マンションを共有名義で相続するリスクと回避方法を解説
マンションを共有名義で相続するリスクと回避方法を解説
目次
親が住んでいたマンションを兄弟で相続し、共有名義になって困っている方や、あるいは将来の相続で共有状態になることを不安に感じている方も多いと思います。
安易に共有名義にしてしまうと、将来的に売却も自由にできず、親族間トラブルに発展するケースが後を絶ちません。
本記事では、マンションを共有名義で持つリスクと、スムーズに解決するための具体的な方法を解説します。
【仲介手数料0円】共有不動産・共有持分専門のセンチュリー21中央プロパティー ≫
マンションを共有名義で相続・所有し続ける7つのリスク
共有名義のマンションは、単独名義に比べて自由度が低く、権利関係のトラブルに直結しやすいというデメリットがあります。
具体的に、マンションを共有名義で相続・所有し続けることで生じる主なリスクは以下の7つです。
- マンションの売却・賃貸には他の共有者の同意が必須
- 管理費・修繕積立金・固定資産税の支払いで揉める
- 他の共有者が滞納すると連帯責任で請求が来る
- 大規模修繕や建て替え時の「議決権行使」で意見が割れる
- 認知症や離婚により権利関係がさらに複雑化する
- 二次相続が発生し、共有者がネズミ算式に増える
- 特定の共有者が居座り、事実上の占有状態になる
リスク①：マンションの売却・賃貸には他の共有者の同意が必須
共有名義のマンションを売却したり長期間誰かに貸したりする場合、法律上「変更行為（売却や大規模な改修）」に該当するため、他の共有者の同意が必要になります。
そのため、自分の持分がどれだけ多くても、自分一人の判断で売却や処分の意思決定をすることはできません。
特に、共有者間で「売りたい」「リノベ－ションして自分が住みたい」などと意見が割れれば、物件は何も活用できずに放置されることになります。
リスク②：管理費・修繕積立金・固定資産税の支払いで揉める
マンションを所有している限り、そこに住んでいなくても管理費、修繕積立金、固定資産税の支払い義務が発生します。
これらは原則として持分割合に応じて負担しますが、誰が代表して払うか、空き家の場合は誰が負担すべきかといった点で揉めることがよくあります。
「自分は住んでいないから払いたくない」と主張する共有者が出ると、他の共有者の負担が増えるためです。
リスク③：他の共有者が滞納すると連帯責任で請求が来る
マンションの管理費や固定資産税には、共有者全員が全額の支払い義務を負う「連帯納付義務」があります。
もし共有者の誰かが支払いを拒否したり滞納したりした場合、管理組合や自治体は他の共有者に対して全額を請求できます。
そのため、「自分の分は払った」という言い分は通用せず、支払いを拒否し続ける共有者がいる場合は財産の差し押さえに発展する恐れもあるのです。
リスク④：大規模修繕や建て替え時の「議決権行使」で意見が割れる
マンションの大規模修繕や建て替え決議において、区分所有者としての議決権を行使するには、共有者の中で代表者を一人決める必要があります。
しかし、共有者間で意見が対立していると、代表者を選出できず議決権を行使できない事態に陥ります。
結果としてマンション管理組合の運営に支障をきたし、近隣トラブルの原因になることもあります。
リスク⑤認知症や離婚により権利関係が複雑化する
共有者が認知症になり意思能力を喪失すると、遺産分割協議や売却の同意といった法律行為ができなくなります。
この場合は成年後見人を立てる必要がありますが、手続きには時間と費用がかかり、柔軟な財産処分は非常に困難です。
また、共有者が夫婦だった場合は、離婚後に元配偶者が共有持分を売却するなどの経緯により、全くの他人と共有関係になってしまうリスクもあります。
リスク⑥：二次相続が発生し、共有者がネズミ算式に増える
共有状態を解消しないまま年月が経つと、共有者の誰かが亡くなり、その子供たちが持分を相続する「二次相続」が発生します。
当初は兄弟2人だった共有者が、数十年後には従兄弟やその配偶者を含めた十数人に膨れ上がることも決して珍しくありません。
人数が増えるほど変更や処分に関する合意形成は不可能に近くなり、面識のない親族同士でトラブルになる可能性が高まります。
リスク⑦：特定の共有者が居座り、事実上の占有状態になる
