します。
この場合、それぞれの所有者（共有者）が「持分（もちぶん）」と呼ばれる所有権の割合を持ち、その割合に応じて権利を有することになります。
共有名義の形で実際に共同所有している不動産を「共有物」と呼びます。
例えば、親子で一軒家を購入して共同で所有権を持つと、その不動産は共有物となり、親子それぞれが共有者として持分を持つことになります。
共有名義不動産における”共有持分”とは
共有名義で不動産を取得した際、その不動産の所在地を管轄する法務局で管理される登記事項証明書（登記簿謄本）の権利部（甲区）に、各共有者の氏名とそれぞれの持分が明記されます。
この共有している不動産の所有権割合のことを、「共有持分」と呼びます。
ポイントは、持分は必ずしも等分である必要はなく、当事者間の合意や出資額などに応じて自由に設定することが可能な点です。
例えば、夫が3分の2、妻が3分の1という割合で持分を設定することもできます。
この持分割合は、不動産の売却時の利益配分や、固定資産税などの税金、管理費といった費用の負担割合を決める際の重要な基準となります。
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不動産を共有名義で購入するメリット
不動産を共有名義で購入する主なメリットは、以下の通りです。
- 不動産の購入資金を分担できる
- 住宅ローン控除が複数人で受けられる
- 不動産売却時に共有者各人へ「3,000万円特別控除」が適用される
- 税金や維持費の負担を按分できる
不動産を共有名義で購入するメリット①：不動産の購入資金を分担できる
共有名義にすることで複数人が費用を出し合えるため、不動産を購入しやすくなります。
例えば、親子や夫婦で資金を出し合えば、より高額な物件や希望条件に合う物件を購入できる可能性が広がります。また、親族間だけでなく、ビジネスパートナーと共同で事業用の不動産（例：オフィスビル、店舗など）を購入する際にも、資金調達の観点から共有名義が活用されることがあります。
不動産を共有名義で購入するメリット②：住宅ローン控除が複数人で受けられる
住宅ローンの利用に伴うメリットを受けるために、共有名義にして住宅を購入する夫婦も多くいます。
一定の条件（年末の住宅ローン残高や所得など）さえ満たせば、共有者がそれぞれ住宅ローン控除を受けられるからです。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得した場合に、一定期間、毎年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税（控除しきれない場合は翌年の住民税）から控除できる制度です。
例えば、夫婦でそれぞれ3,000万円ずつペアローンを組んだ場合、二人合わせて6,000万円分に対する控除を受けられる可能性があります。
不動産を共有名義で購入するメリット③：不動産売却時に共有者各人へ「3,000万円特別控除」が適用される
マイホームなど居住用不動産を売却する場合、譲渡所得に対して最大3,000万円の特別控除が適用されます（「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」）。
共有名義であれば、それぞれの共有者に控除枠が与えられるため、例えば夫婦で共有している物件を売却し、それぞれが要件を満たせば最大6,000万円の控除が受けられる可能性があります。
これにより、譲渡所得にかかる所得税や住民税の負担を大幅に軽減できます。
ただし、この特例を利用するには、売却前に一定期間その住宅に居住していることなどの条件があります。
不動産を共有名義で購入するメリット④：税金や維持費の負担を按分できる
不動産を所有していると、毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。
加えて、マンションであれば管理費や修繕積立金、一戸建てであっても定期的な修繕費などがかかります。
共有名義の場合、これらの費用を、原則として持分割合に応じて按分（あんぶん：一定の基準に沿って分けること）して負担することになります。
固定資産税や都市計画税は、各共有者がその持分割合に応じて負担します。
建物の修繕費や管理費などの維持費についても、共有者間で持分割合に応じて分担するように取り決めることが一般的です。
もし共有者3人が3分の1ずつの持分で不動産を所有しているとすると、これらの費用の負担も3分の1ずつになります。
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不動産を共有名義にするデメリット
ここまで、共有名義のメリットを解説しました。
しかし実際のところ、共有名義はデメリットになる要素も多く、将来的にトラブルを抱える可能性が高い傾向にあります。
不動産を共有名義にする主なデメリットは、以下の通りです。
- 活用方法を巡ってトラブルになりやすい
- 税金や維持費の負担割合で揉めやすい
- 権利関係が複雑になりやすい
- 離婚時に揉めやすい
- 共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある
不動産を共有名義にするデメリット①：活用方法を巡ってトラブルになりやすい
共有名義の不動産をどのように活用・処分するかは、共有者間での意思決定が不可欠です。
しかし、この意思決定のルールが、時としてトラブルの原因となることがあります。
民法では、共有物に対する行為を「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3つに分類し、それぞれに必要な同意の範囲を以下のように定めています（いずれも令和3年改正民法による規定です）。
