共有名義不動産の不動産所得はどうする?【確定申告完全ガイド】賃貸収入がある方必見!
共有名義不動産の不動産所得はどうする?【確定申告完全ガイド】賃貸収入がある方必見!

目次
共有名義の不動産を所有し、そこから家賃収入を得ている場合、確定申告はどのように行えば良いのでしょうか?
「共有者全員が申告する必要があるの?」「どのように課税額を計算するの?」
この記事では、共有名義不動産の賃貸収入における確定申告について、詳細に解説していきます。

不動産所得で確定申告が必要なケース
不動産所得(家賃収入)が、年間20万円を超える場合は確定申告が必要になります。経費を差し引いた額が赤字の場合でも、不動産所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要ですので留意しておきましょう。
不動産所得は、給与所得や事業所得と合算される「総合課税」の対象です。会社員の方は、通常、給料から所得税が「源泉徴収」されるため、確定申告をする必要はありません。
ですが、不動産所得がある場合は、給料やその他の所得と合算して所得税を計算し、翌年に確定申告をしなければなりません。
共有名義不動産の賃貸収入と確定申告
共有名義の不動産の場合、それぞれの共有者が自分の持分割合に応じて収入と必要経費を計算し、確定申告を行います。
不動産取得は、「家賃収入-必要経費」で計算され、所得は不動産の共有持分割合によって、分配されます。
例えば、夫婦2人で2分の1ずつの持分で不動産を所有し、年間100万円の家賃収入、必要経費が20万円だったとします。この場合、1人あたりの不動産所得は、
(100万円 - 20万円) ÷ 2 = 40万円 |
となり、それぞれ40万円の不動産所得を確定申告することになります。
家賃収入が丸々課税対象になるのではなく、家賃収入から必要経費を引いた「不動産所得」が課税の対象になります。
共有名義の確定申告時の不動産所得の計算方法
不動産所得は、以下の式で計算します。
不動産所得 = 収入金額 – 必要経費 |
不動産所得を計算する際の収入と経費の具体的な内容は、以下の通りです。
収入 | 経費 |
賃料 更新料 頭金 名義書換料 承諾料敷金 礼金や保証金などで返還しないもの | 不動産にかかる税金 建物の購入費用 住宅ローンにかかる利子 修繕費 水道光熱費 住宅保険料 不動産所得を得るうえで発生した経費 扶養家族に支払った給与 |
不動産所得の確定申告の流れ
確定申告にはいくつかの種類や条件がありますが、実際の申告手順を4つのステップで説明します。
① 必要書類を準備する
まず、白色申告か青色申告か、さらに控除額によって必要な書類が異なります。不動産所得の確定申告に必要な書類については、詳しくは、以下で解説しています。
② 申告書類を作成する
準備した書類をもとに確定申告書類を作成します。書類の書き方が分からない場合は、税務署でアドバイスを受けたり、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。このサイトでは、入力から印刷、e-Taxでの提出まで対応できます。
③ 申告書類を提出する
提出方法は次の3つがあります。
・税務署の窓口へ提出 ・郵送で提出 ・e-Tax(オンライン申告) |
④ 納税または還付を受ける
確定申告の結果、税金を納める必要がある場合は3月15日までに納税します。納付は税務署や金融機関で行えます。
一方、税金が還付される場合は、登録した口座に「国税還付金」として振り込まれます。e-Taxを使うと、還付金の振り込みが早くなる可能性があるためおすすめです。
共有名義不動産の賃貸収入の確定申告に必要な書類
共有名義不動産の賃貸収入の確定申告には、以下の書類が必要です。
・確定申告書 ・青色申告決算書(青色申告の場合) ・収支内訳書(白色申告の場合) ・固定資産税通知書 |
必要経費がある場合は、証明するための書類として、以下も必要です。
・賃貸借契約書 ・送金明細表 ・借入返済表 ・源泉徴収票 ・保険関係の支払いが分かる書類 ・管理費・修繕積立金などの領収書 ・所得税の減価償却資産の償却法の届出書 |
青色申告の場合は控除が適用される
不動産所得の確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。
白色申告は、すべての納税者が利用できる基本的な申告方法で、手続きが簡単なのが特徴です。簡易的な記帳で済みますが、税制上の優遇措置はありません。
青色申告は、不動産所得や事業所得がある人が利用でき、税制優遇が受けられます。ただし、複式簿記による記帳が必要で手続きが複雑になります。青色申告をするには、「青色申告承認申請書」と「開業届」を期限内に提出する必要があります。
青色申告の控除額は10万円、55万円、65万円の3種類があり、適用条件は以下の通りです。
適用条件 | 記帳方法 | 申告方法 | |
青色申告:10万円控除 | 55万円・65万円控除の要件に該当しない場合 | 簡易簿記 | 書面・e-Tax |
青色申告:55万円控除 | 不動産賃貸が事業的規模(※)であること+「貸借対照表」と「損益計算書」を提出 | 複式簿記 | 書面・e-Tax |
青色申告:65万円控除 | 55万円控除の条件を満たす + e-Taxまたは電子帳簿保存 | 複式簿記 | e-Tax |
※ 事業的規模の基準
・マンション・アパート:貸与戸数10戸以上
・独立家屋:貸与戸数5棟以上
共有不動産の場合、この控除は共有者ごとに適用されます。
たとえば、夫婦で不動産を半分ずつ共有している場合、1人につき65万円の控除が適用されるため、夫婦合計で最大130万円の控除を受けられるのです。
このように、不動産を共有していると、単独所有よりも節税の面で有利になる可能性があります。
共有名義不動産における確定申告の注意点
共有名義不動産の賃貸収入を確定申告する際は、以下の注意点があります。
・共有者各自が申告する必要がある ・課税額の計算を正しく行う ・確定申告の期限を厳守する ・不明な点は税務署に相談する |
共有者各自が申告する必要がある
共有名義の不動産から収入を得ている場合、共有者それぞれが確定申告を行う必要があります。
これは、収入や必要経費を、自分の持分割合に応じて計算し、個別に申告する必要があるためです。
例えば、夫婦で不動産を共有し、賃貸収入を得ている場合、たとえ収入を夫が管理していても、妻も確定申告を行う必要があります。
課税額の計算を正しく行う
課税額の計算には、収入と必要経費の合計が必要です。
共有名義不動産の場合、共有者の一人がお金の管理をしていることも珍しくありません。賃貸収入と必要経費を明確にするためには、日々の収支記録を帳簿に記しておくと良いでしょう。
確定申告の期限を厳守する
確定申告の期限は、毎年 2月16日から3月15日まで です。期限を過ぎると、延滞税や加算税が課される可能性があります。
不明な点は税務署に相談する
確定申告について不明な点がある場合は、税務署に問い合わせるか、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
税務署では、確定申告に関する相談窓口を設けており、電話や窓口で相談することができます。

この記事の監修者
税理士
税理士。東京都出身。中央大学法学部を卒業し、ワールド法律会計事務所代表。共有持分の相続案件で多く相談される相続税が得意分野だが、生前贈与や、親族間の不動産売買等相続対策にも豊富な経験・実績のあるスペシャリスト。