共有持分を売却する際の民法上のルールを事例でわかりやすく解説｜法律・税金｜その他

共有持分を売却する際の民法上のルールを事例でわかりやすく解説

共有持分を売却したくても、共有者の同意を得られないというケースは少なくありません。

共有者の同意を得ずに売却することは、民法上可能なのでしょうか。本記事では、共有者の同意なく共有持分を売却する方法や民法改正により2023年4月1日から変更となった共有物に関するルールなど、事例を用いてわかりやすく解説します。

1.共有持分の民法上のルール 

ひとつの不動産に対し複数の所有権者がいる不動産を、共有不動産といいます。

そして、所有権者それぞれが持つ所有権の割合を共有持分といいます。

共有者が複数おり、それぞれが権利を有している共有不動産は、どのような権利なのかが曖昧と感じるかもしれません。

しかし、何ができて何ができないかは民法に定められています。

1-1　共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要 

共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要です。

民法第251条に、次のように定められています。

「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。」

共有不動産においての「変更を加える」とは、増改築や売却を指します。そのため、共有不動産全体を売却する場合、必ず共有者全員の同意が必要です。民法第251条について、2023年4月の施行前は「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」となっていました。

しかし法改正によりカッコ書きの部分「（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）」が追加され、軽微な変更は管理行為に該当する旨が明記されました。

軽微な変更とは、例えば外壁や屋根の修繕をしたり、砂利道をアスファルト塗装したりといった、構造や用途などに著しい変化を伴わないものを指します。

法改正前は軽微な変更にも共有者全員の同意が必要だったため、共有者全員と連絡が取れないために屋根の修繕ができないなどのケースもありましたが、法改正により過半数の同意で実施できるようになりました。

1-2　自己の共有持分の売却は共有者の同意は不要 

共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要だと解説しましたが、自己の共有持分の売却なら共有者の同意は不要です。単独の意思で売却できます。

