「兄弟で仲良く守っていこう」——そんな善意で始めた不動産の共有名義が、数年後には修復不可能な「泥沼の争い」に変わってしまうケースが後を絶ちません。

不動産を共有名義で相続すると、売却や活用に「共有者全員の同意」が必要となるため、一人の反対や不在で身動きが取れなくなるリスクを孕んでいます。

管理費や固定資産税の負担、さらには認知症による資産の凍結、勝手な持分売却など、放置すればするほど問題は複雑化します。

本記事では、共有名義不動産でよくあるトラブルの典型例を紐解くとともに、関係が悪化した後でも「自身の持分のみ」を売却してトラブルを円満に解消する方法について詳しく解説します。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

共有名義での不動産相続が「危険」だといわれる3つの理由

そもそも「共有名義」とは、一つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
各所有者は、その不動産に対して「共有持分」という権利の割合を持っています。

たとえば、3人兄弟で均等に不動産を相続した場合、各自の共有持分は3分の1となります。

一見、公平に見えるこの状態ですが、なぜ「危険」なのでしょうか。

共有名義での不動産相続が「危険」だといわれる理由は、以下の通りです。

1. 共有者一人の反対でも売却・活用ができない
2. 持分割合に応じた納税義務が発生する
3. 相続発生のたびに権利関係が複雑化する

理由①：共有者一人の反対でも売却・活用ができない

共有名義の不動産に関する行為は、民法で定められた持分割合の条件を満たさなければ行えません。

• 保存行為（軽微な修繕など）：各共有者が単独で可能
• 管理行為（賃貸契約など）：各共有者の持分割合の価格の過半数の同意が必要
• 変更・処分行為（売却、増改築など）：共有者全員の同意が必要

特に問題となるのが、不動産全体を売却したり、建て替えたりする「変更・処分行為」です。

たとえば、兄弟のうち一人でも「売りたくない」「思い出の家だから壊したくない」と反対すれば、他の全員が賛成していても売却等はできません。

このように、共有者の中に非協力的な人が一人でもいると、不動産が塩漬け状態になってしまうのです。

理由②：持分割合に応じた納税義務が発生する

不動産を所有している限り、固定資産税・都市計画税の支払い義務が生じます。

共有名義の場合、原則として共有者全員が、それぞれの持分割合に応じて納税義務を負う「連帯納税義務者」となります。

しかし、納税通知書は代表者の一人にしか送付されないことが一般的です。

そのため、代表者が立て替えて支払った後、他の共有者からお金を回収できないトラブルが頻発します。

税金を滞納し続ければ、最悪の場合、不動産が差し押さえられてしまうリスクもあるのです。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

理由③：相続発生のたびに権利関係が複雑化する

共有名義の問題を放置している間に、共有者の一人が亡くなると、新たな相続が発生します。

その人の持分は、さらにその配偶者や子へと引き継がれていきます。

初めは3兄弟の共有だった不動産が、次の世代では甥や姪も加わり、5人、10人とネズミ算式に共有者が増えていくのです。

中には、会ったこともない親戚や、連絡先すら分からない人が共有者に加わるケースも珍しくありません。

共有者が増えれば増えるほど、全員の合意形成は絶望的に困難になり、問題解決のハードルはどんどん上がってしまいます。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

共有名義不動産のよくあるトラブル

共有名義不動産は、以下のようなトラブルを引き起こす可能性があります。

1. 共有者と意見が合わず売却や活用が進まない
2. 維持費や税金の負担割合で揉める
3. 1人の共有者が占拠している
4. 長期間放置されることによる問題

よくあるトラブル①：共有者と意見が合わず売却や活用が進まない

共有名義の不動産は、売却や長期間の賃貸といった重要な決定に共有者全員の同意が必要です。

このため、共有者間で意見が分かれると合意形成が難しく、行動が進まないケースがよくあります。

例えば「売りたい派」と「持ち続けたい派」が対立した場合、売却が数年単位で進まないことも珍しくありません。
この状況が続くと、結果的に不動産の資産価値が下がるリスクもあります。

