共有持分の売却は、適切な買取業者を選ばないと深刻なトラブルに発展することがあります。

共有持分は、一般市場での売却が難しいため、買取業者へ依頼する方が多いのが現状です。
しかし、悪質な買取業者に持分を売却してしまった結果、他の共有者と新たなトラブルが起きたり、査定額から大幅に減額された価格で契約させられたりするケースも少なくありません。

本記事では、共有持分の売却でよくある買取業者とのトラブル事例と、そうしたトラブルを未然に防ぐための具体的な対策について、わかりやすく解説します。

共有持分の「買取業者」とは？

共有持分の買取業者とは、複数人で所有している（共有状態にある）不動産の持分のみを買い取ることを専門とする不動産会社です。

買取業者は、共有持分を買い取った後、新たな共有者として他の共有者に対し「あなたの持分も売ってほしい」と交渉を行います。最終的にすべての持分を買い取り、単独所有の不動産として第三者に転売することで利益を得るというビジネスモデルが一般的です。

共有持分専門の買取業者は、複雑な権利関係や相続問題を抱えた案件にも対応してくれるため、早く共有関係から抜け出したい場合には頼もしい存在です。

一方で、本記事でご紹介するような悪質な買取業者も一部存在するため、トラブルを防ぐために慎重に業者を見極めることが大切です。

共有持分を買取業者に売却することで起こり得るトラブルの例

共有持分を買取業者に売却する際、売主・買取業者・他の共有者との間でさまざまなトラブルに発展する可能性があります。

• 売主と買取業者との間に起こり得るトラブル
• 買取業者と他の共有者との間に起こり得るトラブル
• 売主と他の共有者との間に起こり得るトラブル

売主と買取業者との間に起こり得るトラブル

買取業者への共有持分の売却において、売主と買取業者との間に起こり得るトラブルは以下の通りです。

• 売主にとって不利な契約を結ばされてしまう
• 相場よりも大幅に安い価格で買い取られる

売主にとって不利な契約を結ばされてしまう

不動産市場には、残念ながら悪質な買取業者も存在し、売主に不利な取引を強いることがあります。

例えば、相場よりも著しく低い価格で買い叩こうとするケースは典型的な手口です。

共有持分は、単独所有の不動産に比べて市場での流動性が低いため、正確な価格を把握することが難しいという弱点があります。

悪質な業者はこの点を利用し、「この持分には価値がない」「他では買取してもらえない」などと売主の不安を煽り、不当に安い価格で買取しようとします。

また、強引な営業で契約を迫るケースも後を絶ちません。
「今すぐ売らないと損をする」「この機会を逃したら二度と売れない」などと、虚偽の説明や誇大な表現を用いて、売主を精神的に追い詰めることもあります。

さらに悪質なケースでは、契約書の内容を曖昧にしたり、売主にとって不利な条項を勝手に盛り込んだりすることもあります。
契約内容を十分に理解しないまま署名・捺印してしまうと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

相場よりも大幅に安い価格で買い取られる

共有持分は単独名義の不動産とは異なり、

• 不動産の活用に際して、他の共有者と常に協議する必要がある
• 不動産の利用や処分に制限があり、自由に活用できない

といった要因で買い手が限られます。

そのため、買取業者は市場価値よりも低い価格で買取を提案することが一般的です。

買取業者は、共有状態の持分を安く取得し、最終的に不動産全体を取得したうえで高額転売し、利益を得るビジネスモデルを採用しています。

わかりやすく言えば、「安く買って高く転売したい」というのが、買取業者の本音なのです。

購入額（＝業者側から見た共有持分の仕入れ額）と売却額の差で利益を出そうとするがあまり、市場価値をさらに下回る価格での買取を提案する買取業者も存在します。

したがって、相場を知らないまま売却を了承してしまうと、大きな損失を被る可能性があります。

実際に買取業者に共有持分を売却した方の中には、市場価値の半分以下の価格で売却してしまった、将来的な値上がり益を考慮せずに安易に売却してしまったなどのケースがあります。

買取業者と他の共有者との間に起こり得るトラブル

買取業者に共有持分を買取してもらった後は、買取業者が新たな共有者として加わることになりますが、これをきっかけに既存の共有者との間で様々なトラブルが発生する可能性もあります。

買取業者への共有持分の売却において、売主と買取業者との間に起こり得るトラブルは以下の通りです。

• 買取業者が他の共有者に対し強引に持分買取を迫る
• 買取業者が他の共有者に賃料を請求する
• 他の共有者の持分が相場よりも安く買取される可能性がある
• 買取業者が共有物分割請求訴訟を申し立てる

