共有名義不動産の相続税で困らない！ 計算方法からトラブル対策まで徹底解説

共有名義不動産を相続すると、気になるのが相続税についてです。 しかし、相続を初めて経験する人にとって、税金の納付は分からないことだらけではないでしょうか。 「どうやって計算したらよいのか……」「自分も申告や納付が必要なのか」「控除はどうなる？」 このように疑問がたくさん出てくるかもしれません。

本記事では、共有名義で不動産を相続した方向けに、相続税の計算方法や申告方法を分かりやすく解説します。 さらに、相続税の負担を軽減する方法や、共有名義不動産ならではの注意点やトラブル対策についてもご紹介します。

不動産の相続時に共有名義は危険？ よくあるトラブルと注意点

共有名義の不動産に課される相続税は持分割合がポイントです。

共有名義不動産を相続するパターンは、次のように2つあります。

• パターン1：被相続人と相続人が共有状態の場合
• パターン2：複数の相続人で共有状態の場合

それぞれのパターンを解説していきます。

パターン1：被相続人と相続人が共有状態の場合

不動産を購入する際に、共有名義にすることがあります。 例えば親子で共有名義にするケースです。

このケースの場合、親が死亡すると親の共有持分は相続財産になります。 この際の課税対象額は、不動産全体の相続税評価額に被相続人の持ち分を乗じて計算した金額です。 つまり、親子共有名義の場合は親の持分に相続税が発生します。

相続人が複数いると、親の共有持分を誰が相続するかを他の相続人との間で調整しなければいけません。 共有名義人が自動的に相続できるわけではないからです。

しかし、仮に親1人、子1人だった場合、子1人で相続するため単独所有となり共有状態は解消されます。

相続税の計算方法はこの後詳しく解説しますが、この場合の相続税の計算方法を簡単に見ておきましょう。

親と子がそれぞれ2分の1ずつ共有名義で所有していた不動産（評価額5,000万円）を、子が単独で相続する場合を例に、相続税の計算をしてみましょう。

1. 親の不動産持分の評価額を計算
   親の持分は2分の1なので、不動産の遺産は5,000万円 × 1/2 = 2,500万円です。
2. 相続財産総額を計算
   不動産の遺産2,500万円に、その他の遺産2,000万円を足すと、相続財産の総額は2,500万円 + 2,000万円 = 4,500万円になります。
3. 課税価格を計算
   相続財産の総額から葬儀費用などの債務を差し引きます。仮に葬儀費用が100万円だったとすると、4,500万円 – 100万円 = 4,400万円が相続税の課税価格です。
4. 基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を計算
   相続人が子1人なので、基礎控除額は3,000万円 + (600万円 × 1人) = 3,600万円です。 課税価格4,400万円から基礎控除額3,600万円を引くと、課税遺産総額は4,400万円 – 3,600万円 = 800万円になります。
5. 相続税額を計算
   課税遺産総額800万円に税率をかけます。800万円は税率10%の範囲内なので、800万円 × 10% = 80万円が子が支払う相続税です。

このように、共有名義不動産の相続税は、被相続人の持分に応じて計算されます。具体的な状況によって計算は複雑になることもありますので、不安な場合は専門家への相談も検討してみてください。

パターン2：複数の相続人で共有状態の場合

共有名義の相続で最も多いパターンが、複数の相続人で共有状態となるケースです。 例えば実家を兄弟で相続するケースなどがこれに当たります。

本記事では、このケースをもとに相続税の計算方法を解説していきます。

公平に相続する方法として共有状態を選択する方が多いですが、共有名義での不動産所有は一般的に避けたほうがよいとされています。

共有名義不動産は売却や建て替えなどをする際に、共有者全員の同意が必要となり、どのように活用するかで意見が合わずにトラブルになることが多いからです。

共有状態の解消は、相続後に共有者間で持分を売買したり、第三者に売却したりすることで可能です。

相続時に「とりあえず共有名義」にすることは、将来トラブルの火種になりかねないため、長期的な視点では共有状態の解消も検討したほうがよいでしょう。

共有名義不動産の相続税計算方法を徹底解説

相続税は相続財産を受け取った方が負担するため、相続が発生すると相続税の計算方法が気になるものです。

相続税は次のステップで計算します。

1. 課税対象となる遺産総額を調べる
2. 法定相続分で各相続人の税金を計算し合計する
3. 実際の相続割合をもとに最終的な相続税額を算出する

1. 課税対象となる遺産総額を調べる

はじめに課税対象となる遺産総額を調べます。

相続税の対象となる財産は、現金や預貯金、不動産や有価証券といったプラス財産だけでなく、貸付金や未払いの税金といったマイナス財産など、経済的価値のあるすべてのものです。