まず、不動産の現状を維持するための修繕といった保存行為については、民法第252条第5項に基づき、各共有者が単独で行うことができます。
次に、不動産を賃貸に出すなど、その性質を変えない範囲での利用や改良を目指す管理行為については、民法第252条第1項により、各共有者の持分の価格に従い、その過半数の同意が必要とされます。つまり、持分割合が多い共有者の意向が通りやすい仕組みです。
そして、最も注意が必要なのが、不動産全体を売却したり、大規模なリフォームや増改築を行ったりする変更行為です。
これらは民法第251条第1項により、原則として共有者全員の同意がなければ行うことができません。
この「全員の同意」という要件が、共有不動産の活用や処分を難しくする大きな要因です。
例えば、共有者の一人が不動産の売却を希望しても、他の誰か一人でも反対すれば、法的には売却手続きを進めることができません。
このような意見の対立が生じると、不動産は塩漬け状態となり、活用も処分もできないまま時間だけが経過してしまう恐れがあります。
結果として、共有者間の関係が悪化し、さらなる紛争へと発展するケースも少なくありません。
不動産を共有名義にするデメリット②：税金や維持費の負担割合で揉めやすい
共有名義の場合、固定資産税や修繕費などの費用負担をどう分担するか明確に決めていないとトラブルの元になります。
支払い義務は基本的に持分割合に応じて発生しますが、実際には負担が不公平になるケースも珍しくありません。
例えば、特定の共有者だけが不動産を使用しているにもかかわらず、他の共有者も費用負担を求められる場合などです。
また、一部の共有者が支払いを拒否したり遅延したりすることもあります。
固定資産税や都市計画税に*地方税法上、共有者全員による連帯納付義務が課せられており、他の共有者が税金を支払わなかった場合、他の共有者がその分を支払わなければならない可能性があります。
結果として、資力のある特定の共有者がやむを得ず立て替えて支払ったものの、その費用を他の共有者から回収できず、最終的に損をしてしまうリスクがあります。
不動産を共有名義にするデメリット③：権利関係が複雑になりやすい
もし共有名義の不動産で相続が発生すると、共有者が増えて不動産の権利関係は次第に複雑化します。
例えば、最初は夫婦2人で共有していた不動産が、相続を経て子どもたち、さらにはその孫たちへと共有者が増えていく可能性があります。
その結果、関係性が薄い人や面識のない人と共有関係になる可能性もあるのです。
連絡が取りづらい相手と共有関係になれば、売却や活用がより困難になります。
不動産を共有名義にするデメリット④：離婚時に揉めやすい
夫婦で不動産を共有名義にしている場合、離婚時の財産分与において、その取り扱いを巡って深刻な争いが生じやすいという大きなデメリットがあります。
離婚時の財産分与では、婚姻期間中に夫婦の協力によって築き上げられた財産（共有財産）は、その名義にかかわらず、原則として貢献度に応じて2分の1ずつ分ける決まりがあります（ただし、夫婦の協力とは無関係に取得した特有財産は除きます）。
つまり、購入当初の持分割合がそのまま適用されない場合もあるのです。
夫が7割、妻が3割の持分で購入した家でも、離婚時には原則として5割ずつに分与します。
この決まりに納得できず、トラブルに発展するケースも珍しくありません。
そして、共有名義で住宅ローンを組んでいた場合、離婚後にどちらかが家を出ると、ローン契約の「共有者がともに居住すること」という条件に違反するおそれがあります。
これは多くの金融機関で定められている規定で、違反すると契約の見直しや一括返済を求められるリスクもあります。
この場合、金融機関との協議が必要になります。
不動産を共有名義にするデメリット⑤：共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある
共有名義の不動産を巡るトラブルが深刻化すると、共有者の一人または複数が他の共有者に対し、共有物分割請求訴訟を提起する可能性があります。
共有物分割請求訴訟とは、共有者の一人が裁判所に対して共有関係の解消を求める訴訟です。
もし訴訟を起こされると、弁護士への相談や裁判所への出廷など、時間的・経済的・精神的な負担を強いられることになります。
また、判決によっては現物分割（不動産そのものを分ける）、代償分割（特定の共有者が他の共有者の持分を買い取る）、換価分割（不動産を売却して代金を分ける）のいずれかの方法で分割が行われ、意図しない形で持分を手放さざるを得なくなる可能性もあります。
共有名義は避けたほうが良い？
ここまで、共有名義のメリットとデメリットを取り上げてきました。
結局のところ、共有名義で不動産を購入したり相続したりするのは避けたほうが良いのでしょうか？
結論、将来のことを考えると共有名義は極力避けるのが望ましいです。
共有名義を避けた方が良い理由は、以下の通りです。
- 夫婦の共有名義にすると離婚時の財産分与が大変になるため
- 相続で共有名義を選ぶと権利関係が複雑化するため
共有名義は避けたほうが良い理由①：夫婦での共有名義にはリスクがあるため
夫婦での共有名義は、税金面での優遇など、一見メリットが大きいように思えますが、実際にはリスクの方が大きく、慎重に検討することをおすすめします。
あくまでも、夫婦2人とも住宅ローン控除のメリットを受けられるのは一定の期間のみです。
控除期間が終了すれば、そのメリットは失われます。
特に深刻なのが離婚時の財産分与やローンの問題です。
