離婚が決まった際、最大の懸案事項となりやすいのが「夫婦共有名義のマンション」の扱いです。

「どちらが住み続けるのか」「売却して現金を分けるのか」、あるいは「住宅ローンはどうなるのか」など、決めるべき問題が山積しています。

感情的な対立も起きやすい時期ですが、共有状態を放置することには大きなリスクが伴います。

本記事では、離婚時の共有名義マンションの取り扱いについて、後悔しないための解消法や売却手順をわかりやすく解説します。

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離婚時にマンションを共有名義のままにする3つのリスク

共有名義の状態とは、一つの不動産を複数人で所有している状態のことです。

離婚して他人となった相手と資産を共有し続けることには、主に次のような3つのリスクがあります。

1. 住宅ローンや管理費・修繕積立金の滞納トラブル
2. 元配偶者による持分の勝手な売却や差押え
3. 再婚や相続による権利関係の複雑化

リスク①：住宅ローンや管理費・修繕積立金の滞納トラブル

もっとも多いトラブルは、金銭面の問題です。

例えば夫がマンションに住み続け、ローンの支払いを約束していたとします。
しかし、夫の支払いが滞れば、金融機関からの請求は連帯保証人や連帯債務者になっている元妻にいくことになるのです。

また、管理費や修繕積立金の滞納が続けば、最悪の場合マンションが競売にかけられてしまう可能性もあります。

リスク②：元配偶者による持分の売却や差し押え

自身の「持分（＝マンションの所有権の割合）」だけであれば、相手の同意なく自由に売却したり、第三者に譲渡したりすることが可能です。

そのため、もし元配偶者が借金を作り、その返済が滞れば、元配偶者の持分が債権者によって差し押さえられるリスクもあります。

こうした理由で、ある日突然見知らぬ不動産業者や第三者が共有者として権利を主張してくる事態にもなりかねません。

リスク③：再婚や相続による権利関係の複雑化

離婚後にどちらかが再婚したり、亡くなったりした場合、権利関係はさらに複雑になります。

共有者が死亡すると、その持分は新しい配偶者や子供などの相続人に引き継がれます。

話し合いが必要な相手が「元配偶者」から「面識のない元配偶者の再婚相手や親族」に変われば、売却や活用の合意形成は極めて困難になるでしょう。

離婚時に共有名義を解消すべき理由

離婚成立後は相手と連絡が取りづらくなったり、協力が得られなくなったりするケースが多々あります。

そのような状況になると、マンションの共有状態を解消できず、上記のようなリスクを負う可能性が高まります。

そのため、離婚のタイミングで共有関係をきっぱりと解消しておくことが重要です。

財産分与の請求期限も「離婚から2年」と決まっているため、先送りにせず今のうちに方針を決定しましょう。

共有名義のマンションは離婚後にどうすればいい？3つのパターンを解説

ここからは、夫婦の共有名義で購入したマンションについて、離婚後の扱いを3つのパターンに分けてご紹介します。

1. 離婚後もどちらかが共有名義マンションに住み続ける
2. 離婚を機に共有名義マンション全体を売却する
3. 離婚後の「共有持分のみ売却」も選択肢に

ご自身の状況や要望に合わせて、適切なパターンを選択しましょう。

パターン①：離婚後もどちらかが共有名義マンションに住み続ける

1つ目は、離婚後もどちらかが共有名義マンションに住み続けるパターンです。「妻と子供がそのまま住み続ける」といったケースが該当します。

このパターンでは、住み続ける側が出ていく側の持分を買い取る（代償分割という）ことで、名義を一本化する方法を取ることになります。

上記のように夫が出ていき妻が住み続ける場合、妻は夫の持分相当額を現金で支払い、夫の持分を妻名義に移転するのです。

相手へ対価を支払う代償金の資金がない場合の壁

相手の持分を買い取るための現金が用意できない場合でも、財産分与の他の資産（預貯金や車など）と相殺することで解決できることがあります。

しかし、それでも足りない場合は新たな借入れを検討せざるを得ません。
ただし、キャッシングローンなどに頼るとあっという間に債務が膨らむため、必要な場合は親族から借りることを強くおすすめします。

