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共有名義不動産の売却に反対する共有者がいる場合の対応|共有持分の売却・買取

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作成日:
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共有名義不動産の売却に反対する共有者がいる場合の対応

共有名義不動産の売却に反対する共有者がいる場合、どのように対応すべきなのか悩むかもしれません。

しかし、共有者が売却に反対していても自分の持分のみの売却であれば可能です。

共有者の同意なしで売却できます。

具体的にはどのように売却すれば良いのか、対処法や共有名義のまま不動産を所有し続けるリスクを解説します。

<この記事でわかること> 

  • 共有名義不動産と共有者の同意の関係性
  • 売却に反対する共有者がいる場合の対処法
  • 同意を得ずに売却する方法

 1. 共有名義不動産を売却する場合

共有名義不動産の全体売却には、共有者全員の同意が必要です。

一人でも反対する人がいる場合は売却できません。

共有者が多い場合は面識のない人と共有状態になっていることもあり、連絡先がわからない等、売却に向けて全員の意思統一が難しいこともあります。

さらには、全員の意思確認をすることすら困難というケースも珍しくありません。

しかし、自己持分の売却であれば他共有者の同意なしで売却可能です。

共有持分とは、共有者それぞれの所有権の割合のことをいいます。

例えば持分2分の1ずつ所有するA・Bの共有名義不動産があり、Aは売却したいがBは反対している場合、Aは自分が所有する2分の1の持分のみであれば自由に売却できます。

共有名義不動産の全体売却が難しい場合は、自分の持分のみの売却を検討するのが得策でしょう。

2. 共有持分の売却を検討すべきケース

では、どのような場合に共有持分の売却を検討すべきでしょうか。

主なケースとして次のようなものが挙げられます。

  • 不動産を活用する予定がない
  • 共有者間でトラブルになっている
  • 自分の権利を活かすことができない

2-1 不動産を活用する予定がない 

例えば実家を相続した場合、自分は離れた地域に住んでいることがあります。

すでに持ち家があると、相続した実家は将来的にも使う予定がないかもしれません。

このようなときも、固定資産税は持分割合に応じて共有者全員で負担する義務があります。

不動産を活用していないのに費用だけ負担し続けるとマイナスが生じるため、共有持分の売却を検討する人が多くいます。

2-2 共有者間でトラブルになっている

共有者間でトラブルになっているケースや、そもそも他の共有者と面識がないようなケースでは、早めに共有状態を解消したほうが良いでしょう。

例えば、共有者の一人は取り壊しをして新たに賃貸アパートを建てて運用したいという意向があるが、他の共有者は取り壊さずリフォームをして住みたいという意向がある場合、話し合いは平行線です。

トラブルが大きくなり、当事者間での解決が難しくなるケースも少なくありません。

そうなると弁護士費用や時間、労力が余分にかかってしまい大きな負担となってしまいます。

また、共有名義不動産が古い場合は相続が繰り返されたことにより他の共有者と面識がない場合もあります。

面識がないため連絡を取ることすらできず、共有名義不動産に関する手続きをスムーズに進められないということも起こります。

2-3 自分の権利を活かすことができない

共有名義不動産では、共有者のうち誰か一人が不動産を占拠しているケースがよくあります。

例えば実家を兄弟で相続し、長男が実家に住んでいるケースなどです。

共有者のうち誰かが不動産を占拠している場合、本来であれば持分割合に応じて家賃相当額の分配を請求することができます。

しかし親族間では家賃分配の交渉をしにくいというのが実際問題です。

自分が住む想定はなく持分割合も少ない場合などは、煩わしい家賃分配の交渉をするよりも自分の持分を売却して売却益を得た方が、自分の権利を活かした賢明な判断となる場合もあります。

