共有持分・共有不動産のトラブルを弁護士に相談すべき理由を解説

相続や離婚をきっかけに発生する不動産の共有状態、それが共有不動産です。

共有不動産は人間関係や権利上のトラブルを生じやすく、解消するためには、専門的な法知識や、共有者との権利調整ノウハウを持つ弁護士のサポートが不可欠です。

この記事では、共有不動産の問題点をご紹介したうえで、共有不動産のトラブル解消を弁護士に依頼するメリットと、具体的なトラブル解消方法について解説します。

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共有不動産が抱える問題点

共有不動産は、複数の所有者が一つの不動産を共同で所有する状態を指します。

一見、複数の者が所有することでリスク分散になるように思えますが、以下のような問題点があり、トラブルに発展するケースも少なくありません。

• 不動産の売却や活用には共有者の同意が必要
• 固定資産税や管理費などの費用負担で揉めやすい
• 相続により権利関係が複雑化する
• 結果として資産価値が低下する恐れがある

それぞれ解説します。

不動産の売却や活用には共有者の同意が必要

共有不動産を第三者に全体売却したり、賃貸に出したりするには、原則として全共有者の同意が必要となります。

そのため、一人でも売却や貸し出しに反対する共有者がいれば、プロセスは難航し、長期間にわたって有効活用できない状態が続いてしまう可能性があります。

特に、複数の相続人がいる場合や共有者同士の関係が悪化している場合、意見の不一致が生じ、交渉が長引くケースが一般的です。

固定資産税や管理費などの費用負担で揉めやすい

共有不動産では、固定資産税や管理費といった維持費を共有者全員で分担する必要があります。（民法第253条1項）

しかし、共有者の持分や経済状況は様々であるため、費用負担の割合や支払い方法について、しばしばトラブルが発生します。

例えば、一部の共有者が費用支払いを滞納した場合、他の共有者がその分を負担しなければならず、不公平感が生じます。この場合、立て替えた共有者は他の共有者に対して、その負担分を請求できます。

また、共有者が多いほど、費用分担の割合や支払い方法に関する協議が複雑化し、トラブルが長期化する可能性も高まります。

相続により権利関係が複雑化する

共有不動産には、相続を通じて権利関係が複雑化しやすいという特徴があります。

複数の相続人がいる場合、遺産分割協議を通じて各人の持分を決定する必要がありますが、相続人同士の意見が一致しない場合は、長期にわたる紛争に発展する可能性もあります。

特に、相続人同士のコミュニケーションが不足している場合、共有不動産が放置され、資産価値の低下リスクも高まります。

さらに、共有者が亡くなると、その相続人が新たな共有者となり、世代を重ねるごとに権利関係が複雑化します。多数の共有者が分散してしまうと、誰が共有者なのかを特定することすら困難になるケースもあります。

共有者が増えることで意思決定が難しくなり、不動産を有効活用できない原因となることもあります。

資産価値が低下する恐れがある

共有不動産は、売却や貸し出し（賃貸）が難しく、費用負担の問題が生じやすいため、資産価値が低下するリスクがあります。

共有者間の合意が得られず適切に管理されない場合、建物の老朽化が進行し、修繕や改修が行われないことで不動産としての魅力が損なわれます。

このような状況が続くと、売却や賃貸の可能性が狭まり、共有者全員にとってのデメリットが拡大します。

さらに、共有状態が長期化すると、意思決定の難しさや将来的なトラブルのリスクが増大し、資産価値の維持が困難になります。共有状態の不動産は一般的に買い手がつきにくく、市場価格よりも低い価格でしか売却できない傾向にあります。

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共有不動産のトラブル解消を弁護士に依頼すべきケース

共有不動産を所有していると、以下のような問題が発生することも珍しくありません。

• 共有者間で意見が対立している
• 共有者の一部が所在不明または協力的でない
• 費用負担や収益分配のトラブルが発生している
• 共有者の誰かが不動産を占有し、他の共有者の使用を妨げている

