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共有名義は危険!?共有不動産の税金とトラブルを解説

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共有名義は危険!?共有不動産の税金とトラブルを解説

共有不動産は、親や祖父母からの相続、夫婦でのマイホーム購入などがきっかけで所有するケースが大半です。
「兄弟仲がいいから揉めないだろう」「節税を考慮して夫婦共有名義でローンを組みたい」などの理由で共有名義の不動産を所有し、後々予期せぬトラブルに発展してしまった方を多く見てきました。
共有不動産を所有する際、どのようなポイントに気を付けるべきか、共有不動産にまつわるお悩みを数多く解決してきた中央プロパティーが解説します。
現在共有不動産でお悩みを抱えている方、これから共有不動産の所有を考えている方の参考になれば幸いです。

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この記事でわかること

  • 共有不動産の概要
  • 共有不動産のメリット、デメリット
  • 共有動産を売却、賃貸契約する方法
  • 共有不動産で発生する税金と確定申告の方法
  • 共有不動産でよくあるトラブルと解決方法


1.共有不動産とは


共有不動産とは、複数人が持分を持ち合って構成された不動産のことです。
同じ意味合いで、共有持分、共同名義不動産などとも呼ばれます。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、実は多くの方が共有不動産を所有している、または今後所有する可能性があります。
では、何をきっかけに共有不動産を所有することになるのでしょうか?
共有不動産を所有するきっかけとしては、下記が代表的です。

  • 両親が亡くなり、兄弟で実家を相続した場合
  • 夫婦の共同名義でマイホームを購入した場合
  • 祖父母が亡くなり、経営していたアパートを引き継いだ場合


共有不動産には、メリットとデメリットが存在します。
知識がないまま「とりあえず共有名義」にしてしまうことで、後々トラブルに発展するケースも多く注意が必要です。


2.共有不動産の管理や税金はどうなる?~共有不動産のメリット~


共有不動産のメリットとして、下記があります。


共有不動産のメリット

  • 1.住宅ローン控除が夫婦それぞれの名義人で受けられる
  • 2.売却時に3,000万円の特別控除が受けられる
  • 3.固定資産税の負担が抑えられる
  • 4.物件の管理を手分けして対応できる


2-1.共有不動産で節税?~夫婦それぞれが使えるお得な控除~


不動産を購入した場合、「住宅ローン控除」を受けることができます。住宅ローン控除を利用することで、納めた税金の一部が戻ってきます。
また、不動産を売却した場合、売却益3,000万円までは課税されない「3,000万円の特別控除」が適用できます。
共有不動産の場合は、共有者それぞれが控除を受けられるため、節税効果が高いと言われています。

1.住宅ローン控除が夫婦それぞれの名義人で受けられる
共働きで夫婦共に高収入を得ている[「パワーカップル」は珍しくありません。
そしてこのようなパワーカップルは「ペアローン」という、夫婦それぞれ別々の住宅ローンを組むことが良くあります。
※ペアローンとは、同一物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローン契約をおこない、お互いに連帯保証人になる借入方法です。(親族間でも可能)

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から最大13年間控除される制度です。
夫婦の共同名義で不動産を購入した場合、夫婦共にこの住宅ローン控除を受けることができます。
控除の対象になるかどうかは、一定の要件を満たすことが必要です。要件は、取得する住宅の種類によって異なります。

  • 新築住宅
  • 買取再販
  • 中古住宅
  • リフォーム、増築


※参考:住宅ローン減税(国土交通省)
住宅ローン控除の計算

2.売却時に「3,000万円の特別控除」が受けられる

この特別控除は、不動産を売却して得た売却益から3,000万円が控除される制度です。つまり、売却益3,000万円までは、課税されないということです。
こちらも共有者それぞれで控除が適用されますが、要件を満たす必要があります。
※ 参考:No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

例)不動産を売却し、1,000万円の利益がでた場合

本来であれば、1,000万円に対し譲渡所得税が課税される
特別控除3,000万が適用されると・・・

  →1,000万-3,000万でマイナスになるため、譲渡所得税はかかりません

但し、3,000万の特別控除を受けた場合、原則として住宅ローン控除は受けることができないため注意が必要です。
このように、共有不動産では共有者全員に適用できる控除があり、節税ができるというメリットがあります。
また、共有不動産には控除の適用以外に下記のようなメリットもあります。

