親が亡くなり、土地や家を兄弟の共有名義で相続した方は非常に多くいらっしゃいます。しかし、

「空き家になっているから売りたいのに反対される」
「売却の話し合いに兄弟が応じてくれない」

といった理由で売るに売れず…当社センチュリー21中央プロパティーには、そのようにお困りの方からのご相談が後を絶ちません。

そこで今回は、共有名義不動産のトラブル解決や売却を専門とする当社のベテラン営業・松本にインタビューを行い、現場を知り尽くしたプロならではの視点から、共有名義不動産のリアルと解決方法を深掘りしていきます。

この記事が、共有名義の不動産売却でお困りの方にとって円満な問題解決のきっかけとなれば幸いです。

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【揉める原因】共有名義の不動産売却は売却に共有者全員の同意が必要

やさしい共有持分 編集部 青井（以下青井）：今日はよろしくお願いします。今回は、共有名義の不動産売却にまつわるトラブルについてお伺いできればと思います。

センチュリー21中央プロパティー 営業 松本（以下松本）：はい、よろしくお願いします。共有名義の不動産売却については、毎日ひっきりなしにお問い合わせいただいていますよ。それだけ、共有名義の不動産は厄介ということです。

青井：何がそんなに問題なのでしょうか？

松本：共有名義の不動産は、土地であれ家であれ「共有者全員の同意」が売却の条件となります。ですから、自分1人の意思で自由に売却できる単独名義の不動産と違って、共有名義の場合は1人でも反対すれば売ることができないんです。
ご相談の詳細はさまざまですが、もとを辿れば兄弟などの共有者同士で「売る・売らない」の意見が対立していることが大本の原因といえますね。

青井：意見を合わせるのは容易ではなさそうですが…。

松本：仰る通り、こうした意見の対立は何年も平行線のままになることもザラで、いつまで経っても当人同士では解決できないことも多いんです。
その結果、兄弟間で争うことに疲れてしまった方が解決を求めて当社にご連絡くださるという流れが非常に多くなっています。

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【実録】共有名義の売却トラブル「よくある3つの泥沼パターン」

青井：具体的には、どんなトラブルが多いんですか？

松本：細かい違いはお客様によって本当にケースバイケースですが、私が見てきた限りでは大きく3つのパターンに分けられますね。

▼共有名義の売却トラブル「よくある3つの泥沼パターン」

1. 売却に反対する共有者を説得できずに関係が悪化する
2. 相場を無視した高値を主張する共有者がいる
3. そもそも共有者に連絡がつかない・話し合いに応じてくれない

パターン①：売却に反対する共有者を説得できずに関係が悪化する

松本：これが最も多く、かつ対立が長引くパターンです。
中でも、「生まれ育った実家を売るのは忍びない」という感情的な理由で反対されている場合、説得は難しいですね。この場合、例え空き家状態でも売るのは反対だという方も数多くいらっしゃいます。

青井：お気持ちはよく分かりますが…。

松本：ほかにも、手続きの煩雑さを嫌ったり、「売却」という言葉だけを聞いて胡散臭さを感じてしまい、売却に反対するケースも多いですよ。実際には、売却は正当で有効な手段なんですけどね。

青井：いっそのこと、売却に反対する共有者が不動産を買い取ってしまうのが円満な気もしますが…どうなんでしょう？

松本：確かにその解決法は有効ですね。しかし、このパターンのトラブルだと、「売却に反対する側の共有者が、自分で買い取ったり維持費を全額負担したりはしない」ということがとても多いんですよ。

青井：え、それは困りますね。

松本：そうなんです。買い取りが無理なら引き続き共有で維持し続けることになりますが、原則として不動産の維持費は共有者全員で負担するものです。
これって、売却したい側にとっては不要な出費でしかありませんよね。この費用を根拠に売却を勧めてみても、「また今度考えよう」といった感じで躱されてしまう。

青井：なんだかやり取りが想像できるような気がします…。

松本：こうしたケースでは論理的に説明しても相手側が熱くなってしまい、まるで売却に賛成する共有者を「実家を売り払う心無い人間」であるかのように扱うことも珍しくありません。そうなると、過去には仲の良かった兄弟同士の関係性も加速度的に悪化してしまうんです。

パターン②：売却価格や時期・代金の分配で意見が対立する

松本：売却自体には全員が賛成していても、条件面で折り合いがつかずに揉めることもあります。いわゆる「総論賛成・各論反対」の状態です。

青井：具体的にはどんな状況なんですか？

松本：例えば、兄は「すぐに現金化したい」と思っているのに、弟は「地価が上がるまで待ちたい」と主張した場合などですね。

青井：ああ、なるほど。

松本：さらに揉めるのが、売却代金の分配です。
通常は持分に応じて分けるのが原則ですが、「家の管理や草むしりは俺がやってきたんだから、その分多くもらう権利がある」といった主張をする共有者が出てくると、他の兄弟が反発して話が止まってしまいます。