これらのケースの場合、当事者のみでトラブル解消することは難しいため、弁護士に相談することをおすすめします。

共有者間で意見が対立している

共有不動産の管理や売却に関して意見が一致しない場合、問題が長期化するリスクがあります。

特に相続によって共有状態になった不動産では、相続人たちの間で意見が食い違うケースが少なくありません。

弁護士は、中立的な立場から意見を調整し、法的な視点で問題解決を図ります。 話し合いで解決が難しい場合は遺産分割調停や共有物分割請求訴訟が必要な場合もありますが、弁護士は裁判手続きや書類作成を支援し、迅速な解決を促します。

共有者の一部が所在不明または協力的でない

共有不動産において、一部の共有者が所在不明であったり、連絡が取れなかったり、協力的でない場合は、不動産の利用や全体売却が困難になりがちです。

弁護士に依頼することで、所在調査や交渉を代行してもらい、裁判所への訴え提起など、問題解決に向けた適切な法的手続きを進めることができます。

例えば、戸籍調査や財産調査を通じて所在不明者の特定を試みたり、共有物分割請求訴訟や調停を利用して、共有状態を解消したりすることができます。

また、弁護士は、共有者が意思表示できない状況（例：認知症など）の場合の不在者財産管理人や成年後見人の選任申立てなど、複雑な法的手続きにも対応し、円滑な問題解決をサポートします。

費用負担や収益分配のトラブルが発生している

共有不動産を複数人で所有している場合、維持費や固定資産税などの費用負担、賃貸収入などの収益分配をめぐってトラブルが発生することがあります。

弁護士は、管理費用や固定資産税の負担割合、賃貸収益の分配方法など、具体的な問題点について法的な観点から分析し、公平な解決策を提案します。また、不当に得た利益の返還（不当利得返還請求）についても対応可能です。

共有者間の話し合いが難航する場合には、調停や裁判などの法的手続きを通じて問題解決をサポートします。

専門家である弁護士の介入により、共有者間の権利義務関係を明確にし、長期化しがちな金銭トラブルを迅速に解決できる可能性が高まります。

共有者の誰かが不動産を占有し、他の共有者の使用を妨げている

共有不動産では、特定の共有者が単独で不動産を占有し、他の共有者の利用を妨げているケースや、合意なく一部を改築・増築するといった問題も発生します。

例えば、特定の共有者が居住しているにもかかわらず、他の共有者へ賃料相当額を支払わない場合などが該当します。

弁護士は、このような占有状態の是正や、不当に得た利益の返還請求、あるいは立ち退きを求めるための法的手続きを支援します。

弁護士による共有不動産のトラブル解決法

共有不動産のトラブル解消方法としては、以下のようなものがよく知られています。

• 遺産分割協議を行う
• 共有持分を放棄する
• 共有持分を売却（譲渡）する
• 共有物分割請求を行う
• 【トラブル予防】遺言書を作成しておく

それぞれ解説します。

遺産分割協議を行う

相続が発生し、不動産が共有状態になった場合、相続人全員で「遺産分割協議」を行う必要があります。

遺産分割協議とは、相続人全員が話し合いによって遺産の分配方法を決める法的手続きのことで、協議が不調に終わった場合には、家庭裁判所での調停に移行します。

しかし、当事者のみで遺産分割協議を行う場合、「分割方法に対する相続人同士の意見が一致しない」、「共有者の一部が行方不明」などの理由で、合意が得られないケースも少なくありません。

このような場合、弁護士は遺産分割協議の段階から相続人の方々の間に入り、冷静かつ公正な立場で交渉を進め、法律的観点から最適な解決策を提示することで円満な解決を目指します。

