共有名義の空き家は危険？放置のリスクと解決策を解説！

「親から相続した空き家が兄弟との共有名義で、どうすれば良いか分からない…」

共有名義の空き家は、所有者全員の意見が一致しないと、売却や活用が難しいという問題があります。放置すると、固定資産税や維持費がかかり続けるだけでなく、倒壊や犯罪の温床になるなど、様々なリスクも伴います。

この記事では、共有名義の空き家を放置することのリスク、解決策、そして活用方法をわかりやすく解説します。

共有名義の空き家を放置するリスク

共有名義の空き家を放置すると、以下のようなリスクがあります。

• 固定資産税・都市計画税の負担が続く
• 特定空き家に指定され行政処分を受ける可能性がある
• 倒壊の危険がある
• 犯罪の温床になり得る
• 近隣トラブルになりやすい

固定資産税・都市計画税の負担が続く

空き家を放置すると、固定資産税と都市計画税の支払いが継続的に発生します。
これらの税金は、土地や家屋の所有者に課せられるもので、たとえ空き家であっても、所有している限り支払う義務があります。

共有名義の場合、それぞれの共有者が持分に応じて税金を負担することになります。もし、一人でも支払いを拒否する共有者がいると、他の共有者がその分の負担を強いられる可能性があります。

また、固定資産税は、住宅用地の場合、一定の要件を満たせば減額措置を受けることができますが、空き家は対象外となるケースが多いです。そのため、居住している場合よりも税負担が大きくなる可能性があります。

このように、共有名義の空き家を放置すると、税金による経済的な負担が大きくなる可能性があり、共有者間でトラブルに発展する可能性も高まります。

特定空き家に指定され行政処分を受ける可能性がある

一定の条件を満たす空き家は、「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるだけでなく、行政から改善命令や罰金などの行政処分を受ける可能性があります。

特定空き家に指定される条件は、

• 周囲の生活環境に悪影響を及ぼしている
• 倒壊の危険性がある
• 防犯上問題がある

などです。

共有名義の空き家の場合、共有者間で意見がまとまらず、適切な管理が行われていないと、特定空き家に指定されるリスクが高まります。特定空き家に指定されると、所有者としての責任を果たしていないと判断され、行政から強制的な措置を取られる可能性があります。
最悪の場合、行政代執行によって空き家が解体され、その費用を所有者が負担させられることもあります。

倒壊の危険がある

空き家を放置すると、老朽化が進んで倒壊する危険性があります。特に、木造住宅は、経年劣化によって木材が腐食し、強度が低下しやすいため、注意が必要です。

倒壊のリスクを高める要因としては、

• 建物の老朽化
• 地震や台風などの自然災害
• 不適切な増改築
• 放置による劣化の加速

などが挙げられます。

共有名義の空き家の場合、共有者間で意見がまとまらず、必要な修繕や補強が行われないまま放置されるケースがあります。その結果、倒壊のリスクが高まり、周囲の建物や通行人に被害を与える可能性も出てきます。もし、倒壊によって被害が発生した場合、所有者は損害賠償責任を負うことになります。

犯罪の温床になり得る

空き家は、人目につきにくく、管理が行き届いていないため、犯罪の温床になる可能性があります。

空き家で発生しやすい犯罪としては、

• 不法侵入
• 放火
• 窃盗
• 薬物栽培

などが挙げられます。

共有名義の空き家の場合、共有者全員が責任を持って管理することが難しく、防犯対策が不十分になりがちです。そのため、犯罪者に狙われやすくなり、地域住民の不安や治安悪化に繋がる可能性もあります。

近隣トラブルになりやすい

空き家を放置すると、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

よくある近隣トラブルの原因としては、

• 雑草や樹木の繁茂
• 害虫やネズミの発生
• 悪臭
• 雨漏りや排水不良
• 不法投棄
• 騒音

などが挙げられます。

共有名義の空き家の場合、共有者間で意見がまとまらず、適切な管理が行われないまま放置されるケースがあります。その結果、近隣住民に迷惑をかけることになり、トラブルに発展する可能性も高まります。

