空き家の名義変更を徹底解説！相続登記の費用を抑えるコツとは？

親などから相続した空き家の名義変更、つまり「相続登記」について、「いつかやろう」と先延ばしにしていませんか。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

名義変更をしないまま放置すると、罰則以外にも売却ができない、固定資産税が跳ね上がるなど、さまざまなリスクが生じます。

しかし、いざ手続きを進めようとしても、
「何から手をつければいいの？」
「費用はどれくらいかかるの？」
と不安に思う方も多いでしょう。

本記事では、空き家の名義変更（相続登記）をしないことのリスクから、義務化の期限、具体的な手続きの流れ、費用を安く抑えるコツまで網羅的に解説します。

空き家の名義変更をしないとどうなる？

相続した空き家の名義変更をしないまま放置すると、以下のようなリスクがあります。

1. 相続登記義務化の罰則を受ける
2. 売却・活用が困難になる
3. 所有権や借地権を主張できない
4. 防犯上の問題で近隣トラブルになる
5. 特定空き家に認定され固定資産税が6倍になる

リスク①：相続登記義務化の罰則を受ける

2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました。

この法律により、相続の開始を知った日（通常は被相続人が亡くなった日）から3年以内に、正当な理由なく相続登記の申請をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これは過去に相続した不動産にも適用されるため、「知らなかった」では済まされません。

まずはご自身の状況を確認し、早めに手続きを進めることが重要です。

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リスク②：売却・活用が困難になる

空き家の名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売却したり、賃貸に出したり、担保に入れて融資を受けたりすることができません。

不動産に関する契約や手続きは、現在の登記名義人しか行えないからです。

いざ空き家を売却しようと思っても、名義変更が完了していなければ、買主が見つかってもすぐに売買契約を結ぶことができず、ビジネスチャンスを逃すことになります。

将来的に空き家をどうするか決まっていなくても、選択肢を広げておくために名義変更は必須です。

リスク③：所有権や借地権を主張できない

相続登記をしていないと、法的にその不動産の所有者であることを第三者に対して主張（対抗）できません。

例えば、他の相続人の一人が勝手に自分の持分だけを第三者に売却してしまった場合、その買主に対して自分が相続した権利を主張するのが難しくなります。

最悪の場合、不動産の権利の一部を失ってしまう可能性もゼロではありません。

自分の大切な資産を守るためにも、相続登記は速やかに行いましょう。

リスク④：防犯上の問題で近隣トラブルになる

管理されていない空き家は、不法侵入や放火、不法投棄などの犯罪の温床になりやすいです。

また、建物の老朽化による倒壊のリスクや、庭の雑草・害虫の発生などが原因で、近隣住民とのトラブルに発展するケースも少なくありません。

名義変更が済んでいないと、行政からの指導や近隣からの改善要求に対して、所有者としての迅速な対応が難しくなります。

リスク⑤：特定空き家に認定され固定資産税が6倍になる

適切な管理がされていない空き家は、自治体によって「特定空き家」に認定されることがあります。

特定空き家に認定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。

さらに、自治体からの改善命令に従わない場合は、最大50万円以下の過料が科されたり、行政代執行によって強制的に解体され、その費用を請求されたりすることもあります。

名義変更は、こうした経済的負担を避けるための第一歩です。

相続登記の義務化と期限

2024年4月から始まった相続登記の義務化について、もう少し詳しく見ていきましょう。

いつまでに、何をしなければならないのかを正確に理解することが大切です。

相続が発生した空き家の名義変更に期限はある？

はい、明確な期限が設けられました。

原則として、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。

多くの場合、「被相続人が亡くなり、自分が相続人であることを知った日」から3年と考えるとよいでしょう。

この期限は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されるため注意が必要です。

ただし、過去の相続については、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。

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罰則が免除される「正当な理由」とは

期限内に相続登記ができない場合でも、「正当な理由」があれば過料の対象とはなりません。
法務省令で定められている「正当な理由」の例としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 以下の内容を箇条書きリストで表示。 
• 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍謄本等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合 
• 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合
• 申請義務を負う相続人自身に、重病などの事情がある場合
• 相続人がDV被害者等であり、その身を確保するために手続きができない場合