青井：これも想像できますが、話をまとめるのは大変そうですね。

松本：それから、議論が長引いている間に「やっぱり売るのをやめよう」と言い出す人が現れるのも怖いところです。
「賃貸に出して家賃収入を得よう」とか、「家族が増えたから自分が住みたい」とか、そういった形で話が覆ると、結局何も進まないまま不動産の維持費だけがかかり続けます。

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パターン③：そもそも共有者に連絡がつかない・話し合いに応じてくれない

松本：最後は、他の共有者から過去の兄弟喧嘩で着信拒否されていたり、あるいは共有者の行方が分からなくなっていたりするパターンです。

青井：話し合いのテーブルにつくこともできないということですか。

松本：ですね。当然この場合には売却を進めることはできません。行方不明の場合は裁判所に申し立てて代理の許可をもらうこともできますが、どうしても手間はかかります。

青井：裁判所なんて聞くと、それだけで腰が引けてしまいます…。

松本：それはきっと皆さん感じられることでしょう。
このほか、共有者のうちの1人が共有名義の不動産を占有し続けているというケースもあります。こうした場合、占有している共有者に明け渡しを迫るのは難しいケースが大半です。

青井：それでは当然、「家を売りたい」なんて話には応じてもらえないでしょうね。

松本：はい、極めて難しいケースです。

【放置の危険性】共有名義の不動産売却を所有し続けるリスク

青井：教えていただいたような理由で売ることができない不動産は多いと思いますが、その状態が続くことでどんなリスクがありますか？

松本：「空き家化」「コスト」「相続」、これら3つが大きなリスクとなります。

▼共有名義の不動産売却を所有し続けるリスク

1. 活用・処分を自由に行えずに空き家化する
2. 維持費や税金の支払いが際限なく続く
3. 相続により共有者が増え続ける

リスク①：活用・処分を自由に行えずに空き家化する

松本：まずは住む人がいない場合の大きなリスクとして、「空き家化」が挙げられます。
誰も住まなくなった家って急速に傷みますよね？時々は手を入れて修繕しようと思っても、共有名義の不動産は、修繕にも共有者の合意（持分の過半数）が必要になるんです。

青井：では、共有者同士で意見が対立している場合や誰も不動産に関わりたがらない場合、そうした修繕もできずに家はどんどん傷むことになりますね。

松本：ええ。そうなるとやがて行政から指導が入り、最悪の場合は「特定空き家」に指定され、最大で6倍もの固定資産税が課される可能性もゼロではありません。

青井：もしそうなればものすごい痛手ですね…。

松本：そうなんです。思い出として実家を残すのも1つの活用の形ですが、日頃の手入れや修繕などの手間は欠かせませんし、そのためにも共有者同士の同意が必要になる点は見越しておかなくてはなりません。

リスク②：維持費や税金の支払いが際限なく続く

青井：トラブルのパターンでも少し伺いましたが、誰も住んでなくても固定資産税はかかるんですよね？

松本：はい。それがリスクの2つ目です。
不動産を所有し続ける限り、固定資産税だけでなくエリアによっては都市計画税も毎年かかりますし、場合によっては先程お伝えしたように家の修繕費も必要になるでしょう。

青井：それらの費用は共有者全員が負担するんでしたっけ…？

松本：はい、原則としては持分割合に応じて共有者全員が負担することになります。税金なら毎年決まった出費になりますね。

青井：毎年となると馬鹿にならない出費です。

松本：そうですね。しかし、怖いのは金額だけではなく、このコスト負担が共有者同士の揉め事の直接的な原因になるという点です。

青井：といいますと？

松本：例えば空き家の場合には、「もったいなくてお金を払いたくない」という共有者も出てきますし、誰かが住み続けているケースなら「住んでいる人間だけが払えばいい」と考える共有者も方も多くなります。
というよりも、実際そうした理由で本来払うはずのお金を払わない人はかなり多いんです。

青井：そうなると、誰かが払わない人の分を肩代わりせざるを得ない。

松本：ええ、特に税金は必ず納めないといけませんからね。もちろん、代わりに払った人には「なんでこっちが払わなきゃならないんだ…」という不満が募ります。
こうした状況が積み重なって、共有者同士の仲は著しく悪くなってしまうんです。