また、複雑な法的手続きや必要書類の準備、相手方とのコミュニケーションなども弁護士が担当することで、依頼者の精神的・時間的負担を軽減してくれます。

ちなみに、遺産分割協議や調停の結果、決定される分割方法には以下のものがあります。

• 現物分割：
  共有不動産を物理的に分割し、各共有者が独立した所有権を持つ方法。ただし、物理的に分割できない不動産や、分割によって著しく価値が低下する場合は適用が難しいことがあります。
• 代償分割：
  一部の共有者が他の共有者に金銭を支払うことで、その者の持分を取得し、不動産の共有状態を解消する方法。
• 換価分割：
  共有不動産全体を売却し、その売却代金を各共有者の持分割合に応じて分配する方法。
• 共有分割：
  不動産の共有状態を継続することも選択可能。 ただし、共有分割は、将来的に共有者間のトラブルに発展する可能性があるため、可能な限り避けることをおすすめします。

共有持分を放棄する

不動産の共有状態を解消したい場合、自分の持分を放棄する方法があります。

特に、固定資産税の負担だけが残り、メリットが少ない「負動産」を抱えている方にとっては有効な手段です。

共有持分の放棄は、通常、内容証明郵便などにより他の共有者に意思表示を行うことで行われます。 その後、共有持分の移転登記を申請する必要があり、これを怠ると、放棄したとしても固定資産税の支払い義務は継続してしまいます。登記手続きは司法書士に依頼することも可能です。

これらの手続きには法律の専門知識が必要となるため、弁護士の専門知識と経験を活用することで、よりスムーズに共有状態を解消できます。

また、共有持分を放棄した後の共有者との関係性に配慮したアドバイスも期待できます。

共有持分を売却（譲渡）する

不動産の共有状態を解消する方法として、自分の共有持分の売却（譲渡）があります。

共有不動産全体の売却には他の共有者の同意が必要ですが、自己持分のみであれば、自分1人の判断で売却することができます。（民法第252条ただし書き）

しかし、共有持分の売却にはいくつかの注意点があります。

まず、不動産全体を売却する場合と比較して、売却価格は低くなる傾向にあります。 また、共有持分だけでは不動産を自由に利用できないため、買い手が見つかりにくく、持分売却が難しいケースも少なくありません。

そのため、スムーズかつ早期に共有状態を解消することを目的として、共有持分専門の不動産業者に依頼して売却することが一般的となっています。

中央プロパティーをはじめとする共有持分専門の不動産業者は、弁護士と連携することで、売却方法の選択、契約書の作成、トラブル発生時の対応などをサポートします。

中央プロパティーは、相続問題や共有不動産関連のトラブルに豊富な実績を持つ弁護士との連携も強みとなっておりますので、お悩みの方も安心してご相談ください。

共有物分割請求を行う

共有不動産のトラブル解消方法の一つに、「共有物分割請求」があります。

これは、共有状態の解消を求めて裁判所に訴えを起こす法的手続きです。複数の所有者がいる不動産を分割し、それぞれが単独の所有者となることを目的とした手続きのことですが、共有者同士の意見対立や感情的な揉め事が発生しやすいのが特徴です。

共有物分割請求を弁護士に依頼することで、専門的な知識と経験に基づいた適切なアドバイスを受けられ、スムーズに手続きを進めることができます。

また、共有者間のトラブルが激化した場合でも、第三者として冷静かつ公平な立場で交渉を進めるため、感情的な衝突を回避しやすくなります。

さらに、裁判における証拠収集や手続きの準備も代行するため、依頼者の負担を大幅に軽減できます。

特に、共有者の一部が手続きに非協力的または疎遠であったり、法的な知識が不足しているケースでは、弁護士の支援により問題解決の可能性が大きく高まります。

【トラブル予防】遺言書を作成しておく

共有不動産のトラブルを未然に防ぐ最も効果的な方法の一つが、遺言書の作成です。

弁護士は、依頼者の意思を正確に反映し、法的に有効な遺言書の作成をサポートします。

遺言書には、不動産の分割方法や相続人への具体的な指示を明記することができ、将来の紛争リスクを大幅に軽減できます。

また、弁護士は遺言執行者として指定されることも多く、遺言内容の確実な実行を保証します。

遺言書の存在により、相続人同士の話し合いがスムーズになり、共有不動産の処分や管理に関する決定が迅速に行えるようになります。

遺言書の種類（自筆証書遺言、公正証書遺言など）や、それぞれの手続きについてもアドバイスを受けられます。

共有不動産のトラブル解決を弁護士に依頼するメリット

共有不動産のトラブル解消を弁護士に依頼するメリットには、以下のようなものがあります。

• スピーディーな共有状態の解消が期待できる
• 他の共有者と代理で交渉してもらえる
• 面倒な手続きや書類作成を代行してもらえる
• 共有持分の売買契約時の条件を確認してもらえる
• 共有持分の売却後に共有者とトラブルが再燃しても安心

