「親から相続した実家の共有持分を手放したい」
「他の共有者に自分の持分をすべて譲りたい」

このように考えている方にとって、避けて通れないのが共有持分全部移転登記です。

通常の不動産売買で耳にする「所有権移転」とは何が違うのか、費用はどのくらいかかるのか、疑問に思うことも多いのではないでしょうか。

この記事では、共有持分の全部移転登記の仕組みから、手続きが必要になる具体的なケース、かかる費用や必要書類までを網羅的に解説します。

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そもそも持分全部移転とは？

持分全部移転とは、「不動産の共有者のうち1人が、自分の持分全てを売買や贈与により他者に移転すること」です。

移転先は、他の共有者でも第三者でも自由に選ぶことができます。

持分全部移転により持分を手放した人は、不動産の共有状態から抜け出すことになります。

基礎知識①：持分全部移転と「持分一部移転」の違い

持分の移転には、上記の「全部」のほかに「一部」というものも存在します。それぞれの違いは以下の通りです。

• 持分全部移転
  自分が持つ持分のすべてを他者に移転し、不動産の共有状態から抜け出す。
• 持分一部移転
  自分が持つ持分の一部（例：1/2のうち半分の1/4）だけを他者に移転し、引き続き不動産の共有者として残る。

このように、持分一部移転では共有関係から抜け出すことはできないため、自身の共有関係を解消したい場合は全部移転を選択します。

基礎知識②：持分全部移転と「所有権移転」との違い

持分全部移転と、通常の不動産でよく用いられる「所有権移転」の最大の違いは、移転する権利の大きさです。

両者の違いを比較すると、以下のようになります。

項目	持分全部移転	所有権移転
対象	特定の人の「持分」のみ	不動産の全部（100%の権利）
用途	共有名義の不動産の持分を1人分移す場合に使用	単独名義の不動産の所有権を丸ごと移す場合に使用
結果	共有状態は継続（後述の「共有者全員持分移転」を行った場合は解消）	新しい所有者が単独で所有

上記の特徴を踏まえ、単独名義の所有者が存在しない共有名義の不動産には、原則として「所有権移転」は用いることができないということが分かります。

そのため、共有名義の不動産全体を売却する際などには、次章で解説する「共有者全員持分全部移転」が用いられます。

基礎知識③：共有者全員持分全部移転とは？

「共有者全員持分全部移転」とは「不動産の共有者全員が同じタイミングで同じ相手（第三者）に持分全部移転を行うこと」です。

この手続きを経て持分を買い取った第三者は、その不動産の完全な所有権（100％）を取得することになります。

結果だけ見れば所有権移転と同じですが、共有名義の不動産はもともと誰も100％の所有権を持っていない財産であるため、必然的に所有権移転ではなく共有者全員持分全部移転が用いられるのです。

なお、共有者がそれぞれ別の相手に持分を移転したり、相手は同じでも別の日付に移転するような場合は、共有者全員持分全部移転には当てはまりません。
このようなケースは、共有者それぞれが別々に持分全部移転を行ったと見なされます。

複数の不動産を所有している場合はどうなる？

土地と建物で持分の割合が異なる場合や、複数の土地をまとめて移転したい場合、「一括申請」できる場合があります。

原則として、「登記の目的」「原因」「当事者」がすべて同一であれば、1つの申請書でまとめて登記申請が可能です。

しかし、土地は「持分全部移転」で建物は「持分一部移転」となる場合などは、申請を分ける必要があります。

持分全部移転の8つの登記原因

持分全部移転は、売買だけでなくさまざまな場面で必要となります。

具体的に持分全部移転の登記が必要となる主なケースは、以下の8つです。

1. 持分を売買する場合
2. 持分を贈与する場合
3. 持分を相続する場合
4. 持分を放棄する場合
5. 離婚による財産分与を行う場合
6. 共有物の分割をする場合
7. 共有者が死亡した場合（死因贈与など）
8. 登記の内容に誤りがあり訂正する場合

