共有持分の買取請求とは？3つの種類とあなたに合った方法を解説

共有不動産の扱いに困っていませんか？ 「知らないうちに共有者になっていた」「他の共有者と意見が合わない」といった場合、共有持分の買取請求が解決策になるかもしれません。

この記事では、共有持分を買い取るための3つの主要な方法を、それぞれの特徴や流れとともに分かりやすく解説します。

共有持分買取請求の種類

共有持分買取請求には、以下の3種類があります。

• 共有持分の「買取請求権」を行使する買取請求
• 他の共有者への「お願い」をベースとした買取請求
• 「共有物分割請求」による法的手段を用いた買取請求

①共有持分の「買取請求権」を行使する買取請求

これは、特定の条件を満たした場合にのみ使える、法律で定められた強力な方法です。

具体的には、共有不動産の維持管理費や税金を1年以上支払わない共有者がいる場合に検討できます。

②他の共有者への「お願い」をベースとした買取請求

まずは話し合いで解決したい場合に用いる方法です。法的な強制力はありませんが、柔軟な解決を目指せます。

③「共有物分割請求」による法的手段を用いた買取請求

話し合いでまとまらない場合に、裁判所を介して共有状態の解消を求める法的手段です。

多くのケースでは、まず「お願い」をベースにした話し合いから始め、それでも解決しない場合に「共有物分割請求」へと進むことになります。

「買取請求権」の行使は、特定の要件を満たした際に初めて選択肢となる、限定的な方法だと覚えておきましょう。

共有持分買取請求の種類①：共有持分の「買取請求権」を行使する買取請求

共有不動産の維持管理費や税金を正当な理由なく1年以上負担しない共有者がおり、その結果、他の共有者に不利益が生じている場合、他の共有者がその持分を強制的に取得可能な「買取請求権」を行使できます。

この権利は、共有物の分割協議（共有者同士での話し合い）がまとまらない場合の手段の一つであり、民法に規定された共有者の権利です（民法第252条、第253条第3項）。

共有持分買取請求の適用要件

共有持分の「買取請求権」を行使するためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 共有不動産の維持管理費用や税金が未払いであること。
• 当該未払いが、共有者が「正当な理由なく」負担義務を履行しないことによるものであること。
• 未払い期間が継続して1年以上であること。
• 未払いによって他の共有者に「不利益」が生じていること。

これらの要件を満たすことで、買取請求権を行使し、共有関係の是正を図ることが可能となります。

「所在等不明共有者の持分取得制度」と「買取請求権」の違い

「買取請求権」と似た制度に、「所在等不明共有者の持分取得制度」がありますが、これらはどちらも共有状態を解消するための手段であるものの、対象となる共有者や手続き、制度ができた時期などに違いがあります。

所在等不明共有者の持分取得制度は、2023年（令和5年）4月1日に施行された2021年（令和3年）民法・不動産登記法改正によって比較的最近できた制度で、所有者不明土地問題の解決を目的の一つとして導入されました。

この制度は、共有者の中に、どこにいるのか、連絡先もわからない「所在等不明共有者」がいる場合に利用できます。裁判所に申し立てを行い、他の共有者が、所在等不明共有者の持分を時価で取得できます（民法第262条の2）。

一方、買取請求権は、共有物の分割に関する規定（民法第252条、第253条）の中に、以前から存在していた権利です。

ただし、2021年（令和3年）の民法改正で、共有物の管理に関する規定（民法第252条）が見直され、共有物の管理費用の負担義務を1年以上履行しない共有者がいる場合に、他の共有者が相当の償金を支払ってその持分を取得できることが明確化されました（第252条第5項）。

この買取請求権は、所在不明である必要はなく、単に共有不動産の維持管理費や税金を負担しない共有者に対して行使できます。

このように、両制度は共有持分を取得できるという点は共通していますが、対象者や手続きが異なります。

制度名	所在等不明共有者の持分取得制度	買取請求権
対象となる共有者	所在等不明共有者（どこにいるか、連絡先もわからない共有者）	共有不動産の維持管理費や税金を1年以上負担しない共有者
手続き	裁判所への申し立てが必要	まずは内容証明郵便で催告、その後、買取請求権を行使する旨を通知
持分の取得方法	時価での取得	当事者間の協議で価格を決定（合意できない場合は不動産鑑定士による鑑定評価を参考にすることが多い）
根拠となる法律	民法第262条の2	民法第252条、第253条
強制力	裁判所の決定に基づき強制的に持分を取得できる	形成権であり、買取請求権を行使する旨の意思表示をすれば、相手方の承諾なく売買契約が成立したとみなされます。ただし、買取価格について争いがある場合は、価格決定を求める訴訟に進む可能性があります。
制度ができた時期	2023年（令和5年）4月1日施行の2021年（令和3年）民法改正による	共有物の分割に関する規定は以前から存在。2021年（令和3年）の民法改正で、共有物の管理費用の負担義務を1年以上履行しない共有者がいる場合に、他の共有者が相当の償金を支払ってその持分を取得できることが明確化されました。これは、もともと共有物分割訴訟で認められることがあった「代償分割」の一種である「共有者による持分取得」を、法律上明文化したものです。