これらの事情がある場合は、その旨を証明する資料とともに法務局に申し出る必要があります。

期限内に申告できない場合はどうなる？

遺産分割協議がまとまらないなど、3年の期限内に相続登記の申請が難しい場合、「相続人申告登記」という新しい制度を利用できます。

これは、「私がこの不動産の相続人です」と法務局に申し出るだけで、相続登記の申請義務を果たしたとみなされる簡易的な手続きです。

この申告をしておけば、ひとまず過料を科される心配はありません。

ただし、これは暫定的な措置であり、最終的に遺産分割が成立した後には、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。

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空き家の名義変更手続きの流れ

空き家の名義変更（相続登記）の手続きは、以下の流れで行います。

1. 法定相続人を確定させる
2. 遺産分割協議を行う
3. 必要書類を準備する
4. 相続登記申請書を作成する
5. 登記所（法務局・支局）へ必要書類を提出

Step1. 法定相続人を確定させる

まず最初に行うのが、誰が法的な相続人なのかを確定させることです。 

遺言書がない場合、民法で定められた「法定相続人」が不動産を相続する権利を持ちます。

戸籍謄本や住民票を取得

法定相続人を確定させるために、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）と、相続人全員の現在の戸籍謄本を取得します。

これらの書類は、被相続人の本籍地や相続人の住所地の市区町村役場で取得できます。
郵送での取り寄せも可能です。

Step2. 遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、誰がどの財産を、どのくらいの割合で相続するのかを話し合う「遺産分割協議」を行います。

空き家を誰か一人が相続するのか、複数人で共有するのかなどを決めます。
相続人全員の合意が必要です。

遺産分割協議書を作成

遺産分割協議で合意した内容は、「遺産分割協議書」という書面にまとめます。 

この書類には、相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。 

遺産分割協議書は、後の相続登記申請で重要な書類となります。

Step3. 必要書類を準備する

相続登記の申請に必要な、その他の書類を準備します。

登記謄本（登記事項証明書）を取得

対象となる空き家の正確な情報を確認するため、法務局で登記謄本（登記事項証明書）を取得します。
オンラインで請求することも可能です。

固定資産評価証明書を取得

登記申請の際に納める登録免許税を計算するために、不動産が所在する市区町村役場（または都税事務所）で固定資産評価証明書を取得します。 

毎年4月1日時点の評価額が記載された最新のものが必要です。

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Step4. 相続登記申請書を作成する

必要な書類がすべて揃ったら、相続登記申請書を作成します。

申請書の様式や記載例は、法務局のウェブサイトで入手できます。 

記載内容に間違いがないよう、登記謄本や固定資産評価証明書を見ながら正確に記入しましょう。

Step5. 登記所（法務局・支局）へ必要書類を提出

作成した相続登記申請書と、収集したすべての必要書類をまとめて、不動産の所在地を管轄する登記所（法務局・支局）に提出します。 

提出方法は、窓口への持参、郵送、オンライン申請（マイナンバーカード等が必要）のいずれかを選択できます。 

提出後、1～2週間ほどで登記が完了し、登記識別情報通知書（権利証に代わるもの）が発行されます。

空き家の名義変更にかかる費用の内訳

空き家の名義変更にかかる費用は、主に以下の通りです。

1. 登録免許税
2. 必要書類の取得費用
3. 司法書士への依頼費用（司法書士報酬）

費用①：登録免許税

登録免許税は、登記を申請する際に国に納める税金です。 

税額は、固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額に、税率を掛けて算出します。

相続による名義変更の場合、税率は0.4％です。
（例：評価額1,000万円の不動産の場合、1,000万円 × 0.4% = 4万円）

費用②：必要書類の取得費用

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書など、登記に必要な書類を取得するための実費です。 

取得する書類の数や、市区町村によって手数料は異なりますが、一般的には数千円から1万円程度が目安です。

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費用③：司法書士への依頼費用（司法書士報酬）

相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合にかかる報酬です。

報酬額は、不動産の数や評価額、相続関係の複雑さなどによって異なりますが、一般的なケースであれば7万円～15万円程度が相場です。
戸籍謄本の収集など、どこまでの業務を依頼するかによっても費用は変動します。 