民法206条に、次のように定められています。

「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」

共有不動産では共有者間でトラブルが起こったり、管理や処分を巡って意見が揃わず上手く活用できなかったりというケースが少なくありません。

売却するにしても全員の意思を揃えるのが難しい共有不動産ですが、自分の持分のみであればいつでも単独の意思で売却可能です。

この部分に関して、2023年4月に改正はありません。

1-3　各共有者は、共有物の全体を利用する権利がある

共有不動産の場合、所有者が複数人いるゆえに誰がどのように使用するかでトラブルが起こることもあります。 

そこで、民法第249条には次のように定められています。

「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」

 例えば持分割合を3分の1ずつ有するA・B・Cは、その不動産をそれぞれ3分の1の部分しか使えないのではなく、3人共が全体を使用できるということです。

さらに、2023年の法改正で2項と3項が追加されました。

民法第249条2項
「共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。」

民法第249条3項
「共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。」

共有持分を有しているとそれぞれが全体を使用できると先述しましたが、特定の共有者が不動産を専有（居住）することがあります。

そうなると他の共有者は持分割合に応じた使用ができません。

しかし民法では、自己持分を超えて使う人に対する定めはありませんでした。

そこで、法改正により「自己持分を超えて使用するなら対価を払う義務がある」と明確に定められたのです。 

3項は共有物を使用する際の注意事項を守らなければいけないというものです。

この定めによって、共有者が過失により共有物を損傷などさせた場合、他の共有者は損害賠償請求を行えます。 

1-4　共有持分の税金は持分割合に応じて負担

共有不動産にも、維持管理費や固定資産税などがかかります。

これらの費用は各共有者が持分割合に応じて負担しなければいけません。

 民法第253条に、次のように定められています。

「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。」

維持管理するためにかかった費用や固定資産税は、持分割合に応じて按分し、共有者全員で負担するのがルールです。

ただし税金の納付書は代表者に届くため、一般的には代表者が一旦立て替え、立て替えた分は後で共有者に請求します。

請求に応じず共有者が支払いを拒否した場合は、強制的な持分買取りも可能です。

 民法第253条2項

「共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。」

共有者への請求から1年経過すると強制的に持分を買取ることができ、立て替えた費用は買取価格から差し引いて精算します。

民法第253条に関して、2023年4月の改正はありません。

1-5　共有状態の解消は共有物分割請求訴訟 

共有者間での意見の食い違いが続くと、共有状態を解消したいと考えるかもしれません。

しかしこのままで良いと考える人がいると、ここでも意見が食い違ってしまいます。

このように共有状態の解消に向けて協議が調わない場合は、裁判をして共有状態の解消ができます。

この裁判のことを共有物分割請求訴訟といいます。

民法第258条に、次のように定められています。

「共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」 

“共有不動産全体を売却したい”、“建て直したい”と共有者の1人が言ったとしても、他の共有者は拒否することができます。

しかし共有状態を解消したいと言えば、他の共有者は拒否することができません。

共有状態の解消（共有物の分割）に向けて共有者間の協議で解決しなければ、調停や訴訟によって共有状態を解消します。

ではどのような方法で分割するかですが、協議や調停では意見を出し合いながら話し合いによって分割方法を決めます。

しかし訴訟では裁判所の判決によって、次の3つの中から分割方法が決定されます。

現物分割	共有不動産を持分割合に応じて物理的に分割する方法。更地の場合に選択される可能性が高く、切り分け後は各自100％の所有権になる。
賠償分割	共有持分と賠償金（お金）を交換する方法。他の持分を適正価格で購入したい共有者がいる場合におこなわれる分割方法。
換価分割	競売によって共有不動産全体を売却し、その売却代金を持分割合によって均等に分配する分割方法。

裁判所の裁量によって最善の方法が選択されるため、各共有者は分割方法を選択することはできません。

共有物分割請求訴訟を起こした本人にとっても同じことが言えるため、望んだ方法での分割になるとは限らない点に留意が必要です。

このように、共有状態の解消には共有物分割請求訴訟という方法がありますが、以前は「共有者間に協議が調わないとき」とされていました。

すなわち、「共有物分割協議をしたけれど話し合いがまとまらないなら、その分割を裁判所に請求することができる」というものでした。

しかし2023年4月からは「協議をすることができないとき」が追加され、協議に応じない共有者がいる場合も要件を満たすとされています。

また、共有物分割の方法としてこれまでは現物分割または競売分割の二種類しか定められておらず、判例法理によって賠償分割が展開されていました。

しかし2023年4月からは共有物分割の方法として、「現物分割か賠償分割の方法で行う」（第258条2項）と明記され、「これらの方法による分割ができない場合や分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売による分割を命ずることができる」（第258条3項）と明記されました。