それぞれ解説します。

スピーディーな共有状態の解消が期待できる

センチュリー21中央プロパティーの調査では、共有不動産のトラブル解決を弁護士へ依頼する理由は、「共有状態の解消」が最多です。

「共有不動産のトラブルを弁護士へ相談したい理由は何ですか？」（N=68 ）

• 共有状態を解消したい（51%）
• 自分の相続持分を確保したい（21%）
• 相手が話し合いに応じない（16%）
• その他（12％）

円グラフで表すと以下の通りです。

1つの不動産について複数の所有者がいる共有状態は、トラブルになりやすい傾向があります。なぜなら、共有不動産は共有者1人の意思だけでは自由に不動産を売却したり、リフォームしたりできないからです。 つまり共有状態を解消できれば、他の共有者の意思に左右されずに済みます。

このような背景から、共有状態を解消する方法を弁護士に相談しスピーディーな問題解決を期待する方が多いようです。

自分の代理人として他の共有者と交渉してもらえる

弁護士に依頼することで、他の共有者との交渉を専門家に任せることができます。

共有不動産の売却や分割には、全員の同意が必要となるため、話し合いが難航するケースも少なくありません。

弁護士は法律知識を活かし、客観的な立場から各共有者の利害を調整し、円滑な解決策を提案します。

また、感情的になりがちな当事者間の対話を、冷静かつ建設的な協議へと導くことができるため、トラブルの早期解決や人間関係の悪化防止にも効果的です。

面倒な手続きや書類作成を代行してもらえる

共有不動産のトラブル解決には、共有物の分割や共有持分の売却など、専門的な法律知識が必要な複雑な手続きが伴います。

弁護士に依頼することで、共有物分割請求や共有持分の売却に関する手続き、裁判所への書類作成・提出など、煩雑な事務作業をすべて代行してもらうことができます。

また、法的に正確な書類を作成することで、トラブルのリスクを最小限に抑えることができる点も大きなメリットと言えます。特に、登記手続きや税務に関する複雑な手続きについても、弁護士が司法書士や税理士と連携して対応することで、ワンストップでサポートを受けられます。

共有持分の売買契約時の条件を確認してもらえる

共有持分を売却する場合、売買契約書を締結することになります。 不動産の売買契約書には、普段見慣れない専門用語が並んでおり、契約書の内容を正確に把握するのは難しいです。

特に共有持分を売却する場合、複雑な権利関係が故、売却後にトラブルになるケースも一定数ありますが、売買契約時に弁護士が立ち会うことで、売主にとって不利となる事項がないか、リーガルチェックを一緒にしてもらうことができます。

そうすることで、売却後の買主とのトラブルも未然に防ぐことができます。

共有持分の売却後に共有者とトラブルが再燃しても安心

自分の共有持分のみは、他の共有者の同意なく売却が可能です。

しかし、中には「勝手に持分を売った！」と共有者の反感を買う場合があります。

弁護士が付いていれば、売却後に共有者から嫌がらせや文句を言われても、法的な根拠に則って適切にフォローしてもらえます。必要であれば、法的手段を用いて共有者間の紛争を解決に導きます。

共有不動産のトラブル解決を弁護士に依頼する際の費用

共有不動産に強い弁護士への依頼方法は、弁護士に電話やメールなどを通じて相談を予約し法律相談を受けたあと、依頼する内容や費用を内容とする委任契約を締結して行います。