3.固定資産税の負担が抑えられる
共有不動産の場合、固定資産税は共有者全員が持分割合に応じて納付する必要があります。
単独所有に比べて、固定資産税の負担を抑えることができます。

例)兄弟で持分割合が2分の1ずつで、固定資産税が年間10万円の場合

 →各人の固定資産税の負担額は、兄:5万円、弟:5万円

4.物件の管理を手分けして対応できる

不動産を所有している以上、物件を適切に管理・維持する必要があります。
共有不動産の場合、定期的な清掃や草むしり等、共有者同士で分担することが可能です。

2-2.共有不動産の確定申告 ~控除を受けるために必要な手続き~


先述した住宅ローン控除と3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告が必要です。
また、共有不動産の場合は、各共有者がそれぞれ確定申告をする必要があります。

<住宅ローン控除を受ける場合>


必要なもの

  • 住宅ローンの残高証明書
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 本人確認書類のコピー
  • 建物、土地の登記事項証明書
  • 建物、土地の不動産売買契約書(コピー)
  • 確定申告書
  • 源泉徴収票


確定申告書を作成し、上記の書類とともに管轄の税務署に提出します。
会社員の場合、住宅ローン控除を初めて利用する際は、確定申告が必要ですが2年目以降は勤務先での年末調整のみで控除を受けることができます。
その場合は、下記の2つの種類を勤務先に提出します。

  • 「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」
  • 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」

<3,000万の特別控除を受ける場合>


必要なもの

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 住民票の写し


譲渡所得の内訳書は、土地や建物の譲渡(売却)による譲渡所得金額を算出するための書類です。税務署の窓口で取得または国税庁のホームページからもダウンロードできます。
確定申告書に、上記2つの必要書類を添付して提出します。
確定申告書の作成が不安な場合は、税務署窓口でやり方を教えてもらえます。
申告漏れや間違いがないよう、注意しながら対応しましょう。


3.共有不動産を活用する方法~共有不動産で所得を得るには?~


「夫婦の共同名義でアパートを購入し、家賃収入を得たい」「兄弟で共有不動産を相続したが、どちらも持ち家のため売却したい」など、共有不動産を有効に活用したいとお考えの方もいらっしゃいます。
ここでは、共有不動産で所得を得る方法を解説していきます。

3-1.共有不動産を賃貸で貸す場合


共有不動産の活用方法の一つとして、賃貸物件として貸し出す方法があります。
そして賃貸借契約を締結した場合、賃借人から家賃収入を得ることができます。
家賃収入は、不動産所得にあたります。
不動産取得は、下記の通り「家賃収入-必要経費」で計算され、所得は不動産の共有持分割合によって、分配されます。
不動産所得の計算

家賃収入が丸々課税対象になるのではなく、家賃収入から必要経費を引いた「不動産所得」が課税の対象になります。
家賃収入が、年間20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
※経費を差し引いた額が赤字の場合でも家賃収入が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。
確定申告は、共有者がそれぞれおこないます。


<不動産所得の確定申告に必要なもの>

  • 確定申告書B(第一表、第二表)
  • 青色申告決算書不動産用(青色申告の場合)
  • 収支内訳書不動産用(白色申告の場合)


上記の3点を管轄の税務署へ提出しましょう。

3-2.共有不動産を売却する場合


次は、共有不動産を売却したケースを見ていきましょう。
賃貸と同じように、現金化する方法として売却を希望される方も多くいらっしゃいます。
共有不動産の売却には、大きく分けて2つの方法があります。

  • 1.共有不動産全体を売却する
  • 2.共有不動産のうち、自身の持分のみを売却する


共有者全員が、売却に同意している場合は1.で良いですが、共有者と意見が割れている場合などは2.も選択肢の一つとして検討すると良いでしょう。
それぞれの売却についてみていきましょう。

1.共有不動産全体を売却する場合

共有不動産を売却した場合、譲渡所得が発生します。
譲渡所得=1.売却価格-(2.取得費3.費用)-4.特別控除で計算されます。
この譲渡所得に対して、税金がかかります。
※売却したが、利益がでなかった場合は確定申告は不要です

1.売却価格
売却した価格のことで、収入金額や譲渡価格ともいわれます。

2.取得費
当時の購入価格やその不動産を購入する際に発生した不動産業者への仲介手数料、不動産取得税などの費用を指します。
不動産を購入した時期が古いなど、取得費が不明の場合は、売却価格の5%相当額を取得費とすることができます。