ケース①：持分を売買する場合

自分の持分を第三者（不動産会社や投資家）や他の共有者に買い取ってもらうケースで、登記の原因は「売買」と記載されます。

対価として金銭の授受が発生するため、税務申告も必要となります。

ケース②：持分を贈与する場合

親子間や夫婦間で無償で持分を譲り渡すケースで、登記原因は「贈与」となります。

贈与する相手は、第三者でも他の共有者でも問題ありません。

生前贈与として行われることが多く、受贈者（もらった人）には贈与税がかかる可能性があることには留意しましょう。

ケース③：持分を相続する場合

共有者が亡くなり、その相続人が持分を引き継ぐケースです。

この場合は厳密には「相続登記（所有権移転登記の一種）」ですが、登記簿上では「持分全部移転」と記載されることがあります。

2024年4月より相続登記は義務化されており、理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となるため注意しましょう。

ケース④：持分を放棄する場合

「もう共有状態から抜け出したい」などの理由で、自身の持分を放棄するケースです。

放棄された持分は、それぞれの持分割合に応じて他の共有者全員に帰属します。

特定の誰かに渡したい場合は先述の「贈与」、そのような相手が特にいない場合は「放棄」という形をとることが一般的です。

ケース⑤：離婚による財産分与を行う場合

離婚に伴い、夫婦共有名義の自宅などをどちらか一方の単独名義にするケースです。

この場合、財産をもらう側が登記権利者、渡す側が登記義務者となり手続きを行います。

登記原因は「財産分与」です。

ケース⑥：共有物の分割をする場合

不動産の共有状態を解消するために、土地を分筆（物理的に分ける）したり、誰かが単独所有する代わりに現金を支払ったり（代償分割）するケースです。

これに伴い、持分の移動が発生するため移転登記が必要になります。

登記原因は「共有物分割」です。

ケース⑦：共有者が死亡した場合（死因贈与など）

「私が死んだら持分をあなたに渡す」という契約（死因贈与契約）を結んでいたケースです。

通常の相続とは違い当人同士の契約に基づいた移転となるため、元の所有者の生前に仮登記しておき、死後に本登記を行う場合があります。

ケース⑧：登記の内容に誤りがあり訂正する場合

持分の所有者が誤って登記されていた場合に、本来の持ち主に移転することで正しい状態に戻すケースです。

持分の移転登記ではなく「更正」という登記も可能ですが、こちらは利害関係者全員の承諾が必要になるため、その手間を省く目的で持分全部移転登記が用いられることがあります。

共有持分の全部移転登記にかかる費用と税金

共有持分全部登記に必要な主な費用は、次の3点になります。

1. 登録免許税
2. 司法書士への依頼費用（報酬）
3. その他の必要経費（書類取得費など）

費用①：登録免許税

登録免許税は、法務局で登記手続きを行う際に納める税金です。

金額は、「固定資産税評価額 × 移転する持分割合 × 税率」 で算出されます。

税率は、移転の理由（登記の原因）によって以下のように異なります。

登記の原因	税率
相続	0.4%
売買	2.0%
贈与
財産分与

例えば、評価額5,000万円の不動産の持分1/2を「売買」で移転する場合、（5,000万円 × 1/2）× 2.0%（※土地の軽減税率適用時）＝ 50万円 が登録免許税となります。

費用②：司法書士への依頼費用（報酬）

登記手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

依頼費用は事務所によって異なりますが、目安は相続登記で10万円程度、それ以外の登記で5万円程度が相場となります。

ただし、物件の数や評価額、権利関係の複雑さ、事務所からの物理的な距離の遠さなどで変動することもあるため、事前に見積もりを取りましょう。

費用③：その他の必要経費（書類取得費など）

手続きに必要な公的書類を取得するための実費です。

• 登記事項証明書：1通600円程度
• 印鑑証明書：1通300円程度
• 住民票：1通300円程度
• 固定資産評価証明書：1通300円程度

これらを合計し、数千円～1万円程度を見積もっておきましょう。

共有持分全部移転登記の手続きと必要書類

ここでは、最も一般的な売買や贈与による持分全部移転登記の流れを次の4つのステップから解説します。

1. 必要書類を準備する
2. 登記申請書を作成する（記載事例）
3. 管轄の法務局に申請する
4. 登記完了・登記識別情報の受領

なお、登記手続きには専門的な知見が必要な場面も多いため、ここでご説明する手続きは全て司法書士に依頼するのが一般的です。

step1.必要書類を準備する

まずは、登記申請に必要な書類を揃えます。

売主（あげる人・義務者）と買主（もらう人・権利者）で用意するものが異なります。

▼共有持分全部移転登記の必要書類

【共通】
登記原因証明情報：売買契約書や贈与契約書など、移転の理由を証明するもの。

【登記義務者（持分を渡す人）】
登記済証（権利証）または登記識別情報：過去にその不動産を取得した際に発行されたもの。
印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの。