共有名義不動産は、離婚時の財産分与で揉めやすい典型的な財産の一つです。
離婚後、夫婦の一方が共有名義の家に住み続ける場合は、残りの持分の扱いや住宅ローンの返済をどうするかなど、多くの問題の対処法を考えなければなりません。
これらの問題の解決策として、一方が持分を買い取る、あるいは不動産全体売却して清算するといった方法が考えられますが、合意に至るのが難しいケースも少なくありません。
共有名義は避けたほうが良い理由②：相続で共有名義を選ぶと権利関係が複雑化するため
共有名義で不動産を相続することは、後々思いもよらぬトラブルに発展する可能性があるため、慎重な検討が必要です。
共有状態になっている不動産で相続を繰り返していくと、権利関係がどんどん複雑化していきます。
共有者が増えていった結果、見ず知らずの人と共有状態になっていたという事態に陥りかねません。
このような状況状態では、合意形成が難しくなり売却が困難となり、不動産の売却や賃貸はもちろん、適切な管理も難しくなります。
共有者の中に連絡が取れない人がいたり、意見の相違が生じたりすると、不動産は事実上「塩漬け」となり、活用も処分もできず、固定資産税などの負担だけが続くことになりかねません。
最悪の場合、不動産が放置され、価値が低下する恐れもあります。
こうしたリスクを避けるためには、相続時に単独名義で相続することが望ましいでしょう。
具体的な方法としては、遺産分割協議において特定の相続人が単独で不動産を相続し、他の相続人には代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して金銭で分ける「換価分割」などの方法があります。
また、遺言書を作成して、不動産を特定の相続人に単独で相続させるという方法も有効な対策の一つです。
いずれにせよ、相続人間の公平性を保ち、円満な解決を目指すためには、相続に詳しい弁護士や税理士、司法書士などの専門家へ早期に相談し、適切なアドバイスを受けながら手続きを進めることが極めて重要です。
共有状態を解消することは可能！
もし既に共有名義となっていたとしても、共有状態は解消することができます。
具体的な方法はいくつかあり、共有者の資金力や共有者同士の関係性などに応じてどのようにするか判断することが多いです。
「共有物分割請求訴訟」を提起して裁判所の判断を仰ぐこともできますが、これは最後の手段として考えるべきでしょう。
また、専門の不動産会社を通して共有持分のみを第三者に売却することも可能です。
この方法なら共有名義を解消しつつ、売却益が期待できます。
共有名義の不動産を手放して現金化する方法は、以下の記事でも詳しく解説しています。
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自分の共有持分のみなら他の共有者の同意なしで売却可能
これまで解説してきた通り、共有名義不動産全体を売却したり、大規模なリフォームや増改築といった変更行為を行ったりする場合には、民法第251条第1項により、原則として共有者全員の同意が必要です。
これが共有名義の大きなデメリットの一つであることは間違いありません。
しかし、自分自身が所有している「共有持分」のみを売却する際には、他の共有者の同意は必要ありません。（民法第206条）
なぜなら、共有持分は各共有者に帰属する独立した財産権であり、その処分は各共有者が自由に行えるからです。
このため、もし他の共有者との間で意見がまとまらず不動産全体の売却が進まない場合や、早期に共有関係から抜け出して現金化したいと考える場合には、自身の共有持分のみを第三者に売却するという選択肢があります。
ただし、共有持分のみの購入を希望する買い手は、不動産全体を所有する場合と比較して限定される傾向があります。
そのため、共有持分の売却を検討する際は、センチュリー21中央プロパティーをはじめとした共有持分専門の不動産仲介業者など、専門的な知識と独自の売却ノウハウを持つ専門家に相談することが賢明です。
専門家であれば、適正な価格評価。から買い手探しまで、スムーズな売却をサポートしてくれるでしょう。
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共有名義のリスクを理解しよう
今回は、不動産の共有名義について解説しました。
共有名義にはメリットもありますが、長期的にはデメリットのほうが大きくなる可能性があります。
不動産の共同購入や相続時に安易に共有名義を選択することで、将来的なトラブルの火種となるおそれもあります。
共有名義を選択する際には、将来的なリスクを十分に理解し、慎重に判断する必要があります。
既に共有名義となっている不動産でお困りの場合でも、前述のようにご自身の共有持分のみを売却することで共有状態を解消することが可能なため、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。
一般市場での売却が難しいとされる共有持分も、不動産鑑定士による厳密な査定と、独自の入札方式と買い手ネットワークを活用することで、お客様にとってより良い条件での売却を目指しています。
共有不動産や共有持分の現金化・売却に関するお悩みやご不明な点がある方は、どうぞお気軽にご相談ください。
この記事の監修者
土地家屋調査士
土地家屋調査士。埼玉県出身。根岸土地家屋調査士事務所代表。土地家屋調査士会所属。公法上の筆界確認や特定、土地の測量、代理手続きなど不動産の表示に関する登記専門の国家資格者。隣地とトラブルになりがちな共同名義での不動産相続時、隣地所有者との筆界確認で強い味方となる。