相続した実家のマンションに、特定の共有者だけがそのまま住み続けるケースです。
他の共有者は家賃を受け取れないにもかかわらず、固定資産税などの負担だけを強いられるという不公平な状況が生じます。
明け渡しを求めても、「自分にも持分がある」と主張されて居座られ、解決が長期化することがあります。
相続時にマンションの共有名義を回避する遺産分割方法
これから遺産分割協議を行う場合は、安易にマンションを共有名義にせず、以下の方法で単独名義にする、もしくは現金化することを強くおすすめします。
特に、相続登記の段階で適切な判断をすることが、将来のトラブル回避につながります。
- 換価分割：マンションを売却して現金を分ける
- 代償分割：特定の1人が取得し、他の相続人に代償金を払う
遺産分割方法①：【換価分割】マンションを売却して現金を分ける
相続前にマンションを売却し、諸経費を差し引いた残りの現金を相続人の持分割合に応じて分配する方法です。
不動産という分けにくい資産を現金に変えるため、1円単位まで公平に分割できるのが最大のメリットです。
相続人全員が「マンションを必要としていない」場合には、この方法が最もトラブルが少なく、推奨されます。
遺産分割方法②：【代償分割】特定の1人が取得して他の相続人に代償金を払う
特定の相続人（例えば長男）がマンションを単独で相続し、その代わりに他の相続人（次男など）に対して、本来の取り分に見合う現金を代償金として支払う方法です。
マンションを残したい人がいる場合に有効ですが、取得する人に他の相続人へ支払うだけの十分な資金力が必要になります。
すでに共有名義になっているマンションの解消・解決策
すでに共有名義で相続登記してしまった場合の解決策として、次の４点を解説します。
- 共有者全員の合意のもとマンション全体を売却する
- 共有者間で持分を売買（贈与）して単独名義にする
- 共有物分割請求訴訟を提起して法廷の場で解決する
- 自身の「共有持分のみ」を第三者に売却する
【ご相談～売却まで完全無料！】共有持分の売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫
解決策①：共有者全員の合意のもとマンション全体を売却する
共有者全員が売却に同意しているなら、全員で協力してマンション全体を売りに出すのが最もシンプルな解決策です。
完全な所有権の不動産として適正な市場価格で売却できるため、金銭的なメリットも大きくなります。
解決策①：共有者間で持分を売買して単独名義にする
「兄の持分を弟が買い取る」といった形で、共有者間で売買を行う方法です。
最終的に誰か一人の単独名義にできれば、共有状態は解消されます。
ただし、買い取る側に資金が必要であることや、売買価格を巡って親族間で意見が対立しやすいという難点があります。
また、売買でなく無償で譲ると、「もらった側に贈与税がかかる」点にも注意が必要です。
解決策③：共有物分割請求訴訟を提起して法廷の場で解決する
共有者間でどうしても話し合いがまとまらない場合、裁判所に対して「共有物分割請求訴訟」という法的手段を申し立てることができます。
裁判所の判決により強制的に解決を図りますが、最後まで意見が対立し続けた場合、「競売」によって強制的に不動産全体を処分されてしまうことになります。
競売の売却価格は市場価格の5～7割程度と大幅に下がってしまうため、経済的な損失が大きい解決策です。
また、訴訟そのものが共有者全員に多大な労力を強いる手続きであり、法廷という心理的な負担も大きいため可能な限り避けたい方法といえます。
解決策④：自身の「共有持分のみ」を第三者に売却する
自分の持分だけを借地権専門の仲介業者などを利用して売却する方法です。
自分の持分の売却であれば、他の共有者の同意を得ることなく自分の意思だけで実行できます。
共有関係から早く抜け出したい場合や、他の共有者と関わりたくない場合には非常に有効な手段です。
センチュリー21中央プロパティーは、これまでに共有持分トラブルを4万件以上解決してきたノウハウがあり、共有持分や相続不動産に関する豊富な知識と経験を持つ専門スタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧に対応いたします。
遺産分割協議中・相続登記がまだでも共有持分は売却できます！詳しくはこちら ≫
まとめ
