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共有持分の買取業者どう選ぶ?~選ぶポイントと共有不動産の売却の方法~

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共有持分の買取業者どう選ぶ?~選ぶポイントと共有不動産の売却の方法~

「共有持分を売却しようか迷っている」「本当に買取業者に依頼して大丈夫?」「たくさんの業者があるけど、どう選べばいいの?」など、不動産の知識が乏しい中で、適切な選択肢を見つけることは簡単ではありません。
この記事では、共有持分の売却を検討されている方に向けて、どのような売却方法があるのか、失敗しない業者選びのポイントについて解説します。


1. 買取業者への依頼前に知っておきたい~共有持分の買取とは~


1-1. 共有持分の買取とは


共有持分の買取とは、複数人の共同名義で保有している不動産のうち、一部の持分のみを買い取ってもらうことです。
共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、自身の持分のみであれば、単独の意思で売却可能です。(民法206条)

1-2.買取業者に依頼して大丈夫?よくある3つの疑問


共有持分の売却を検討されている方は、多くの方が専門の不動産買取業者へ買取を依頼します。最初の問い合わせ前には、皆様3つの疑問を抱えています。

  1. 本当に売れるの?
  2. いくらで売れるの?
  3. 買った人はどうするの?

また、上記の疑問とともに「できれば少しでも高い値段で売りたい」「他の共有者とのトラブルなく売却したい」と考えるのが本音ではないでしょうか。
売却の意向がある場合、まずは専門家である不動産業者に物件価値の査定を依頼することをおすすめします。
物件の状態や共有者同士の関係性など、個別の事情を伝え、そもそも売却可能かどうかを知るところが第一歩です。
できれば、いくつかの業者を比較して、会社や担当者が信頼できそうか、査定額は適正か判断しましょう。
共有持分の売却は、不動産や法律に関する特殊な知識が必要です。
ほとんどの方は、不明点や不安がたくさんある状態からのスタートになります。
依頼する業者を慎重に見極め、後悔のない選択をおこないましょう。

1-3. 共有持分は誰に買取を依頼する?


共有持分を買い取ってもらうには、大きく2つの方法があります。

  1. 共有者に買い取ってもらう
  2. 第三者に買い取ってもらう

1.共有者に買い取ってもらう
不動産の共有者間で売買をおこなう方法です。
売る人と買う人、それぞれ当人同士が合意すれば、他の共有者の同意はなしで売買可能です。
例えば、共有者の一人が共有不動産に住んでいる場合に、その住んでいる共有者に買い取ってもらうケースなどがあります。スムーズに進めばいいのですが、親族間の共有持分売買は何よりも価格について合意することが最大の難関です。
親族間故に、感情的な面が出てしまい話し合いが難航しがちです。

2.第三者に買い取ってもらう
共有者以外の第三者に売却する方法です。
先述した通り、自身の持分のみであれば売却は可能です。
共有者間で意見が割れたり、トラブルが発生していたりする場合、第三者への売却を検討するケースが多いです。
但し、第三者に売却する場合、不動産全体を売却するよりも売却相場は安くなりがちです。
共有持分の売却相場が安くなる理由は、他の共有者の同意がなければ実行できない制限があるためです。また、他の共有者とトラブルが生じている物件は、なかなか買取希望者がいないのも現実です。

自身の持分のみを売却するケースでは、共有者間で意見が割れていたり、話し合いができない状況になっていたりすることが多いです。
自分の持分を売却することで、さらに大きなトラブルや揉め事に発展しないかが不安で、売却に踏み切れない方もいらっしゃいます。
実際に売却の動きを知った他の共有者から、嫌がらせや脅迫を受けることもあります。

では、トラブルを避け、できるだけコストを掛けず、できれば高い価格で売却したい場合、どのような選択肢がベストでしょうか。

2. 買取業者に依頼する前にこれだけは知っておこう


2-1.共有持分の買い手を見つける方法


第三者に売却する場合、共有持分を購入する人とは、どのような人でしょうか。
買い手を見つける方法として、一般的には2つの選択肢になります。

  1. 買取業者に直接買い取ってもらう
  2. 仲介業者に依頼し第三者に買い取ってもらう

選択肢は多くないですが、買取業者、仲介業者それぞれの特徴を理解し、自身の条件に合う選択をしましょう。


2-2.買取業者のメリット・デメリット


買取業者は、買取業者自ら不動産(物件)を購入し、その不動産(物件)を転売したり賃貸で貸したりすることで、利益を得ています。
つまり、買取業者としてはできるだけ物件を安く買い取ることが、自社の儲けにつながることとなります。いわゆるブランド買取と同じ再販ビジネスです。
メリットとしては、大きく3つあります。

  1. 仲介手数料がかからない
  2. 早く売却できる
  3. 契約不適合責任がない

1.仲介手数料がかからない
買取業者が直接買い取ってくれるため、仲介手数料は発生しません。
但し、事務手数料などの名目で費用を取ってくる業者もいるので注意が必要です。

2.早く売却できる
買取業者が直接買い取るため、査定額がそのまま買取価格になります。
買主側の資金調達等を待つ必要がなく、仲介も挟まないため、査定額に納得さえできれば、短期間で売却、現金化することができます。

