不動産を共有名義にすると後悔する？避けるべき理由と対策

不動産の共有名義とは、複数人で1つの不動産を共同で所有している状態のことを指します。
一般的には、複数人で不動産を相続した場合や、複数人で出資して不動産を購入した場合に「共有名義」という状態になります。

しかし、共有名義は後に紛争や混乱を引き起こす可能性もあり、共有名義を選んだことを後悔する方も少なくありません。

本記事では、共有名義の不動産で発生しがちなトラブルや、その対策について解説します。

共有名義で後悔しがちな場面

不動産を共有名義にしたことで後悔しがちな場面は、主に以下の4つです。

1. 不動産の購入時
2. 不動産を所有しているとき
3. 離婚時～離婚後
4. 相続後

共有名義で後悔しがちな場面①：不動産の購入時

不動産の購入時に後悔する理由は、主に以下の2つです。

• 諸費用や登記費用が共有者の人数分かかる
• 持分割合によっては、贈与税が発生する場合がある

不動産を共有名義で購入する際は、諸費用に関して注意が必要です。
例えば、住宅ローンにかかる手数料や登記費用が共有者の人数分必要になり、単独名義の場合と比較して高くなることがあります。
これは、契約者の数や手続きの複雑さによって変動します。

また、持分割合の設定比率を誤ると、予期せぬ贈与税が発生する可能性があります。
これは、実際の出資額と持分割合が著しく異なる場合に起こり得ます。

例えば、夫が2,000万円、妻が1,000万円を出して3,000万円の不動産を購入した場合、持分割合は出資分に応じて夫が3分の2、妻が3分の1となるのが原則です。
それにもかかわらず、登記上の持分割合を安易に「2分の1ずつ」と設定すると、妻は本来の出資分より多い1,500万円分の権利を取得したことになります。
この差額500万円が夫から妻への贈与とみなされ、結果妻に対して贈与税が課される可能性があるのです。

ただし、贈与税には基礎控除があり、年間110万円までは非課税となりますが、それを超える部分については課税対象となります。

共有名義で後悔しがちな場面②：不動産を共有名義で所有しているとき

不動産を共有名義で所有している場合に後悔しがちな理由は、以下の2つです。

• 不動産の活用や売却が自由にできない
• 税金や維持費の費用負担で揉める

共有名義の不動産は、共有者全員の意見が一致しないと大規模なリフォームや不動産全体の売却ができません。
これは、大規模なリフォームや売却といった共有物に対する「変更行為」を行うには共有者全員の同意が必要であると、民法第251条第1項で定められているためです。

固定資産税や修繕費などの費用負担の割合や支払い方法で揉めるケースも少なくありません。
本来、共有不動産の税金や維持費は、持分割合に応じて負担すると民法第253条第1項で定められています。
しかし、残念ながら共有者の中には、固定資産税や修繕費を期日までに支払ってくれない人がいるといったケースも見受けられます。
ある共有者が代表して固定資産税や管理費などの立て替え払いをしたものの、後から他の共有者から回収できないといった事例も少なくありません。

また、特定の共有者が共有名義不動産を不当に独占していても、他の共有者が法的に立ち退かせたり、使用方法を是正させたりすることは困難な場合があります。
これは、各共有者が持分に応じた使用収益権（使用収益権）を有するという民法の原則（民法第249条第1項）に基づいています。

ただし、他の共有者の使用を妨害するなど、その権利の範囲を逸脱している場合は、損害賠償請求や持分に応じた使用料の請求が可能な場合もあります。

共有名義で後悔しがちな場面③：離婚時～離婚後

離婚時～離婚後に共有名義にしたことを後悔する理由は、以下の2つです。

• 財産分与で揉めやすい
• 相続によって子や孫をトラブルに巻き込む可能性がある

夫婦が離婚した場合、共有名義の不動産は財産分与の対象となります。
その分割方法を巡って揉めることも少なくありません。

夫婦が共有する不動産における離婚時の財産分与は、購入当初の出資額や持分割合にかかわらず、基本的には夫婦の協力によって築き上げられた財産（共有財産）として、原則として2分の1ずつの割合で分与します。
つまり、「購入時は自分のほうが多く資金を出したのに、財産分与で2分の1ずつなんて納得できない」といったトラブルが起こり得るのです。
※ただし、一方の特有財産（婚姻前から所有していた財産や相続・贈与によって得た財産など）から出資した場合や、夫婦の協力とはいえない特別ながあった場合など、貢献度に大きな差がある場合は、この割合が調整されることもあります。

