共有状態を解消したい方必見！共有名義不動産の持分を処分する方法

「共有持分を相続したが、共有者とトラブルになり処分したい」
「離婚することになり、自身の共有持分を処分したい」

1つの不動産を複数人で所有しているが故、トラブルになりやすいのが共有名義不動産です。トラブルから抜け出すため、トラブルを未然に防ぐために、共有持分の処分を考える方も多くいらっしゃいます。

本記事では、共有持分の処分方法、共有状態の解消方法について解説していきます。
共有持分の処分をご検討の方は、どの方法が最も自分に適しているか参考にしながらご覧ください。

自身の共有持分の処分は自由にできる

共有持分は、自身の持分のみであれば、他の共有者の同意なく、自由に処分することができます。（民法第206条）
「共有名義の不動産なのに、勝手に売却していいの？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、共有持分の概要とルールを解説していきます。

共有持分とは

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している際のそれぞれの所有権割合のことを指します。
共有持分が発生する理由は、大きく2つあります。

1. 相続によるもの
   1つ目が不動産を相続した場合です。
   例えば、親が亡くなり兄弟で実家を相続した場合などが挙げられます。共有持分が発生するきっかけの9割が相続になります。
2. 夫婦での不動産購入によるもの
   2つ目が夫婦で不動産を共同購入した場合です。
   例えば、夫婦それぞれで資金を出し合ってマイホームを購入した場合などが挙げられます。

共有持分のルール

共有名義の不動産の場合、当然ながら単独名義とは異なるルールがあります。
簡単に言うと、共有名義不動産には自分一人の意思ではできない行為があります。

下記の図で言うと、管理行為や変更行為は自身の単独の意思では実施できません。

例えば、共有名義不動産全体を売却したり、大規模なリフォームをしたり、第三者に賃貸で貸し出したりする場合、共有者全員の同意が必要になります。

また、共有物の管理ルールは、2023年4月の民法改正で以下の変更がありました。

• 変更行為について、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合（軽微変更）は、持分の過半数で決定できる（新民法251条1項、252条1項）
• 共有者間の定めがない状態で、特定の共有者が共有物を使用している場合、過半数の同意で管理行為を決定することができる（新民法252条1項）
• 賃借権について、一定期間の賃借であれば、管理行為とみなし過半数の同意で決定できる（新民法252条4項）

このように、単独名義とは異なり、自分の意思だけで自由に不動産を扱うことができない制限があるため、共有名義不動産の処分や管理を巡り、共有者間でのトラブルがしばしば発生するというわけです。

共有名義不動産を事例でわかりやすく解説

実際の事例でわかりやすく解説していきましょう。

質問【Aからの相談】
甲不動産（土地）をABがそれぞれ土地持分を2分の1ずつで共同所有していますが、共有を解消したいと考えています。
どのような方法、または注意点がありますか？
※登記はA(自分)、B(兄)の共同名義甲不動産を土地の持分2分の1ずつで共同名義にしています。
※共有物については、共有者がそれぞれ「持分」という権利を有しています。

この回答に関するポイントは、3つです。

1. Aさんの持分のみであれば、自由に処分が可能
2. 処分の方法は、複数ある（後ほど詳しく解説します）
3. Aさんが持分を処分することで、共有状態の解消ができる

持分は、各共有者の所有権なため、「自分の持分を処分する」こと自体は、各持分権者の自由です。つまり、本件では自己の土地持分については、その処分は単独（自分一人で）できます。

各共有者の持分は、相等しいものと推定する

民法250条

では、共有物の全部を処分してしまうことはできるかというと、

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない

民法251条

としています。売却等の「処分」は、共有物の最大の「変更」行為にあたるため、「他の共有者の同意を得なければ」することができません。

上記のように、土地全体を売却する場合には全員の同意が必要になりますが、自己の土地持分のみであれば単独で処分することが出来ます。

次の章では、処分の方法について具体的に見ていきましょう。

共有持分を処分する方法

共有持分を処分する方法については、大きく3つあります。
他の共有者と意見が割れ、話し合いがまとまらない場合は、自分の持分のみを処分するのが賢明でしょう。

ここでは、自分の共有持分のみを処分する方法を3つ紹介します。

自分の共有持分を売却する

1つ目は、持分を売却する方法です。
売却先は、親族や知り合い、または第三者という選択ができます。

共有持分の売却は、通常の不動産売買とは異なり、法律や権利関係が複雑であるため、一般的な不動産会社では、相談を断られてしまうケースが多いです。
売却の方法については、共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ相談するのがおすすめです。

