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共有持分の売却に弁護士のサポートが必要な理由

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共有持分の売却に弁護士のサポートが必要な理由

共有持分を専門に取り扱う不動産会社のほとんどは、弁護士と提携しています。
その理由は、共有持分の売却には、法的な知識や共有者との権利調整のノウハウが必要だからです。

この記事では、共有持分の売却時に弁護士のサポートを受けるメリットを解説します。

1.共有持分の売却に弁護士のサポートが必要な理由

共有持分の売却に弁護士のサポートが必要な理由を4つ解説します。

1-1 スピーディーに共有状態の解消ができる

当社へのトラブル解決相談において、共有不動産のトラブル解決を弁護士へ依頼する理由は、「共有状態の解消」が最多です。

「共有不動産のトラブルを弁護士へ相談したい理由は何ですか?」 (N=68 )

  • 共有状態を解消したい(51%)

  • 自分の相続持分を確保したい(21%)

  • 相手が話し合いに応じない(16%)

  • その他(12%)

円グラフで表すと以下の通りです。

図1_共有不動産のトラブルを弁護士へ相談したい理由

1つの不動産について複数の所有者がいる共有状態は、トラブルになりやすい傾向があります。なぜなら、共有不動産は共有者1人の意思だけでは自由に不動産を売却したり、リフォームしたりできないからです。つまり共有状態を解消できれば、他の共有者の意思に左右されずに済みます。このような背景から、共有状態を解消する方法を弁護士に相談しスピーディーな問題解決を期待する方が多いようです。

1-2 売買契約時の条件を確認してもらえる

共有持分の売却先が決まり、いざ売買契約を締結する際、普段見慣れない専門用語が並んだ契約書の内容を正確に把握するのは、難しいです。
共有持分の場合、複雑な権利関係が故、売却後にトラブルになるケースも一定数あるため、売買契約時に弁護士が立ち会うことで、売主にとって不利となる事項がないか、リーガルチェックを一緒にしてもらうことができます。
そうすることで、売却後の買主とのトラブルも未然に防ぐことができます。

1-3 売却後に共有者とトラブルが再燃しても安心

共有持分は、他の共有者の同意なく、売却が可能です。
しかし、中には「勝手に持分を売った!」と共有者の反感を買う場合があります。
弁護士が付いていれば、売却後に共有者から嫌がらせや文句を言われても、法的な根拠に則って適切にフォローしてもらえます。

1-4 共有物分割訴訟になっても心強いサポートが受けられる

共有物分割請求には、「協議」「調停」「訴訟」の3つの段階があります。

裁判や訴訟と聞くと、構えてしまう方も多いですが、共有持分のトラブルに精通した弁護士のサポートがあれば心強いですよね。特に身内同士の争いとなると、気持ち的に参ってしまう方も多い中、メンタル面で大きな支えになるでしょう。

2.共有不動産に強い弁護士への依頼費用

共有不動産に強い弁護士への依頼方法は、弁護士に電話やメールなどを通じて相談を予約し法律相談を受けたあと、依頼する内容や費用を内容とする委任契約を締結して行います。

弁護士費用は、大まかに相談料・着手金・報酬金の3つがあります。

いずれも具体的な金額は弁護士や締結する委任契約の内容によって異なりますが、それぞれどのような費用なのかを、以下の図で確認しておきましょう。

図4_相談料、着手金、報奨金の違い

(図4_相談料、着手金、報奨金の違い)

2-1 相談料

相談料とは、弁護士に法律相談を受けるときに発生する費用のことです。相談料の相場は、30分5,000円または1万円程度に設定されています。

もっとも、初回の相談料は30分または1時間まで無料としている弁護士も少なくありません。

相談料は基本的に30分ごとなど時間制で設定される場合が多いです。

相談料を抑えるため、可能な限り不動産の登記事項証明書や査定結果、協議書面を準備するほか、相談したい内容を明らかにしておくとよいでしょう。

登記事項証明書は、自宅からインターネットを通じて法務局に対して交付請求ができます。費用は郵送受取の場合は500円、窓口受取の場合は480円です。

2-2 着手金

着手金とは、その名のとおり弁護士に依頼するときに支払う費用です。着手金は、自分の希望通りに解決しなかった場合でも返ってきません。

共有不動産の分割請求の場合、着手金は事案の難易に応じておよそ0~50万円の範囲で定額設定されているか、金銭請求をともなう場合や訴訟の場合は経済的利益に20~30%程度の割合を乗じた額などとされています。