なお、離婚後も共有名義のままにしていると、不動産の売却や活用に大きな制限が出ます。
例えば、一方が売却を希望しても他方が同意しないケースや、リフォームや賃貸利用をめぐって意見が対立するケースなどが考えられます。

この問題は、居住用不動産だけでなく投資用不動産にも当てはまります。
離婚後、元夫婦各人の持分がそれぞれ相続対象となるため、将来的に権利関係が複雑化するリスクがあります。
もし元夫や元妻が再婚して新たに子供ができた場合、その子供も共有持分を相続する可能性があります。
したがって、元夫婦間だけでなく、その子供たち、場合によっては見ず知らずの第三者を含めた関係で不動産を共有することになる可能性があるのです。

共有名義で後悔しがちな場面④：相続後

相続後に共有名義にしたことを後悔する理由は、以下の2つです。

• 共有者が増え、不動産の活用における意思統一が難しくなる
• 権利関係が複雑化し、トラブルに繋がる可能性がある

相続によって不動産が共有名義となったときも、多くの問題が生じやすいと言えます。

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ不動産全体を売却できないため、一人でも反対すれば不動産を処分できなくなります。
つまり、共有者が増えれば増えるほど意見の一致が難しくなる可能性が高くなるということです。

もし共有者の誰かと音信不通になれば、不動産全体の処分や活用に関する意思決定はほぼ不可能になります。

連絡が取れない共有者がいる場合、状況によっては法的手続き（不在者財産管理人の選任や、令和5年4月施行の改正民法による所在等不明共有者の持分取得制度・譲渡権限付与制度など）が必要になることもあり、時間と費用がかかります。

さらに、代を重ねるごとに共有者が増えれば、権利関係の把握が困難になります。
祖父母の代から共有名義となっている不動産が、子から孫、ひ孫と相続され、共有者が数十人に膨れ上がれば、もし売却などをしたくても全員の同意を得ることが事実上不可能になってしまいます。
このような状態を「塩漬け不動産」と呼ぶこともあります。

では、不動産を共有名義で所有する際は、どのようにすれば後悔せずに済むのでしょうか。

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共有名義で後悔しないための予防策

共有名義で後悔しないための代表的な予防策は、以下の通りです。

1. 将来の売却や名義変更について事前に話し合っておく
2. 契約書や覚書を残してルールを明確化する
3. 「共有物分割禁止特約」を活用する
4. 遺産分割協議で単独名義にする
5. 共有名義にする場合は持分割合を明確にする

トラブル予防策①：将来の売却や名義変更について事前に話し合っておく

トラブルを防ぐためには、不動産の将来的な売却や名義変更の方針を、あらかじめ共有者同士で話し合い、合意を得ることが欠かせません。
共有不動産全体の売却や名義変更は、共有者全員の同意がないと進められません。
事前に方針を定めておかなければ、意見が対立し、いざという時に処分できなくなります。

例えば、以下のような方針を事前に話し合っておくと良いでしょう。

• 子供が独立したら、あるいは一定期間が経過したら売却を検討する
• 共有者の一方が住まなくなったら他方がその持分を買い取ることを検討する
• 共有期間が10年を超えたら不動産を再評価し、売却か継続かを協議する
• 共有者の一方が死亡した場合の相続についても、可能な範囲で話し合っておく

トラブル予防策②：契約書や覚書を残してルールを明確化する

共有不動産に関するルールは、契約書や覚書（「共有に関する合意書」など）の形で書面に残しておきましょう。
口頭の合意だけでは、時間の経過とともに解釈の違いや「言った・言わない」のトラブルが発生しがちです。
書面にしておけば、トラブルの発生を防ぎやすくなります。

具体的には、固定資産税や管理費などの費用負担割合、賃貸する場合の収益の分配方法、日常的な管理方法、大規模修繕の実施基準や修繕費用の負担割合、将来的な売却の条件などを定めておきましょう。
作成にあたっては、弁護士などの専門家に相談すると、より法的に有効な書面を作成できます。

トラブル予防策③：「共有物分割禁止特約」を活用する

共有名義不動産の将来的な分割トラブルを防ぐため、「共有物分割禁止特約」（不分割特約とも呼ばれます）の活用も有効です。
これは、共有物の分割を一定期間禁止する特約で、共有関係の安定化を図る基本的な法的手段の一つです。