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共有持分の「買取請求権」を行使する流れ

共有持分の買取請求権を行使する流れは、以下の通りです。

1. 他の共有者に対して、未払いの維持管理費・税金を催告する
2. 共有持分の買取請求権を行使する旨を通知する
3. 持分の買取価格を決める
4. 対価を支払う
5. 持分移転登記を行う

1. 他の共有者に対して、未払いの維持管理費・税金を催告する

共有不動産の維持管理費や税金が未払いの場合、まずは負担義務を履行していない共有者に対し、支払いを催告します。

催告は、内容証明郵便など、後々の証拠となる送付方法を選択することが肝要です。 これにより、未払い金の請求を行った事実を明確に残せます。

口頭での催告は避け、証拠が残る形で、他の共有者へ未払い分の支払いを求めましょう。

2. 共有持分の買取請求権を行使する旨を通知する

他の共有者が、催告後も未払い金を支払わない場合、まずは買取請求権の行使を検討している旨を内容証明郵便で通知します。

その後も未払いが続き、かつ未払い期間が合計で1年以上経過した時点で、正式に共有持分の買取請求権を行使する旨を相手方に通知します。

この場合も、後の証拠とするため、内容証明郵便で送付するのが一般的です。

3. 持分の買取価格を決める

共有持分の買取価格は、当事者間の協議で決めるのが基本です。

しかし、価格について合意に至らないケースも考えられます。

合意に至らない場合は、不動産鑑定士に依頼して査定を行うのが一般的です。不動産鑑定士による鑑定評価は、当事者間で合意できる適正な買取価格を見出すための参考となり、円滑な取引に役立ちます。

4. 対価を支払う

共有持分の買取価格が決定した際は、持分を買取させてくれる共有者へ対価（または相当の償金）を支払います。

5. 持分移転登記を行う

対価の支払いが完了したら、法務局で「持分移転登記」を行います。

登記が完了してはじめて正式に買取が完了し、買取側は単独所有者となるか、自身の持分が増加します。

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共有持分買取請求の種類②：他の共有者への「お願い」をベースとした買取請求

共有持分の買取請求には、法的強制力を持たない、協議ベースの「お願い」としての請求があります。

これは、共有物分割請求や買取請求権を行使する前に、まずは当事者間の話し合いで解決を目指す方法です。

この方法のメリットは、話し合いによって柔軟な解決を目指せる点です。

例えば、買取価格や支払い方法について、互いの事情を考慮しながら、合意形成を図れます。また、裁判手続きに進む場合と比較して、時間や費用を抑えられる可能性があります。

しかし、デメリットとして、相手方が買取に必ずしも応じる義務はない点が挙げられます。

交渉が決裂した場合、解決までに時間がかかることや、最終的に共有物分割請求訴訟に発展する可能性も考慮しなければなりません。

共有持分買取請求の種類③：「共有物分割請求」による法的手段を用いた買取請求

共有持分の買取請求において協議がまとまらない場合、民法上の「共有物分割請求」という法的手段を用いる方法があります。

これは、裁判所を通じて共有状態の解消を求めるものであり、最終的には裁判所の判決によって共有物の分割方法が決定されます。

共有物分割請求では、現物分割、換価分割、そして全面的価格賠償による分割（他の共有者の持分を金銭の支払いを通して取得し、単独所有にする分割方法）のいずれかが選択されます。

