親が亡くなり、実家などの不動産を相続した際、兄弟姉妹と「共有名義」になるケースは少なくありません。

しかし、共有状態の不動産は活用や処分が難しく、放置すると将来的に権利関係が複雑化するリスクがあります。

本記事では、「自分の持分だけ手放したい」「他の共有者と関わらずに現金化したい」とお悩みの方に向けて、共有持分をスムーズに売却する方法や注意点を解説します。

【仲介手数料0円】共有持分の高額売却ならセンチュリー21中央プロパティー　≫

相続した不動産の共有持分は自由に売却できる？

相続によって取得した不動産の「共有持分」を売却できるのか、疑問に思う方は多いでしょう。

結論から言えば、売却できる範囲や条件が異なります。

ここでは、法的なルールに基づいた売却の可否について解説します。

結論：自身の「共有持分のみ」であれば単独で売却可能

ご自身が所有している「共有持分」だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく、単独で売却可能です。

民法第206条において、各共有者は自分の持分を自由に処分（売却・譲渡）できる権利が認められています。

そのため、他の親族に知られることなく、自分の持分だけを第三者へ売却して、共有関係から離脱することができます。

不動産「全体」を売却するには共有者全員の同意が必要

一方で、土地や建物といった不動産「全体（所有権すべて）」を売却したい場合は、共有者全員の同意が必要です。

「実家を売りたい」と考えても、兄弟の中に一人でも反対者がいれば手続きは進められません。

話し合いが平行線をたどる場合、自身の持分のみを売却する方法が現実的な解決策となります。

売却前に知っておくべき共有名義不動産の基礎知識

トラブルを防ぐために、まずは共有持分の基本的なルールを理解しておきましょう。

特に2023年4月1月の民法改正により、ルールの一部が変更されています。

そもそも共有持分とは？持分割合が決まる仕組み

共有持分とは、一つの不動産における各所有者の「所有権の割合」のことです。

相続では、遺言書がない限り民法の「法定相続分」で持分が決まるのが一般的です。

例えば、父親が亡くなり、母親と子供2人（長男・次男）が相続する場合、それぞれの持分は以下の図のようになります。

このように、配偶者（母）が全体の半分を持ち、残りの半分を子供たちで均等に分ける形（この場合は1/4ずつ）になります。

この割合に応じて、不動産に対する権利（使用収益権や処分権）を持つことになります。

しかし、割合が少ないからといって権利が弱いわけではなく、持分を持っている以上は共有者としての権利と義務が発生します。

共有不動産において「自分ひとりでできること・できないこと」のルール

共有不動産に関しては、行う行為の内容によって「単独でできること」と「他の共有者の同意が必要なこと」が民法で明確に区分されています。

主に以下の行為に分類されます。

	内容の例	必要な同意
保存行為	現状を維持する行為 （修繕、不法占拠者の排除など）	単独で可能
管理行為	利用・改良する行為 （賃貸借契約の締結・解除など）	持分の過半数の同意
変更行為 （軽微）	性質を変える・処分する行為 （全体売却、大規模リフォーム、建て替え）	全員の同意
変更行為 （重大）	現状を維持する行為 （修繕、不法占拠者の排除など）	単独で可能

【保存行為（修繕など）】は単独で可能

雨漏り修理など、不動産の価値を維持する「保存行為」は、緊急性が高いため単独で行えます。

【管理行為（賃貸など）】は持分価格の過半数の同意が必要

賃貸契約の締結（短期賃貸借など）といった「管理行為」には、持分価格（持分割合）の過半数の同意が必要です。

人数ではなく「持分の量」で決まる点に注意しましょう。

【変更行為（全体売却・大規模リフォーム）】は全員の合意が必要

不動産全体の売却や大規模リノベーションなどの「重大な変更行為」は、これまで通り共有者全員の合意が不可欠です。

なお、2023年4月1月の民法改正により、形状や効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」については、持分価格の過半数で可能となりました。

