共有持分売却の方法は？不動産鑑定士が徹底解説

「不動産の共有持分ってどうやって売却するの？」「そもそも売ったりできるの？」という質問をよくいただきますが売却は可能です。
ただ、知識のないままで共有持分を売却する事は難しいです。
この記事では

を紹介します。
冒頭で共有持分の売却は難しいと言いましたが、しっかりした知識があれば売却は可能です。
ただ、高く売るには知識以外にも経験や売るためのネットワークが必要になります。
高く売るには弁護士や不動産の専門家に相談しアドバイスをもらうのがよいでしょう。

共有持分が発生する理由

共有持分が発生する多くのケースは2つです。

(1) 相続

両親が亡くなり、兄弟間で共同相続した場合です。その場合、特に当事者間で決まりがなければ、法定相続分の割合で、持分割合が決まります。実は、この相続による共有状態の発生がかなり多くを占めています。誰もが相続により、持ち分を有する可能性があるのです。

(2) 共同購入

夫婦でペアローンを組んで、家やマンションを購入した場合、その名義は出資割合に準じて持分比率が定められ夫婦で共同所有という形になります。

共有持分を売却する⽅法

共有物全部を売却する場合には、他の共有者全員の同意が必要になります。（民法251条）

上記のような場合でも、共有不動産全部を売却するには、必ず、全員の同意がなければ売却することができません。

ただ、実は自己の持ち分のみであれば、自身の判断で売ることができます。他の共有者との交渉や承諾などを得る必要はありません。（民法206条）

当社に共有持分の売却を希望される方のなんと90％が共有者間で意見がまとまらないという理由をあげられています。他の共同所有者との交渉を依頼され全部売却という解決策を図るケースもありますが、「兄弟や親族間での崩壊してしまった関係性に疲れ、早くこの共有状態を解消したい。」という理由から共有持分の売却を解決策として選択されています。

共有持分の売却理由

• 不仲なので話し合いができない
• 断固として売らない共有者がいる
• ひとりの共有者が勝手に住み続けている
• 全部自分のモノだと主張する者がいる
• 相続手続きが進まない

上記が主な方法になりますが、共有者間で意見がまとまらない場合には、単独で第三者への売却をする方法を検討せざるを得ません。共有不動産の売却は、通常の不動産を売るよりも難しいケースが多いです。そのため、売却先の選び方が非常に重要になります。

共有不動産を第三者へ売る場合、不動産会社を利用することになると思いますが、共有不動産については、より専門的な知識が必要になり、扱うことができない、あるいは、得意ではない不動産業者が多いです。また、買取業者か仲介業者かによっても売却の条件も変わってきますので、複数の 不動産会社へ相談する ことはもちろん、実績や対応、費用面などを比べ決めていくとよいでしょう。

自分の持ち分は他共有者の同意なしで売却可能？

自分の持ち分のみを売る際に、他の共有者の同意が必要かどうかについては、民法の規定に従わなければなりません。

この点について、民法251条には、他の共有者の同意を得なければ共有物全体を売却することができないと定められています。そのため、自分の持ち分のみの売却も同意が必要と考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、一方で民法206条には、自分の持ち分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく売ることが可能だということが定められています。

そのため、相続人同士の仲が悪い、あるいは離婚などの理由から相続人間における話し合いが困難になっているような場合であっても、他の共有者の同意を得ずに自分の持ち分のみを売ることができるので、どうぞご安心ください。

共有持分を売却した時の税金は？譲渡した場合は？

不動産を売却して利益が得られた場合、 譲渡所得税という税金を納めなくてはなりません。 そのため、自分の持ち分を売って利益が得られた場合にも、同様に譲渡所得税が課されるのか気になっている人も多いのではないでしょうか。

持ち分を共同の所有者へ譲渡する場合、譲渡の方法は「売買」か「贈与」があります。売買は他の共同所有者へ売って、売却代金を手にする方法で、贈与は無償で譲り渡す事です。贈与の場合は「無償」という形になるため、贈与税が課せられる可能性があるため注意が必要です。また売買と贈与以外に、共有持分放棄という方法もあります。

複数名で土地を共同で所有していて土地全体を第三者へ譲渡する場合、民法251条に定められている通り、共有者全員の同意が必要となり、共有者全員に税金が課せられます。

税金が課されるにもかかわらず納税を放置していた場合はペナルティの対象となるため、共有持分を売却した場合における税金や確定申告の知識を身に着けておくことも大切です。

ちなみに民法253条で共有不動産に関する費用は持分割合に応じて負担すると定められていますので、共有不動産の管理費などの経費や固定資産税も、持分割合に応じて決まってきます。ただ、共有不動産の固定資産税に関しては、連帯納付という各共有者が連帯して納付する納税義務がありますので、各共有者が自分の持分割合に応じて納付すればよいという話ではないので、注意が必要です。

