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共有持分売却の方法は？不動産鑑定士が徹底解説
「不動産の共有持分ってどうやって売却するの？」「そもそも売ったりできるの？」という質問をよくいただきますが売却は可能です。
ただ、知識のないままで共有持分を売却する事は難しいです。
この記事では
- 共有持分とは？共有持分が発生する理由
- 共有持分の売却方法
- 共有持分の売却で起こるトラブル事例
- 共有持分の売却後に必要な事
を紹介します。 冒頭で共有持分の売却は難しいと言いましたが、しっかりした知識があれば売却は可能です。 ただ、高く売るには知識以外にも経験や売るためのネットワークが必要になります。 高く売るには弁護士や不動産の専門家に相談しアドバイスをもらうのがよいでしょう。
目次
共有持分が発生する理由
共有持分が発生する多くのケースは2つです。
- 相続
- 共同購入
(1) 相続
両親が亡くなり、兄弟間で共同相続した場合です。その場合、特に当事者間で決まりがなければ、法定相続分の割合で、持分割合が決まります。実は、この相続による共有状態の発生がかなり多くを占めています。誰もが相続により、持ち分を有する可能性があるのです。
(2) 共同購入
夫婦でペアローンを組んで、家やマンションを購入した場合、その名義は出資割合に準じて持分比率が定められ夫婦で共同所有という形になります。
共有持分を売却する⽅法
共有物全部を売却する場合には、他の共有者全員の同意が必要になります。（民法251条）
- 相続人同士の仲が悪く、疎遠になったので、連絡を取りたくありません。
- 夫婦でペアローンを組んでマンションを購入しましたが、離婚することになりました。マンションを売りたい夫と、このままマンションに住み続けたい妻とで平行線になっています。
- 相続した実家を売りたいのですが、他の共有者（他の相続人）に連絡が取れません。
上記のような場合でも、共有不動産全部を売却するには、必ず、全員の同意がなければ売却することができません。
ただ、実は自己の持ち分のみであれば、自身の判断で売ることができます。他の共有者との交渉や承諾などを得る必要はありません。（民法206条）
当社に共有持分の売却を希望される方のなんと90％が共有者間で意見がまとまらないという理由をあげられています。他の共同所有者との交渉を依頼され全部売却という解決策を図るケースもありますが、「兄弟や親族間での崩壊してしまった関係性に疲れ、早くこの共有状態を解消したい。」という理由から共有持分の売却を解決策として選択されています。
共有持分の売却理由
- 不仲なので話し合いができない
- 断固として売らない共有者がいる
- ひとりの共有者が勝手に住み続けている
- 全部自分のモノだと主張する者がいる
- 相続手続きが進まない
共有持分の売却ポイント
- 共有者全員で第三者に売却する
- 共有者同士で売り買いする
- 分筆して各自の単独所有とする
- 自己持分のみを第三者に売却
上記が主な方法になりますが、共有者間で意見がまとまらない場合には、単独で第三者への売却をする方法を検討せざるを得ません。共有不動産の売却は、通常の不動産を売るよりも難しいケースが多いです。そのため、売却先の選び方が非常に重要になります。
共有不動産を第三者へ売る場合、不動産会社を利用することになると思いますが、共有不動産については、より専門的な知識が必要になり、扱うことができない、あるいは、得意ではない不動産業者が多いです。また、買取業者か仲介業者かによっても売却の条件も変わってきますので、複数の 不動産会社へ相談する ことはもちろん、実績や対応、費用面などを比べ決めていくとよいでしょう。
自分の持ち分は他共有者の同意なしで売却可能？
自分の持ち分のみを売る際に、他の共有者の同意が必要かどうかについては、民法の規定に従わなければなりません。
この点について、民法251条には、他の共有者の同意を得なければ共有物全体を売却することができないと定められています。そのため、自分の持ち分のみの売却も同意が必要と考えている人も多いのではないでしょうか。
しかし、一方で民法206条には、自分の持ち分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく売ることが可能だということが定められています。
そのため、相続人同士の仲が悪い、あるいは離婚などの理由から相続人間における話し合いが困難になっているような場合であっても、他の共有者の同意を得ずに自分の持ち分のみを売ることができるので、どうぞご安心ください。
共有持分を売却した時の税金は？譲渡した場合は？
