「相続した不動産を空き家のまま放置しているけれど、大丈夫だろうか？」
「不動産が、亡くなった親名義のままだけれど、法的に問題ないのだろうか？」

不動産を相続した場合、本来は名義変更の手続き＝相続登記が必要です。

本記事では、相続や遺言で得た不動産を放置するリスクや相続登記義務化の概要、名義変更の手続き方法を解説します。

1.不動産の名義変更をしないとどうなる？

相続や遺言などで不動産を取得した場合、すみやかに名義変更の手続きを済ませましょう。名義変更をせずに放置していた場合、相続人に以下の不利益が発生します。

• 2024年4月以降は罰則対象となる
• 売却できない
• 借り入れの担保にできない
• トラブルが起きやすい

不動産の名義変更をしなかった場合の不利益について、詳しくみていきましょう。

1-1　2024年4月以降は罰則対象となる

2024年4月以降は相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務化されます。義務化となった背景として、以下の原因によって環境整備や都市開発が滞っていることがあげられます。

• 少子高齢化による相続人の増加
• 名義変更をしないまま放置された権利者不明空き家の増加

国としても、所有者不明土地や空き家をなくし、不動産を有効活用し日本経済を活発に動かしていきたいという思惑があります。

2024年4月以降は相続により不動産を取得したことを知った日から、3年以内に手続きをしなかった場合、10万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

罰則は、2024年4月以前に相続した不動産も対象です。名義変更の手続きは、数週間から数ヶ月かかる場合もあるため、相続した不動産がある人は今のうちに少しずつ進めておいた方がよいでしょう。

参照：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」

1-2　売却できない

相続した不動産の名義変更をしていなかった場合、売却手続きができません。なぜなら、登記していない不動産は自分の所有財産であると主張できないからです。

「今は売る予定がないから」と放置しておけば、いざ売却するときに相続手続きが必要となります。

買主が見つかってから相続登記をしようとしても、必要書類をそろえるだけで何ヶ月もかかるケースも少なくありません。

相続した不動産がある場合は、必ず相続登記の手続きをしておきましょう。

1-3　借り入れの担保にできない

相続登記をしていない場合、遺言書に不動産を相続させると書いてあったとしても、法的に自分の所有物として主張できません。

そのため、何らかの事情で担保に入れなければならない状況になったとしても、借り入れの担保にはできません。

ほかにも、賃貸として貸し出す、室内をリフォームするといったことにも、名義変更が必要です。

1-4　トラブルが起きやすい

不動産の名義変更をしていない場合、さまざまなトラブルの原因となる可能性があります。代表的なトラブルの内容は以下の3点です。

• 空き家対策特別措置法によって相続人全員に撤去・修繕勧告が届いてしまう可能性がある
• 相続登記が未了の場合でも、税金の支払い義務は発生するため、誰が税金を払うのか決めていないと滞納状態となり、差し押さえの対象になる可能性がある
• いざ名義変更しようとしたときに必要書類がそろわない可能性がある

所有権利を主張できないため、親族の借金返済が滞った場合、差し押さえの対象となってしまう

ほかにも、さまざまなトラブルの要因となりえます。これらのトラブルを回避するためにも、相続時の迅速な名義変更が大切です。

空き家を放置するリスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

2.相続登記の義務化とは？

先述のとおり、2024年4月から相続登記が義務化されます。そもそも、相続登記とはどのような手続きなのでしょうか。

本章では、相続登記の義務化や、関連する制度について解説します。内容は以下の図に示すとおりです。

それぞれについてみていきましょう。

2-1　相続登記の期限は3年以内

2024年4月以降、相続登記の期限は相続により不動産の取得を知った日から、3年以内と義務付けられました。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の罰金が課せられます。正当な理由の具体例は以下のとおりです。

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合も法改正の対象となっています。この場合、遺産分割協議が成立した日から3年以内に登記の手続きをしなければなりません。

参照：「知っていますか？相続登記の申請義務化について」

2-2　期限内に申告できない場合はどうなる？

相続登記の義務化に伴い、期限内に相続登記ができない相続人を救済する目的で、「相続人による申告制度」という制度が新しく作られました。

相続登記を簡単に履行できる制度で、以下2つの点を3年以内に申し出れば、義務を果たしたとみなされます。

• 所有権の登記名義人について相続が開始した旨
• 自らがその相続人である旨

上記の申請を行い審査を通過すれば、義務を履行したものとみなされます。

ただし、相続人申告制度は、従来の相続登記とは性質が異なります。そのため、制度の特徴を理解した上での手続きが必要です。制度の特徴は、以下をご参照ください。

• 相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申出可（他の相続人の分も含めた代理申出も可）
• 法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が不要
• 申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで足りる