買取業者が他の共有者に対し強引に持分買取や追い出しを迫る

売主が持分を売却した後、買取業者は新たな共有者として他の共有者へ持分の売買交渉を開始しますが、この交渉がトラブルの火種となるケースが非常に多く見られます。

買取業者は、最終的に物件全体の取得や転売を目指しているため、他の共有者に対して強引な売買交渉や追い出しを行う可能性があるためです。

こうした理由から、他の共有者に対して高圧的な態度で売却を迫ったり、心理的なプレッシャーをかけたりすることがあります。

具体的な例として、「このままでは固定資産税の負担だけが増える」「早く決断しないと物件の評価が下がり、今の査定価格では買い取れなくなる」「裁判も辞さない」といった言葉で不安を煽ったり、共有物の管理や使用に関して過度に干渉したりすることなどが挙げられます。

買取業者が他の共有者に賃料を請求する

共有持分の売却後に、新しい共有者が他の共有者に賃料を請求することがあります。

共有者の中に、共有不動産を独占している者がいる場合、他の共有者は持分割合に応じた賃料を請求する権利があります。

そしてその権利は、売りに出されている共有持分を購入し、新たに共有者として加わった者にも認められます。

家賃請求は法的に認められた権利とはいえ、これまで家賃を払わずに共有不動産を独占していた共有者にとっては、不快感を覚えることも珍しくありません。

これまで家族間の慣習などで賃料の支払いがなかったとしても、買取業者はビジネスとして権利を行使し、不動産を占有している共有者に対して、過去に遡って賃料の支払いを求めてくることがあります。 

突然の請求に他の共有者が感情的になり、買取業者とのトラブルに発展するケースも少なくありません。

他の共有者の持分が相場よりも安く買取される可能性がある

共有持分を買取業者に売却すると、他の共有者の持分も相場より安く買取されてしまう可能性があります。

多くの買取業者は、最終的に不動産全体を取得し売却することを目的としています。したがって、他の共有者に対しても持分の買取を持ちかけることが一般的です。

しかし、業者はできるだけ安く共有持分を買取したいと考えるため、提示される買取価格は相場より低くなる傾向にあります。

「共有状態のままでは不動産の価値が下がる」「持分を売らないと裁判で共有物分割を求められる可能性がある」といったことを伝え、共有者に圧力をかけるケースも珍しくありません。

他の共有者も相場を十分に確認しないまま売却を決断してしまい、本来よりも低い価格で手放してしまうリスクがあります。
結果として、他の共有者は大きな損をしてしまう可能性があるのです。

買取業者が共有物分割請求訴訟を申し立てる

他の共有者が持分の売却交渉に応じない場合、買取業者は最終手段として、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることがあります。
これは、共有状態の解消を裁判所に求める法的な手続きです。

訴訟にまで発展すると、裁判所の判断によっては、不動産全体が競売にかけられ、市場価格よりも大幅に安い価格で強制的に売却されてしまう可能性があります。

訴訟を起こされた他の共有者は、弁護士への依頼など、多大な時間的・金銭的・精神的負担を強いられることになります。

売主と他の共有者との間に起こり得るトラブル

持ち分の売却をきっかけに、売主と他の共有者との間で揉め事に発展するケースも存在します。

買取業者への共有持分の売却において、売主と他の共有者との間に起こり得るトラブルは以下の通りです。

• 売主と他の共有者との関係性が悪化する
• 買取業者と他の共有者のトラブルの原因として非難される

売主と他の共有者との関係性が悪化する

共有持分を買取業者に売却することで、他の共有者との関係が悪化する可能性があります。

自分が所有する共有持分は、他の共有者の同意なく、所有者自身の意志で手放すことが可能です。

しかし、共有持分の売却や譲渡によって、他の共有者との関係に大きな影響を与える可能性があります。

特に、家族や親族間で共有している不動産では、「勝手に売却された」「信頼を裏切られた」と感じる共有者がいるかもしれません。

また、買取業者が共有持分を取得すると、業者は残りの持分を買取するために他の共有者に対し売買の交渉を行ったり、裁判を提起したりすることがあります。

持分を売却することで、せっかく共有関係を解消できたにも関わらず、売却後も共有者とトラブルが継続することは心理的にも大きな負担になります。

売主と他の共有者との関係性が悪化する

前述のように買取業者が他の共有者へ強引な交渉や訴訟を起こした場合、他の共有者の怒りの矛先が売主に向けられることがあります。 

その場合、「あなたが変な業者に売ったせいだ」「どうしてくれるんだ」などと非難され、トラブルの当事者として責任を追及されるかもしれません。

持ち分を売却して不動産の共有関係から抜け出したはずなのに、上記のように他の共有者の怒りが自分に向くことで、その後も長きにわたって心理的な負担を抱え続ける可能性があります。