共有名義の空き家問題を解決するには？

共有名義の空き家問題を解決するには、共有者間で話し合い、以下のいずれかの方法をとる必要があります。

1. 売却する
2. 活用する
3. 解体する

空き家問題の解決方法：①売却する

共有名義の空き家を売却する方法は、以下の3つです。

• 他の共有者と一緒に空き家全体を売却する
• 共有者間で持分を売買する
• 第三者に持分を売却する

1. 他の共有者と一緒に空き家全体を売却する

共有名義の空き家を売却する最も一般的な方法は、共有者全員の同意を得て、空き家全体を第三者に売却することです。
この方法のメリットは、空き家全体を売却することで、比較的高額な売却益を得られる可能性がある点です。

しかし、この方法では、共有者全員の同意を得る必要があります。もし、一人でも売却に反対する共有者がいる場合は、この方法を選択することはできません。

また、共有者の中に連絡が取りにくい人や、認知症などで判断能力が不十分な人がいる場合は、売却手続きが複雑になる可能性があります。

2. 共有者間で持分を売買する

共有者の一人が、他の共有者に対して自分の持分を売却する方法です。

例えば、兄弟2人で共同所有している空き家の場合、兄が弟に自分の持分を売却することで、弟が空き家の単独所有者となり、自由に処分できるようになります。

ただし、この方法では、買い手となる共有者が、売却する共有者の持分を買い取るだけの資金を用意できるかがポイントとなります。

また、共有者間で価格交渉を行う必要があり、価格が折り合わなければ、売買は成立しません。

3. 第三者に持分を売却する

共有者の一人が、自分の持分を第三者に売却する方法です。
この方法のメリットは、他の共有者の同意を得ずに、自分だけの決断で共有名義の空き家問題を解決できる点です。

しかし、第三者に持分を売却する場合、買い手を見つけにくいというデメリットがあります。

なぜなら、第三者が共有名義の空き家の持分を取得しても、他の共有者の同意なしに、空き家を自由に活用したり処分したりすることができないからです。

そのため、第三者に持分を売却する場合は、共有持分に特化した不動産会社のサポートを受けるのがおすすめです。共有持分専門の不動産会社であれば、市場では買い手が見つかりにくい持分でも、独自のルートで買い手を見つけて貰えます。

空き家問題の解決方法：②活用する

空き家をリフォーム・リノベーションして、以下のように活用する方法もあります。

• 賃貸住宅: 賃貸住宅として貸し出すことで、家賃収入を得る。
• シェアハウス: シェアハウスとして運営し、複数の入居者から家賃収入を得る。
• 民泊: Airbnbなどの民泊サービスを利用して、宿泊施設として貸し出す。
• 店舗・事務所: 店舗や事務所として利用する。
• 地域貢献: 地域のコミュニティスペースやイベント会場として活用する。

空き家問題の解決方法：③解体する

空き家の放置によるリスクを回避するために、解体を検討する方もいますが、慎重な判断が必要です。
その理由は、解体には高額な費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が最大で6倍に増えてしまうためです。

まず、解体費用についてですが、一般的な30坪ほどの戸建てを取り壊す場合、およそ150万円〜200万円の費用が発生します。

また、共有名義の不動産を解体するには、すべての共有者の合意が必要です。解体費用も持分割合に応じて各共有者が負担することになります。（民法第253条）

さらに、空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が6倍に上がる点にも注意が必要です。

画像引用：国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置

空き家の処分にかかる費用

空き家を処分する際にかかる費用は、その処分方法によって大きく異なります。
主な処分方法としては、「売却」「解体（更地にする）」「寄付・贈与」などが挙げられますが、それぞれに発生する費用を以下に解説します。

