よくある質問

よくある質問

共有名義不動産(持分)に関するよくある質問をご紹介します。

共有名義の不動産を解消する方法はありますか?

解消方法はいくつか考えられますが、主に用いられるのは現物分割、代金分割(換価分割)、代償分割(価格賠償)の3つです。

  • 現物分割:土地を分筆してそれぞれを単独所有とする方法

  • 代金分割(換価分割):共有状態の不動産を一括売却し、その代金を持分割合に基づき配分する方法

  • 代償分割(価格賠償):特定の共有者一人が不動産をすべて取得する代わりに、他の共有者に相当の代償金を支払う方法

その他の方法に関してはこちらをご覧ください。

共有名義の不動産を勝手に売却することはできるのでしょうか?

自己の持分であれば、単独で売却は可能です。(民法206条)
ただ、共有不動産の場合価値は低くなってしまうことも多いため、他の共有者の同意を得て全てを売却する換価分割、もしくは他の共有者に自己の持分を買い取ってもらう(代償分割)がおすすめです。

共有名義不動産を売った場合いくらになりますか?

例えば兄弟3人が共有名義で持分3分の1ずつ保有する不動産全体を3000万で売却した場合、各共有者たちには1000万ずつ分配されます。
しかし自己の持分のみを売却した場合は持分の性質上様々な制限がかかることから、目安として持分割合の1000万から2~3割ほどは減額します。
ただ実際の売却価格は場所や利用状況によっても変わってきます。
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共有物分割請求すれば解決しますか?どのような方法がありますか?

共有物分割請求の場合、裁判所は現物分割、代償分割、換価分割の3つの中から判決を下します。
共有物分割請求の申立ては共有者であれば誰でも可能ですが、他共有者の意向もあり希望通りの分割になることはほとんどありません。
解決に至らず協議は平行線を辿り精神的な負担が増え、結果的に競売判決(換価分割)になる場合が多いのが現状です。
このように任意での協議で共有者全員の合意が得られない場合、調停もしくは訴訟という形で裁判所の力を借り手続きを進めることになります。

  • 相続不動産の場合、共有物分割請求を行うためにはまずは、相続人全員で遺産分割協議を整えなければならず、未分割の状態(遺産共有)では共有者の相続人であっても共有物分割請求の申立てができないことに注意しましょう

共有名義不動産のトラブルは弁護士に相談した方がよいでしょうか?

共有不動産に詳しい弁護士はそう多くありません。
なかには、依頼人の利益よりも”私欲”を優先する者もいるため、弁護士選びには注意しましょう。
共有不動産専門業者に相談するのも一つの選択肢です。

共有名義不動産のトラブル原因ナンバー1は何ですか?

共有者全員の意見が纏まらないことです。
基本的に親族である共有者たちですが、いろんな事情により不仲になり自分一人のモノだと主張する共有者がいたり特定の共有者だけが住んでいる場合は話し合いも平行線をたどるばかりです。
円満に解決しようとするあまり時間だけが過ぎて重いストレスを抱えてしまうのです。

共有名義不動産は誰が購入しますか?

投資家(個人投資家・外国人投資家・会社役員・投資法人など)です。

共有名義不動産を買ったあとは、どうすればよいでしょうか?

買主(投資家)は基本的にインカム・キャピタルゲインを得るために訴訟リスクも想定し共有名義不動産をご購入されます。
購入後は、他共有者が居住している場合は持分相当の賃料請求をおこなったり、共有者同士の売り買い及び全体での共同売却も含めて共有状態の解消を目指します。
ですが、すでに共有者間でトラブルとなっていた共有不動産のため、他方持分の共有者に対し、話し合いや協議を重ね賃料の対価負担や税金管理などの問題を長期に渡って話し合いますが、協議が不調に終わった場合はやはり訴訟手続きへと進みます。

共有不動産の自己持分を現金化するメリット・デメリットはどのようなものがありますか?

メリット

  1. 自己の不動産持分のみを自己のタイミングで売却できる

  2. 親族間の争いから抜け出し、精神的に解放される

  3. 後顧の憂いがなくなる

デメリット

  1. 共有者全員で売却した場合よりも割安になる

  2. 他の共有者たちが不満を抱く可能性がある

  3. 第三者が共有者に加わる

どういう方々が自己持分の売却をされていますか?

共有持分の売却理由としては下記が挙げられます。

  1. とにかく共有関係を解消したい

  2. 自分の代で終わらせたい

  3. 現金化したい

自己持分のみ売却した際の税金はどうなりますか?

共有持分を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の大きく2つに分けられます。
所得税は不動産売却によって得られた利益に対して課税され、住民税は所得税の申告をすれば同時に申告したことになります。
なお、税率は所有期間によって変わってきます。