さらに、財産は次のように3つに区別されます。

• 課税財産：
  相続税が課税される財産。 金銭に見積もれる経済的価値のあるものすべてが含まれるため、マイナス財産も含む。
• 非課税財産：
  相続税が課税されない財産。 墓地や仏具、神祭道具など。 ただし、骨董的価値がある場合や投資対象の場合は課税対象となる。
• みなし財産：
  被相続人が存命の間は財産にならず、死亡がきっかけで受け取れる財産。 生命保険金や死亡退職金など。 みなし財産には非課税部分があり、非課税部分は500万円に法定相続人の数を乗じて算出します。

相続する財産の価値は、相続人が財産を取得したときの時価で評価しますが、財産の種類によって評価額の算出方法は異なります。

以下の表を参考にしてください。

財産の種類	評価方法
現金	現金の額面金額
預貯金	元本と既経過利息の手取り額合計
宅地	路線価方式または倍率方式
家屋	固定資産税評価額×1.0
上場株式	以下の4つのうち最も低い価格 ・相続発生日の最終価格 ・相続発生月の最終価格の平均額 ・相続発生月の前月の最終価格の平均額 ・相続発生月の前々月の最終価格の平均額
自動車	再取得価格－既経過年数に応じた減価償却の額
宝石・貴金属	再購入金額
借金などの負債	必要返済総額

相続した財産すべてに税金がかかるわけではありません。 相続税は、相続財産の合計額から一定の控除額を差し引いた、残りの金額に対して課税されます。 この控除の中で、相続人全員が利用できるのが「基礎控除」です。

基礎控除額は、以下の計算式で求められます。

3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数） ＝ 基礎控除額

例えば、法定相続人が4人の場合、基礎控除額は3,000万円 ＋ （600万円 × 4人） ＝ 5,400万円です。 もし相続する財産が1億円であれば、1億円 － 5,400万円 ＝ 4,600万円が相続税の課税対象となる遺産総額となります。

2. 法定相続分で各相続人の税金を計算し合計する

続いて、法定相続分で各相続人の税金を計算し、合算します。

法定相続分とは各相続人がもらえる財産の割合のことです。

誰が相続するかによって、以下のように割合が決まっています。

相続人	配偶者	配偶者以外の人
配偶者と子供	1/2	1/2
配偶者と直系尊属	2/3	1/3
配偶者と兄弟姉妹	3/4	1/4

例えば相続人が配偶者と子3人、課税対象となる遺産総額が4,600万円だったとすると、法定相続分は以下のようになります。

法定相続割合	遺産分配額
配偶者	1/2
長男	1/6
長女	1/6
次女	1/6

各相続人に課せられる税金は、以下の税率表をもとに計算します。

法定相続分に応じた取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	–
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

【配偶者】　2,300万円×15％-50万円=295万円
【子ども（一人あたり）】　766万円×10％=76.6万円

各相続人に課せられる税金が分かったら、最後にそれぞれの相続税額を合算します。

295万円+76.6万円×3=524.8万円

この家族の相続税の総額は、524.8万円です。

3. 実際の相続割合をもとに最終的な相続税額を算出する

最後に、相続人それぞれの実際の相続割合に基づいて最終的な相続税額を算出します。

たとえば、相続税の総額が524.8万円で、当初は配偶者と子ども3人で相続する予定だったものの、子ども1人が相続放棄したとしましょう。 この場合、相続税524.8万円は、残りの配偶者と子ども2人で負担することになります。

相続人が配偶者と子ども2人になった場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子ども2人で残りの2分の1（つまり子ども1人あたり4分の1）です。

これを基に、税額控除前の相続税額を計算すると、以下のようになります。

配偶者： 524.8万円 × 1/2 ＝ 262.4万円
長男： 524.8万円 × 1/4 ＝ 131.2万円
長女： 524.8万円 × 1/4 ＝ 131.2万円

ただし、配偶者には「配偶者の税額軽減」という特例が適用されるため、このケースでは配偶者の相続税負担はなくなります。 結果として、長男と長女がそれぞれ131.2万円を納税することになります。