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共有持分の売却でトラブルにならないための買取業者の選び方

共有持分の売却で、トラブルにならないための買取業者の選び方は以下の通りです。

• 複数の業者に査定を依頼し、買取価格の相場を知る
• 業者の実績と評判（口コミ）を確認する
• 弁護士と提携しているなど、売却後のフォロー体制を確認する
• 担当者が誠実かつ丁寧に対応してくれるか見極める

複数の業者に査定を依頼し、買取価格の相場を知る

適切な価格で共有持分の買取をしてくれる業者を見つけるために、なるべく複数の業者に査定を依頼しましょう。

複数の業者が提示した最低額を比較することで市場相場を把握できるため、もし不当に安い査定額を提示されたとしても気づきやすくなります。

買取業者によっては無料で査定を実施してくれるところもありますので、ぜひ気軽に利用してみましょう。

業者の実績と評判（口コミ）を確認する

信頼できる買取業者を選ぶためには、その業者の買取実績と評判を十分に調査する必要があります。

インターネット上の口コミや評価サイトを参考にすることはもちろん、可能であれば過去の取引実績や顧客の声を直接確認することをおすすめします。

ただし、悪質な業者の中には、ネガティブな口コミを削除したり、偽の好意的な評価を掲載したりして、印象操作を行っているケースもあります。
そのため、複数の情報源を組み合わせて総合的に判断することが大切です。

また、業者の公式ウェブサイトや会社案内などで、事業内容や会社の沿革、代表者のプロフィールなどを確認することも有効な手段です。
長年の実績がある業者や、業界内で評価の高い業者を選ぶことで、トラブル発生のリスクを軽減できます。

弁護士と提携しているなど、売却後のフォロー体制を確認する

共有持分の取引には複雑な法律問題が絡むため、法的な知識がないまま進めると、不利な条件で契約を結んでしまったり、思わぬトラブルに巻き込まれたりする可能性があります。
そのため、「弁護士と提携している」とうたっている買取業者であっても、実際にどのようなサポートが受けられるのかを事前に確認することが重要です。

多くの買取業者は「顧問弁護士と提携している」とアピールしていますが、実際には弁護士が契約に直接関与しないケースも少なくありません。
実態として、弁護士は業者の法律相談を担当するだけであり、売主の立場に立って契約書をチェックしたり、売却後のフォローをしたりするわけではない、というケースも少なくないのです。

買取業者を選ぶ際は単に「弁護士と提携しているかどうか」ではなく、「売却後のフォロー体制や契約の立ち会いに弁護士が関与しているか」という点を確認しましょう。

また、弁護士と提携しているという事実だけで業者を信用するのではなく、その弁護士がどのような専門知識を持ち、どの程度の実績があるのかを確認することも大切です。

担当者が誠実かつ丁寧に対応してくれるか見極める

最終的に、その業者を信頼できるかどうかは、担当者の対応に表れます。

売主の質問に対して専門用語を使わず丁寧に説明してくれるか、メリットだけでなくデメリットやリスクも正直に伝えてくれるか、といった点を見極めましょう。

その際、契約を急かしたり威圧的な態度を取ったりする担当者は要注意です。

複数の業者と実際に面談し、ご自身が「この人になら任せられる」と思える誠実な担当者を見つけることが、トラブルのない売却を実現する大切な要素といえます。

買取業者ではなく専門仲介業者を利用することでトラブルを避ける

持分売却におけるトラブルを回避するために、買取業者ではなく専門の仲介業者を利用することも有効な手段です。

専門仲介業者について、以下の3つの視点からご説明していきます。

• 共有持分の専門仲介業者とは？
• 専門仲介業者と買取業者の比較
• 専門仲介業者の選び方

共有持分の専門仲介業者とは？

売却希望者の共有持分を業者自身が買い取るのではなく、別の第三者を探して売買を仲介するのが持分専門の仲介業者です。

仲介業者は、売却希望の持分を投資法人などの購入希望者に仲介し、その際の仲介手数料で利益を得ているため、仲介業者自身もなるべく高額で持分の売却をしたいと考えます。

売主と業者との利害が一致するため、専門仲介業者を通じて持分を売却することで、買取業者に比べて市場価格に近い高額な売却が期待できます。

また、仲介業者を通して持分を購入した投資家は「他の共有者と連携して不動産全体の価値を高め、利益を出す」ことを目的としているため、残りの共有者にとっても賃貸収入が見込めるなど好条件な売却になる可能性が高くなります。
つまり、買取業者に比べて売却後にトラブルになりにくいということです。