リスク③：相続により共有者が増え続ける

松本：3つ目は「相続」、これが一番怖いリスクかもしれません。

青井：具体的にはどのようなことなんですか？

松本：はい。不動産を共有名義で所有するということは、共有者各々が「共有持分」を持つことになりますよね。

▼共有持分とは 不動産を共有名義で所有する際、それぞれの共有者が持つ所有権の割合のこと。 例えば兄弟2人で相続した一軒家であれば、それぞれ「2分の1ずつの共有持分」を持っている。

この持分は相続財産として扱われるので、例えば2人のお子さんを持つ共有者が亡くなった場合、原則としてその2人のお子さんに半分ずつ相続されるんです。次の世代でも、またその次の世代でも、持分は同じように相続されていきます。

青井：それってつまり、子世代、孫世代へと相続が発生するたびに共有者が増える、ということですか？

松本：そうなんです。このように持分の相続が何度も起きた結果、最終的に共有者が数十人以上になることも珍しくありません。

青井：そんなことになったら全く収集がつきませんね。

松本：共有者を全て把握するだけでも一苦労ですから、売却や修繕の合意を得るのは実質的に不可能になるでしょう。実際、こんな状態になって不動産が全く活用できない例はいくらでもあります。
つまり、共有名義の不動産を維持し続けることは、自分の子どもや孫の世代にまで厄介事を遺すことと同義なんです。

共有状態を解消するための「解決策」は3つだけ

青井：では、共有名義の不動産がもたらすリスクを解消するにはどうしたらいいでしょう？

松本：現実的には3つしかありません。ただ、それぞれ難易度が違います。

▼共有状態を解消するための解決策

1. 【難易度・高】共有者全員の合意をとって「全体売却」する
2. 【難易度・中】裁判所で「共有物分割請求訴訟」を起こす
3. 【難易度・低】自分の「持分のみ」を第三者に売却する

【難易度・高】共有者全員の合意をとって「全体売却」する

松本：やはり一番良いのは、なんとか共有者全員の合意を得て不動産全体を売却することです。不動産をまるごと売るわけですから得られる現金は多くなりますし、なんといっても不動産の維持を巡る手間やコストが一切なくなりますから。

青井：ですがそれは…。

松本：はい、実際には「それができなくて困ってるんだけど」ということですよね。

青井：この記事を読まれている方もそのように思うだろうなぁと…。

松本：ですよね、すみません。ただ、メリットが一番大きい方法であることは間違いないので、解決策として全体売却を挙げないわけにはいきませんでした。
可能であれば、「最後に一度だけ聞いてみよう」というつもりで、他の共有者にあらためて全体売却を打診してみることをおすすめします。

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【難易度・中】裁判所で「共有物分割請求訴訟」を起こす

青井：話し合いが難しいのであれば、法律の力でなんとかすることはできないんですか？

松本：「共有物分割請求」といって、共有者同士の意見が折り合わない場合などに、共有物（＝共有名義の不動産）の分割を求めて裁判所に訴訟を申し立てる法的手段があります。

青井：分割、ですか？

松本：不動産を全体で売れない以上、持分に応じて共有者ごとに分けるしかありませんからね。

青井：なるほど。その共有物分割請求の結果、どうなるのでしょう。

松本：はじめのうちは、円満な解決を目指して「代償分割※1」などの方法が提示されますが、それでも共有者同士の意見が折り合わない場合、最終的には不動産全体が「競売※2」にかけられ、その売却代金を共有者で分ける形となります。

※1：共有者のうち1人が他の共有者の持分をすべて買い取り、単独名義の不動産として取得すること。
※2：裁判所の手続きに基づく強制的な売却。売却価格は市場価格の5~7割と大幅に安くなる。

青井：つまり、全員が経済的な損失を被る可能性があると。

松本：ええ、でもお金だけではありませんよ。
この共有物分割請求は解決までに1年以上かかることも多く、共有者全員に大きな心理的負担をかける手段です。しかも訴訟沙汰に発展した以上、例え望み通りの結果になっても他の共有者とは完全に縁が切れる可能性が高いでしょう。

【難易度・低】自分の「持分のみ」を第三者に売却する

青井：話し合いによる全体売却は無理、裁判所への申し立てもハイリスク、となると手詰まりな気がしてきました…。

松本：そこで検討したいのが、「自分の持分のみを売却する」という手段です。現在選択する方が急増しており、当社でもお手伝いさせていただいている方法になります。

青井：自分の持分だけって売れるんですか？

松本：はい、持分のみの売却は可能です。
しかも不動産全体とは違い、他の共有者の同意も必要ありません。つまり、共有者全員の説得や法的手段よりも遥かに手軽に不動産の共有状態から抜け出せる、ということになりますね。