【登記権利者（持分をもらう人）】
住民票：マイナンバーの記載がないもの。

step2.登記申請書を作成する（記載事例）

次に、法務局に提出する申請書を作成します。

法務局の公式サイトで様式をダウンロードできますが、司法書士に依頼している場合は自分で記入する必要はありません。

「登記の目的」には、「〇〇持分全部移転（※〇〇には持分を渡す人の氏名が入る）」のように記載します。

step3.管轄の法務局に申請する

不動産の所在地を管轄する法務局へ申請書を提出します。

提出方法は、窓口への持参、郵送、またはオンライン申請が可能です。

不備がなければ、申請から1週間〜2週間程度で完了します。

step4.登記完了・登記識別情報の受領

登記が完了すると、新しい所有者に対して 登記識別情報通知（従来の権利証に代わるもの）が発行されます。

これは次に売却などをする際に必要となる最重要書類ですので、紛失しないよう厳重に保管してください。

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登記手続きを行う際の注意点

持分の移転は単なる事務手続きではなく、権利関係の大きな変更です。

思わぬトラブルを避けるために、以下の2点に注意してください。

1. 共有者間でのトラブル回避と合意形成
2. 権利証（登記識別情報）が見当たらない場合の対応

注意点①：共有者間でのトラブル回避と合意形成

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却・移転することは法的に可能です。

しかし、移転後に新しい共有者が現れることで、従来の共有者との間で摩擦が生じる可能性があります。

特に親族間での共有の場合、事前の相談なしに第三者へ移転すると、感情的な対立から訴訟沙汰に発展するリスクがあります。

もし共有者との話し合いに不安がある場合は、専門家を頼るのも一つの手です。

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注意点②：権利証（登記識別情報）が見当たらない場合の対応

古い物件の場合、「権利証を紛失してしまった」というケースも少なくありません。

権利証がない場合でも、以下の方法で登記申請は可能です。

1. 事前通知制度: 法務局から本人確認の通知を郵送してもらう方法（無料だが時間がかかる）。
2. 本人確認情報の作成: 司法書士に本人確認情報を面談で作ってもらう方法（数万円〜の費用がかかる）。
3. 公証人による認証: 公証役場で認証を受ける方法。

紛失していても手続きは可能ですが、追加の費用や手間が発生することを覚えておきましょう。

まとめ

共有持分の全部移転登記は、自身の持分すべてを手放し、共有関係から抜け出すための重要な手続きです。

所有権移転とは異なり、「持分のみ」を動かす点が特徴であり、登録免許税や必要書類もケースによって異なります。

手続き自体は個人で行うことも可能ですが、権利証の紛失や書類の不備、共有者間でのトラブルなど、予期せぬリスクも潜んでいます。

特に、持分の売却や放棄を検討している場合は、専門的な知識を持った業者や士業への相談が解決への近道です。

センチュリー21中央プロパティーでは、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。 また、売買契約書をはじめとした書類のチェックがいつでも可能です。

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共有持分の全部移転登記に関するよくある質問

共有持分の全部移転に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。

Q1.共有持分の一部だけを移転することはできますか？

A. はい、可能です。

持分のすべてではなく、例えば「持分1/2のうちの半分（全体の1/4）」だけを移転することもできます。

この場合の登記の目的は「〇〇持分一部移転」となります。

Q2.共有者全員持分全部移転登記は、いつまでに行う必要がありますか？

A. 売買や贈与の場合、法的な期限はありませんが、早めの手続きが推奨されます。 

登記をしないままでいると、第三者に対して自分が所有者であることを主張（対抗）できません。

ただし、相続による取得の場合は、2024年4月1日より相続登記が義務化 されており、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。

Q3.登記識別情報通知を紛失していても登記の申請はできますか？

A. はい、可能です。

前述の通り、「事前通知制度」や司法書士による「本人確認情報」の提供を利用することで、権利証が手元になくても登記申請を行うことができます。

Q4.共有持分の売却や移転を拒否する共有者がいる場合はどうすればよいですか？

A. ご自身の持分のみであれば、他の共有者の同意は不要です。

自身の持分を売却したり移転したりするのに、他の共有者の承諾は必要ありません。

ただし、不動産全体（所有権）を売却したい場合は共有者全員持分全部移転を行う必要があるため、共有者全員の合意形成が必要になります。

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