3.契約不適合責任がない
契約不適合責任とは、売却する不動産の品質や酒類、数量が契約の内容に適合しない場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。これを「契約不適合責任」と言います。2020年4月の民法改正前までに「瑕疵担保責任」と言われていたのがこれです。
不動産取引において個人が買主の場合、契約不適合責任がありますが、買取業者が買主の場合は、売主の契約不適合責任が免除されるケースがほとんどなので、取引後に地下から埋設物等が出てきたことによってトラブルに発展しない点は大きなメリットと言えます。

※売主が責任を負うべき項目(例)
土壌汚染、地盤沈下、建物の傾き、地中埋設物、雨漏り、シロアリ など

一方デメリットとしては、大きく3つあります。

  1. 買取価格が安くなる
  2. トラブルに発展する可能性がある
  3. 売主に不利な契約書になる可能性がある

1.買取価格が安くなる
先述したように、買取業者のビジネスモデルは物件を安く買い、高く売ることです。その差額が利益になるため、当然安く買いたいというのが買取業者の本音です。
少しでも高い価格で売却したいという売主の考えとは、相反する部分になります。

2.トラブルに発展する可能性がある
買取業者が購入した後、他の共有者の持分まで買い取ろうと無理な交渉をし、トラブルに発展するケースがあります。
せっかく売却したにも関わらず、買取業者の立ち回り次第では、売却後もトラブルが付きまとうことになるため、買取業者の選定は慎重におこないましょう。

3.売主に不利な契約書になる可能性がある
買取業者と直接取引する場合、重要な売買契約書などは買主である買取業者が作成することになります。不動産のプロである買取業者は自分たちに不利な契約書を作るはずがありませんので、契約書の案文は事前に専門家にチェックしてもらうことをお勧めします。
※特約条項に注意!
通常契約の他に当事者間に特別の条件や利益を伴う契約条項を付する際の、追加項目のこと。
この特約条項に売主に不利な内容や条件が追加されていないか確認しましょう。

2-3.仲介業者のメリット・デメリット


仲介業者は、売主と買主を仲介し、複雑な法的手続きや契約関連を請け負います。
仲介業者は、買取業者と違って、自ら物件を購入せず、買主候補を探してくれます。
仲介業者のビジネスモデルは、売主と買主、またはどちらか一方から仲介手数料を貰うことで利益を得ています。

メリットとしては、大きく2つあります。

  1. 適正価格での売却ができる
  2. 法的手続きや契約関連の手間がない

1.適正価格での売却ができる
仲介業者は、仲介手数料をもらうことで利益を得ています。仲介手数料は、売買価格に対して発生するため、少しでも高い価格で売買を成立させたいのが、仲介業者の本音です。
そのため、複数の買主候補の中からより良い条件の買主を探すという“競争原理”が働き、売主の視点を維持しながら進みますので言い値で安く買い叩かれることはなく、適正価格での売却が可能です。

2.法的手続きや契約関連の手間がない
借地権の売買には、様々な法的手続きや契約の締結が必要です。
仲介業者では、基本的に手続きや契約締結に必要な書類作成等、すべて丸投げで請け負ってくれるため、自身で調べながら動く手間が省けます。
仲介業者はあくまでも売主と買主の中立的な立場です。不動産や法律に関することなど、中立的な立場でアドバイスや選択肢を提示してもらえる可能性が高いです。
不動産や法律の知識が乏しい方や共有者同士でのトラブルを抱えている場合は、仲介業者の方がおすすめです。

一方デメリットは、下記となります。

  1. 売却までに時間がかかることがある
  2. 仲介手数料が発生する

1.売却までに時間がかかることがある
仲介業者を介して買主を探すため、買い手を探したり、買い手が購入資金の準備したりと、買取業者と比較すると売却までに時間がかかることがあります。

2.仲介手数料が発生する
複雑な契約書作成や法律関係の手続きを代行してもらえる分、手数料が発生します。
但し、業者によっては売主側からは手数料をいただいていない場合もあります。

2-4.買取業者と仲介業者どちらがいいの?


ここまで両社の特徴について解説してきましたが、どちらがいいのでしょうか。
ネットで調べてみても、買取業者のサイトでは買取業者を推し、仲介会社のサイトでは仲介会社を推していて何を信用すればいいかわからないですよね。
結論、買取業者でも仲介業者でもどちらでもよいというのが、当社の見解です。
大事なのは、高く売る(買い取ってくれる)ためのノウハウや鑑定査定精度の高さ、トラブル解決・未然に防ぐノウハウなど「共有不動産に特化」しているかどうかです。
また、メールなどのやり取りだけではなく、直接その業者の会社にお足を運んでみて、会社の雰囲気や規模、対応スタッフの印象をくみ取るのも判断要素の一つになるのではないでしょうか。
とにもかくにも、納得する形で共有不動産の取り扱い実績が豊富な業者を必ず選ぶようにしましょう。

3. 共有持分を売却したいと思ったら?


