不動産には、取得するとき・所有している最中・売却時において、さまざまな税金が課せられます。共有持分であっても発生する税金は変わりありません。しかし、単独の所有とは若干異なるルールも存在します。

そこで本記事では、共有持分の不動産にかかる税金の種類や利用できる控除制度について解説します。これから共有持分の不動産を取得・所有・売却しようとしている人は、ぜひ参考にしてください。

共有持分に発生する税金のルールや、税金の種類、利用できる控除制度について解説します。

共有持分に関する税金は、民法第253条にて以下のように記されています。

民法にも定められている通り、原則持分割合に応じて共有者全員が負担しなければなりません。

ただし、共有者の一人が共有不動産に住んでいる場合、ほかの共有者は家賃を徴収しない代わりに固定資産税を支払わないと取り決めしているケースもあります。

参照：民法第253条

共有持分にかかる税金の一覧は以下の通りです。

各税金の概要については、以下の表をご参照ください。

共有持分の不動産における各種税金については『共有持分の所有でかかる税金』以降で詳しく解説します。

共有持分の不動産にかかる税金には、以下の図にある控除が利用できます。

各控除制度の概要は、以下の表をご参照ください。

以降の章にて、各控除制度の詳しい内容を解説します。

共有持分で不動産を所有する際に発生する税金や、対象の税金に利用できる税制・特例を解説します。

共有持分で不動産を所有する際にかかる税金は、以下の2種類です。

それぞれの税金について解説します。

固定資産税は、市町村が管轄する地方税です。共有持分の場合は、持分割合に応じた固定資産税を各共有者が支払わなければなりません。

請求書は共有者全員ではなく、代表者1人に郵送されます。代表者が一括で払い、ほかの共有者が代表者に対して持分割合の固定資産税を支払う仕組みです。支払いは年4回で、納期は市町村によって異なります。

共有持分の固定資産税について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

都市計画税とは、開発・整備の対象となっている、もしくは既に商業施設・住宅地となっている地域に発生する税金です。固定資産税と同じように代表者へ納付書が届き、立て替えて納付したあとにほかの共有者から持分割合分の都市計画税を支払ってもらいます。

なお、固定資産税・都市計画税には「連帯納付義務」があり、共有者のうち誰か一人でも税金を払わなかった場合、ほかの共有者が立て替えて支払わなければなりません。

共有持分で不動産を所有した際に発生する税金に対して、利用できる税制は以下の2つです。

それぞれの適用条件や控除額をみていきましょう。

認定長期優良住宅に関する特例措置とは、耐震性・耐久性・可変性などに優れ、長期的な居住・維持が可能な住宅に適用される特例措置です。固定資産税をはじめ、所得税・登録免許税・不動産取得税などが軽減できます。

特例措置を利用するためには、以下の要件にあてはまる住宅を所有していなければなりません。

上記の要件を満たした場合、固定資産税が5年間（マンションは7年間）軽減されます。一般住宅の場合は3年までしか軽減されないため、特例を利用すれば通常よりも2年間長く固定資産税を節約できます。

参照：国土交通省「認定長期優良住宅に関する特例措置」

不動産を個人間で売買した場合、売買に際する消費税は発生しません。消費税は物やサービスに対して課せられる税金であり、個人間のやりとりには適用されないためです。ただし、業者と売買取引を行った場合は、消費税が発生します。

共有持分で不動産を取得する際に発生する税金や、対象の税金に利用できる税制・特例を解説します。

不動産を共有持分で取得した場合は、以下の税金が発生します。

各税金の内容や支払い方法について見ていきましょう。

不動産取得税とは、不動産を取得または贈与してもらった際に発生する税金です。ただし、不動産が法定相続人に相続された場合は発生しません。

不動産取得税は「不動産の価格（令和6年3月31日までに取得した不動産は、価格が2分の1に軽減）×税率」で算出され、土地・住宅用家屋の場合は3%、住宅用以外の家屋は4%の税率が適用されます。

不動産取得税は、代表者が一括して支払ったのち、ほかの共有者が代表者に持分割合に応じた不動産取得税を支払うのが原則です。

また、不動産を取得した際の登記手続きで「登録免許税」も発生します。登録免許税も連帯納付義務があるため、共有者全員が持分割合に応じて支払います。

参照：東京都主税局「不動産取得税」

贈与税とは、贈与により財産を取得した際にかかる税金です。課税方法には「暦年課税」「相続時精算課税」の2種類があり、贈与を受けたものは、どちらかの課税方法を選択して納税します。

また、共有状態の土地を分割した際に持分に応じた価値よりも高かった場合も、贈与税が発生する可能性があります。

共有持分を取得した際に利用できる税制は、以下の2つです。

各税制の概要・適用要件・控除額についてみていきましょう。

正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、不動産の取得・新築に際してローンを組んだ場合に利用できる控除制度です。