共有不動産の相続で重要な不動産評価額の算出方法

共有名義不動産を相続する場合も、基本的な計算手順は同じですが、自身の「持分」を考慮する必要があります。

たとえば、相続財産が共有名義不動産のみで、相続人が兄弟2人、それぞれの持分が2分の1ずつだったと仮定します。この共有名義不動産の評価額が4,800万円だとすると、相続税は次のように計算できます。

1. 基礎控除額の算出
   相続人が2人なので、基礎控除額は3,000万円 ＋ （600万円 × 2人） ＝ 4,200万円です。
2. 課税遺産総額の算出
   不動産の評価額4,800万円から基礎控除額4,200万円を引くと、課税遺産総額は4,800万円 － 4,200万円 ＝ 600万円になります。
3. 相続人ごとの課税対象額の算出
   兄弟2人で600万円を相続するため、1人あたりの課税対象額は600万円 ÷ 2人 ＝ 300万円です。
4. 相続税額の算出（一旦合算）
   300万円に対する相続税率は10%（控除額0円）なので、1人あたりの相続税額は300万円 × 10% ＝ 30万円です。これを兄弟2人分合算すると、30万円 ＋ 30万円 ＝ 60万円が相続税の総額となります。
5. 持分割合に応じた最終的な相続税額の算出
   相続税の総額60万円を、それぞれの持分割合（1/2ずつ）で按分します。結果として、1人あたり60万円 × 1/2 ＝ 30万円が、共有名義不動産にかかる相続税額となります。

このように、共有名義不動産の相続税計算では、全体の評価額と自身の持分を正確に把握することが重要です。

不動産評価額は、相続税の計算において非常に重要な要素です。不動産の評価は複雑なため、専門家（税理士や不動産鑑定士）に相談することをおすすめします。

共有不動産が特殊な土地の場合

通常の宅地と異なり、間口が狭い、奥行きが長い、形がいびつな土地など、利用価値が低いと評価される場合は、評価額が減額される可能性があります。

共有不動産が貸家建付地の場合

貸家建付地とは、貸付している建物が建っている土地のことです。

建物が貸家として利用されている場合、所有者の利用が制限されるため、自用地としての評価額よりも減額されます。 具体的には、自用地評価額から、借地権割合と借家権割合を乗じて計算される「借家権割合に応じた評価額」を差し引いて評価します。

共有不動産が駐車場利用している土地の場合

駐車場として利用されている土地も、その利用状況によって評価額が異なります。

アスファルト舗装やフェンスなどの設備投資がされている場合は、自用地評価額に加えてその設備費も考慮されることがあります。 月極駐車場や時間貸し駐車場など、利用形態によっても評価方法は変わってくるため注意が必要です。

共有不動産がタワーマンションの場合

タワーマンションの評価額は、通常のマンションとは異なる点があります。

一般的に、高層階になるほど評価額が高くなる傾向があり、また、敷地権の持分割合も評価に影響します。 特に高層階の評価は、近年見直しが行われ、評価額が高くなるケースが増えています。

共有不動産が建築中の家屋の場合

建築中の家屋は、完成している家屋とは評価方法が異なります。

一般的には、建築にかかった費用の総額から、完成していない部分を差し引いて評価されます。 工事の進捗状況によって評価額は変動するため、相続発生時の状況を正確に把握することが重要です。

相続税の負担を軽減する方法：知っておきたい控除と特例

特定の要件を満たせば、相続税の負担を軽減できる控除や特例があります。

• 基礎控除
• 配偶者控除
• 贈与税額控除
• 未成年者控除
• 障害者控除
• 相次相続控除
• 外国税額控除
• 小規模宅地等の特例
• 地積規模の大きな宅地の評価

それぞれの適用要件などを確認しておきましょう。

基礎控除

基礎控除は、財産総額から必ず引かれる控除です。

法定相続人の人数で基礎控除額が変わります。

3,000万円+（600万円×法定相続人の数）=控除額 最低3,000万円の基礎控除が適用され、法定相続人の人数が増えると控除額が増します。

配偶者控除（配偶者の税額軽減）

配偶者控除は、被相続人の配偶者に適用される控除です。

配偶者の法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい額までであれば、相続税はかかりません。

ただし、この特例の適用を受けるためには、相続税の申告が必要です。

贈与税額控除（贈与税額の控除）

贈与税額控除とは、贈与税と相続税の二重課税を防ぐための制度です。

相続開始前3年以内（令和6年（2024年）1月1日以降の贈与からは7年以内に段階的に延長されます）に被相続人から贈与を受けて贈与税を納めている場合は、相続税の計算時にすでに納税した贈与税を決められたルール内で差し引けます。

