共有持分の取得で発生する不動産取得税とは？

共有持分の取得で発生する不動産取得税とは？

不動産取得税は、不動産の取得時に都道府県に納める税金です。

不動産取得時の一度きり課税されますが、短期間でも取得したからには所有者は税金を納めなければいけません。

しかし不動産の取得には様々な経緯があり、共有名義で所有するケースも少なくありません。

では、共有持分の取得では不動産取得税はどうなるのでしょうか。

不動産取得税の減免方法や納付方法と併せて解説します。

1. 不動産取得税とは

不動産の取得時に都道府県に納める税金を不動産取得税と言いますが、不動産を取得するきっかけはさまざまです。

自分の場合も当てはまるのかが気になるところではないでしょうか。

課税対象となる「取得」の定義と、固定資産税との違いを解説します。

1-1　課税対象となる「取得」の定義 

不動産取得税においての「取得」とは、売買や建築（新築・増築・改築）だけでなく贈与・交換なども含まれ、原因に関わらず不動産の所有権を得ることを指します。

不動産取得税では取得の原因が売買のような有償の譲渡でも、贈与のような無償の譲渡でも、取得すれば関係なく課税され、新たな所有者に納税義務が発生します。

取得時の一度切りの課税なので、長期間所有しても毎年課税されることはありません。

しかし、逆に短期間でも所有すれば不動産取得税が課税されます。

また、不動産を取得すると所有権を登記しますが、不動産取得税において登記の有無は関係ありません。

登記していなくても、取得があったと発覚すれば課税されます。

このように有償・無償に関わらず不動産を取得すれば課税される不動産取得税ですが、相続によって不動産を取得した場合は非課税です。

ただし、遺言などによって法定相続人以外に特定遺贈した場合や、生前贈与、死因贈与した場合は不動産取得税がかかるので注意しましょう。

1-2　固定資産税とのちがい 

不動産に関係する税金には固定資産税もあり、不動産取得税と混同されがちです。

しかし、不動産取得税と固定資産税は別のものです。

課税主体や課税のタイミングが違い、それぞれの特徴は次のようになります。

	課税主体	課税のタイミング	課税の継続性
不動産取得税	都道府県	不動産を取得したとき	なし （取得時のみ）
固定資産税	市町村	1月1日	あり （所有している限り毎年）

不動産を取得するとまず不動産取得税が一度だけ課税され、翌年以降は1月1日時点で所有していると固定資産税が毎年課税される仕組みです。

固定資産税において、課税のタイミングが1月1日である点には注意しなければいけません。

不動産の取得はいつでも可能ですが、固定資産税は1月1日の所有者に課税されるからです。

例えばAさんが長年所有していた土地をBさんに7月1日に売却したとします。

売却した年、Aさんは6ヶ月しか所有していませんがAさんに固定資産税が課税され、Bさんには課税されません。

このように年の途中で不動産の所有者が変わっても、固定資産税が課税されるのは1月1日時点の所有者です。

ただしこれでは不公平なため、不動産の売買では売主と買主の間で所有期間に応じて固定資産税を精算するのが一般的です。

2. 共有物の分割により不動産を取得した場合

不動産を取得する原因は売買や贈与などさまざまですが、共有物の分割により取得するケースもあるでしょう。

この場合に不動産取得税はどうなるのかを解説します。

例えば土地を兄弟で相続し、共有名義のままにしていたが活用しにくいので分割するというケースが考えられます。

2-1　 持分割合に応じた分割の場合

まず、共有地の現物分割について、国税庁により次のように定められています。

（共有地の分割）33-1の7
個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。

参考：

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/04/07.htm

これは、共有している土地を現物分割しても、それぞれの持分に応じた分割であれば単純に分けただけであり、お互い新たに得たものはないので譲渡にはならないということです。

例えばA・Bが1/2ずつの持分割合で100㎡の土地を共有していたが、持分に応じて土地を2つ（50㎡ずつ）に現物分割（分筆）したとします。

するとA・Bそれぞれの単独所有の形に変わりますが、新たに不動産を取得したわけではないため土地の譲渡はなかったと扱われ、不動産取得税は課税されず非課税となります。

ただし1/2ずつの持分割合に応じた現物分割で、分けた土地の面積も価値もA・Bともに同一だったという点がポイントです。

2-2　「時価比率」が持分に応じていない分割

先述の例では、A・Bで土地を現物分割した際に面積も土地の価値も同一に分けています。ですから不動産取得税は課税されません。

しかし、土地の面積は1/2ずつに分けたが、Bの土地の価値の方が高いというケースでは、Bに贈与税や不動産取得税がかかります。

土地は道路に面しているか否かでその価値は大きく変わるため、このようなことが起こり得ます。

仮にAが得た土地の価値が1,000万円、Bが得た土地の価値が3,000万円だったとしましょう。

面積での分割状況は1：1だったとしても、土地の価値では1：3になっています。

これではBの方が多く恩恵を受けていることになるため、不動産取得税がかかってしまうのです。このように、共有不動産を単に面積だけで分割してしまうと余計な税金が課されてしまうことにもなりかねません。

持分の割合を上回った部分については贈与税の課税対象にもなるので注意しましょう。

 3. 共有持分取得時の不動産取得税の減免方法

詳しくは後述しますが、不動産取得税の税額は以下のように計算されます。

不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率（4％）

通常は上記のように計算しますが、2024年3月31日までは住宅取得・流通の促進を図ることを目的とした特例措置が適用され、土地や家屋（住宅）は税率4％が3％になります。