相続した共有不動産・共有持分を売却する4つの方法

相続した共有不動産・共有持分を売却する方法は、主に以下の通りです。

1. 自分の共有持分のみを第三者へ売却する
2. 共有者全員で協力して不動産全体を売却する
3. 他の共有者に自分の持分を売買（譲渡）する
4. 土地を分筆して単独名義にしてから売却する

方法①：自分の共有持分のみを第三者へ売却する

最も迅速な方法は、自分の持分だけを第三者（専門業者など）へ売却することです。

他の共有者の同意が不要なため、親族関係が疎遠・悪化している場合でも、自分の判断だけでトラブルのリスクを断ち切れます。

業者選びが重要！「買取業者」と「専門仲介業者」の違い

持分のみを売却する場合、一般の個人が購入することは稀であるため、専門業者への売却が基本となります。

その際、「買取」と「仲介」のどちらを選ぶかで結果が大きく異なります。

• 買取業者：業者が自社利益を確保して買い取るため、市場価格の30％～50％程度と安くなる傾向があります。また、安く買い叩くために強引な交渉が行われるリスクもあります。
• 専門仲介業者：投資家への販売を行うため、市場価格の50％～70％程度での高値売却が期待できます。

少しでも高く売りたい場合は、専門の仲介業者に依頼しましょう。

例えば、共有持分専門の不動産仲介会社である「センチュリー21中央プロパティー」では、センチュリー21グループ独自の”買い手ネットワーク”を活用し、個人の富裕層投資家から不動産投資法人まで、幅広い買い手候補に対して物件情報を効果的に届けます。

このオークション形式により、最も高い評価額を提示した購入希望者と取引を進めることが可能となるため、高額売却が期待できます。

センチュリー21グループ独自のシステムであなたの共有持分を高額売却！　≫

方法②：共有者全員で協力して不動産全体を売却する

全員の足並みが揃っているなら、不動産全体を売却して現金を分ける方法（換価分割）が理想的です。

市場価格通りに売れ、公平に分配できますが、一人でも反対者がいると実現できません。

方法③：他の共有者に自分の持分を売買（譲渡）する

他の共有者（兄弟など）に、自分の持分を買い取ってもらう方法です。

不動産を所有し続けたい共有者がいる場合に有効です。

ただし、相手に資金力がなければ成立せず、売買価格をめぐって意見が対立しやすいデメリットがあります。

方法④：土地を分筆して単独名義にしてから売却する

対象が広い土地であれば、持分割合に応じて土地を物理的に分ける「分筆」を行い、それぞれを単独名義の土地にする方法もあります。

分筆後は自分の土地として自由に売却や活用が可能です。

しかし、建物の形状や接道条件によっては分筆が難しく、分筆後の土地価値が著しく下がるケースもあるため注意が必要です。

共有持分のみを売却するメリット・デメリット

自身の持分のみを売却する場合のメリット・デメリットを整理します。

メリット：他の共有者の同意不要で共有関係から離脱できる

最大のメリットは、他の共有者に関与せず、自分の判断だけで売却できる点です。

遺産分割協議がまとまらない場合でも、スピーディーに現金化して共有関係を解消できます。

固定資産税や将来の相続トラブルからも解放されます。

デメリット：不動産全体の相場よりも売却価格が低くなりやすい

持分のみの買主は不動産を自由に使えるわけではないため、価格は「不動産全体の評価額 × 持分割合」よりも低くなる（減価される）のが一般的です。

共有持分を相続してから売却するまでの流れ

共有持分を相続してから売却するまでの一般的な流れは、以下の通りです。

1. 売却の大前提となる「相続登記」を完了させる
2. 査定・契約に必要な書類を準備・確認する
3. 共有持分専門の不動産会社へ査定を依頼する
4. 売買契約の締結と決済・引き渡し

Step1.売却の大前提となる「相続登記」を完了させる

売却には、名義を被相続人（親など）から相続人（自分）に変更する「相続登記」が必須です。

2024年4月からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく3年以内に手続きをしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