専門仲介業者と買取業者の比較（本章の表は既存記事のものに追記）

買取業者と専門仲介業者の違いは、以下の表の通りです。

	買取業者	専門仲介業者
ビジネスモデル	共有持分を売主から直接買取し、最終的に不動産全体を取得したうえでの高額転売を目指す。	共有持分の売主と買主を仲介し、売買契約成立時の仲介手数料で利益を得る。
売主との関係性	売主と買取業者の直接取引のため、価格交渉がしにくい。	売主と買主の間に仲介業者が入るため、価格交渉がしやすい。
目的	できるだけ安く仕入れること（売主とは利益が相反する）。	できるだけ高く売ること（売主と利益が一致）。
メリット	売却までのスピードが早い。	・買取業者より高額かつ好条件で売却できるケースが多い。 ・仲介業者が間に入るため買主と直接的なトラブルになりにくい。
デメリット	・売却金額が市場価格よりも安い傾向にある。・他の共有者への持分売買交渉でトラブルになりやすい	・契約までに2～4週間ほどの期間が必要になることが多い。

上記の比較から、契約までに少々の時間がかかっても、なるべく高額かつトラブルなく持分を売りたい場合は買取業者よりも仲介業者が適しているといえます。

専門仲介業者の選び方

共有持分の専門仲介業者を選ぶ場合も、基本的には買取業者と同じく実績と評判に注目です。

当社センチュリー21中央プロパティーは、共有持分を専門に扱う仲介業者です。

共有持分に詳しい弁護士が在籍している当社が、トラブルのない持分売却をサポートいたします。

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買取業者・専門仲介業者を利用せずに共有持分を手放す方法5選

ご紹介してきた買取業者および専門仲介業者を利用せず、自分の持分を手放す方法は次の5つです。

• 他の共有者と協力して不動産全体を売却する
• 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
• 自分の共有持分を放棄する
• 自分の共有持分を他の共有者に贈与する
• 共有物分割請求を行う

他の共有者と協力して不動産全体を売却する

最も理想的な方法の一つが、共有者全員で協力して不動産全体を一つの物件として売却することです。

共有持分のみの売却と比べてはるかに高値で売却でき、売却代金をそれぞれの持分割合に応じて分配できます。

全員の合意を得る必要があるため難易度は高い方法ですが、可能であれば最初に検討すべき選択肢です。

他の共有者と協力して不動産全体を売却する

他の共有者の中にあなたの持分を買い取りたいという人がいれば、その人に売却するのも円満な解決策です。

外部の業者を介さないため、スムーズに手続きが進む可能性があります。

ただし、親族間での売買は価格設定によっては贈与税の問題が発生する可能性があるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

自分の共有持分を放棄する

共有持分は、「放棄」することも可能です。
放棄された持分は、割合に応じて他の共有者に帰属します。 

持分の放棄は他の共有者の同意なく単独で行えますが、登記手続きには他の共有者の協力が必要となります。

また、放棄によって他の共有者に経済的な利益が生じたとみなされ、贈与税が課される可能性がある点にも注意が必要です。

自分の共有持分を他の共有者に贈与する

放棄ではなく、他の共有者に自分の持分を「贈与」するという方法もあります。 

放棄とは異なり、自分が選んだ特定の共有者に持ち分を託せることがメリットです。

ただし、贈与を受けた側には贈与税が、贈与した側にも不動産譲渡所得税が課される可能性があるため、税金面での確認は必須です。

自分の共有持分を他の共有者に贈与する

共有者間での話し合いがまとまらない場合、裁判所に「共有物分割請求」を申し立て、法的な判断を仰ぐという手段もあります。

最終的には、裁判所の命令によって、不動産を物理的に分割（分筆）したり、競売にかけて金銭で分配したりと、強制的に共有状態を解消できることが特徴です。

ただし、共有物分割請求には多くの手間と費用がかかり、また共有者間の関係が決定的に悪化するリスクを伴うため、これは最終的な手段であることに留意しましょう。 

共有持分をトラブルなく高く売却するならセンチュリー21中央プロパティー

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分の売却を専門に扱う仲介会社であり、売主の利益を最大化するサービスを提供しています。

独自の入札制度を採用し、複数の買主を競わせることで、市場価格に近い高値での売却が可能です。

また、専属の弁護士が初回相談から売却後までサポートし、契約書の確認や法的リスクの最小化を図ります。
これにより、安心して取引を進められます。

売主側の仲介手数料や諸費用が無料で、コストを抑えた売却が実現可能です。

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