3. 売却に反対する共有者がいる場合の対処法

売却に反対する共有者がいる場合は、説得にも応じてもらえなければ打つ手がないように感じるかもしれません。

しかし、次のような方法で対処できます。

  • 共有者間で持分を売買する
  • 第三者に持分を売却する
  • 土地を分筆して単独名義にして売却する

詳しく解説していきます。

3-1  共有者間で持分を売買する

共有持分は、共有者間で売買することができます。

共有名義不動産全体の売却に反対する共有者は、共有名義不動産を手放したくないと考えているわけですから、持分を買い取ってもらえないか交渉してみましょう。

例えば兄弟で相続した実家を、兄は売却したくない、弟は売却したいと意見が対立しているなら、弟は兄に持分を買い取ってもらえないか提案します。

兄に資金があり持分を買い取ることができれば、兄は実家を守ること、弟は持分を売却することができ、お互いにメリットがある結果となります。

兄の単独名義の不動産となるので共有名義も解消されます。

ただし、持分売買の交渉をする際にはトラブルにならないよう気をつけなければいけません。

後述する「共有名義のまま不動産を所有し続けるリスク」を相手に伝えることで、説得しやすくなります。

3-2  第三者に持分を売却する

はじめに解説したとおり、一部の共有持分のみの売却であれば他の共有者の同意は必要ありません。

自分の判断のみで売却できます。

ただし、共有持分の売却がトラブルのきっかけにならないようにするには、誰に売却するかが重要で、不動産会社選びは慎重にならなければいけません。

共有持分の売却では他の共有者への交渉ノウハウや、専門的な法律知識などが必要です。

不動産や相続トラブルの経験が豊富な弁護士のサポートを受けられると、円滑に売却手続きが進みます。

共有持分の取り扱い実績が豊富で、弁護士とも提携している共有持分専門の不動産業者に依頼するようにしましょう。

なお、一般の個人が共有持分を買い取るメリットはないため、一般的な不動産仲介業者では依頼を受け付けてもらえないこともあります。

近所街中の不動産屋さんでは断られるケースもあることを留意しておきましょう。

3-3  土地を分筆して単独名義にして売却する

共有名義不動産が土地の場合は、分筆という現物分割をしてから売却する方法があります。

分筆とは、ひとつの土地を複数に分けて登記する手続きのことです。

例えばA・Bが2分の1ずつ所有する共有名義の土地200㎡を、持分に応じて分筆したとします。

すると登記上それぞれが独立した土地となり、Aの単独名義の土地100㎡、Bの単独名義の土地100㎡となります。※注:分筆後にそれぞれの単独名義へ登記申請する必要があります。

共有名義不動産ではなくなるため、AもBも自分の判断のみで売却可能です。

ただし、土地を分筆するには共有者全員の同意を得なければいけません。

売却に反対されているのだから分筆も反対されるのでは?と考えるかもしれませんが、一概にそうとは限りません。

共有名義の土地全体の売却では土地を手放すことになるので反対だが、分筆であれば自分の土地を守れるので賛成するというケースもあります。

共有者に提案してみるとよいでしょう。

4.共有名義のまま不動産を所有し続けるリスク

共有名義のまま不動産を所有し続けると、トラブルになりやすいと言われています。

どのようなトラブルやリスクがあるのかが気になるのではないでしょうか。

主に、次のようなリスクが考えられます。

  • 税金の負担が発生する
  • 修繕費などの管理費が発生する
  • 共有者が増え続ける
  • 共有者間でのトラブルになりやすい
  • 不動産の管理や活用がしにくい

4-1 税金の負担が発生する

不動産を所有する人は、固定資産税を納めなければいけません。

共有名義不動産の場合は、持分割合に応じて負担するよう民法で定められています。(民法第253条第1項)

さらに、共有名義不動産の固定資産税は連帯納付とも定められているため(地方税法第10条の2第1項)、支払わない共有者がいれば立替えて固定資産税を納めなければいけません。

仮に、そこには誰も住んでいないとしても、共有名義不動産を所有する限り払い続ける必要があるため大きな負担となります。

4-2 修繕費などの管理費が発生する

不動産を維持するには修繕費などが発生します。

各共有者は、修繕費などの費用負担を拒否することはできません。

共有名義不動産に関する費用は持分割合に応じで負担するよう民法に定められているからです。(民法第253条第1項)