自分の共有持分を放棄する

2つ目は、持分を放棄する方法です。
共有持分を放棄する場合、所有権移転登記をおこないます。

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する

民法255条

但し、所有権移転登記の手続きには、他の共有者の協力が必要なため、協力してもらえない場合は有効的な選択肢ではありません。

自分の共有持分を贈与する

3つ目は、持分を贈与する方法です。
売却と同様に、親族または第三者に対し、無償で贈与ができます。
但し、譲渡した相手には贈与税がかかるため、相手の同意は必要不可欠です。

また、贈与なので売却とは異なり、当然ながら金銭的な対価を得ることはできません。

その他に共有状態を解消する方法

ここまでは、自分の意思のみでできる選択肢を紹介してきました。
但し、共有状態を解消するという目的においては、他の方法でも達成することができます。

ここでは、共有状態の解消方法について紹介します。

不動産を分割する

1つ目は、不動産を分割して、共有関係を解消する方法です。
不動産の分割とは、具体的に3つの方法があります。

• 現物分割
• 代償分割（価格賠償）
• 換価分割（代金分割）

	現物分割	代償分割	換価分割
概要	土地を分筆してそれぞれの土地を単独所有にする	1人が他の共有者に持分の代償金を支払って単独所有にする	競売にかけて売却し、売却代金を共有持分に応じて分配する
メリット	共有者全員に不動産が残る	不動産を売却せずに守ることができる	金銭ベースで公平な分割ができる
デメリット	土地を分筆できない場合がある	代償金を支払えない場合がある	市場価格より安く不動産を手放すことになる

共有者間で、話し合いがまとまらない場合は、「共有物分割請求訴訟」をおこないます。

共有物分割についても、2023年4月に下記の内容で民法改正がありました。

• 協議に応じない共有者がいる場合、裁判による共有物分割ができる（新民法258条1項）
• 裁判による共有物分割の方法として、代償分割（価格賠償）が可能である旨が明文化された（新民法258条2項）
• 現物分割、代償分割（価格賠償）のどちらもできない場合、または分割によって共有物の価格を著しく減少させるおそれがある場合に、競売分割をおこなう旨、分割方法の検討順序が明確された（新民法258条3項）
• 共有物分割の裁判において、裁判所が当事者に対して、金銭の支払い、物の引き渡しを命ずることができる旨、明文化された（新民法258条4項）

不動産全体を売却する

2つ目は、共有名義不動産全体を売却する方法です。
共有者全員が同意してくれる場合は、最も理想的な解決方法です。

もちろん、先述した通り持分のみを売却することは法律上可能です。
しかし、共有持分は買い手が見つかりにくいという側面があります。なぜかと言うと、共有持分だけを購入しても、他の共有者の同意がなければ不動産の活用ができず、資産価値が低いからです。
当然、売買価格も不動産全体での売却額よりも低くなります。

一方で不動産全体を売却することができれば、通常の不動産売買と何ら変わりはなく、資産価値も高い状態での取引が可能です。

まとめ

共有名義不動産は、自分の持分のみであれば、自由に処分が可能です。

自分の持分の処分方法は、大きく3つあります。

• 自分の共有持分を売却する
• 自分の共有持分を放棄する
• 自分の共有持分を贈与する

持分の処分以外にも、共有状態を解消する方法があります。

• 不動産を分割する
• 不動産全体を売却する

共有名義不動産は、他の共有者との権利関係が複雑なため、トラブルに発展しやすいリスクがあります。
共有関係を解消したい、共有持分を処分したい場合は、共有持分を専門に取り扱う不動産会社への相談が一番の近道です。

中央プロパティーは、共有持分に関するトラブル解決実績が豊富です。
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