よくあるトラブル②：維持費や税金の負担割合で揉める

共有名義の不動産では、固定資産税や修繕費などの維持費用を、持分割合に応じて共有者全員で負担するのが原則です。

しかし、一部の共有者が支払いを拒否する場合もあるでしょう。
また、「自分は使っていない」と主張されることもあり、代表者が全額負担を余儀なくされることも珍しくありません。

【センチュリー21中央プロパティー】共有持分の放棄・売却の無料相談はこちら　≫

よくあるトラブル③：1人の共有者が占拠している

共有不動産では、1人の共有者が勝手に占拠し、家賃を払わないケースもあり得ます。

この場合、他の共有者の権利が侵害されることになり、法的措置が必要になる場合もあります。

占拠者との対立が激化すれば、訴訟に発展してしまう場合があります。

よくあるトラブル④：長期間放置されることによる問題

遠方の不動産を相続した場合や空き家の場合、長期間活用されずに放置されてしまう可能性があります。

空き家をそのまま放置すると、防犯上の危険や近隣からの苦情など、大きなトラブルになりかねません。

また、共有名義の不動産では、共有者に相続が発生すると、共有者の数が増え、権利関係が更に複雑化します。

合意形成がますます困難になり、不動産が「活用も処分もできない状態」に陥ることもあり得るでしょう。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

相続前にできる3つのトラブル防止策

最も理想的なのは、そもそも共有名義での相続を発生させないことです。

将来のトラブルを未然に防ぐために、相続発生前から準備できることとしては、以下のものがあります。

1. 遺言書を作成しておく
2. 生前贈与を行う
3. 家族会議で話し合っておく

①遺言書を作成しておく

不動産を特定の相続人に単独で相続させる旨の遺言書を、親に作成してもらう方法です。

「長男に家を相続させる」といった内容の遺言書があれば、原則としてその通りに相続されるため、共有名義を回避できます。

法的に有効な遺言書（特に公正証書遺言が望ましい）を作成するためにも、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

②生前贈与を行う

親が元気なうちに、不動産を特定の子に贈与し、名義変更しておく方法です。

これにより、相続財産からその不動産を外すことができます。

ただし、高額な贈与税がかかる可能性があるため、相続時精算課税制度などの特例をうまく活用する必要があります。

税金の問題が絡むため、税理士への相談が不可欠です。

③家族会議で話し合っておく

将来相続人となる可能性のある家族や親族で集まり、不動産をどうしたいか、誰が引き継ぐのが良いかなどを事前に話し合っておくことが極めて重要です。

親の想いを聞き、子たちの意向を伝えることで、いざという時の争いを防ぐことができます。

すぐに結論が出なくても、コミュニケーションをとっておくこと自体が、円満な相続への第一歩となります。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

すでに共有名義になっている場合の対応策

すでに共有名義になっている場合の解決策としては、以下のものがあります。

1. 共有物分割請求訴訟
2. 共有持分を専門業者に売却する

①共有物分割請求訴訟

共有者間での協議が整わない場合、裁判所を介して共有状態を強制的に解消する手続きです。

最終的には判決によって、不動産全体を競売にかけて現金を分ける「換価分割」や、一人が所有権を得て他方に代償金を支払う「価格賠償」などが命じられます。

メリットは、相手が話し合いを拒否していても法的に決着をつけられる点です。

一方、デメリットは解決までに1年前後の長期間を要し、弁護士費用も高額になりがちな点です。

また、判決で競売が命じられると市場価格より安く売却されるリスクもあります。「時間はかかっても、法的に白黒つけて公平に分配したい」場合に適した手法です。

②共有持分を専門業者に売却する

共有不動産は全体を売却するには全員の同意が必要ですが、自分の「共有持分」だけであれば他の共有者の同意なく売却できます。

そのため、話し合いが進まない場合でも、自身の権利部分のみを第三者へ売却して現金化することが可能です。

特に共有持分を専門に扱う不動産会社であれば、法的リスクを踏まえたうえで手続きを進めてもらえます。

価格は通常の単独所有物件より低くなる傾向はあるものの、長期化するトラブルや固定資産税負担から早期に解放されるという大きなメリットがあります。

センチュリー21中央プロパティーのような専門業者に売却すれば、親族間のしがらみや管理責任、固定資産税の負担から解放され、即座に現金化が可能です。

相手との交渉に疲れ果て、「とにかく早く縁を切りたい」「これ以上精神的な負担を負いたくない」という方にとって、最も現実的でスピーディな解決策と言えます。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