不動産を売却して利益が得られた場合、 譲渡所得税という税金を納めなくてはなりません。 そのため、自分の持ち分を売って利益が得られた場合にも、同様に譲渡所得税が課されるのか気になっている人も多いのではないでしょうか。
持ち分を共同の所有者へ譲渡する場合、譲渡の方法は「売買」か「贈与」があります。売買は他の共同所有者へ売って、売却代金を手にする方法で、贈与は無償で譲り渡す事です。贈与の場合は「無償」という形になるため、贈与税が課せられる可能性があるため注意が必要です。また売買と贈与以外に、共有持分放棄という方法もあります。
（持分の放棄及び共有者の死亡）
民法255条 「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」
複数名で土地を共同で所有していて土地全体を第三者へ譲渡する場合、民法251条に定められている通り、共有者全員の同意が必要となり、共有者全員に税金が課せられます。
（共有物の変更）
民法251条「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」
税金が課されるにもかかわらず納税を放置していた場合はペナルティの対象となるため、共有持分を売却した場合における税金や確定申告の知識を身に着けておくことも大切です。
ちなみに民法253条で共有不動産に関する費用は持分割合に応じて負担すると定められていますので、共有不動産の管理費などの経費や固定資産税も、持分割合に応じて決まってきます。ただ、共有不動産の固定資産税に関しては、連帯納付という各共有者が連帯して納付する納税義務がありますので、各共有者が自分の持分割合に応じて納付すればよいという話ではないので、注意が必要です。
共有持分を売却した場合の税金や確定申告
持ち分を売却して利益が得られた場合の譲渡所得税の税率は、不動産の共有持分を取得してからの所有期間の年数によって以下のように変化します。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 9％ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 5％ |
上記のように、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大幅に異なるのでご注意ください。税負担を少しでも軽減したい人は、5年を超えたタイミングで売ることをおすすめします。
また、売却後の確定申告は、共有者が個別に行わなければなりません。納税期日が決まっているため、忘れないように必ず申告しなければなりませんので、注意が必要です。
自分の共有持分を放棄し他の共有者に持分が移行した場合
このケースの税関係については、相続税法9条に該当し、同法9条の通達に下記旨が記されています。
相続税法９条：
「第五条から前条まで及び次節に規定する場合を除くほか、対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合においては、当該利益を受けた時において、当該利益を受けた者が、当該利益を受けた時における当該利益の価額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を控除した金額）を当該利益を受けさせた者から贈与…により取得したものとみなす。…」
相続税法第９条、相基通９－１２
「共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする。」
つまり他の共有者が持ち分を放棄し、残された共有者が持ち分を取得する場合、贈与または遺贈により取得したものと扱われるため、贈与税などの税金がかかってくるということになります。他の共有者が持ち分を放棄した際には税金関係に注意しましょう。
共有持分の売却で起こるトラブル事例と解決方法
自分の持ち分のみであれば自由に売る事ができることは、民法206条に明記されている権利です。
しかし、同意を得ない売却では売った後にトラブルに発展するケースも多いため、トラブルを回避するためにもトラブル事例と解決方法を事前に把握しておくことが大切です。
自分の持ち分のみを売った際に起こるトラブル事例と解決方法、他の共同所有者が持ち分を売った時に起こるトラブル事例と解決方法の2つのパターンを押さえておきましょう。
自分の持ち分を売却した時に起こるトラブル事例
自分の持ち分を他の共有者の同意を得ずに売ることは、民法上の問題はありません。
しかし、以下のようなトラブルが考えられるので注意が必要です。
- 他の共有者との関係性が悪化する