住宅ローンが残っている場合の壁

元配偶者の持分を買い取れたとしても、マンションに住宅ローンが残っている場合、名義の一本化は簡単ではありません。

金融機関は、返済能力を審査して融資を行っているため、勝手に名義人を変更することを認めていないからです。

特に、夫婦の収入を合算してペアローンなどを組んでいた場合、単独で返済できるだけの十分な収入（返済能力）がないと判断されれば、金融機関の承諾は得られません。

現在の金融機関で変更が認められない場合は、他の金融機関で新たに単独名義のローンを組み直し、今のローンを完済する方法（借り換え）がありますが、これには「住み続ける人に安定した収入があること」が条件となります。

持分の買取と名義の変更が難しい場合、以下でご紹介するマンション全体もしくは持分の売却が次善策となります。

パターン②：離婚を機に共有名義マンション全体を売却する

2つ目は、離婚を機に共有名義マンション全体を売却して現金化し、それを夫婦で分けるというパターンです。

後腐れなくきれいに精算できるため、多くの不動産会社や専門家が推奨しています。

夫婦の同意があれば「全体売却」が最もスムーズ

夫婦双方が売却に同意しているのであれば、通常の不動産売却と同じ手順で進められます。

売却代金から仲介手数料などの諸経費とローン残債務を差し引き、残ったお金を持分割合に応じて（あるいは話し合いで決めた割合で）分配します。

売却して利益が出た場合の分け方（換価分割）

不動産を売却して得た現金を分ける方法を「換価分割」といいます。

財産分与の割合は原則として「2分の1ずつ」ですが、頭金の拠出割合や特有財産の有無によって調整されることもあります。

売却にかかる税金と「3,000万円特別控除」の特例

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。

しかし、一定の条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用でき、税金を大幅に抑えられる可能性があります。

夫婦それぞれが条件を満たしていれば、二人合わせて最大6,000万円までの控除が受けられる場合もあります。※各人3,000万円が上限

売却してもローンが残る場合（任意売却）

オーバーローンの状態で、自己資金による補填も難しい場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という手段があります。

ただし、任意売却を行うと信用情報に傷がつく（＝ブラックリストに載る）などのデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。

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パターン③：離婚後の「共有持分のみ売却」も選択肢に

3つ目のパターンは、離婚後に相手が話し合いに応じない、あるいは売却に反対している場合の最終手段です。

共有名義の不動産は、全体売却には共有者全員（この場合は夫婦2名）の同意が必要なのですが、「自分の持分」だけであれば相手の同意なしに単独で売却することが可能です。

この方法を選ぶことで、元配偶者と顔を合わせることなく、自分の権利部分だけを第三者（共有持分専門の仲介業者など）に売却し、共有関係から離脱できます。

持分のみを売却するメリットとして、次の2つをご紹介します。

1. 離婚後の関係を断ち切り早期解決できる
2. 固定資産税や管理費の支払い義務から解放される

メリット①：離婚後の関係を断ち切り早期解決できる

持分単独の売却には相手の同意が不要であるため、泥沼化した話し合いを続ける必要がありません。

持分を売却して現金化すれば、その時点でマンションの所有者ではなくなるため、元配偶者との縁を物理的にも心理的にも断ち切ることができます。

メリット②：固定資産税や管理費の支払い義務から解放される

持分を手放すことで、その後の固定資産税や管理費、修繕積立金の支払い義務はなくなります。

住んでいないマンションの維持費を払い続けるという理不尽な状況から解放されるのは大きなメリットです。

共有持分専門の仲介業者へ相談する重要性

ただし、一般の個人が「マンションの持分（半分だけの権利）」を購入することはまずありません。

そのため、共有持分の売却先として「専門の買取業者」へ直接売却するケースが多く見られます。
しかし、買取業者は安く買い取って利益を出すモデルであるため、売却価格は市場価格の30%～50%程度に留まることが一般的です。