3-1.買取業者への依頼前にすること


買取業者の言いなりにならないために、自身の不動産価値の相場を知ることは重要です。
また、買取業者と仲介業者では査定額が大きく変わることが多いため、仲介業者にも査定を依頼し比較するようにしましょう。

  • 周辺の相場を調べる
  • 共有不動産のあるエリアでの取引実績を確認する
  • 買取業者、仲介業者それぞれに査定を依頼する


3-2.買取業者への売却に向けて準備するもの


売買契約に必要なものは、下記となります。
必要書類は、市区町村役場の窓口等で取得し手元に準備しましょう。

  • 権利証(登記識別情報)
  • 土地測量図及び境界確認書(土地の場合)
  • 身分証明書(顔写真付き)
  • 印鑑証明書
  • 実印
  • 住民票(登記簿上の住所から転居している場合)
  • 固定資産税評価額の証明書
  • 委任状(必要に応じて)


3-3. 共有持分の売却で後悔しない~業者選び5つのポイント~


トラブルを避け、できるだけコストを掛けず、できれば高い価格で売却したいのが、売主さんの本音だと思います。
それが実現できる業者を見極めるための具体的なポイントをご紹介します。

  1. 共有持分の売買実績が豊富
  2. 弁護士が売買契約に立ち会う
  3. 売却に掛かるコストが安い
  4. 適正価格で査定/売却が可能
  5. 売買情報が一般公開されない

1.共有持分の売買実績が豊富
不動産の中でも、共有持分は特殊なジャンルです。専門的な知識や売買実績に基づく見解が求められるため、街中で見かける不動産屋さんに相談を持ち掛けても、的確なアドバイスをもらえないことが多いです。
共有持分に関するノウハウが豊富な「共有持分に特化した業者」を選ぶことが大前提です。ホームページ等で、共有不動産の取り扱いが豊富かどうか、確認しましょう。

2.弁護士が売買契約に立ち会う
共有持分の売却は、売却後に共有者とのトラブルに発展するケースがあります。
不動産に加えて、法律のプロフェッショナルのサポートがあることで、トラブルを回避しながら売却を実現できます。
買取業者、仲介業者を選ぶ際は、弁護士との連携に加えて、実際の売買契約時に必ず弁護士が立ち会ってくれる業者を選びましょう。

3.売却に掛かるコストが安い
売却に掛かるコストには、代表的なものとして下記があります。

  • 印紙代
  • 譲渡所得税
  • 確定測量及び分筆費用 (土地を分筆して売却する場合 )
  • 弁護士相談費用(弁護士へサポートを依頼する場合)
  • 仲介手数料(仲介業者の場合)


業者によって、仲介手数料が不要、さらには弁護士への相談費用まで無料なところがあります。
一方、無料と謳っていても蓋を開けてみると、査定費用や書類の作成代行費用などの諸費用が掛かるケースもあります。
最初の問い合わせの際に、業者へ支払う費用について確認しましょう。

4.適正価格で査定/売却が可能
適正価格での査定をしてくれるかを見極めるポイントとしては、2つあります。

  • (1)不動産鑑定士による査定を行っている
  • (2)査定価格の根拠を明確に提示してくれる

(1)不動産鑑定士による査定を行っている
不動産鑑定士は、土地や建物の価値を客観的に判定する役割を担っています。
共有持分は、単純な机上査定ではなく、あらゆる面からの調査が必要です。共有持分に精通した鑑定士がいる業者を選ぶことをおすすめします。

(2)査定価格の根拠を明確に提示してくれる
査定価格の根拠は、必ず確認するようにしましょう。中には、根拠を曖昧にして詳細を教えてくれない業者もいます。
できれば、調査書など資料ベースで情報を提示してくれる業者を選びましょう。

5.売買情報が一般公開されない
共有持分の売却を検討されている方の中には、ほかの共有者とのトラブルを抱えているケースがあります。
その場合、売却前に売りに出していることを知られてしまうと、さらなるトラブルに発展するケースがあります。
リスクを避けて売却するためにも、売買情報が一般公開されない方法を採用している業者を選びましょう。

最後に


共有持分の売却は、ほとんどの方が初めての経験です。右も左もわからない中、売却に至るまでに多くの判断をしなければなりません。
買取業者や仲介業者への依頼は、悩みを解決するための第一歩です。
何もしなければ、今抱えているお悩みやトラブルは解決せず、何が自分にとってベストな選択肢か判断することができません。
当社へ初めてお問い合わせいただくお客様も、「どうしたらいいかわからない」方がほとんどです。

こんな状況で立ち止まっていませんか?

  • そもそも自身の持分が売却できるかどうかわからない
  • 他の共有者に知られずに売却したいが、法的に問題ないか不安
  • 他社で査定してもらったが安価にしかならず、売却を思いとどまっている
  • 共有者同士の関係性がさらに悪化しそうで売却を諦めている
  • 売却にともなう諸手続きや相続登記などの費用がネックで動けていない
  • 売却したかったが、持分のみでは買い手が見つからなかった


当社中央プロパティーでは、4,000件以上の共有持分に関するトラブルの解決実績があります。
専門家からのアドバイスをもとに、今の状況から一歩前に進みましょう。

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