- 購入者と他の共有者との間でトラブルに発展する
- 共有持分の売却価格が安い
同意を得る必要はありませんが、売ったことが全くバレないというわけではありません。登記簿に共有不動産を売ったことが明記されるため、黙って売ったことが発覚して他の共有者の反感を買う可能性があります。
また、自分の持ち分のみを売却した場合、第三者が共有者の中に加わることで不動産に対する意思決定が困難になる、購入後の第三者が他の共有者に対して持ち分を売り渡すように迫るといったトラブルに発展するケースも多いです。
共有持分が全体の3分の1の場合、資産価値の3分の1くらいで売却できると考えている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。
持ち分のみを購入しても、購入者は不動産を自由に使用できないため、予想よりも大幅に売却価格が低くなることが多いということも覚えておきましょう。
自分の持ち分を売却してトラブルを防ぐ解決方法
上記のようなトラブルの解決方法として、以下の2つが挙げられます。
- 他の共有者に事前に相談しておく
- 専門業者に自分の持分を買い取ってもらう
他の共有者に事前に相談してから売れば、知らない間に売られるよりも印象は悪くありません。
「関係性が悪く、相談したくもない」という人は弁護士に相談するのも選択肢の1つです。弁護士が本人に代わって説得することで話し合いが円滑に進む可能性が高まります。
また、買取を専門としている不動産会社であれば、購入者と他の共有者との間でトラブルに発展するリスクを抑えられる、好条件での買取が期待できるでしょう。
※抑えきれない感情のぶつかり合いを避ける為にも第三者からの事前連絡をお勧めします。
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他の共有者が持ち分を売却した時に起こるトラブル事例
共有者は自分の持ち分のみであれば自由に売る事ができます。そのため、他の共有者が持ち分を売る際に起こるトラブルも把握しておくことが大切です。
他の共有者が持ち分を売却した時に起こる主なトラブル事例は以下の3つです。
- 共有者が知らない間に変わっている
- 持分売却を強引に迫られる
- 共有物分割請求訴訟 を提起される
共有持分を取得した第三者は、他の共有者と同様、不動産を使用する権利を有すると同時に、税金を納める義務を負います。他の共有者が勝手に持ち分を売ると、取得した見ず知らずの第三者と権利や税金・管理について話し合わなくてはなりません。
また、持ち分を取得した第三者は全ての持ち分を取得して不動産を売ることで利益を得ることを目的としていることが多く、持分売却を要求される可能性が高いでしょう。
持分売却に応じなかった場合、一方的に共有物分割請求訴訟を提起されて、自分の意志とは関係なく不動産を何らかの形で分割されることもあります。
他の共有者が持ち分を売却して起きてしまったトラブルの解決方法
上記のようなトラブルの解決方法として、以下の3つが挙げられます。
- 相手の共有持分を買い戻す
- 共有物分割請求訴訟 を提起する
- 共有持分を売却する
売却された持ち分を買い戻すことで、購入者から持分売却を要求されたり、共有物分割請求訴訟を提起されるリスクを抑えられます。
しかし、必ず買い戻しに応じてくれるとは限りません。共有状態を解消したいものの、条件が折り合わず持ち分の買い戻しに応じてくれないようなケースでは、共有物分割訴訟を提起して不動産を分割する、持ち分を売るのも選択肢の1つです。
共有物分割請求訴訟では自分の希望する分割方法が必ずしも選択されるとは限りませんが、共有状態を確実に解消できるでしょう。
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共有持分の買取相場よりも高く売却するコツは？
共有持分は、買取業者または仲介業者に依頼することで売る事が可能です。
ここでいう買取業者とは、持分を買い取り、転売することによって利益を得ることを目的とする業者のことを指します。
一方、仲介業者とは、売主から受けた依頼を成約させた場合に得られる仲介手数料の取得を目的とする業者のことです。
両者については、明確な違いがあります。具体的には、買取業者は自身の利益を最優先で買取価格を決定します。一方、仲介業者の場合、市場動向や不動産鑑定士の評価に基づきながら売出価格を決定するのです。この点が異なるので、どちらに依頼するか決める際には注意しなければなりません。
また、買取業者は転売により利益を得るわけですから、自分の持ち分を高く売りたいと考えて依頼しても、買取相場より低い価格で買取がされる可能性が高くなるでしょう。
