共有名義の不動産を売りたい方へ！売却方法や注意点を解説

共有名義の不動産とは？

共有名義の不動産とは、1つの不動産を複数人で所有している不動産です。

例えば、住宅ローン控除や売却時の特別控除を二重に受けられるという理由から、不動産を購入する際に夫婦の共有名義にしているケースも少なくありません。

また、不動産の相続が発生した場合は、誰が代表して相続するのか決まっていない、売却に適した状況ではないなどの理由から、相続人の共有名義にしているケースも見られます。

しかし、1つの不動産を複数人で所有している場合、共有者の全員の同意を得なければ不動産を売却できない、共有持分の過半数の同意がなければ貸し出せないなどのように権利が一部制限されるので注意が必要です。

共有名義にはメリットだけでなく、上記のようなデメリットがあるということを理解しておきましょう。

共有名義不動産のメリット・デメリットに関する詳しい解説は 「共有名義不動産のメリットとデメリット」 をご覧ください。

共有名義不動産を売却する方法とは？

単独名義の不動産は所有者が自分1人だけなので、自由に不動産を売却できます。しかし、共有名義の不動産は複数人で共有しているため、全部を勝手に売却できません。

そのため、複数人で所有している不動産を売却するには、以下のように一定のルールに従って売却する必要があります。

それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

（1）共有者全員の同意を得て不動産売却する

共有名義となっている不動産を売却する際に、共有者全員の同意が必要か否かについては、民法の規定に従うことが必要です。

民法251条には、共有物全部を売却する場合には他の共有者全員の同意が必要である旨が記載されています。

この方法を選択した場合は、共有不動産をそのまま一括で売却できるため、一般的な不動産の売却と同様、相場通りでの売却が期待できるでしょう。

しかし、共有者全員の同意を必要としていることから、共有者の中に反対する人が1人でもいた場合、一括での売却はできません。

そのため、不動産の共有者が多いケースや共有者同士が不仲なケースなどでは、共有不動産の売却を成立させることは困難だと言えるでしょう。

（2）自分の持分のみを売却する

一方、民法206条には、自己の持分のみであれば、自身の判断で売却することができる旨が定められています。

共有持分とは、共有不動産に占めている自分の権利の割合のことを指します。例えば、共有持分が2分の1だった場合、不動産の権利を半分有していることになるというわけです。

この共有持分については、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却することが可能です。ただし、2分の1の共有持分を売りに出しても、売却価格が不動産価格の2分の1になるわけではありません。

そのため、単独名義の不動産の売却よりも、大幅に売却価格が安くなる点に注意が必要です。

（3）名義変更して所有者を1人に統一する

共有者の1人が不動産を独占したいと考えており、一方で他の共有者は現金化したいと考えているケースにおいては、名義変更して所有者を1人に統一するという選択肢もあります。

この場合、自分の持分のみを売却するケースと比較すると、持分を高く買い取ってくれる可能性が高いのがメリットです。

しかし、この方法を選択する場合は、不動産全体の所有者になろうとしている人が他の共有者の持分を買い取らなくてはならず、資金力がなければ成立させることはできません。

また、この方法は、不動産全体を所有したいと考えている人が複数人いる場合にも選択することはできないので注意が必要です。

（4）共有名義の土地を売却する時は分筆して売却する

各自の持分に応じて共有名義の土地を 分筆 してから売却するという選択肢もあります。分筆とは、共有状態の不動産を持分割合に応じて分けることです。

分筆した後の土地は各自の単独名義の土地となることから、自由に売却できるだけでなく、共有持分として売却するよりも高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

しかし、この方法を選択できるのは、共有名義の不動産が土地の場合に限られる点に注意が必要です。そのため、建物が残っている場合にはこの方法を選択できません。

また、いびつな形の土地や土地が小さい場合、分筆したことによって不動産の価値が下がるケースもあるので注意しなければなりません。

共有不動産をお持ちで、他共有者との話し合いがうまく行っていない時は 共有不動産のトラブル解決事例3500件以上の弊社にご相談ください。

共有不動産の売却に必要な委任状の書き方

共有不動産全体を売却する際には、共有者全員の合意を得る必要があります。そして、共有者全員の合意を得た後は、共有者全員の実印や印鑑証明書、不動産の権利証（登記識別情報）などといった必要書類などを用意して、実際に売却に臨むことになるのです。

売買契約を締結する際は、共有者全員が立ち会うのが一般的となります。その理由は、契約内容や代金決済などの重要な場面において、意見の相違からトラブルに発展する可能性があるからです。