経済的利益とは、交渉や調停、訴訟等によって、最終的に獲得または減額した権利利益の合計金額ですが、具体的な算定方法は、事案や個別の契約によります。

一方で、着手金を無料としている弁護士事務所(法人)もありますが、次のような場合は有料になる可能性があるため注意が必要です。

  • 共有者が多い場合

  • 不動産の売却が難しい場合

  • 賃料相当損害金の請求がある場合

  • 協議や調停だけでなく訴訟に至る場合

着手金は弁護士との法律相談、あるいは委任契約の締結前によく確認しておきましょう。

2-3 報酬金

報酬金とは、事件が成功した場合に、成功の度合いに応じて事件終了時に支払う弁護士費用です。

弁護士との委任契約の内容によりますが、着手金と異なり、自分の希望通りに解決しなかった全面敗訴の場合には報酬金を支払う必要はありません。

報酬金は、経済的利益に弁護士側が設定する割合を乗じた金額と設定されています。

共有不動産の分割請求の場合、経済的利益を不動産の時価の3分の1として報酬金を算出する方法と、経済的利益を不動産の時価として、乗じる割合をおおむね5~10%として報酬金を算出する方法の2種類があります。

当然、経済的利益を不動産の時価の3分の1として報酬金を算出する方法のほうが報酬金を低く抑えられますが、この方法は、分割の内容について特に争いのない場合に採用されることがある方法です。

経済的利益に乗じる割合については、ケースに応じておおむね次のようになっています。

  • 相手または第三者に売却する場合:売却額の5~10%

  • 相手から取得(買取)した場合:取得額の5%前後

  • 現物分割の場合:取得額の5~10%

一般的な住宅の場合、報酬金の目安は50~100万円程度です。

報酬金についても、具体的な算定方法は事案や個別の契約によるため、法律相談または契約締結時によく確認しておきましょう。

3.共有物分割請求以外の共有状態の解消方法

共有物分割請求以外にも、不動産の共有状態を解消する方法があります。

  • 共有持分を放棄する

  • 共有持分を売却(譲渡)する

どのような方法なのか、それぞれ解説します。

3-1 共有持分を放棄する

不動産の共有状態を解消する方法として、自分の共有持分を放棄する方法があります。

共有持分の放棄は、持分があるだけで固定資産税の負担だけがかかっているなど、いわゆる「負動産」と呼ばれる不動産に効果的な方法です。

共有持分を放棄するには、通常、口頭で自分の共有持分を放棄する旨の意思表示を行ったうえで、内容証明郵便などによって通知書を他の共有者に送付します。

通知を送付したら、他の共有者と一緒に共有持分の移転登記を申請しましょう。移転登記申請が行われなければ、共有持分を放棄したとしても固定資産税の負担からは免れないことには注意が必要です。

3-2 共有持分を売却(譲渡)する

不動産の共有状態を解消する方法として、自分の共有持分を売却(譲渡)する方法があります。不動産全体の売却は自分1人だけではできませんが、自分の共有持分だけは自分1人で売却可能です。

共有持分の売却は他の共有者と協議が進まないときに有効な選択肢ですが、不動産全体を売却するときよりも売却価格が下がることに注意しなければなりません。

また、共有持分だけでは共有不動産の自由な利用に制限がかかることから、共有持分の売却は買手がつきにくく容易ではない点にも注意が必要です。

そのため、共有持分の買い取りに対応する業者に依頼して売却することが一般的となっています。

共有持分を買取業者に売却すると、短期間で共有状態から離脱できることがメリットです。

ただし、共有持分の売却は、売却価格が通常よりも下がるだけでなく、業者によってはトラブルが発生しやすい点に注意しなければなりません。

共有持分の売却を検討する場合は、取り扱いの実績が豊富であるかどうか、担当者が信頼できるかどうかなどに気をつけておきましょう。

まとめ

共有不動産の共有状態を解消するためには、共有不動産に強い弁護士を探すことが重要です。

当社中央プロパティーでは、不動産・相続に強い弁護士が共有持分の売却を万全フォローします。
弁護士費用も無料ですので、共有名義不動産でお悩みの方はぜひご相談ください。

この記事の監修者

松原 昌洙マツバラ マサアキ

代表取締役 /
宅地建物取引士

CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。

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