共有名義の実情

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共有持分は、売却できます。

共有持分は他の共有者の合意なく売却できます。(民法206条)

共有名義の不動産を売却する際は全員の許可が必要となりますが、
自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意なく売却可能です。

共有名義不動産のトラブルランキング

  1. 不仲なので話し合いができない

  2. 一人の共有者が勝手に住み続けている 

  3. 断固として売らない共有者がいる

  4. 全て自分の物だと主張する者がいる

  5. 家賃収入の分配金が不透明で納得できない

  6. 私は住んでいないのに税金を払わされている

  7. 何年も相続手続きが進まない

このようなトラブルがある場合は、自己の共有持分のみを売却し、共有関係から離脱することをお勧めします。

急増する共有名義不動産トラブルの相談内容とは?

家族や親族の住まいを相続してトラブルになるケース

私たち兄弟姉妹は仲が良かったので、相続した実家は売却せず、共有名義で所有することにしました。
ところが、今では口も聞かない冷え切った関係になってしまいました。
どうしたらいいでしょうか。

私たちに寄せられるご相談のおよそ90%が、このような相続や二次相続で、不動産を複数人で所有することになったケースです。
棒グラフの通り、今後ますます増加していく見込みです。

二次相続(代襲相続)による共有名義、相続による共有名義、夫婦による共有名義のグラフ
「共有名義不動産」におけるトラブル解決相談

共有名義トラブルの解決が大切な理由

  1. 負の遺産を後世に残さないため

  2. トラブルの火種を断ち切るため

  3. 目に見えないストレスから解放されるため

  • つまり後顧の憂いを断ち、次世代の子に引き継がせないためなのです!

不動産を売却したいが、共有者の同意が得られず「売りたくても売れない」

もう一つ、相続に関するトラブルをご紹介します。

両親が他界し、兄弟で実家を相続しました。
兄弟は疎遠で仲が悪いため、遺産分割も平行線で解決に至りませんでした。
とりあえずその場は共有名義として相続登記することで話を終えました。 それから10年の月日が流れましたが、実家には兄が住んでおり、売却したくても意見がまとまりません。兄に持分の買い取りを依頼しても、「そんなお金はない」、「両親の面倒を見たのは私なんだ」、挙句の果てには持分を「ただ同然の価格でよこせ」と言う始末です。
兄弟仲も一層険悪となり、手のつけられない状況になってきました。私も歳を重ね、この問題を子供たちに負の財産として相続しないようしたいと考えています。

共有名義となっている収益不動産をめぐってトラブルになるケース

  • 兄が貸しているアパートの家賃を分配してくれない

  • 姉が家賃を負担せずに共有名義のアパートに住んでいる

  • 共有者の叔父が土地の持分だけを買取ろうとする

  • 法人から収益ビルの持分の売却を求められた

  • 10戸の区分マンションを相続したが、姉と揉める前に売却したい

相続した収益不動産は叔父が管理し、収益の配分を受けられない

両親が祖父から相続した不動産があります。父が他界したため、孫である私がその不動産をすべて相続しました。
相続して分かったのですが、その中に収益ビルやアパートがありました。
管理をしている叔父とは疎遠で、存命中の父と折り合いが悪かったため、収益の配分を受けていませんでした。
私が相続したのを機に、叔父に持分の売却や収益の配分を相談しましたが、話を聞き入れてもらえませんでした。
法的措置を取ることも考えていますが、それにかかる時間や心労を考えると、どのように手を打つべきか悩んでいます。

夫婦で共同購入した不動産をめぐってトラブルになるケース

  • 離婚協議中で、住み慣れた家を手放したくないが、夫は売却すると言っている

  • 離婚後も住宅ローンの名義変更ができなくて困っている

  • 元配偶者が共有持分を担保に借金をしていた

前妻と購入した不動産のローンがあり、新しい生活を始められない

前妻と共有名義で不動産を購入し、離婚後もローンを支払っています。
新しいパートナーと新生活を送るためにマンションの購入を考えていますが、前妻と購入したマンションの残債があり、新たに住宅ローンを組むことができません。
ペアローンで組んだ共有名義ということもあり、私がローンの支払いをしていますが、売却するにも前妻の同意が得られないため、売ることができません。

共有持分の詳しい解説は「共有名義不動産(共有持分)とは?」をご覧ください。

共有持分売却のトラブルを避けるにはどうすればよい?

「可能な限り共有状態は避ける」
共有持分のトラブルを避ける最大のポイントはこれです。例えば相続が発生し、「とりあえず法定相続分で共同所有という事にしておこう」……このような遺産分割の仕方だと、おのずと共有状態が発生し、後にトラブルになる可能性があります。

その他にも、こんなケースもあり得ます。

  • 相続した不動産の活用方法で意見がまとまらない

  • 活用できないのに税金ばかりかかる

  • いざ売却しようとしてもなかなか売れない

共有状態が発生する主な要因は「相続」です。相続が発生したら、相続した人間で遺産分割協議をすることになりますが、共有状態が発生しないように協議し、分割すべきです。
とりあえず共同所有で…と安易な決定をしてしまうのは、面倒なことを先延ばしにしているだけです。また、共有状態の不動産がある場合、思いがけないトラブルに見舞われてしまうこともあります。
事前にどのようなリスクがあるのか専門家に相談しておくというのもポイントです。

他の所有者に共有持分を売却されたらどうする?