ただし、相続した不動産の売却を前提としている場合は、これらの費用が無料になるケースがあります。
例えば、センチュリー21中央プロパティーにご相談いただき、最終的に売却までお任せいただける場合、司法書士報酬をはじめとした諸手数料はすべて当社が負担するため、お客様のご負担は一切ありません。
ご相談も無料のため、共有持分の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問合せ下さい。

相続登記の費用を抑えるコツ

何かと物入りな相続の場面では、少しでも費用を抑えたいものです。
ここでは、相続登記の費用を抑える2つのコツをご紹介します。

コツ①：自分で相続登記を行う

最も費用を抑える方法は、司法書士に依頼せず、自分で相続登記の手続き（本人申請）を行うことです。

これにより、司法書士報酬の7万円～15万円程度を節約することができます。 

法務局のウェブサイトには手続きの案内や申請書の記載例があり、登記相談窓口で無料相談も受けられます。 

ただし、書類の収集や作成に時間と手間がかかること、書類に不備があると何度も法務局へ足を運ぶ必要があることなどを理解しておく必要があります。

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コツ②：センチュリー21中央プロパティーに依頼する

「自分でやるのは難しそう」「他の相続人との調整が不安」という方は、専門家への依頼が安心です。 

当社センチュリー21中央プロパティーにご相談いただければ、提携している司法書士をご紹介することが可能です。 

特に、相続した空き家（の共有持分）を売却するご予定がある場合、売却と並行してスムーズに相続登記を進めることができます。

相続から売却までワンストップでサポートすることで、お客様の手間と精神的な負担を大幅に軽減します。

さらに、当社にて売却をお任せいただける場合、相続登記にかかる司法書士費用はもちろん、弁護士費用や測量費用といった諸手数料もすべて当社が負担するため、お客様は完全無料で専門家のサポートを受けることが可能です。

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【センチュリー21中央プロパティー】相続不動産の売却事例

実際に当社センチュリー21中央プロパティーがサポートさせていただいた、相続不動産に関する売却事例をご紹介します。

事例①：相続登記と同時に共有持分を売却

親から相続した不動産について、ご自身の持分のみを売却したいというご相談でした。 

まだ相続登記が完了していない状態でしたが、当社が提携司法書士と連携し、相続登記の手続きと売却手続きを同時に進行しました。

結果として、お客様は煩雑な手続きに時間を取られることなく、スムーズに持分を現金化することに成功されました。

事例②：他の相続人との調整をスムーズに解決

複数の兄弟で相続した空き家について、活用方針がまとまらずお困りでした。 

当社が間に入り、各相続人様のご意向を丁寧にヒアリングし、全員が納得できる売却プランをご提案しました。 

感情的な対立を避け、法律の専門家も交えながら冷静に話し合いを進めたことで、円満な解決と売却の実現に至りました。

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まとめ

本記事では、空き家の名義変更（相続登記）について解説しました。

2024年4月からの義務化に伴い、相続登記はもはや「いつかやればいい」ものではなくなりました。
放置すれば過料の対象となるだけでなく、売却や活用の機会を失ったり、固定資産税が増額したりと、さまざまなリスクがあります。

手続きの流れは複雑に見えるかもしれませんが、一つひとつのステップを着実に進めれば、ご自身で行うことも可能です。

もし、「手続きが煩雑で難しい」「他の相続人と揉めたくない」「相続した不動産の売却も考えている」といったお悩みをお持ちでしたら、専門家を頼るのも有効な選択肢です。

当社センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。
共有持分の専門家のみが在籍しており、他の共有者との交渉をスムーズに代行可能。
また、共有持分に強い社内弁護士が常駐しているため、トラブル解決や売却のあらゆるフェーズにおいて、法的な課題をクリアしつつ、安全・確実にお手続きを進めてまいります。

さらに、弁護士相談費用や仲介手数料など、売却にかかる諸費用は一切頂いておりません。

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