「持分のみの売却」を選ぶ人が増えている理由とは？

青井：普通に考えたら、不動産全体で売るよりも安くなってしまいそうですが…なぜこの手段を選ぶ人が増えているんですか？

松本：それは仰る通り、不動産全体を売却してその代金を分配するよりは安くなってしまいます。しかし、多くの方がこの方法を選ぶのには金額以上の明確なメリットがあるからなんです。

▼持分のみの売却を選ぶ人が増えている理由とは

1. お金よりも精神的な解放を優先する人が多い
2. 売却に関わる煩わしい手続きを不動産会社に一任できる
3. 共有持分のみでも高値での売却が望める

お金よりも精神的な解放を優先する人が多い

松本：最大のメリットは、ストレスからの解放です。
共有名義の不動産でお悩みの方って、皆さん本当にお疲れなんですよ。盆正月に兄弟と顔を合わせるのが憂鬱だったり、毎年届く固定資産税の通知書を見るのが億劫だったり…。

青井：そうした日常的な心理的負担から解放されるのは、この上ない利点といえますね。心の平穏を求める方が多いんでしょうか。

松本：はい。当社にご連絡くださる方も、「話の通じない兄弟とはもう関わりたくない」「一刻も早く厄介ごとから抜け出したい」と割り切られていることがほとんどです。
先の見えない争いを続けるより、今持分を売って共有状態のストレスから抜け出したいという切実な気持ちで持分の売却を決められます。

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売却に関わる煩わしい手続きを不動産会社に一任できる

青井：とはいえ、持分の売却ってそこまで一般的じゃないですよね？手続きとかって面倒じゃないですか…？

松本：そこを心配される方も多いのですが、共有持分を専門に取り扱う不動産会社であれば、煩雑な手続きは全て不動産会社側で行うことがほとんどです。
もちろん当社でも、契約書周りから登記、売却後の他の共有者とのやり取りまで丸投げでお任せいただけます。

青井：であれば、共有者全員を自分で説得したり裁判所に行ったりするよりはハードルが低そうですね。

松本：はい、そこは比べ物にならないくらい楽に感じていただけると思います。繰り返しになりますが、持分の売却に他の共有者の同意は不要ですから、当社のような専門業者にご相談いただければ後は心配ありません。

共有持分のみでも高値での売却が望める

青井：いろいろと望み過ぎかもしれませんが、せっかく売却するのならやっぱり少しでも高く売りたいですよね。

松本：いえ、それは誰しも当然の考えだと思います。
持分単体で売却する際、高値を狙うのであれば「買取業者」よりも「仲介業者」を選ぶのがおすすめですね。

青井：買取と仲介…どんな違いがあるんですか？

松本：業者自身が持分を買い取るのが買取業者、持分を買い取る第三者を探して仲介するのが仲介業者になります。
買取業者ですとスピードが早いぶん売却価格は安くなることが多いんですが、仲介業者は持分売買の代金から仲介手数料を得るというビジネスモデルですから、お客様と同じくなるべく高く売りたいんです。

青井：売主と利害が一致するから高く売れる可能性が高い、ということですね。

松本：その通りです。ちなみに当社センチュリー21中央プロパティーでは、少しでもお客様のお手元に残る現金を増やすべく、仲介手数料は買主側からしかいただきませんし、独自のオークション形式も採用しているんですよ。

青井：オークション、ですか？

松本：はい。複数の投資家や投資法人に対して買主を募り、最高価格の売買成立を目指す方法です（上図参照）。長年に渡って持分を専門に取り扱ってきた当社ですから、1円でも高く売りたい方にはきっとご満足いただけるかと思います。

【結びに】少しでも早い不動産の共有状態からの脱却を

青井：今回は本当にいろいろとお話しいただきありがとうございました！
共有名義の不動産売却を巡るトラブルが、どれだけ厄介であるかがよく分かりました。

松本：いえいえ、お役に立てていれば何よりです。
不動産の共有状態は時間が経てば解決するものではありませんから、やはり可能な限り早く共有状態から脱却することが重要かと思います。

青井：無理に何年も他の共有者の説得を続けて消耗するよりも、持分を現金化して共有状態から抜け出すことも検討したいですね。

松本：はい、そのためのお手伝いはぜひお任せいただければと思いますので、共有名義の不動産でお困りの方は一度お声がけいただければ幸いです。

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まとめ

以上、共有名義の不動産売却を巡るトラブルについて、当社の営業職・松本にインタビューする形でお届けしてきました。

記事本文でもお話ししてきた通り、不動産の共有状態が原因となる争いやトラブルは非常に根深く、終わりも見えません。

現在進行系でお困りの方は、持分を売却することで共有状態から抜け出し、何年も抱えていたストレスから解放されることを強くおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーでは、今回登場した松本をはじめ、共有持分のプロがお客様の持分売却をワンストップでお手伝いいたします。ぜひお気軽にお声がけください。

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