未成年者控除

未成年者控除は、相続人が未成年者である場合に適用される控除です。

成年に達するまでの年数に10万円を乗じた金額を、課税総額から控除できます。

10万円×（18歳-相続開始時の年齢）=控除額 例えば未成年者の年齢が15歳の場合は、10万円×（18歳-15歳）=30万円が未成年者控除額です。

※令和4年3月31日以前の相続または遺贈については、18歳の部分が20歳となります。

障害者控除

障害者控除は、85歳未満で障害を持っている方に適用される控除です。

障害の重さによって一般障害と特別障害に分けられ、以下の金額に相続人が85歳になるまでの年数をかけて控除額を算出します。

• 一般障害：10万円
• 特別障害：20万円

10万円または20万円×（85歳-相続開始時の年齢）=控除額

相次相続控除

相次相続控除（そうじそうぞくこうじょ）は、相続が発生してから10年以内に次の相続が発生した場合に適用される控除です。

課税総額から一定金額を控除できます。

最初の相続から次の相続までの期間が短いほど控除額が大きくなりますが、具体的な控除額は実際に納めた相続税に基づき計算されます。

詳しくは国税局の電話相談窓口へ確認しましょう。

参考：No.4168 相次相続控除（国税庁）

外国税額控除

外国税額控除は、日本に住んでいる方が外国の所得税に相当する税金を納めた場合に適用される控除です。

国際的な二重課税を調整する目的があります。

控除額限度の計算や外国所得税に含まれるものの範囲が複雑なため、適用したい場合は専門家への相談をおすすめします。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人等が住んでいた宅地（特定居住用宅地等）、事業をしていた宅地（特定事業用宅地等）などについて、一定の要件を満たす場合に、評価額を大幅に減額できる特例です。

特定居住用宅地等であれば、330平方メートルまでの部分について評価額を80%減額できます。 この特例は相続税の節税効果が非常に高いため、適用できるかどうかの確認は必須です。

ただし、適用要件が複雑であり、同居親族の有無や、相続後の不動産の利用状況など、細かな規定がありますので、専門家への相談を強くお勧めします。

地積規模の大きな宅地の評価

地積規模の大きな宅地の評価は、一定規模以上の広い土地を評価する際に適用される評価方法です。 この評価方法が適用されると、通常の宅地評価よりも評価額が減額される可能性があります。

具体的には、三大都市圏では500平方メートル以上、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の宅地で、路線価地域に所在するなどの要件を満たす場合に適用されます。 広大な土地を相続する場合には、この特例が適用できるか確認することで、相続税を軽減できる可能性があります。

相続税の申告と納付方法：期限と注意点

最後に、相続税の申告と納付方法を解説します。相続税の申告や納税には期限があり、期限を超えると延滞税を課される可能性もあります。

また、相続税を払わない共有者がいる場合などの対策についても知っておきましょう。

相続税の申告方法

各相続人の相続税を計算したら、「相続税の申告」と「相続税の支払い」をしなければいけません。

もしも、財産の総額が基礎控除額以下となった場合には相続税の申告は不要です。

しかし配偶者控除で相続税がゼロとなった場合には申告が必要です。相続税の申告は、基本的に相続財産を受け取った人全員が行います。代表者がまとめて申告することはできません。

相続税の申告と納付の手順

相続税の申告と納付の手順は以下の通りです。

1. 10ヶ月以内に税務署に申告書を提出する
2. 税務署で納付書を入手して必要事項を記入する
3. 相続税を期限内に支払う

1. 10ヶ月以内に税務署に申告書を提出する

被相続人が死亡したことを知った日（相続開始の日）の翌日から10ヶ月以内に、税務署に申告書を提出しなければいけません。

例えば、5月1日が相続開始の日であれば、翌年3月1日が申告期限です。期限日が土・日・祝日に該当する場合は、翌開庁日が期限日となります。

相続税申告書は全国の税務署で取得でき、申告書の提出先は被相続人の住所地を所轄する税務署です。相続人の住所地を所轄する税務署ではないので注意しましょう。

2. 税務署で納付書を入手して必要事項を記入する

相続税の申告を済ませたら、次は納付です。税務署に申告書を提出したからといって、納付書が自宅に郵送されてくるわけではありません。

相続税を納める人が、自分で納付書を入手し、納付書に相続税の金額や住所、氏名などを記入します。相続税の納付書は全国どこの税務署でも手に入り、最寄りの税務署で入手できます。