しかし、必ず共有者全員が立ち会わなくてはならないというわけではありません。共有者全員が売却時に立ち会えない場合には、委任状を作成して他の共有者に一任することも可能となっています。

共有者全員の立ち会いが難しい時は委任状を作成しましょう

共有者の中には、仕事の都合や遠方に居住しているといった理由で売却時に立ち会えない人もいるでしょう。そのような場合は、委任状を作成して他の共有者に立ち合いを一任する必要があります。

委任状に決まった書式はありませんが、必要な項目が盛り込まれていない場合、トラブルに発展する可能性があるため、記載すべき内容を把握しておくことが大切です。

委任状に記載すべき主な事項は以下の通りです。

対象不動産を特定する情報は、誤った情報の記入を防ぐためにも、登記簿謄本の冒頭にある所在、地番（土地）、家屋番号（家屋）などを確認しながら記入しましょう。

委任状の作成で実印を使用する際は、使用しているのが実印であることを証明するために印鑑証明を添付するのが一般的です。

印鑑証明は印鑑登録者の住所地にある市区町村役場、市民センターなどで取得できるほか、コンビニでも取得できます。

ただし、いつ取得したものでも良いというわけではなく、基本的には取得から3ヶ月以内と条件を定められることが多いのでご注意ください。

共有名義のマンションや土地を売却した際の税金や確定申告のやり方とは？

共有名義のマンションや土地を売却したからといって、絶対に税金を課される、確定申告が必要になるというわけではありません。

しかし、納税や確定申告が必要であるにもかかわらず行わなかった場合は、無申告加算税や延滞税などが上乗せされるので注意が必要です。

ペナルティの対象とならないためにも、どのようなケースでは確定申告が必要になるのか、確定申告のやり方や注意点などを把握しておくことが大切となります。

共有不動産を売却したら確定申告は必要？確定申告のやり方と注意点

共有不動産を売却した際、売却損が生じるケースと売却益が生じるケースに大きく分かれます。

売却損が生じるケースでは確定申告が必須ではありません。しかし、確定申告をすることで「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって、損失を事業所得や給与所得といった他の所得と相殺することで税負担を軽減することができます。

売却益が生じるケースでは「譲渡所得税」の課税対象となるため、確定申告を行って税金を納めなくてはなりません。

「売却益が生じた場合のみ確定申告が必要」という情報をよく目にしますが、損失と所得を相殺することによって税負担を軽減できるということを考慮すると、利益の有無に関係なく確定申告することをおすすめします。

※税金の特例を利用するならば、確定申告が必要になります。

共有不動産を売却時にかかる税金の計算方法

共有不動産の売却においては、譲渡所得金額がプラスになった場合に譲渡所得税の課税対象となります。

各項目の詳細は以下の表の通りです。

減価償却費は「建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」で算出します。償却率は、建物の構造によって異なるので注意しなければなりません。

共有不動産の場合は、特別控除を引く前に共有持分で割り、その後に特別控除を引きます。例えば、譲渡所得金額が7,000万円、共有持分が50％の場合は、3,500万円から特別控除の3,000万円を引いた残りの500万円が課税対象です。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって以下の表のように異なります。

共有不動産を売却した年の1月1日時点で、共有持分を取得してから5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得が適用されます。

5年を超えるかどうかで税率が倍近く異なるため、税負担を軽減したい人は長期譲渡所得の条件を満たしてから売却しましょう。

確定申告の方法と注意点

確定申告はいつでも自由に行えるわけではなく、原則2月中旬から3月中旬の決められた期間に行わなくてはなりません。

確定申告を行う際は、以下のような書類が必要です。

源泉徴収票は勤務先、登記簿謄本は法務局またはオンラインで取得といったように手間と時間がかかる場合があるため、逆算して早めに取得してください。

作成した確定申告書は最寄りの税務署に直接持参（時間外収集箱に投函することも可能）、税務署に郵送、e-Taxなどの方法から選択します。e-Taxを利用すればネットのみで申告が完結するので便利です。

確定申告は共有者の代表者が行えばいいというわけではありません。各共有者がそれぞれ確定申告を行う必要があります。

また、確定申告に何らかの不備があった場合には、不備が解消されるまで再提出しなくてはなりません。確実に確定申告を行いたい人は、税務署で質問しながら作成することをおすすめします。