この制度は、すぐに相続登記できない事情がある場合などに、活用できる制度です。

参照：「相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について」

3.共有持分で空き家を相続した際の名義変更手続き

空き家の名義変更には多くの時間と手間を要します。必要書類の収集だけで数ヶ月かかるケースも少なくありません。事前に流れや必要書類を把握しておくと、事前知識がない状態よりもスムーズに進みます。

そこで、本章では空き家の名義変更手続きに関する以下の内容を解説します。

• 必要な書類
• 手続きの流れ
• 名義変更にかかる費用

それぞれの内容についてみていきましょう。

3-1　必要な書類

空き家の名義変更に必要な主な書類は、以下のとおりです。

• 登記申請書
• 遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書
• 印鑑証明書・住民票・戸籍謄本（相続人全員分）
• 被相続人の除籍謄本・除票

被相続人（故人様）の除籍謄本は、出生から逝去まで書かれているものが必要です。離婚や再婚を繰り返している場合は除籍謄本が複数枚にわたる場合があります。

また、故人様が残した遺言書があるのであれば、遺言書も添付書類の1つとして必要です。

3-2　手続きの流れ

名義変更の手続きは、以下の流れで進めていきます。

1.登記所（法務局・支局）で登記謄本を取得

現在の不動産が誰の名義になっているかを確認します。不動産によっては、父から相続したはずが、名義人は祖父になっていたといった事態もめずらしくありません。名義人によって必要な書類が変わるため、一番初めに行う手順です。

2.戸籍謄本や住民票を取得

法定相続人全員の戸籍謄本と新しく名義人となる人の戸籍謄本、被相続人（故人様）の除籍謄本を取得します。住民票も同様です。

3.固定資産評価証明書を取得

固定資産評価証明書を取得します。資産価値は毎年変わるため、名義変更をする年度の証明書を取得しましょう。

4.遺産分割協議書を作成する

申請者みずから制作します。

5.相続登記申請書を作成

相続登記申請書を作成します。相続人自身が作成するもので、特定のフォーマットはありません。記入する項目や作成例は法務局のホームページで確認できます。

6.登記所（法務局・支局）へ必要書類を提出

必要書類を登記所へ提出したら、名義変更の手続きは完了です。

なお、手続きは窓口へ直接持ち込む方法以外にも、郵送・オンライン申請のいずれかから選べます。手続き先は、相続した不動産がある自治体の登記所です。

3-3　名義変更にかかる費用

名義変更に必要な費用は、書類の取得にかかる費用と手続きにかかる費用に分けられます。

書類は、相続人全員分が必要なものが多いため、相続人が多いほど費用負担が大きくなります。

登録免許税とは、名義変更をする際に発生する税金です。
税額は、表のとおり「不動産の価格×1000分の4（0.4%）」で算出します。

「不動産の価格」は不動産の固定資産税評価額を参照するのが原則です。固定資産税評価額は、市町村から毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。
なお、固定資産評価証明書は相続人が算出した登録免許税の正当性を証明するために必要です。

もしも、手続きを士業へ依頼した場合は、別途報酬料が発生します。料金は相続する不動産の数や、どこまで依頼するのかによってさまざまです。

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

3-4　名義変更の代行を依頼する場合

空き家の名義変更は、自分で手続きをする以外に、費用を払えば手続きを代行してもらうこともできます。

代行を依頼できる先は、以下の3つです。

• 司法書士
• 不動産会社
• 弁護士

不動産の名義変更の専門家は、司法書士です。不動産会社に依頼した場合は、提携している司法書士を紹介してもらえます。

弁護士も名義変更の手続きを行う資格は有していますが、対応してもらえる弁護士は少数です。

費用の相場は図のとおりです。相続する不動産が複数ある場合や、相続人が多いときは、必要書類や手続きが増えるため、さらに費用が加算される可能性があります。遺産分割協議書や必要書類の作成から依頼した際は、さらに費用が必要です。

中央プロパティーでは、売却が前提の相続登記であれば費用負担が0円です。遺産分割協議書の作成から、戸籍謄本など必要書類の取得まで、当社の司法書士が無料で代行します。
名義変更は時間と手間がかかる作業です。相続人が多い場合や相続する不動産が複数ある場合は、ぜひ当社へご相談ください。

まとめ

2024年4月より、相続によって取得した不動産の名義変更が義務化されます。相続の発生を知った日から3年以内に手続きしなかった場合は10万円以下の罰金が課せられる可能性もあります。

名義変更をしたくても、「時間がない」「手続きの仕方がわからない」といった人もいらっしゃるでしょう。このような場合は、専門家へ代行を依頼すると手続きがスムーズです。

中央プロパティーでは、相続登記から不動産の売却まで完全無料でサポートいたします。