少しでも高く売りたい場合は、個人投資家などへの売却を仲介してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

センチュリー21中央プロパティーでは、独自の入札システム（ポスティングシステム）を駆使し、個人の富裕層投資家から不動産投資法人まで、幅広いネットワークに対して物件情報を効果的に届けます。

このオークション形式により、最も高い評価額を提示した購入希望者と取引を進めることが可能となり、可能な限り高値での売却 を実現します。

もちろん、売主様のプライバシー保護には最大限の注意を払い、個人が特定されることのないよう万全の体制で情報を取り扱います（「プライバシーマーク」取得済み）。

また、売買契約書をはじめとした書類のチェックや、他の共有者との交渉も、常駐する社内弁護士や共有持分の専門家が スムーズに代行・サポート いたしますのでご安心ください。

【注意】離婚前には自分の持分のみの売却はできない

ご紹介した「持分の売却」という手段は、離婚の手続きが済んだ後であれば問題なく行えますが、離婚前（法律上の婚姻関係が続いている状態）には行うことができません。

これは、離婚前には共有名義のマンションが夫婦共有の財産とみなされており、登記簿上で持分が分かれていたとしても、離婚が成立して財産の分け方が決まるまでは1人だけが換金することが許されないためです。

不動産会社に持分の売却を相談するのであれば、離婚の手続きを完了させてから行うことに留意しましょう。

まとめ：共有名義マンションの離婚トラブルは早期解決を

離婚時に共有名義のマンションを放置することは、将来的なトラブルの先送りに過ぎません。

「単独名義への変更」「全体売却」「離婚後に自身の持分のみ売却」のいずれかを選択し、早めに権利関係を整理することをおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーには、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。

ご相談や査定はもちろん、売却時の仲介手数料や諸費用も売主様のご負担は一切ありません（完全無料）。 お一人で悩まず、まずは一度ご相談ください。

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よくある質問

最後に、離婚に伴う共有名義マンションの取り扱いに関して、よくある質問とその回答をご紹介します。

Q1.離婚して夫が出て行っても住宅ローン控除は使えますか？

A. 原則として、住んでいない人は住宅ローン控除を利用できません。

住宅ローン控除は「居住していること」が要件の一つです。

したがって、夫が出て行った場合、夫の持分に対する住宅ローン控除は適用されなくなります。

一方、住み続ける妻が連帯債務者などでローンを負担している場合は、妻の持分に対しては引き続き控除を受けられる可能性があります。

Q2.連絡が取れない相手と共有名義を解消するには？

A. 「共有物分割請求訴訟」や「自分の持分のみの売却」を検討します。

相手が行方不明や音信不通の場合、家庭裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こして解決を図る方法があります。

しかし、裁判による解決は 1年以上かかることも珍しくなく、弁護士費用などの負担も発生します。

そのため、手っ取り早く解決したい場合は、自分の持分だけを専門業者に売却してしまうのが現実的な選択肢となることが多いです。

Q3.共有名義のまま賃貸に出して家賃を分けることは可能ですか？

A. 可能ですが、管理や収益分配で揉めるリスクが高い方法です。

双方が同意すれば賃貸に出すことは可能です。

しかし、入居者対応、修繕費用の負担、空室時のリスク、家賃収入の分配方法などで意見が対立しやすく、離婚後の関係で共同事業を行うことは推奨されません。

Q4.財産分与の請求期限はいつまでですか？

A. 離婚が成立した日から2年以内です。

財産分与請求権は、離婚から2年が経過すると時効により消滅します。

「落ち着いてから話し合おう」と後回しにしていると、請求できなくなる恐れがあるため注意してください。

なお、慰謝料の請求期限は3年となっています。

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