この特約の根拠となる民法第256条では、次のように定められています。

（共有物の分割請求）
第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内に限り、分割をしない旨の契約（以下「共有物分割禁止契約」という。）を締結することを妨げない。
2 共有物分割禁止契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

引用：民法第256条

この条文にある通り、共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できますが、例外として、共有者間の合意によって最長5年間、共有物を分割しない旨の契約を結ぶことができます。
つまりこの特約を結ぶことで、例えば不動産売却の準備期間中に、他の共有者から不意な分割請求がなされるリスクを回避できます。
また、この分割禁止の期間は更新することも可能ですが、その場合も更新の時から最長5年とされています。

重要なのは、この共有物分割禁止特約の効力を第三者（例えば、共有持分の売買や贈与によって新たに共有者になった人）に主張するには、その特約について登記が必要であるという点です。
登記をしていない場合、当事者間では有効でも、第三者に対してはその効力を主張できません。
ただし、相続によって共有持分を取得した相続人に対しては、登記がなくても特約の効力が及ぶと考えられています。

トラブル予防策④：遺産分割協議で単独名義にする

相続によって不動産を取得する場合、共有名義にすると後々トラブルになる可能性が高まるため、できる限り単独名義での取得を目指すことが望ましいです。

相続発生後は相続人の間で財産をどのように分けるかを話し合う「遺産分割協議」を行います。
この遺産分割協議の場で、不動産を単独名義にすることを提案しましょう。

トラブル予防策⑤：共有名義にする場合は持分割合を明確にする

やむを得ず共有名義にする場合は、共有者それぞれの「持分割合」を明確にし、全員が納得したうえで登記することがトラブル防止のポイントです。

不動産を共有名義にする際は、遺産分割協議で共有名義にすることや、その持分割合をどのようにするかについて相続人全員が納得した上で同意を得る必要があります。
もし持分割合に対する理解や納得が不十分なまま進めると、後から「そんな割合とは思っていなかった」と不満が表面化する可能性があるからです。
こうしたトラブルを防ぐためにも、協議の際に共有名義にする理由や持分割合の根拠を明確にし、相続人全員が納得してから合意を形成します。

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共有名義で後悔している場合の対処法

ここまで、共有名義で不動産を所有することを考えている人向けに後悔しないための方法を解説しました。

しかし、中には既に共有名義で不動産を所有しており、扱いに困っている人もいるかもしれません。

不動産を共有名義にしたことで後悔している場合の対処法は、以下の通りです。

1. 土地を分筆する（現物分割）
2. 共有名義全体を売却する（換価分割）
3. 自分の持分のみを第三者に売却する
4. 共有物分割請求を申立てる
5. 自分の共有持分を放棄する
6. 他の共有者の持分を買い取る（代償分割）

トラブル対処法①：土地を分筆する（現物分割）

登記簿上1つとして扱われている土地を複数の土地に分けて登記する手続きを、分筆と言います。

現物分割は、「土地」が共有状態にあるときに取れる方法の一つです。
分筆した土地は共有者間で「持分移転登記」の手続きなどを経て、それぞれの単独所有とします。
手続きが終わった後はそれぞれの単独所有となるため、自由に処分や利用が可能になります。

ただし、分筆を実行するには共有者全員の合意が必要で、確定測量や登記などの手続きには費用がかかります。
また、土地の形状や建築基準法などの法的要件によっては分筆できないケースもあるので注意しましょう。

例えば、分筆後の各土地が接道義務（建築基準法第43条）を満たせない場合などは分筆が認められません。

トラブル対処法②：共有名義全体を売却する（換価分割）

共有名義の不動産全体を売却し、その売却で得られた現金を持分割合に応じて分配する方法は、換価分割と呼ばれます。

共有者全員の合意のもとで不動産全体を売却する場合、単独所有の不動産と同様に市場で売却活動を行えます。
市場価格での売却が可能となるため、一般的には好条件で売却できる方法と言えるでしょう。

しかし、不動産全体を売却する方法であるため、共有者のうち一人でも売却に反対した場合は実行できません。
これは、共有物に対する「変更行為」に該当するためです（民法第251条第1項）。

なお、売却によって得られた代金は各共有者の持分割合に応じて分配します。
売却にかかる諸費用（仲介手数料、税金など）も同様に持分割合に応じて負担するのが一般的です。

トラブル対処法③：自分の持分のみを第三者に売却する

共有者全員の合意が得られない場合には、自分の共有持分のみを第三者へ売却することも可能です。
先述した通り共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけなら原則として自由に売却ができます（民法第206条）。
したがって、ほかの共有者と連絡が取れないときや、共有者との関係性が悪化している場合は、この方法が有効な選択肢の一つとなります。