そのため、買取相場よりも高く売りたいとお考えなら、買取業者ではなく専門仲介業者に依頼することをおすすめします。
なぜ共有持分の高値売却で調査報告書が有効なのか？
共有持分を売却する方法として、買取業者のほか、仲介と呼ばれるオークション形式での入札方法があります。
仲介は不動産会社や投資家などの買い手が物件に対して希望購入額を入札する仕組みで、通常は最も高額の希望額を出した方が購入します。
この入札で高額の希望額を引き出すのに効果を発揮するのが第三者、特に不動産鑑定士（国家資格）による調査報告書です。
共有持分の買い手となる不動産会社や投資家は、そこに住むというより投資対象として物件を見ているため、不動産鑑定士のような不動産価格鑑定の専門家の意見としてまとめられた調査報告書は、不動産会社や投資家の信用を得る上で非常に有効な資料となり、結果、多数の入札、高額な売却につながるのです。
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経歴に関してはこちらを参照ください
共有持分のよくある質問
質問共有持分を高く売るにはどうしたらいいですか？
高く売るのと同時に“安心、安全な取引”が求められます。共有者間の同意が得られず持ち分のみを売る場合は、二束三文の低額で買取業者へ買取してもらうのではなく、持分売却を専門的に取り扱う信頼できる仲介業者に依頼することをお勧めします。もっともその業者の会社へ直接訪問して相談して見極めることが大切です。
質問自分の持ち分を売却することは可能でしょうか？
自分の持ち分のみの売却は、他の共有者の同意なく単独で売却が可能です（民法206条）。これは共有者全員の意思がまとまらない場合の有効な解決方法であり、親族間のもめ事から離脱でき、負の遺産を残さないための“切り札”といえます。
ただし、持ち分のみの売却は流通が乏しいため、全体での売却に比べ価格が目減りしてしまいます。ある程度のリスクも認識しておきましょう。
また、弁護士に相談すると共有物分割請求や裁判上の申し立てを勧められますが、弁護士費用や長期にわたる裁判のストレスも予想されますので、注意が必要です。
質問共有持分を解消するにはどうしたらいいでしょうか？
ズバリ、共有状態から離脱することです。共有関係にある以上、根本的な解決にはなりません。
共有名義不動産トラブルを解決する方法は、現物分割と代金分割(換価分割)、代償分割(価格賠償)の3つがあります。
共有者間が疎遠かつ仲が悪い場合、上記3つの方法で話がまとまらない可能性が非常に高いと言えます。共有者間での話し合いや協議にも限度がありますから、そのような場合は、持分のみの売却に至るケースがほとんどです。
質問持ち分はいくらで売れますか？
持ち分という“権利”の売却となるので、不動産全体で売った場合より価格は目減りします。
目安としては20～30％の減価になるでしょう。また他の共有者が住んでいるなど、利用状況や立地条件によって変動しますし、持ち分を購入した第三者が不動産を使用収益できないという制限を負うことも覚えておきましょう。
質問私が共有不動産を売却したあと共有者はどうなりますか？
既に共有者が住んでいる場合は、持ち分を購入した第三者が追い出したりすることはできませんし、不動産全体を勝手に売ることも不可能です。
今までは親族のみの共有でしたので、親族ゆえの甘えが通じたとしても、第三者が共有者になった以上、“まーそんなこと言わずに…”は通じません。共有物の分割について長い期間をかけて協議が開始され、場合によっては裁判での決着となります。
共有持分売却のまとめ
不動産は現金のように簡単に分けられる財産ではありません。そのため、相続や離婚時には不動産の分割を巡って何かとトラブルに発展しやすいのです。
話し合いがなかなか進展せずに共有状態になっても、諦めてはいけません。民法には自分の持ち分のみであれば、他の共有者の同意がなくても売ることが認められています。
しかし、同意を得ずに売った場合、他の共有者との関係性が悪化する、あるいは買取価格が安いなどのデメリットを伴うことを理解しておきましょう。
トラブルを回避するためにも、事前にトラブル事例や解決方法を把握しておくことが大切です。
また、持分売却を成功に導くには、信頼できるパートナーと出会うことも不可欠です。共有持分を売却するなら仲介専門の中央プロパティーにご相談ください。
この記事の監修者
不動産鑑定士
不動産鑑定士。株式会社大村不動産鑑定事務所代表。不動産鑑定評価業務をはじめ、価格査定、意見書作成など不動産の価格に関するスペシャリスト。業者によって査定額に大きな差が生じやすい共有持分の不動産鑑定において市場動向を考慮した査定には定評がある。