共有持分を売却した場合の税金や確定申告

持ち分を売却して利益が得られた場合の譲渡所得税の税率は、不動産の共有持分を取得してからの所有期間の年数によって以下のように変化します。

上記のように、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大幅に異なるのでご注意ください。税負担を少しでも軽減したい人は、5年を超えたタイミングで売ることをおすすめします。

また、売却後の確定申告は、共有者が個別に行わなければなりません。納税期日が決まっているため、忘れないように必ず申告しなければなりませんので、注意が必要です。

自分の共有持分を放棄し他の共有者に持分が移行した場合

このケースの税関係については、相続税法9条に該当し、同法9条の通達に下記旨が記されています。

共有持分の売却で起こるトラブル事例と解決方法

自分の持ち分のみであれば自由に売る事ができることは、民法206条に明記されている権利です。

しかし、同意を得ない売却では売った後にトラブルに発展するケースも多いため、トラブルを回避するためにもトラブル事例と解決方法を事前に把握しておくことが大切です。

自分の持ち分のみを売った際に起こるトラブル事例と解決方法、他の共同所有者が持ち分を売った時に起こるトラブル事例と解決方法の2つのパターンを押さえておきましょう。

自分の持ち分を売却した時に起こるトラブル事例

自分の持ち分を他の共有者の同意を得ずに売ることは、民法上の問題はありません。
しかし、以下のようなトラブルが考えられるので注意が必要です。

同意を得る必要はありませんが、売ったことが全くバレないというわけではありません。登記簿に共有不動産を売ったことが明記されるため、黙って売ったことが発覚して他の共有者の反感を買う可能性があります。

また、自分の持ち分のみを売却した場合、第三者が共有者の中に加わることで不動産に対する意思決定が困難になる、購入後の第三者が他の共有者に対して持ち分を売り渡すように迫るといったトラブルに発展するケースも多いです。

共有持分が全体の3分の1の場合、資産価値の3分の1くらいで売却できると考えている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。

持ち分のみを購入しても、購入者は不動産を自由に使用できないため、予想よりも大幅に売却価格が低くなることが多いということも覚えておきましょう。

自分の持ち分を売却してトラブルを防ぐ解決方法

他の共有者が持ち分を売却して起きてしまったトラブルの解決方法

上記のようなトラブルの解決方法として、以下の3つが挙げられます。

売却された持ち分を買い戻すことで、購入者から持分売却を要求されたり、共有物分割請求訴訟を提起されるリスクを抑えられます。

しかし、必ず買い戻しに応じてくれるとは限りません。共有状態を解消したいものの、条件が折り合わず持ち分の買い戻しに応じてくれないようなケースでは、共有物分割訴訟を提起して不動産を分割する、持ち分を売るのも選択肢の1つです。

共有物分割請求訴訟では自分の希望する分割方法が必ずしも選択されるとは限りませんが、共有状態を確実に解消できるでしょう。

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共有持分の買取相場よりも高く売却するコツは？

共有持分は、買取業者または仲介業者に依頼することで売る事が可能です。

ここでいう買取業者とは、持分を買い取り、転売することによって利益を得ることを目的とする業者のことを指します。

一方、仲介業者とは、売主から受けた依頼を成約させた場合に得られる仲介手数料の取得を目的とする業者のことです。

両者については、明確な違いがあります。具体的には、買取業者は自身の利益を最優先で買取価格を決定します。一方、仲介業者の場合、市場動向や不動産鑑定士の評価に基づきながら売出価格を決定するのです。この点が異なるので、どちらに依頼するか決める際には注意しなければなりません。

また、買取業者は転売により利益を得るわけですから、自分の持ち分を高く売りたいと考えて依頼しても、買取相場より低い価格で買取がされる可能性が高くなるでしょう。

そのため、買取相場よりも高く売りたいとお考えなら、買取業者ではなく専門仲介業者に依頼することをおすすめします。

なぜ共有持分の高値売却で調査報告書が有効なのか？

共有持分を売却する方法として、買取業者のほか、仲介と呼ばれるオークション形式での入札方法があります。

仲介は不動産会社や投資家などの買い手が物件に対して希望購入額を入札する仕組みで、通常は最も高額の希望額を出した方が購入します。

この入札で高額の希望額を引き出すのに効果を発揮するのが第三者、特に不動産鑑定士（国家資格）による調査報告書です。

共有持分の買い手となる不動産会社や投資家は、そこに住むというより投資対象として物件を見ているため、不動産鑑定士のような不動産価格鑑定の専門家の意見としてまとめられた調査報告書は、不動産会社や投資家の信用を得る上で非常に有効な資料となり、結果、多数の入札、高額な売却につながるのです。

当社では共有持分の鑑定書を無料で進呈しております。

不動産鑑定士の紹介

不動産鑑定士の大村です。私が査定いたします。お客様の抱える問題は様々です。ひとりひとりのニーズを的確に読み取り、プロフェッショナルとしての立場から正確な評価を行うことを銘肝しています。
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