Step2.査定・契約に必要な書類を準備・確認する

共有持分の査定や契約には、以下のような書類が必要です。

• 本人確認書類：身分証明書、実印・印鑑証明書（3ヶ月以内）、住民票、登記識別情報通知など
• 物件書類：登記事項証明書、公図・測量図、固定資産税納税通知書など

Step3.共有持分専門の不動産会社へ査定を依頼する

通常の不動産会社では共有持分の取り扱いが難しく、査定を断られたり、極端に安い金額を提示されたりすることがあります。

そのため、共有持分の売買実績が豊富な専門会社に査定を依頼することが重要です。

特に共有持分の評価方法は複雑ですが、センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しています。

これにより、客観的かつ適正な、他社よりも高額な査定額を算出することが可能です。

共有持分専門の無料査定サービスをご利用いただくことで、24時間以内にあなたの共有持分の査定額を知ることができます。

【完全無料】共有持分査定サービスはこちら　≫

Step4.売買契約の締結と決済・引き渡し

査定額や条件に納得できたら、売買契約を締結します。

専門業者への売却であれば、契約と同時に代金の決済・持分の引き渡し（所有権移転登記）が行われるケースが多いです。

契約後は、確定申告に向けて契約書や領収証を保管しておきましょう。

共有持分・共有不動産の売却にかかる費用と税金

共有持分・共有不動産の売却にかかる費用と税金について解説します。

売却時に発生する諸経費（仲介手数料・登記費用など）

一般的に、不動産売却には以下の費用がかかります。

• 仲介手数料：売買価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円（上限）
• 登記費用：数万円 ～ 数十万円（司法書士報酬含む）

しかし、センチュリー21中央プロパティーでは、売主様の費用負担は「完全無料（0円）※」です。

仲介手数料はもちろん、通常は20万円ほどかかる相続登記費用や、弁護士への相談費用も一切いただきません。

※これらの費用は買主側からの収益等で賄う仕組みとなっているため、安心してご利用いただけます。

【ご相談～売却まで完全無料！】共有持分の売却ならセンチュリー21中央プロパティー　≫

売却益が出た場合にかかる譲渡所得税

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

相続した不動産の場合、取得費（親が購入した価格など）が不明なケースも多く、その場合は「売却価格の5％」を取得費として計算します（概算取得費）。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が異なります。

相続不動産の場合は、被相続人が所有していた期間を引き継ぐことができます。

相続不動産の共有関係でよくあるトラブル事例

相続不動産の共有関係でよくあるトラブルとしては、以下のようなものがあります。

1. 誰が不動産を使うか・売るかで意見が対立する
2. 特定の共有者が不動産を独占し、明け渡さない
3. 共有物分割請求訴訟（裁判）を起こされる
4. 悪質なブローカーが介入し人間関係が悪化する