また、住宅については建築経過年数に応じて、固定資産税評価額から1,200万円（新築の場合）を控除のうえ税額が計算されます。

宅地評価の土地であれば、特例により固定資産税評価額を1/2に減額して計算します。

特例措置は2024年3月31日までと期日があるため、共有持分の取得があるかもしれないという場合は早めに、共有持分の取り扱い経験が豊富な不動産会社に相談しましょう。

4．共有名義不動産の不動産取得税は誰が払う？

共有名義不動産の不動産取得税は、共有者全員で連帯して納付しなければいけません。（地方税法第10条の2第1項）

これは、それぞれの持分割合に応じた税額を払えば良いというものではありません。

共有者それぞれが不動産取得税の全額に対して、納付義務を負うのです。

例えばA・Bの共有名義不動産が1/2ずつの持分割合で、不動産取得税が20万円だったとします。

それぞれが10万円を払えば済むのではなく、お互いに20万円を納める連帯義務があり、Aが10万円を払わなければBが肩代わりをして20万円を納めなければいけません。その逆も然りです。

不動産取得税の全額が記載された納税通知書は共有者全員に送られますが、納付書は代表者１人のみに送られます。

代表者が全額を納付した後に他の共有者に立替分の返還を求めるか、共有者からそれぞれの負担額を集めてから納付するかなど、共有者間で協議しておかなければ、トラブルのもとになります。

5．不動産取得税の計算方法

先述したとおり、不動産取得税は下記のように計算されます。

不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率

税額を計算するに当たり、不動産の売買価格や建築工事費など取得にかかった価格は関係ありません。

固定資産税評価額をもとに計算されます。

固定資産税評価額は納税通知書や、市町村の固定資産課税台帳を閲覧して確認しましょう。

2024年3月31日までは特例措置が適用されるため、税率は次のようになります。

土地	家屋（住宅）	家屋（住宅以外）
3％	3％	4％

しかし先述したとおり、不動産取得税には軽減措置があります。

一定の条件を満たすと固定資産税評価額を減ずる課税標準の特例、そして宅地評価土地に対する減額措置です。減額措置は一定額が税額から減額されます。（※宅地評価土地とは、宅地や宅地に比準して評価される土地のこと）

これらを踏まえると、不動産取得税の税額は次のように計算されます。

不動産取得税額＝課税標準額×税率－減額措置による軽減額
※課税標準額とは、課税標準の特例適用後の価格

6．不動産取得税の納付方法

不動産取得税の納付は、申告書の提出から始まり、以下のようなステップが必要です。

①申告書を提出する
　↓
②軽減の申告をする
　↓
③納税通知書が届く

6-1　申告書を提出する

まずは、不動産を取得してから一定期間内に、都道府県税事務所へ申告しなければいけません。

一定期間とは、30日もしくは60日と定めているところが多く、都道府県によって異なります。

不動産取得税の申告書は送られてくるのではなく、自分で入手しなければいけません。

各都道府県のHPや税事務所のHPからダウンロードでき、記載例もあるので確認しておきましょう。

また、申告書の記入には地番や地積、床面積などの情報が必要になるため、登記書類などを用意して記入する必要があります。

提出方法は県税事務所の窓口への持参、もしくは郵送で受け付けているところも多くあります。

 参考：東京都主税局

6-2　軽減の申告をする 

不動産取得税の軽減措置を受けるには、同時に軽減の申告もしなければいけません。

申告先は不動産取得税の申告先と同じ、都道府県の税事務所です。

軽減措置の申告書も、不動産取得税の申告書と併せてダウンロードできるようになっています。

申告期限は条例で定められており、原則として期限内に手続きしなければ軽減が受けられないので注意しましょう。

6-3　納税通知書が届く 

不動産取得後、早ければ2～3ヶ月、遅くても1年の間を目安に納税通知書が送られてきます。

納税通知書が届いたら、納税通知書に記載の納期限までに金融機関やコンビニ、クレジットカードなどの決済方法で納めます。

解説してきたように、不動産取得税は申告を必要としますが、実際は未申告のケースも少なくありません。

未申告であっても登記することによって法務局から税事務所に通知され、納税通知書が送られるケースが多くあります。

このように、申告しなくても登記をすることで納税通知書が送られてきますが、取得や軽減の申告がされていない場合は、納税通知書に書かれている納税額は軽減済の場合もあればそうでない場合もあるので注意しなければいけません。

登記された情報だけでは軽減に結びつかない場合もあるからです。

確実に軽減措置を受けるには、やはり申告が必要です。

しかし、軽減されていないことに気づかなかった場合や、軽減措置そのものを知らずに納付してしまった場合は、後から軽減を申告し、不動産取得税の還付を受けられる可能性はあります。

地方税法において、過誤納があった場合の還付金の請求権は5年間（地方税法第18条の3）となっており、過誤納を理由として還付を請求できます。

 まとめ

共有名義不動産の不動産取得税は、共有者全員で連帯して納付しなければいけません。

共有物の分割により不動産を取得した場合は、不動産取得税が課税される場合と課税されない場合があります。

持分割合に応じた分割であれば新たに不動産を取得したわけではないとみなされ、不動産取得税は課税されません。

しかし時価比率が持分に応じていない分割の場合は、不動産取得税や贈与税が課税されます。

 当社は、共有持分を専門に取り扱う不動産会社です。共有者間での売買が円滑に進まない場合や分割の方法でお悩みの場合は、ぜひご相談ください。