控除期間は10年〜13年で、年末のローン残高に応じて税金が減税されます。住宅ローン控除の適用要件と控除額については、以下の表をご参照ください。

ただし、0.7%を乗じた額が所得税を上回った場合、控除しきれなかった分は住民税で税額控除します。

例えば、年末時点のローン残高が4,000万円で所得税が25万円だった場合、4,000万円×0.7%は28万円ですので、所得税が控除されるのは所得税額の25万円までです。残りの3万円は住民税から控除されます。

また、夫婦でペアローンを組み、共有持分で不動産を購入した場合は、両者とも控除を利用できます。

新築した不動産が「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」などの要件を満たした場合に利用できる制度です。適用要件や控除額は以下の表をご参照ください。

注意点として、住宅ローン控除と併用できません。どちらの控除制度がより節税になるかを計算して選択しましょう。

参照：国税庁「認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）」

相続時精算課税制度とは、生前贈与をした際に2,500万円までは贈与税が課せられない制度です。制度の対象者と控除額は、以下の表をご参照ください。

2024年（令和5年）に改正が行われ、贈与税の課税価額から基礎控除額110万円が控除されるようになりました。

つまり、贈与額が3,000万円だった場合、基礎控除の110万円を引いた2,890万円から、さらに2,500円を差し引き、残りの390万円に20%の税率が課税されます。

参照：国税庁「相続時精算課税の選択」

配偶者から不動産を贈与された場合に利用できるのが、配偶者控除です。持分を贈与された場合も該当します。適用条件や控除額は以下の通りです。

なお、住居用の建物が借地権の土地にあり、配偶者から金銭の贈与を受けて地主から底地権を購入した場合も「住居用の不動産」とみなされ、配偶者控除が利用できます。

参照：国税庁「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

共有持分の不動産を売却する際に発生する税金や、対象の税金に利用できる税制・特例を解説します。

共有持分の不動産を売却した際にかかる税金は以下の2つです。

各税金の概要や支払い方法について解説します。

不動産の売却に際して発生する税金です。管轄は国であり、売却した翌年に確定申告をして納付します。所得として計上する金額の計算式は「譲渡収入額-（取得費＋譲渡費用）」です。

また、所得税の区分は、不動産の保有期間によって長期・短期に分けられ、それぞれ税率が異なります。保有年数における税率の違いは以下の通りです。

共有持分すべて・自分の持分のみの譲渡、どちらに対しても課せられる税金です。ただし、購入価格よりも売却価格の方が安かった場合、譲渡所得税は発生しません。

参照：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

共有持分の不動産を売却した際には、譲渡所得税と合わせて住民税も課せられます。住民税も保有年数によって税率が異なり、長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%です。住民税は市町村管轄の地方税ですので、市役所から届く納付書にて納税します。

共有持分の不動産を売却した際に利用できる税制は以下の3つです。

各税制の概要・適用要件・控除額についてみていきましょう。

3,000万円控除とは、居住用の不動産を売却した際に利用できる特例制度で所有期間に関係なく最高3,000万円まで控除できます。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれており、制度を利用するには、以下の要件に該当していなければなりません。

共有持分の場合、共有者それぞれが控除を利用できますが、各々が確定申告をする必要があります。

「マイホームを売った時の軽減税率の特例」とも表されており、長期譲渡所得の税額をより低くできる軽減税率の制度です。軽減税率を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

上記の要件に該当した場合は、以下の税率が適用されます。

本特例は3,000万円控除と併用できるため、節税対策として有効です。

相続によって取得した不動産を売却した際に利用できる特例制度です。譲渡所得から最高3,000万円が控除できます。

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、利用するためには、以下の要件に該当しなければなりません。

なお、本特例は空き家にのみ適用される制度であり、分譲マンションを相続した場合は利用できません。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

共有持分の不動産には、所有・取得・売却のタイミングで、それぞれ「固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・贈与税・譲渡所得税・住民税」が発生します。

共有持分は、持分割合に応じた税金を支払うのが原則です。それぞれに納付書が届くわけではなく、代表者が一括して支払い、共有者が代表者に対して持分割合に応じた税金を支払います。

ただし、自分の持分だけ売却した場合の所得税や住民税は当人のみ支払い、ほかの共有者に納税の義務はありません。

かかる税金には各種控除制度が用意されており、うまく利用すれば数百万円単位の節税が可能です。

中央プロパティーでは、共有持分の売買仲介だけでなく、相続・売却・譲渡などの節税対策についての相談も承っております。共有持分にかかる税金について不安のある人は、ぜひ無料相談をご利用ください。