共有持分買取請求を「共有物分割請求」によって実現するためには、この全面的価格賠償を裁判所に認めてもらう必要があります。

この方法のメリットは、法的強制力があるため、最終的には共有関係を解消できる点です。

しかし、裁判手続きには時間と費用がかかること、必ずしも希望通りの結果になるとは限らない点がデメリットとして挙げられます。

また、共有不動産の状態や共有者間の関係性によっては、共有物分割請求自体が認められないケースもあるため注意が必要です。

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共有物分割請求による買取請求の流れ

共有物分割請求による買取請求は、以下の流れで進みます。

1. 共有物分割協議
2. 共有物分割調停
3. 共有物分割訴訟

1. 共有物分割協議

共有不動産の分割を検討する場合、まずは共有者全員で分割方法（買取価格や具体的な分割方法など）を協議します。

全員が合意に至れば、協議による分割が成立し、他の共有者の共有持分を買い取ることも可能です。共有持分の買取請求は、この協議の段階で合意が得られれば実現します。

なお、合意内容を協議書にまとめ、公証役場で認証を受けると、協議書に法的効力を持たせることができます。

ただし、私的な契約であるため、当事者の一方が支払いを滞納した場合など、必ずしも強制力があるわけではありません。

2. 共有物分割調停

共有物分割協議が不調に終わった際は、家庭裁判所に対する調停の申し立てが可能です。

調停では、調停委員が当事者間の話し合いを仲介し、解決に向けて双方の意見を丁寧に聞き取りながら、解決案の提示や助言を行います。

調停が成立すると、調停調書が作成されます。

この調停調書は、確定判決と同様の効力を持つため、相手方が合意内容を履行しない場合は、強制執行の申し立てが可能となります。

3. 共有物分割訴訟

調停でも合意に至らない場合は、共有物分割訴訟を提起します。

訴訟では、裁判官が証拠や当事者の主張に基づいて、共有物の分割方法を判断します。裁判所が全面的価格賠償を認めれば、他の共有者の共有持分の買取が可能となり、判決内容は強制執行できます。

ただし、訴訟は時間や費用がかかるため、弁護士と相談の上、慎重に進める必要があります。

共有物分割請求による不動産分割の具体的方法

共有物分割訴訟において、裁判所は以下の3つの分割方法の中から、最も適切と判断されるものを選択します。

• 現物分割：
  共有物を物理的に分割し、各共有者が単独で所有する方法です。例えば、広い土地を複数に分けたり、建物の一部を区分所有にしたりするケースが考えられます。ただし、不動産の性質上、物理的な分割が難しい場合や、分割によって著しく価値が低下する場合は採用されにくい傾向があります。
• 換価分割：
  共有物を売却し、その売却代金を共有持分に応じて分配する方法です。共有物全体を売却することで、最も公平に精算できる方法として広く用いられます。共有者全員が合意しなくても、裁判所の判断で強制的に売却されるため、共有関係を確実に解消できます。
• 全面的価格賠償：
  共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、単独で所有する方法です。この場合、持分を取得する共有者が、他の共有者に対して、その持分に見合う金銭（代償金）を支払います。共有物分割請求を通じて、他の共有者の持分を取得して単独所有を目指す場合には、この全面的価格賠償が認められる必要があります。

持分取得を伴う共有物分割の仕組み：代償分割

共有物分割請求において、他の共有者の持分を買い取り、自身が単独所有者となることを目指す場合、裁判所は「全面的価格賠償」を命じることがあります。

これは、実質的に「代償分割」と呼ばれる分割方法の一つです。

代償分割は、共有物全体を売却して現金化する換価分割と異なり、共有不動産を売却することなく、特定の共有者が他の共有者の持分を金銭で買い取ることで共有状態を解消する方法です。

この方法が認められるためには、以下のような条件を満たす必要があります。

• 持分を取得する共有者に、代償金を支払うだけの経済力があること。
• 代償金が適正な価格であること（不動産鑑定評価などを参考にされることが多いです）。
• 共有不動産の性質や利用状況、共有者間の関係性などを総合的に考慮し、代償分割が最も適切であると裁判所が判断すること。

代償分割は、共有不動産を維持したい意向がある共有者にとっては有効な手段となりますが、代償金の準備が必要となる点に注意が必要です。

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共有持分買取請求を検討する際の留意事項

共有持分の買取請求を検討する際には、以下の点に注意が必要です。

共有物分割請求が利用できないケースもある

共有物分割請求は、原則としていつでも請求できるとされていますが、例外的に利用できないケースも存在します。

• 「共有物分割禁止特約」がある場合:
  共有者間で、一定期間（最長5年、更新可能）共有物の分割を禁止する旨の特約が結ばれている場合、その期間中は共有物分割請求を行うことができません。
• 「権利の濫用」にあたる場合:
  共有物分割請求が、他の共有者に著しい不利益を与えるなど、社会通念上許容されないような目的や態様で行われる場合、権利の濫用として認められない可能性があります。例えば、嫌がらせ目的で頻繁に請求を繰り返すようなケースが該当します。