共有持分の売却には、買取業者への直接売却と、仲介業者を通じた第三者への売却の2つの方法があります。

一般的に、買取業者よりも仲介業者、特に「共有持分専門の仲介業者」を選ぶ方が、より高値での売却が期待できます。
買取業者は安く仕入れることを目指しますが、仲介業者は売却価格が高いほど手数料収入が増えるため、売主と目的が一致しやすいのが特徴です。

センチュリー21中央プロパティーをはじめとした共有持分専門の仲介業者に依頼すれば、市場価格に近い条件での売却や、複数の買主候補からより良い条件を選ぶことも可能となります。

トラブル対処法④：共有物分割請求を申立てる

共有者が裁判所に対して共有物の分割を求める法的な手続きが共有物分割請求です。
共有者間の話し合いで解決できない場合の最終手段として利用されます。

共有物分割請求はまず協議（話し合い）から始まり、まとまらなければ裁判所での調停、それでも解決しなければ訴訟の3つの段階で進められます。

まずは共有者同士で話し合いを行い、分割方法を決める協議を試みます。
協議がまとまらなかったら、家庭裁判所に調停を申し立て、裁判所の関与のもとで解決を目指します。
それでも解決しない場合は、地方裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所判決によって分割方法を決定してもらいます。

共有物分割請求訴訟における分割方法の種類と詳しい説明

	詳細
現物分割	共有不動産そのものを持分割合に応じて物理的に分割し、各共有者が単独名義で所有する方法。 土地の場合は分筆などで行われるが、建物など、物理的に分割が困難な場合は適用されにくい。
代償分割	共有者の1人が不動産を取得し、他の共有者はその見返りに持分相当額の代償金を取得することで共有状態を解消する方法。 不動産を取得する共有者は代償金を支払うための資金が必要になる。
換価分割	共有不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分配する方法。 売却は裁判所の判断により競売または任意売却（市場での売却）が命じられることがある。 一般的に任意売却のほうが、競売よりも高値で売却できる可能性があると言われている。

トラブル対処法⑤：自分の共有持分を放棄する

共有者がその不動産における所有権の持分を手放し、他の共有者にその所有権を移すことを「持分の放棄」と言います（民法第255条）。

持分の放棄後は、その不動産に対する権利や義務から解放されるため、管理や費用負担の責任がなくなります。
持分を放棄するには、他の共有者に対して持分放棄をする意思表示を行います（一般的には、内容証明郵便など、書面上で実施）。
その後、持分移転登記の手続きを行いますが、この登記は法律上の義務ではありません。
しかし、持分を取得した他の共有者が第三者に対抗するためには登記が必要です。

登記手続きは、原則として権利を取得する他の共有者と共同で申請する必要があり、他の共有者の協力が得られない場合（例えば、登記手続きへの協力が得られない、または立ち会いができない共有者がいる場合など）は、委任状の作成を依頼するなどの対応が必要となり、手続きが難航することもあります。

なお、持分を放棄した場合、その持分を取得した他の共有者に贈与税が課される可能性がある点にも注意が必要です。

トラブル対処法⑥：他の共有者の持分を買い取る（代償分割）

他の共有者の持分を買い取って単独名義にする方法です。
もし資金的な余裕があるのなら、有効な解決策となり得ます。

これは、共有物分割における代償分割を当事者間の合意で行うものと考えることもできます。
代償分割のメリットは、共有関係を完全に解消して不動産を単独で所有できるようになる点です。
ただし、他の共有者との価格や条件の交渉が必要です。
したがって、共有者の人数が多くなるほど交渉相手が多くなり、合意形成が難しくなる傾向があります。

もしほかの共有者との合意が得られたら、合意したことを法的に証明するために売買契約書または贈与契約書など、実態に合わせた契約書を作成します。

その後は登記に関する手続きを進めます。
登記手続きは持分を買い取って権利が移ったことを第三者に対抗できるようにするために行います。

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共有名義のお悩みは専門家に相談して解決しよう

この記事では、不動産を共有名義にするとどのようなときに後悔するのか、後悔しないためにどのようなことができるかについて解説しました。
共有名義はデメリットが多いため、後悔しないためにも入念な対策が大切です。

もし不動産を共有名義にして後悔していたとしても、解決方法はいくつかあるため、ぜひ共有不動産や共有持分に詳しい専門家にご相談のうえ、解決を目指してみてください。

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