空き家を売却する場合にかかる費用

空き家を売却する場合にかかる費用は、主に以下の通りです。

• 仲介手数料
  不動産会社に売却を依頼する場合に発生します。売却価格によって上限が定められており、例えば400万円を超える物件では「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で算出されます。
• 印紙税
  売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額は変わりますが、一般的には1万円～3万円程度が目安です。
• 抵当権抹消登記費用
  もし空き家に抵当権が設定されている場合、それを抹消するためにかかる費用です。不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合は数万円程度の報酬が必要になります。
• 譲渡所得税
  空き家の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。所有期間によって税率が異なり、長期譲渡所得（所有期間5年超）の方が税率が低くなります。特例（空き家特例など）が適用される場合もあります。
• 残置物・不用品の処分費用
  家財などが残っている場合、それらを処分するための費用です。間取りや物量によって異なり、数万円～数十万円が相場です。
• 測量費用・境界確定費用
  土地の境界が不明確な場合や、売却の条件として求められる場合に発生します。
• 解体費用
  古家付き土地として売却が難しい場合、先に建物を解体して更地にしてから売却する場合に発生します。これは後述の解体費用と同じです。
• その他
  登記費用（司法書士報酬）、引っ越し代、修繕費、清掃費などがかかる場合もあります。

空き家を解体して更地にする場合にかかる費用

空き家を解体して更地にする場合にかかる費用は、主に以下があります。

• 解体工事費
  解体費用は構造によって異なります。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）の順に高額になります。
  • 木造: 坪単価3万円～5万円程度
  • 軽量鉄骨造: 坪単価6万円～6.5万円程度
  • 重量鉄骨造: 坪単価6.5万円～7万円程度
  • RC造: 坪単価6万円～8万円程度

30坪の木造住宅で90万円～150万円、鉄骨造で150万円～210万円、RC造で180万円～240万円が相場とされています。更にアスベストが使用されている建物の場合、除去費用が別途かかります。

• 建物滅失登記費用
  解体後、法務局に建物の滅失登記を申請する費用です。土地家屋調査士に依頼する場合は4万円～5万円程度が相場ですが、自身で行う場合は1,000円程度で済みます。
• 残置物・不用品の処分費用
  解体前に空き家の中に残された家財などを処分する費用です。
• 固定資産税
  建物が建っている間は住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されていますが、建物を解体して更地にすると特例が外れ、税金が高くなる可能性があります。

共有名義の空き家に関するよくある質問

Q: 共有名義の空き家を売却したいのですが、共有者の一人が全く連絡が取れません。どうすれば良いでしょうか？

A: 共有者の一人と連絡が取れない場合でも、売却できる可能性はあります。まずは、戸籍謄本などで住所や連絡先を調べてみましょう。それでも見つからない場合は、弁護士や司法書士に相談し、以下の方法を検討します。

• 不在者財産管理人：家庭裁判所に申し立てて選任された人が、不在者の代わりに売却手続きを行います。
• 失踪宣告：一定期間所在不明の場合、家庭裁判所に申し立てて失踪宣告を受けると、法律上死亡したものとみなされ、相続手続きを経て売却できるようになります。

Q: 共有者の一人が売却に反対しているのですが、どうしたら良いでしょうか？

A: 共有者全員の同意が得られない場合は、売却が難しい状況です。解決策としては、以下の３つの方法が考えられます。

• 当事者間での話し合い: まずは、売却に反対している共有者と、なぜ反対なのか理由を丁寧に聞き、解決策を一緒に探ることから始めましょう。
• 共有持分の売却: 自分の持分を他の共有者または第三者に売却する方法です。
• 裁判: 裁判所に共有物分割請求を行い、空き家を分割または売却する方法です。

Q: 空き家を売却する際にかかる費用は、誰がどのように負担するのでしょうか？

A: 売却にかかる費用としては、仲介手数料、印紙税、測量費用などがあります。これらの費用は、基本的には共有者全員で持分割合に応じて負担します。 

Q: 共有名義の空き家を売却する場合、税金はどのようになりますか？

A: 空き家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却益から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算されます。 共有名義の場合、それぞれの共有者が自分の持分割合に応じた譲渡所得税を支払うことになります。 

また、相続した空き家を売却する場合は、一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除など、税金に関する優遇措置を受けることができます。