また、納税者1人につき1枚の納付書が必要です。

3. 相続税を期限内に支払う

納付書を用意できたら、相続税を期限内に納付します。申告だけでなく、納付期限も相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。注意しましょう。

相続税の納付方法は以下の4つから選ぶことができます。

領収書が必要な場合は、税務署窓口または銀行窓口を利用しましょう。

納付方法	持ち物	手数料	納付限度額	領収書の発行
税務署窓口	・納付書 ・納付する現金	なし	上限なし	あり
金融機関窓口	・納付書 ・納付する現金	なし	上限なし	あり
クレジット決済	クレジットカード （国税クレジットお支払いサイト内で手続きが必要）	納付税額により異なる	クレジットカードの決済可能額以下で1,000万円未満 1,000万円以上の場合でも、クレジットカードの決済可能額以下であれば、複数回に分けて納付可能	なし
コンビニエンスストア	・バーコード付き納付書 ・納付する現金	なし	30万円以下	なし

相続税の納付が遅れた場合

繰り返しになりますが、相続税の申告と納付は相続開始から10ヶ月以内に完了させなければいけません。

相続税の納付が遅れた場合は、無申告加算税や延滞税が加算されます。

無申告加算税は、正当な理由なく期限までに申告・納税を行わなかった場合に課税されます。

• 税務調査の事前通知前に自主的に申告した場合・・・5％
• 税務調査の事前通知後に申告した場合・・・10～20％

延滞税は、期限を過ぎてから相続税を納付した場合に、納付期限の翌日から納付した日までの日数に応じて、利息に相当する金額が課税されます。

期限までに申告も納税も行っていない場合は、無申告加算税および延滞税の両方が課されます。

• 納付期限の翌日から2ヶ月間・・・2.4％
• 納付期限の翌日から2ヶ月を経過した日以降・・・8.7％
  ※上記は令和5年1月1日〜令和5年12月31日中に適用される割合。延滞税の割合は定期的に見直されます。最新の割合については国税庁のウェブサイトをご確認ください。

相続税を支払わない共有者がいる場合

本来、財産を相続した割合に応じて相続税を負担しますが、共有名義不動産の場合は連帯納付義務があります。

そのため、相続税を支払わない共有者がいれば他の共有者が支払う責任があります。

相続税が未納付のままだと、連帯納付義務を負った他の共有者の財産も差し押さえられる可能性もあるため、注意しなければいけません。

相続税が払えない場合の対応

相続税の申告や納付は計画的に行わなければいけませんが、現金一括で払うのが困難な場合もあるかもしれません。

相続税が払えない場合には、次の2つの対処法があります。

• 【延納】 相続税額が10万円を超え、現金一括での納付が困難な事情がある場合は、一定の要件を満たすと分割払いでの納付が可能です。 延納税額が100万円以下で、延納期間が3年以下である場合には担保が必要ありませんが、延納額が100万円を超える場合は担保が必要です。 共有名義不動産を担保にする場合、他の共有者全員から承諾を取っておく必要があります。
• 【物納】 現金での一括払いができず、延納での納付もできない場合は、共有名義不動産を相続税として納めることができます。 共有名義不動産は原則として物納財産として納付できませんが、共有者全員が各自の持分を物納する場合のみ可能です。

相続税が払えない場合：共有不動産の売却も有効な解決策

相続税の納付が困難な場合、共有不動産を売却して納税資金を確保することも有効な選択肢です。 ただし、共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要となるため、あらかじめ他の共有者と話し合い、合意を得ておくことが重要です。 共有者全員で協力して売却を進めることで、円満に相続税の納税を完了させることができます。

まとめ

共有名義不動産の相続は、税金計算だけでなく、将来的な不動産の活用や売却においてもトラブルに発展する可能性があります。 不明な点があれば、早めに税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。

共有名義不動産に詳しい弁護士が常駐しているため、共有者とトラブルを抱えている場合や売却後のトラブルが不安な方にも、ご安心いただける体制が整備されております。

弁護士相談費用や仲介手数料など、売却にかかる諸費用は0円です。

• 共有者と不仲で関係を解消したい
• 不動産の活用ができていない
• 共有者が多すぎる
• 固定資産税を負担したくない

共有名義不動産でお悩みの方は、一度当社へご相談ください。