譲渡所得は分離課税であるため、他の所得とは合算できない点にも注意が必要です。

共有不動産を売却するなら買取業者か仲介業者か？

共有不動産を売却することに決まった場合、買取業者に買取を依頼する、あるいは仲介業者に仲介を依頼して購入希望者を探すといういずれかの方法を選択することになります。

一般の仲介の場合、購入希望者が現れるのに時間がかかる可能性があります。そのため、速やかに共有不動産を現金化したいと考えている人には、買取業者がおすすめです。

しかし、安易に買取業者に買取を依頼することはおすすめできません。ここでは、依頼した際に発生したトラブル事例やトラブルを未然に防ぐための方法を見ていきましょう。

買取業者に依頼した際のトラブル事例

買取業者に依頼した場合は、買取業者がすぐに買い取ってくれるため、現金化までの時間を短縮できるというメリットが得られます。

しかし、買取業者は、不動産を安く買い取って高く売却することによって利益を得ているため、相場よりも買取価格が低いのが一般的です。

特に、悪質な買取業者の場合だと、依頼主が不動産に詳しくない素人という立場を利用して買取価格を売却価格相場の半額で提示することもあります。

また、売買契約締結時に代金の一部が支払われ、残金の支払いについては買取業者の転売後になっているものの、決済期日を迎えたにもかかわらずなかなか支払われないというケースもあるのです。

売買契約成立後に高額な手数料を請求された、欠陥(瑕疵)が見つかったことを理由に売却代金が減額されたなどのトラブル事例もありますので、注意しなければなりません。

全ての買取業者が危険というわけではありませんが、悪質な買取業者に依頼した場合には損失を被ってしまうので注意しましょう。

トラブルを未然に防ぐには

以下のポイントを押さえておくことで、悪質な買取業者とのトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。

不動産トラブル事例データベースには、裁判事例や宅建業者に対して行われた行政処分の内容、紛争処理案件の一部事例などが掲載されています。口コミも合わせて確認しておくことにより、悪質な買取業者を回避できるだけでなく、解決策や予防策を踏まえながら売却に臨むことができるでしょう。

また、相場を把握しておくこと、複数の買取業者に相談することにより、適正な買取価格が分かるため、損失を被るリスクを軽減できる可能性があります。

さらに、営業力の高い仲介業者に依頼すれば、買取業者と成約までの期間が大きく変わらない、あるいは適正価格で買主を募集してくれるため、仲介業者に依頼することもトラブルを防ぐ方法の1つだと言えるでしょう。

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共有名義不動産のトラブルランキング

このようなトラブルがある場合は、自己の持分のみを売却し、共有関係から離脱することをお勧めします。

急増する共有名義不動産トラブルの相談内容とは？

家族や親族の住まいを相続してトラブルになるケース

共有名義トラブルの解決が大切な理由

不動産を売却したいが、共有者の同意が得られず「売却したくても売却できない」

もう一つ、相続に関するトラブルをご紹介します。

共有名義となっている収益不動産をめぐってトラブルになるケース

相続した収益不動産は叔父が管理し、収益の配分を受けられない

収益不動産に関するその他のトラブル事例は 「収益不動産が共有名義の場合に起こる３大トラブル」 をご覧ください。

夫婦で共同購入した不動産をめぐってトラブルになるケース

前妻と購入した不動産のローンがあり、新しい生活を始められない

共有持分の詳しい解説は 「共有持分は売却できるの？トラブル事例と解決方法をCENTURY21中央プロパティーの専門家が解説」 をご覧ください。

共有持分売却のトラブルを避けるにはどうすればよい？

「可能な限り共有状態は避ける」
共有持分のトラブルを避ける最大のポイントはこれです。例えば相続が発生し、「とりあえず法定相続分で共同所有という事にしておこう」……このような遺産分割の仕方だと、おのずと共有状態が発生し、後にトラブルになる可能性があります。

その他にも、こんなケースもあり得ます。

共有状態が発生する主な要因は「相続」です。相続が発生したら、相続した人間で遺産分割協議をすることになりますが、共有状態が発生しないように協議し、分割すべきです。
とりあえず共同所有で…と安易な決定をしてしまうのは、面倒なことを先延ばしにしているだけです。また、共有状態の不動産がある場合、思いがけないトラブルに見舞われてしまうこともあります。
事前にどのようなリスクがあるのか専門家に相談 しておくというのもポイントです。