3.譲渡費用
売却する際に発生した不動産業者への仲介手数料、借家人に支払った立退料、建物の取り壊し費用などを指します。

4.特別控除
要件を満たした場合、売却益から3,000万円が控除されます
No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)
譲渡所得の計算
共有不動産を売却した際の確定申告は、共有者がそれぞれおこないます。


<譲渡所得の確定申告に必要なもの>

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 源泉徴収票
  • 不動産売買契約書(コピー)
  • 不動産会社への仲介手数料の領収書
  • 売却した不動産の登記簿謄本


必要書類を揃え、管轄の税務署に提出します。

オンラインでの確定申告も可能ですが、控除の手続き同様、確定申告書の作成が不安な場合は、税務署の窓口でサポートを受けながら実施しましょう。

ここでは、共有不動産で所得を得る方法について、具体例をあげて解説しました。
共有者が自分と同じ意向であれば、全体売却や賃貸物件として共有不動産を有効活用することができます。
では、共有者間で意向が異なる場合はどうなるのでしょうか。

4.共有不動産はトラブルが多い?~共有不動産のデメリット~


税制上のメリットがある一方で、共有不動産はトラブルになりやすいのも事実です。
共有不動産を所有するきっかけとして、相続で引き継いだ、夫婦で購入した、友人と共同で購入したなどがありますが、トラブルを前提に共有名義にする人はいません。つまり、トラブルを意識しないまま共有名義を選んだ人たちは予期せぬ関係の悪化によって、親族トラブルや離婚問題の渦に飲み込まれて抜け出せなくなるのです。
今は仲がいいから「とりあえず共有名義」という選択は、後々大きなトラブルの火種を残すことになるということを肝に銘じておきましょう。

4-1.単独の意思ではできないことが多い!


共有不動産は、他の共有者が存在している以上、単独の意思では実施できない制限もあります。
単独の意思でできること、他の共有者の同意が必要なことについて、正しく理解しておくことがトラブルを防ぐために必要です。
前提として、共有不動産には、単独の意思でできることと他の共有者の同意が必要なことがあります。(民法第252条)
共有不動産の3つのルール

1.単独の意思でできること

単独の意思でできることは、保存行為です。保存行為とは、物件を現状維持するうえでおこなう、誰も不利益を被らない行為のことです。
具体的には、定期的な清掃、庭の草むしりなどが例に挙げられます。

2.過半数の同意でできること

過半数の同意でできることは、管理行為です。管理行為とは、共有する物件の性質が変わらない程度の利用、改良を指します。
具体的には、ドアの付け替えなど部分的なリフォーム/リノベーション、短期間のみ賃貸で貸し出すなどの行為です。

3.全員の同意でできること

全員の同意でできることは、変更行為です。変更行為とは、共有する物件の性質や用途が大きく変わるような行為です。
具体的には、大規模なリフォーム/リノベーション、長期間の賃貸契約締結、売買契約の締結などがあります。

共有不動産にはそれぞれ共有者の異なる事情や意思が存在するため、処分の方法や管理をめぐって意見が割れ、トラブルに発展してしまうことがあります。
では、どのようなトラブルが多いのでしょうか。次は具体的な例と解決方法について解説します。

4-2.共有不動産のよくあるトラブル事例


共有不動産のよくあるトラブルとして、下記が挙げられます。

  • 共有する物件の管理や用途を巡って、意見が対立している
  • 共有者の一人が占有しているが、賃料を払ってくれない
  • 離婚に伴い、財産分与で意見が対立している
  • 二次相続によって、共有者が増え合意形成が難しい


上記のようなトラブルを当事者同士で解決していくことは、非常に難しいです。専門的な知識のある第三者に仲裁を依頼することが、トラブル解決の近道です。

4-3.共有不動産のトラブルを解決する方法


共有不動産のトラブルを解決する方法は、大きく7つあります。

  1. 全部売却
  2. 一部売却
  3. 持分移転
  4. 持分買い取り
  5. 持分放棄
  6. 土地の分筆
  7. 共有物分割請求訴訟

これらは不動産や法律の専門知識が必要なため、専門家へ依頼することがおすすめです。
不動産屋の中でも、相続に関する知識を保有している業者は少なく、「相談を持ち掛けたが断られてしまった」「知識がなさそうで任せるのが不安になった」というお声もあります。
中央プロパティーは、共有不動産を専門的に取り扱う数少ない業者です。
弁護士や司法書士と連携しながら、共有不動産にまつわる紛争を数多く解決してきました。
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