他の共有者が自身の共有持分を第三者へ売却してしまったら、残りの共有者と第三者とで共同所有することになります。
持分を買い取った第三者は、現実にその不動産を利用することはほとんどありません。
以下の3通りの展開が予想されます。

  1. 賃料相当の支払いについて協議

  2. 売買交渉に関する協議

  3. 共有物分割に関する協議

1. 賃料相当の金銭を要求する可能性

自己の持分に応じた賃料を、他の共有者に請求することが考えられます。

  • 共有不動産に居住している共有者と居住していない共有者がいる場合、居住していない共有者は持分に応じた賃料を、居住している共有者へ請求する権利があります。

2. 売買交渉をする可能性

持分を買い取った第三者は、他の共有者たちと共有状態にある不動産について、分割(解決)協議を時間をかけて行います。
話し合いによっては持分割合に応じた賃料相当額を共有者間で支払われる合意が纏まる場合等もあります。

3. 共有物分割請求訴訟をする可能性

共有者間で共有物分割に関する協議が纏まらなかった場合、裁判所に判断を委ねる「共有物分割請求訴訟」という申立てが可能です。共有物分割請求訴訟とは、裁判所に共有物の分割を請求することで、共有関係を強制的に解消することです。裁判所の判決や和解勧告によって「現物分割」「競売」「価格賠償」などの方法で分割することになります。
仮に、現物分割や価格賠償での分割ができないと判断されてしまうと、対象の不動産は競売手続へと進み、持分割合に応じた売得金を経て現金化されることになります。

共有名義の不動産トラブル解決実績が2,500件以上

中央プロパティーは、共有名義不動産に強い CENTURY21唯一の専門家集団です。

兄弟姉妹で相続した実家、夫婦共同でローンを組んで買ったマイホーム――。
このように、複数で共有状態にある「共有名義不動産」をめぐるトラブルは後を絶ちません。共有不動産問題の専門家である私たち中央プロパティーには、年間1,400件以上の相談が寄せられています。問題を抱えている全国から相談いただき、累計2,500件を超えるトラブルを解決してきました。
以下のような共有不動産問題でお困りの方は、中央プロパティーにご相談ください。無料で問題解決のための具体的なご提案をいたします。

よくある質問

質問 共有持分を高く売るにはどうしたらいいですか?

高く売却するのと同時に“安心、安全な取引”が求められます。共有者間の同意が得られず持分のみを売却する場合は、二束三文の低額で買取業者へ売却するのではなく、持分売却を専門的に取り扱う信頼できる仲介業者に依頼することをお勧めします。もっともその業者の会社へ直接訪問して相談して見極めることが大切です。

質問 共有持分を売却することは可能でしょうか?

自分の持分のみの売却は、他の共有者の同意なく単独で売却が可能です(民法206条)。これは共有者全員の意思がまとまらない場合の有効な解決方法であり、親族間のもめ事から離脱でき、負の遺産を残さないための“切り札”といえます。
ただし、持分のみの売却は流通が乏しいため、全体での売却に比べ価格が目減りしてしまいます。ある程度のリスクも認識しておきましょう。
また、弁護士に相談すると共有物分割請求や裁判上の申し立てを勧められますが、弁護士費用や長期にわたる裁判のストレスも予想されますので、注意が必要です。

質問 共有持分を解消するにはどうしたらいいでしょうか?

ズバリ、共有状態から離脱することです。共有関係にある以上、根本的な解決にはなりません。
共有名義不動産トラブルを解決する方法は、現物分割と代金分割(換価分割)、代償分割(価格賠償)の3つがあります。
共有者間が疎遠かつ仲が悪い場合、上記3つの方法で話がまとまらない可能性が非常に高いと言えます。共有者間での話し合いや協議にも限度がありますから、そのような場合は、共有持分のみの売却に至るケースがほとんどです。

質問 持分はいくらで売れますか?

共有持分という“権利”の売却となるので、不動産全体で売却した場合より価格は目減りします。
目安としては20~30%の減価になるでしょう。また、他の共有者が住んでいるなど、利用状況や立地条件によって変動しますし、持分を購入した第三者が不動産を使用収益できないという制限を負うことも覚えておきましょう。

質問 私が売却したあと共有者はどうなりますか?

既に共有者が住んでいる場合は、持分を購入した第三者が追い出したりすることはできませんし、不動産全体を勝手に売却することも不可能です。
今までは親族のみの共有でしたので、親族ゆえの甘えが通じたとしても、第三者が共有者になった以上、“まーそんなこと言わずに…”は通じません。共有物の分割について長い期間をかけて協議が開始され、場合によっては裁判での決着となります。