仮に、共有者の一人が修繕費などを全額払っているので自分は払ったことがないという場合も油断できません。

費用を立替えた人は「求償権(肩代わりした金銭の返還を求める権利)」に基づき、過去10年間まで遡った費用を他の共有者に請求できます。

先述の固定資産税も共有者のうちの一人が立替えているなら、求償権を行使できるため今までの費用をいきなり請求されるという可能性もあります。

4-3 共有者が増え続ける

共有名義不動産は、共有者に相続が発生する度に共有者が増え続けます。共有者の一人が亡くなるとその人の共有持分は相続されますが、相続人が一人とは限りません。

複数の相続人へ受け継がれるたびに共有者が増え続け、権利関係が複雑になってしまいます。

共有者が20人以上というケースも珍しくなく、お互いの顔や名前も分からないため不動産全体を売却しようにも連絡が取れないということが起こります。

つまり共有者が増え続けるということは、自分の子どもや孫が自分亡き後にトラブルに巻き込まれる可能性があるということなのです。

4-4 共有者間でのトラブルになりやすい

前述したように、共有名義不動産を所有していると固定資産税や修繕費などが発生します。

固定資産税を払わない共有者がいれば立替えて納めなければいけませんし、住んでもいないのに持分割合に応じた修繕費の請求をされることもあります。

固定資産税を立替えたくないという思いから誰も払わなければ、延滞金が発生するだけでなく共有者全員の財産が差し押さえ対象となります。

このように、トラブルのきっかけとなる要素が共有名義不動産には多くあります。

4-5 不動産の管理や活用がしにくい

共有名義不動産は自由に売却できないだけでなく、管理や活用にも次のような制限があります。

【共有物の管理】

※2023.4.1から施行適用開始

行為内容具体例行為の制限
保存行為共有物の現状を維持する行為①共有物の修理
②不法占拠者への明渡請求
各共有者が一人で対応可能
管理行為共有物を利用する行為共有物を貸すこと共有者の持分価格の過半数で決定
変更行為(軽微な変更)形状または効用の著しい変更をともなわない行為①外壁や屋根の修繕
②砂利道のアスファルト塗装
③植樹伐採
共有者の持分価格の過半数で決定
変更行為(軽微な変更以外)共有物の形もしくは性質に変更を加える行為①共有物の売却
②別荘の増改築
共有者の全員の同意が必要

例えば共有名義不動産を賃貸に出そうと思っても、共有者の持分価格の過半数から同意を得なければいけません。

A・B・Cで持分3分の1ずつの共有名義不動産なら、Aが賃貸に出したいと考える場合はもう一人の同意が必要です。

外壁や屋根の修理など、リフォームをしたい場合も共有者の持分価格の過半数から同意を得なければいけません。

リフォームをしなければ不動産の価値が低下してしまうと危機感を持っていても、勝手にリフォームすることはできないのです。

このように、単独名義の不動産なら自由にできることが、共有名義不動産だと制限があり活用が難しいというデメリットがあります。

まとめ

共有名義不動産の売却には共有者全員の同意が必要なため、反対する共有者がいる場合には売却できません。

しかし、共有持分のみであれば他共有者の同意なく売却可能です。

不動産を活用する予定がない場合や、共有者間でトラブルになっている場合などは、共有持分の売却を検討しましょう。

共有持分を売却する方法は次のとおりです。

  • 共有者間で持分を売買する
  • 第三者に持分を売却する
  • 土地を分筆して単独名義にして売却する

第三者に持分を売却する場合は、売却後のトラブルまでサポートしてくれる共有持分専門の不動産会社に依頼しましょう。

当社は共有持分を専門に取り扱う不動産会社で、共有者間のトラブル解消から持分の売却までトータル的なサポートが可能です。

社内弁護士が常駐しているため、法的根拠を持って安心感のある対応ができます。

共有持分を売却したい、共有者間のトラブルが怖いという方は、中央プロパティーへ一度ご相談ください。

この記事の監修者

松原 昌洙マツバラ マサアキ

代表取締役 /
宅地建物取引士

CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。

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