事例①：誰が不動産を使うか・売るかで意見が対立する

「長男が家族と住みたい」「次男は売ってお金にしたい」「母はそのまま住み続けたい」など、利用方法や処分方針について意見が割れるケースです。

感情的な対立に発展しやすく、解決までに数年かかることも珍しくありません。

事例②：特定の共有者が不動産を独占し、明け渡さない

共有者の一人が実家を独占して住み続け、他の共有者が利用できない状態になるトラブルです。

この場合、他の共有者は自分の持分に応じた「賃料相当額」を請求することができますが、相手が支払いに応じず、法的措置が必要になることもあります。

事例③：共有物分割請求訴訟（裁判）を起こされる

話し合いがこじれると、共有者の一人から「共有物分割請求訴訟」を起こされる可能性があります。

裁判になると、最終的に裁判所が「競売」を命じる判決を下すことがあり、その場合は市場価格よりもかなり安く買い叩かれてしまうリスクがあります。

事例④：悪質なブローカーが介入し人間関係が悪化する

質の悪い買取業者が介入し、他の共有者に対して強引な交渉を行ったり、法外な価格で持分を売りつけようとしたりするケースがあります。

自身の持分売却がきっかけで親族に迷惑をかけてしまわないよう、売却先は信頼できる業者を選ぶことが極めて重要です。

共有持分をスムーズに売却するコツ

共有持分をスムーズに売却するコツは、以下の通りです。

1. 共有持分の取り扱い実績が豊富な専門会社を選ぶ
2. 弁護士や司法書士と連携している業者を選ぶ

コツ①：共有持分の取り扱い実績が豊富な専門会社を選ぶ

共有持分の売買は、一般的な不動産取引とは異なる専門知識が必要です。

実績が少ない業者では、適正な査定ができなかったり、共有者間の調整に失敗したりする恐れがあります。

ホームページなどで「共有持分専門」を謳っており、具体的な解決事例や実績数が豊富な会社を選びましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、これまでに共有持分トラブルを4万件以上解決してきたノウハウがあります。

共有持分や相続不動産に関する豊富な知識と経験を持つ専門スタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧に対応します。

高額売却の実績多数あり！共有持分の売却事例はこちら　≫

コツ②：弁護士や司法書士と連携している業者を選ぶ

共有関係の解消には、法的な交渉や複雑な登記手続きが伴います。

社内弁護士が在籍している、あるいは顧問弁護士と密に連携している業者であれば、権利関係のトラブルにも即座に対応でき、安心して任せることができます。

センチュリー21中央プロパティーなら、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。

また、売買契約書をはじめとした書類のチェックがいつでも可能なため、リスクのない安全な取引が実現します。

【社内弁護士が常駐】共有不動産のトラブル解決はお任せください！　≫

まとめ

相続した共有持分は、放置するほど問題が複雑化します。

「自分の持分だけでも売却できる」と知るだけで、精神的な負担は軽くなるはずです。

他の共有者との関係に悩んでいる方は、早めに専門家へ相談し、現金化を検討してみてください。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分を専門とする不動産仲介会社です。

国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。

また、センチュリー21グループが誇る広範な「買い手ネットワーク」と、オークション形式の入札システムにより、可能な限り高値での購入希望者をマッチングいたします。

共有持分の売却でお悩みの方は、ぜひ一度、完全無料の査定サービスをご利用ください。

【不動産鑑定士とAIのダブル査定】共有持分の無料査定サービス　≫

相続した共有持分の売却に関してよくある質問

相続した共有持分の売却に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。

Q1.相続登記がまだ済んでいませんが、売却相談は可能ですか？

A.はい、可能です。

ただし、実際の売却手続き（所有権移転）を行うには相続登記を完了させる必要があります。

多くの専門業者では、提携している司法書士を紹介し、相続登記の手続きから売却までをワンストップでサポートしています。

当社センチュリー21中央プロパティーにおいても、司法書士や税理士といった各種士業との連携により、共有持分トラブル・共有持分売却を確実にサポートします。

遺産分割協議中・相続登記がまだでも共有持分は売却できます！詳しくはこちら　≫

Q2.他の共有者に知られずに自分の持分だけ売却できますか？

A.はい、誰にも知られずに売却可能です。

ご自身の持分売却において、他の共有者への連絡や承諾は一切不要です。

プライバシー配慮を徹底している専門業者であれば、現地調査なども慎重に行い、秘密厳守で手続きを進めてくれます。

売却が完了し名義が変わった後に、業者から他の共有者へ通知が行くのが一般的な流れです。

当社は、個人情報保護の体制整備と適切な運用が認められた証である「プライバシーマーク」を取得しておりますので、情報の取り扱いには万全を期しています。

Q3.共有持分の「放棄」と「売却」はどう違いますか？

A.現金が得られるかどうかの違いです。

「売却」は対価として現金を得られますが、「放棄」は無償で持分を手放す行為です。

放棄した持分は他の共有者に帰属しますが、その際に他の共有者に贈与税がかかる可能性があります。

また、放棄しても登記手続きには他の共有者の協力（共同申請）が必要なため、実務上は単独で行える「売却」の方がスムーズなケースが多いです。

共有持分・共有名義不動産に関してよくある質問はこちら　≫