マンションを共有名義で相続すると、売却の制限や管理費の負担、親族間トラブルなど多くのリスクを抱えることになります。
そのため、誰か1人の単独名義で相続すること、また共有名義で相続してしまった場合は不動産全体の売却などの方法の検討をおすすめします。
もし他の共有者との話し合いが難しい場合は、自身の持分のみを売却して共有関係から離脱することも一つの有効な選択肢です。
センチュリー21中央プロパティーは、これまでに共有持分トラブルを4万件以上解決してきたノウハウがあります。
共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能。
また、売買契約書をはじめとした書類のチェックがいつでも可能です。
司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、共有持分トラブル・共有持分売却を確実にサポートします。
【ご相談～売却まで完全無料！】共有持分の売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫
共有不動産のお悩み、解決しませんか？
共有者とのトラブル、相続した不動産にお悩みの方は、ぜひ当社の無料相談窓口をご利用ください！
「まずは査定額を知りたい」という方は、以下の無料査定フォームをご利用ください。
マンションの共有名義・相続に関するQ&A
マンションの共有名義に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1. 共有名義のマンションを相続放棄することはできますか？
A. 相続開始を知った日から3ヶ月以内であれば可能です。
家庭裁判所で手続きを行えば、プラスの財産もマイナスの財産もすべて放棄できます。
ただし、特定のマンションの持分だけを放棄することはできず、自身に権利のある全ての相続財産を放棄する必要があります。
また、相続人全員が放棄した場合は、次の管理者が決まるまで管理義務が残る可能性がある点に注意しましょう。
Q2. 共有者の1人が行方不明で連絡が取れない場合はどうすればいいですか？
A. 「不在者財産管理人」の選任申し立てなどを検討してください。
行方不明の共有者がいる場合、遺産分割協議や売却が進められません。
家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらうことで、その管理人が本人に代わって同意や手続きを行えるようになります。
手続きは複雑なため、弁護士等の専門家への相談をおすすめします。
Q3. 自己持分のみを売却した場合、相場より安くなりますか？
A. 一般的な市場価格よりは割安になる傾向があります。
一部の権利である共有持分のみを購入しても、マンション全体を自由に使えるわけではないため、一般の買い手には需要がほとんどありません。
そのため、再販リスク等を考慮して買取価格は相場より低くなるのが一般的です。
しかし、センチュリー21グループが誇る広範な「買い手ネットワーク」と、独自の入札制度（オークション形式）を活用すれば、可能な限り高値での売却を目指すことが可能です。
【ご相談～売却まで完全無料！】共有持分の売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫
共有不動産のお悩み、解決しませんか？
共有者とのトラブル、相続した不動産にお悩みの方は、ぜひ当社の無料相談窓口をご利用ください！
「まずは査定額を知りたい」という方は、以下の無料査定フォームをご利用ください。
この記事の監修者
弁護士
エルピス総合法律事務所 代表弁護士／宅地建物取引士
東京大学法学部を卒業後、20年以上にわたり不動産法務の最前線で活躍する不動産トラブル解決のスペシャリスト。東京弁護士会に所属し、弁護士資格に加え宅地建物取引士の資格も有することで、法律と不動産実務の両面から深い専門知識と豊富な経験を持つ。
特に共有不動産における紛争解決においては、業界屈指の実績を誇り、共有物分割訴訟、遺産分割調停、遺留分侵害額請求など、複雑な案件を数多く解決に導いてきた。相続や離婚による共有名義不動産のトラブル解決に従事してきた。
著書に「事例でわかる 大家さん・不動産屋さんのための改正民法の実務Q&A」がある。メディア出演やセミナー登壇実績も多数。