2.共有持分を売却した後はどうなる？ 

共有持分だけを他の同意を得ずに売却することはできますが、その後どうなるのかも気になるところです。

3人で共有している場合の事例を挙げて解説していきます。 

A・B・Cで共有（3分の1ずつの持分）する家屋があり、ここにはAとBが居住しています。

Cはこの不動産を活用していないため、自己の持分を第三者Dに売りました。

この後、A・Bはどうなるのか見ていきましょう。

2-1　他の共有者は退去する必要がある？ 

結論を先に述べると、A・Bは退去する必要がありません。

先述した民法第249条のとおり、持分の割合に関わらず共有者は共有物の全部を使用することができるからです。

これは第三者と共有状態になっても同じで、共有者である居住者（A・B）が出ていかなければならない理由はありません。

ただし、次項で解説する費用の請求に関しては注意が必要です。

2-2　家賃相当の賃料を請求される？ 

このケースではA・Bが共有不動産を占有しているため、Dが持分の権利を侵害されている状況です。

このような場合、DはA・Bに対し家賃相当額を請求できます。

DがA・Bに対し請求できる家賃は、「家賃相場×持分割合」で算出します。

例えば今回の家屋を一般に貸し出した場合の家賃相場が月9万円としましょう。

Dの持分割合が3分の1ですから、「9万円×1/3」となり、DはA・Bに月3万円の家賃相当額を請求できます。

2-3　持分の買取を請求される？ 

共有持分は一般の個人が購入する商品としては馴染みがなく、買取業者または投資家が収益を得ることを目的に購入します。

購入した後、転売して利益を生み出したり他の共有者に対して持分買取交渉をしたりすることでリターンを得ようとします。

このケースでも、DはA・Bに対し持分の買取請求をする可能性があります。

2-4　共有物分割訴訟を起こされる？ 

共有状態になったA・B・Dの間で、共有不動産の活用を巡って意見が割れた場合、A・BはDから共有物分割請求訴訟を起こされる可能性があります。（民法第258条）

A・Bは共有物の分割（共有状態の解消）を拒むことはできません。

共有物分割請求訴訟は以下の流れで行われます。

①当事者間での協議　
　↓
 ②共有物分割請求訴訟を提訴 　
　↓
③呼出状の送付 　
　↓
④裁判所にて協議 　
　↓
⑤判決（分割方法の決定）

A・B・Dによって協議をし、それでも調わなければDが共有物分割請求訴訟を提訴します。

裁判所からA・Bに呼出状が送付され、A・Bは答弁書を提出しなければいけません。

異議があれば裁判所に出廷しますが、異議がなければ答弁書に記載された内容で審議が進められ、分割方法が決定されます。

3.共有持分の売却後のトラブルを防ぐための方法 

共有不動産は活用する方法について共有者間で意見が合わずトラブルになることが多いですが、売却後にトラブルになる可能性もあります。

「トラブルから開放されたくて売却したのに……」というケースも少なくありません。

トラブルのリスクを抑えるには、誰に売却するかが重要なポイントになります。

そこで、共有持分の売却後のトラブルを防ぐために、どのような業者を選べば良いのかを解説していきます。

3-1　共有持分専門の不動産業者に依頼する 

共有持分の取り扱いには専門的な法律知識が必要となり、共有者への交渉ノウハウも必要です。

これらの知識やノウハウがない不動産業者に依頼した結果、避けられたはずのトラブルを招いてしまった……ということがないようにしたいものです。

そのためには、共有持分の取り扱い実績が豊富な不動産業者に依頼しましょう。

しかし共有持分に詳しい不動産業者がたくさんあるわけではありません。

なかには、知識やノウハウがないため依頼を受け付けてくれない不動産業者もあります。ネット上で共有持分専門の不動産会社を探し、会社の規模や信頼性を確認して依頼すると良いでしょう。

3-2　査定額に根拠のある業者を選ぶ 

不動産業者にもそれぞれ得意分野、不得意分野があります。

通常の不動産の査定はできても、共有持分の査定ができる業者は多くありません。

共有持分の査定では、単純に不動産全体の評価額を持分割合で按分すれば良いわけではなく、共有者とのトラブルの有無や関係性も査定額に影響するからです。

しかし、売却する側からすると「できるだけ高い金額で売却したい」と思うのが本音でしょう。高額売却を実現するためには、持分の価値を正しく査定してもらう必要があります。なかには、営業マンの感覚値で査定額を提示してくる業者もあります。不動産には、様々な評価方法がありますが、査定のプロである不動産鑑定士の査定やAI査定を採用している業者を選ぶと良いでしょう。また、単純に高い安いだけでなく、不動産鑑定書などの資料を用いて、査定額の根拠を示してくれる不動産業者を選びましょう。 

3-3　売却後のアフターフォローをしている業者を選ぶ 

共有持分にはトラブルが付き物であり、それは売却後も同じです。

共有持分を勝手に売却したことで、他の共有者から嫌がらせを受けることもあるかもしれません。

他の共有者と共有持分の購入者が揉めた場合、その矛先が持分を売却した人に向かうこともあります。

このようなトラブルを避けるために、売却後もフォローしてもらえる不動産業者を選びましょう。

社内に弁護士がいる不動産業者や士業と提携している不動産業者を選ぶことで、売却後の共有者間トラブルにも法的な根拠を持って対応することができます。また、提携だけではなく、売買契約の締結時に弁護士が立ち会ってくれるかどうかも重要なポイントです。専任の弁護士に同席してもらい、共有者との関係性やトラブル内容を把握しておいてもらうことで、万が一売却後にトラブルになった際にも適切にフォローしてくれるでしょう。

まとめ 

 共有持分の売却は、共有者の同意なく行えると民法で定められています。（民法206条）

つまり、他の共有者に黙って売却できるのです。

しかし売却がきっかけで他の共有者とトラブルになったり、売却後にトラブルが起こったりすることもあります。

その為、共有持分を扱った経験が豊富な不動産会社を選ばなければいけません。

中央プロパティーは共有持分のトラブル解決実績が豊富にあり、共有持分に関するさまざまなノウハウもあります。

社内弁護士と連携し、信頼できるパートナーとして専門的なサポートが可能です。

共有持分を売却したいけれど共有者間のトラブルが怖い、既にトラブルになっているので法的根拠のあるアドバイスが欲しい、共有持分に関する経験豊富な不動産会社に依頼したいという方は、一度ご相談ください。