請求する際に証拠を残す

共有持分の買取請求を進める際には、すべてのプロセスにおいて証拠を残すことが極めて重要です。

• 催告や通知は内容証明郵便で行う:
  未払い金の請求や買取請求権の行使の意思表示は、送付した事実と内容が証明される内容証明郵便を利用しましょう。
• 協議内容は書面に残す:
  買取価格や支払い条件など、共有者間の協議で合意した内容は、必ず書面（合意書、覚書など）にして、当事者全員が署名捺印するようにしましょう。
• 録音やメールも有効な証拠:
  口頭でのやり取りも、可能であれば録音したり、内容をメールで確認したりすることで、後のトラブルを防ぐための証拠となり得ます。

無償で取得できるわけではない

共有持分の買取請求は、あくまでも金銭の支払い（代償金または償金）を伴う「買い取り」であり、無償で他の共有者の持分を取得できるわけではありません。

特に、「買取請求権」を行使する場合や、共有物分割請求で全面的価格賠償が認められた場合でも、適正な価格での支払いが求められます。相手方が価格に納得しない場合は、不動産鑑定士による評価が重要となり、最終的には裁判所の判断に委ねられることもあります。

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共有持分買取請求を起こすケース

共有持分買取請求は、以下のようなケースで検討されます。

• 共有不動産を有効活用したいが、他の共有者の同意が得られない
• 共有不動産を売却したいが、共有者の中に反対する人がいる
• 共有者の一部が共有不動産の使用を独占している
• 他の共有者から共有持分を買い取り、単独所有者になりたい
• 共有持分を相続したが、他の共有者と協力して不動産を管理・活用する意思がない

※主に、【他の共有者への「お願い」をベースとした買取請求】【「共有物分割請求」による買取請求】のいずれかの方法が検討されます。

もし、維持管理費や税金を1年以上負担しない共有者がいる場合にのみ、【共有持分の「買取請求権」を行使する買取請求】が選択肢に入ります。

共有不動産を有効活用したいが、他の共有者の同意が得られない

共有不動産の建て替え、大規模リフォーム、用途変更には、原則として共有者全員の同意が必須です（民法251条）。

しかし、意見の不一致で計画が進まないケースも珍しくありません。このような場合、他の共有者の共有持分を買い取らせてもらう「共有持分買取請求」が有効な手段となり得ます。

買取請求によって共有関係から離脱し、単独所有者になれば、自身の意思のみで不動産の建て替えやリフォーム、用途変更といった自由な活用が可能となります。

共有不動産を売却したいが、共有者の中に反対する人がいる

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。そのため、一人でも反対する共有者がいると売却は困難になります。

このような場合、他の共有者に対して共有持分買取請求を行い、全ての持分を買い取ることで単独所有の不動産として売却できます。

共有者の一部が共有不動産の使用を独占している

共有不動産は、各共有者がその持分に応じて使用する権利を有します。

しかし、特定の共有者が他の共有者の利用を妨げ、独占的に使用しているケースも存在します。このような状態は、他の共有者の権利を侵害しているため、是正を求める必要があります。

話し合いだけで解決しない場合、共有持分買取請求によって、独占している共有者の持分を買い取り、問題解決を図ることができます。

他の共有者から共有持分を買い取り、単独所有者になりたい

共有不動産を単独で所有したい場合、他の共有者全員から持分を買い取る必要があります。 交渉がスムーズに進めば良いのですが、価格や条件で折り合いがつかないことも少なくありません。

そのような場合でも、共有持分買取請求権を行使することで、裁判所の判断を仰ぎつつ、共有持分の買取を進められる可能性があります。

共有持分を相続したが、他の共有者と協力して不動産を管理・活用する意思がない

相続によって共有持分を取得した場合、他の共有者と協力して不動産を管理・活用する必要があります。

しかし、協力関係がうまくいかない場合、買取請求によって共有関係を解消し、単独所有者になることで、不動産の管理・活用を自分自身で決めることができるようになります。

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他の共有者から共有持分買取請求を起こされた場合の対処方法は？

