共有状態を解消したい方必見！共有名義不動産の持分を処分する方法｜共有持分とは｜その他

「共有持分を相続したが、共有者とトラブルになり処分したい」
「離婚することになり、自身の共有持分を処分したい」

1つの不動産を複数人で所有しているが故、トラブルになりやすいのが共有名義不動産です。トラブルから抜け出すため、トラブルを未然に防ぐために、共有持分の処分を考える方も多くいらっしゃいます。

本記事では、共有持分の処分方法、共有状態の解消方法について解説していきます。
共有持分の処分をご検討の方は、どの方法が最も自分に適しているか参考にしながらご覧ください。

共有持分は、自身の持分のみであれば、他の共有者の同意なく、自由に処分することができます。（民法206条）
「共有名義の不動産なのに、勝手に売却していいの？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、共有持分の概要とルールを解説していきます。

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している際のそれぞれの所有権割合のことを指します。
共有持分が発生する理由は、大きく2つあります。

１．相続によるもの
1つ目が不動産を相続した場合です。
例えば、親が亡くなり兄弟で実家を相続した場合などが挙げられます。共有持分が発生するきっかけの9割が相続になります。

２．夫婦での不動産購入によるもの
2つ目が夫婦で不動産を共同購入した場合です。
例えば、夫婦それぞれで資金を出し合ってマイホームを購入した場合などが挙げられます。

■共有名義の不動産については下記でも詳しく解説しています
共有名義不動産（共有持分）とは？

共有名義の不動産の場合、当然ながら単独名義とは異なるルールがあります。
簡単に言うと、共有名義不動産には自分一人の意思ではできない行為があります。

下記の図で言うと、管理行為や変更行為は自身の単独の意思では実施できません。

例えば、共有名義不動産全体を売却したり、大規模なリフォームをしたり、第三者に賃貸で貸し出したりする場合、共有者全員の同意が必要になります。

■共有名義不動産のルールについて下記でも詳しく解説しています
共有持分・準共有・保存行為(共有者の保存行為を想定)

また、共有物の管理ルールは、2023年4月の民法改正で以下の変更がありました。

■共有物の管理ルールの変更について下記でも詳しく解説しています
民法改正で共有物の管理ルールが変更｜共有不動産の所有者必見

このように、単独名義とは異なり、自分の意思だけで自由に不動産を扱うことができない制限があるため、共有名義不動産の処分や管理を巡り、共有者間でのトラブルがしばしば発生するというわけです。

実際の事例でわかりやすく解説していきましょう。

この回答に関するポイントは、3つです。

持分は、各共有者の所有権なため、「自分の持分を処分する」こと自体は、各持分権者の自由です。つまり、本件では自己の土地持分については、その処分は単独（自分一人で）できます。

では、共有物の全部を処分してしまうことはできるかというと、

としています。売却等の「処分」は、共有物の最大の「変更」行為にあたるため、「他の共有者の同意を得なければ」することができません。

上記のように、土地全体を売却する場合には全員の同意が必要になりますが、自己の土地持分のみであれば単独で処分することが出来ます。

次の章では、処分の方法について具体的に見ていきましょう。

共有持分を処分する方法については、大きく3つあります。
他の共有者と意見が割れ、話し合いがまとまらない場合は、自分の持分のみを処分するのが賢明でしょう。

ここでは、自分の共有持分のみを処分する方法を3つ紹介します。

1つ目は、持分を売却する方法です。
売却先は、親族や知り合い、または第三者という選択ができます。

共有持分の売却は、通常の不動産売買とは異なり、法律や権利関係が複雑であるため、一般的な不動産会社では、相談を断られてしまうケースが多いです。
売却の方法については、共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ相談するのがおすすめです。

2つ目は、持分を放棄する方法です。
共有持分を放棄する場合、所有権移転登記をおこないます。

但し、所有権移転登記の手続きには、他の共有者の協力が必要なため、協力してもらえない場合は有効的な選択肢ではありません。

■共有持分の放棄については、下記記事でも詳しく解説しています
知らないと損する！共有者の同意なく共有持分を放棄する方法【2023-22最新版】

3つ目は、持分を贈与する方法です。
売却と同様に、親族または第三者に対し、無償で贈与ができます。
但し、譲渡した相手には贈与税がかかるため、相手の同意は必要不可欠です。

また、贈与なので売却とは異なり、当然ながら金銭的な対価を得ることはできません。

ここまでは、自分の意思のみでできる選択肢を紹介してきました。
但し、共有状態を解消するという目的においては、他の方法でも達成することができます。

ここでは、共有状態の解消方法について紹介します。

1つ目は、不動産を分割して、共有関係を解消する方法です。
不動産の分割とは、具体的に3つの方法があります。

共有者間で、話し合いがまとまらない場合は、「共有物分割請求訴訟」をおこないます。

共有物分割についても、2023年4月に下記の内容で民法改正がありました。

■共有物分割請求については、下記記事でも詳しく解説しています
共有物分割請求とは？

2つ目は、共有名義不動産全体を売却する方法です。
共有者全員が同意してくれる場合は、最も理想的な解決方法です。

もちろん、先述した通り持分のみを売却することは法律上可能です。
しかし、共有持分は買い手が見つかりにくいという側面があります。なぜかと言うと、共有持分だけを購入しても、他の共有者の同意がなければ不動産の活用ができず、資産価値が低いからです。
当然、売買価格も不動産全体での売却額よりも低くなります。

一方で不動産全体を売却することができれば、通常の不動産売買と何ら変わりはなく、資産価値も高い状態での取引が可能です。

共有名義不動産は、自分の持分のみであれば、自由に処分が可能です。

自分の持分の処分方法は、大きく3つあります。

持分の処分以外にも、共有状態を解消する方法があります。

共有名義不動産は、他の共有者との権利関係が複雑なため、トラブルに発展しやすいリスクがあります。
共有関係を解消したい、共有持分を処分したい場合は、共有持分を専門に取り扱う不動産会社への相談が一番の近道です。

中央プロパティーは、共有持分に関するトラブル解決実績が豊富です。
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