当社のトラブル解決事例

ここでは、共有名義不動産をめぐる典型的なトラブル事例を3つご紹介します。

事例①：兄弟間の感情的な対立で実家が塩漬け状態になったケース

実家を相続した兄弟でしたが、「思い出として残したい兄」と「税負担から早く売却したい弟」で方針が真っ向から対立。

話し合いは次第に感情的になり、お互いの主張がぶつかったまま関係は決裂してしまいました。

結果、誰も管理しない実家は荒れ果て、兄弟間の連絡も途絶えるなど、解決不可能な「負の資産」となってしまいました。

しかし、弟が共有持分のみを専門で取り扱うセンチュリー21中央プロパティーに相談。
他の共有者と直接対立することなく、自身の共有持分だけを売却するという選択肢を提示されました。

専門スタッフと社内弁護士のサポートのもとで手続きを進めた結果、弟は精神的負担から解放され、固定資産税の支払い義務もなくなりました。

感情的な対立をこれ以上深めることなく、「自分の持分だけを手放す」という形で問題を整理できたのです。

事例②：共有者が認知症になり、売却も活用もできなくなったケース

姉妹でマンションを相続し、売却して費用を分けようと合意していました。

しかし、その矢先に妹が認知症と診断されてしまいます。

不動産売却のような重要な法律行為は、本人の意思能力がないと判断されると行うことができません。

売却には、時間と費用をかけて家庭裁判所で「成年後見人」を選任する必要があり、スムーズな現金化の計画は完全に頓挫してしまいました。

途方に暮れた姉は、共有不動産専門のセンチュリー21中央プロパティーへ相談。
共有持分の取り扱い実績が豊富なため、法的な選択肢や手続きの流れについて具体的なアドバイスを受けることができました。

結果として、姉自身の持分のみを適正価格で売却。長期化するリスクを回避し、早期に現金化を実現しました。

「何もできない」と思っていた状況でも、共有持分という単位での解決策があったのです。

事例③：共有者の一人が持分を業者に売却し、突然の交渉を迫られたケース

3兄弟で相続した土地。
兄弟の一人が資金難から、他の兄弟に無断で自身の持分のみを不動産業者に売却してしまいました。

後日、他の兄弟のもとに業者から「持分を買い取った」と内容証明郵便が届きます。

ご自身の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく、自由に売却できてしまうのです。

新たな共有者となった業者から執拗な交渉を受けることになり、精神的に疲弊し、弁護士に助けを求める事態になりました。

そこで紹介されたのが、共有持分専門のセンチュリー21中央プロパティーでした。社内弁護士が初回相談から同席し、法的リスクを整理。

結果として、残る共有持分もまとめて売却する方向で話をまとめることができ、煩わしい交渉から解放されました。

専門業者に相談することで、主導権を取り戻し、長期化するトラブルを早期解決へ導くことができたのです。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫

【無料】共有名義不動産の売却相談受付中

共有名義のトラブルは、時間が経つほど「共有者の増加」や「高齢化」によって解決が困難になります。

• 「話し合いが進まない」
• 「相手と顔を合わせたくない」

と諦めてしまう前に、まずは自身の権利である「持分」を正しく把握することが第一歩です。

当社センチュリー21中央プロパティーのような専門会社に相談すれば、他の共有者に知られることなく査定を行い、複雑な権利関係や法律問題も社内弁護士のサポートを受けながら解消することが可能です。

不動産を「負の遺産」として放置せず、持分売却という選択肢で、精神的な解放と確かな現金化を実現しましょう。

【実績40,000件以上】共有持分の売却・査定依頼はこちら　≫