他の所有者に共有持分を売却されたらどうする？

他の共有者が自身の持分を第三者へ売却してしまったら、残りの共有者と第三者とで共同所有することになります。
持分を買い取った第三者は、現実にその不動産を利用することはほとんどありません。
以下の3通りの展開が予想されます。

1. 賃料相当の金銭を要求する可能性

自己の持分に応じた賃料を、他の共有者に請求することが考えられます。

2. 売買交渉をする可能性

持分を買い取った第三者は、他の共有者たちと共有状態にある不動産について、分割（解決）協議を時間をかけて行います。
話し合いによっては持分割合に応じた賃料相当額を共有者間で支払われる合意が纏まる場合等もあります。

3. 共有物分割請求訴訟をする可能性

共有者間で共有物分割に関する協議が纏まらなかった場合、裁判所に判断を委ねる「 共有物分割請求訴訟 」という申立てが可能です。共有物分割請求訴訟とは、裁判所に共有物の分割を請求することで、共有関係を強制的に解消することです。裁判所の判決や和解勧告によって「現物分割」「 競売 」「価格賠償」などの方法で分割することになります。
仮に、現物分割や価格賠償での分割ができないと判断されてしまうと、対象の不動産は競売手続へと進み、持分割合に応じた売得金を経て現金化されることになります。

中央プロパティーは、共有名義の不動産トラブル解決実績が3,500件以上

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兄弟姉妹で相続した実家、夫婦共同でローンを組んで買ったマイホーム――。
このように、複数で共有状態にある「共有名義不動産」をめぐるトラブルは後を絶ちません。共有不動産問題の専門家である私たち中央プロパティーには、年間1,400件以上の相談が寄せられています。問題を抱えている全国から相談いただき、累計3,500件を超えるトラブルを解決してきました。
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共有名義不動産の高値で売却するために鑑定書が必要な理由とは？

共有不動産を高額売却するためには不動産鑑定士による専門家の調査報告書が必要になってきます。その理由をあるご相談者様の事例を交えて解説させていただきます。

相談者Fさんは、親が亡くなり弟と親が残してくれた土地を半分づつ相続をしました。
数年後、Fさんは自分が相続した持分の2分の1を売却しようと色々、業者を探していると知り合いにいい業者がいるという事である買取業者さんを紹介され、買取査定額は50万円だと言われたそうです。
Fさん的には、もう少し高く売れるんじゃないの？と思ったそうですが、知り合いの紹介という事もあり、あまり無下にも断れずに売却したそうです。
またそこから数か月後、Fさんは前回同様、持分の残り半分（2分の1）を売却しようと業者を探している時に中央プロパティーにご相談をいただきました。
当社の共有不動産売却方法は仲介と呼ばれるオークション形式での入札になります。
この入札で、買い手から高値の希望額を出すために効果的なのが、国家資格有する不動産鑑定士による調査報告書です。
実際にFさんの土地を調査し、市場に出品したところ900万円の値で落札されました。
買取業者よりも850万円多くFさんはお金を得られました。

この850万円の差額のカラクリは買取業者は安く買取、数百万円を上乗せして他の業者へ転売しているのです。なぜそれほど上乗せするのかというと、買取業者側の利益のほか、買取業者は営業マンに給与のインセンティブ（成功報酬）として50万円～100万円単位を出すためです。

Fさんは最初に買い取ってもらった持分に、赤の他人の給料として百万円単位を上乗せさせられている、ということです。Fさんのような事にならないためにも、不動産の正当な評価を知った上での売却をおススメします。中央プロパティーでは、共有不動産の鑑定書を無料で進呈しております。

不動産鑑定士の大村です。お客様のお悩みのトラブル解決の一助となるよう不動産のプロである不動産鑑定士の立場からお客様の不動産の適切な鑑定評価、適正価格の算出を行うことを心掛けております。

不動産鑑定士 大村 進

共有名義売却のまとめ

共有名義とは、複数人が不動産の所有者になっていることを表します。住宅ローンを夫婦で契約する際や相続発生時などには、不動産を共有名義にすることが少なくありません。

しかし、共有名義の場合には、共有持分のみの売却は他の共有者の同意を得なくても自由に行うことができますが、共有不動産を売却する場合には、他の共有者全員の同意、第三者への貸し出しは共有持分の過半数の同意が必要です。

同意が必要であるにもかかわらず同意を得ないまま行動に移してしまうと、後でトラブルに発展しかねませんのでご注意ください。

トラブルを回避しながら共有不動産を売却するには、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。共有不動産を売却するなら仲介専門の中央プロパティーにご相談ください。