他の共有者から共有持分買取請求を起こされた場合の対処方法は、以下の通りです。

• 他の共有者の持分を買い取る
• 買取を希望する共有者に自分の共有持分を売却する
• 第三者に自分の共有持分を売却する

【不動産を手放したくない】他の共有者の持分を買い取る

共有不動産を手放したくない場合は、買取請求をしてきた共有者の持分を買い取ることを検討しましょう。

資金の準備が必要になりますが、共有関係を解消し、単独所有者になることが可能です。

この場合、相手が共有物分割訴訟を起こしているのであれば、裁判所に対して全面的価格賠償の申し出を行うことになります。

【提示金額に納得】買取を希望する共有者に自分の共有持分を売却する

他の共有者から提示された買取金額に納得できる場合は、自身の共有持分を売却し、共有関係から離脱するのも一つの選択肢です。

売却によりまとまった資金を得られ、共有関係にまつわる煩わしさから解放されます。

ただし、売却後の税金や諸費用については事前に確認しておきましょう。

【他の共有者に売却したくない】第三者に自分の共有持分を売却する

他の共有者には自身の持分を売却したくない、あるいは、より高値で売却したいと考える場合は、第三者への売却を検討するのがおすすめです。

ただし、共有持分は不動産の活用に制限があることから、買い手がつきにくいため、共有持分専門の仲介業者や買取業者を依頼するのが一般的です。

共有持分の買取業者と仲介業者の違いは、以下の記事で詳しく解説しています。共有持分の売却時の業者選びの参考にしていただければ幸いです。

関連記事：共有持分の売却先は、買取業者と仲介業者どちらがいい？買取業者の目的は何？

自己持分のみの売却なら、共有持分買取請求よりもスムーズに共有状態を解消できる

共有関係を解消したい場合、共有持分買取請求は有効な手段ですが、他の共有者との交渉や、場合によっては裁判手続きが必要になることもあります。

よりスムーズな解決を望むのであれば、自身の共有持分のみを第三者に売却する方法も検討する価値があります。

共有持分の売却にあたっては、他の共有者の同意が不要なため、自身の意思だけで手続きを進められます。

ただし、共有持分は、一般の不動産に比べて買い手を見つけるのが難しい傾向にあります。

そのため、独自の「買い手ネットワーク」を持つ、センチュリー21中央プロパティーのような仲介業者に売却を依頼するのが、早期かつ高額での持分売却を期待できる手段と言えます。

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まとめ：相談＆トラブル解決実績4万件！持分売却は中央プロパティーにお任せ下さい

共有持分の買取請求は、共有状態を解消するための有効な手段ですが、共有者との交渉や法的手続きなど、専門的な知識が必要となる場面も少なくありません。

また、共有持分の状況によっては、他の共有者への買取請求が困難なケースや、想定外のトラブルに発展する可能性もあります。

「可能な限り持分を高く売りたい」「共有者と揉めずに共有状態を解消したい」…そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ弊社にご相談ください。

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共有持分に関するよくあるご質問

買い取りたい共有者が所在不明の場合はどうすればいい？

共有者の中に、連絡先がわからず所在不明の人がいる場合、「所在等不明共有者の持分取得制度」の利用を検討できます。

これは、2023年4月に施行された民法改正によって導入された制度で、裁判所に申し立てを行うことで、所在等不明共有者の持分を時価で取得することが可能になります。

この制度の詳細は、上記「「所在等不明共有者の持分取得制度」と「買取請求権」の違い」の項目をご参照ください。

買取請求されたけど売りたくない場合はどうすればいい？

他の共有者から買取請求された場合でも、必ずしも自分の持分を売却する必要はありません。いくつかの対処法が考えられます。

• 請求相手の持分を買い取る:
  不動産を手放したくない場合、請求してきた相手の持分を自分が買い取ることで、単独所有者になることができます。ただし、相応の資金が必要となります。
• 第三者に売却する:
  相手に売りたくない場合や、より高値で売却したい場合は、自身の共有持分を第三者に売却することも可能です。この場合、他の共有者の同意は不要です。ただし、共有持分は一般的な不動産と比べて買い手が見つけにくい傾向があるため、共有持分専門の不動産会社に相談するのが賢明です。
• 提示金額に納得できない場合は交渉する:
  相手から提示された買取金額が適正でないと感じる場合は、専門家（不動産鑑定士など）に査定を依頼し、その結果をもとに価格交渉を行うことも重要です。

自分の持分を共有者に買い取ってもらうことは可能？

はい、可能です。

共有者に自分の持分を買い取ってもらうことは、共有関係を解消する一般的な方法の一つです。

まずは、共有者に対して買取を希望する旨を伝え、価格や条件について話し合いましょう。話し合いで合意に至れば、任意での売買契約を締結し、持分を売却できます。

もし話し合いがまとまらない場合は、「共有物分割請求」を申し立てることで、裁判所の判断を仰ぎ、結果的に共有者に自分の持分を買い取ってもらう（全面的価格賠償が認められる）可能性もあります。