弁護士費用は、主に相談料・着手金・報酬金の3つがあります。

相談料

相談料とは、弁護士に法律相談を受けるときに発生する費用のことです。

相談料の相場は、30分5,000円または1万円程度に設定されています。 もっとも、初回の相談料は30分または1時間まで無料としている弁護士も少なくありません。

相談料は基本的に30分ごとなど時間制で設定される場合が多いです。相談料を抑えるため、可能な限り不動産の登記事項証明書や査定結果、協議書面を準備するほか、相談したい内容を明らかにしておくとよいでしょう。

登記事項証明書は、自宅からインターネットを通じて法務局に対して交付請求ができます。費用は郵送受取の場合は500円、窓口受取の場合は480円です。

ちなみに中央プロパティーは、初回のご相談を無料とさせていただいております。 もちろん初回のご相談時から弁護士が同席いたしますので、共有持分の売却に関する不明点・疑問点をクリアにするための機会としてぜひご活用ください。

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着手金

着手金とは、その名のとおり弁護士に依頼するときに支払う費用です。

着手金は、自分の希望通りに解決しなかった場合でも返ってきません。

共有不動産の分割請求の場合、着手金は事案の難易に応じておよそ10～50万円の範囲で定額設定されているか、金銭請求をともなう場合や訴訟の場合は経済的利益に10～20％程度の割合を乗じた額などとされています。また、着手金の下限は、日本弁護士連合会がかつて定めていた旧報酬規定（現在は廃止）を参考にしている事務所が多く、10万円程度とされていることが多いです。

経済的利益とは、交渉や調停、訴訟等によって、最終的に獲得または減額した権利利益の合計金額ですが、具体的な算定方法は、事案や個別の契約によります。

一方で、着手金を無料としている弁護士事務所（法人）もありますが、次のような場合は有料になる可能性があるため注意が必要です。

• 共有者が多い場合
• 不動産の売却が難しい場合
• 賃料相当損害金の請求がある場合
• 協議や調停だけでなく訴訟に至る場合

着手金は弁護士との法律相談、あるいは委任契約の締結前によく確認しておきましょう。

報酬金

報酬金とは、事件が成功した場合に、成功の度合いに応じて事件終了時に支払う弁護士費用です。

弁護士との委任契約の内容によりますが、着手金と異なり、自分の希望通りに解決しなかった全面敗訴の場合には報酬金を支払う必要はありません。

報酬金は、経済的利益に弁護士側が設定する割合を乗じた金額と設定されています。

共有不動産の分割請求の場合、経済的利益を不動産の時価の3分の1として報酬金を算出する方法と、経済的利益を不動産の時価として、乗じる割合をおおむね5～10％として報酬金を算出する方法の2種類があります。

当然、経済的利益を不動産の時価の3分の1として報酬金を算出する方法のほうが報酬金を低く抑えられますが、この方法は、分割の内容について特に争いのない場合に採用されることがある方法です。（例：共有持分を売却するケースなど）

経済的利益に乗じる割合については、ケースに応じておおむね次のようになっています。

• 相手または第三者に売却する場合：売却額の5～10％
• 相手から取得（買取）した場合：取得額の5％前後
• 現物分割の場合：取得額の5～10％

一般的な住宅の場合、報酬金の目安は50～100万円程度です。

報酬金についても、具体的な算定方法は事案や個別の契約によるため、法律相談または契約締結時によく確認しておきましょう。

まとめ：センチュリー21中央プロパティーは共有不動産・共有持分に詳しい弁護士が在籍

共有不動産のトラブルは、相続や離婚など、人生の大きな転換期に起こりがちです。話し合いが難航し、共有者同士で解決するのが困難な場合、弁護士への相談が有効です。

共有持分の売却仲介を専門とするセンチュリー21中央プロパティーでは、初回のご相談時から弁護士が同席いたします。

相談者様のご状況・ご心情を丁寧にお聞かせいただいたうえで、専門家ならではの見識をフルに活用し、共有不動産トラブルのスピーディーかつ納得感のある解決を目指します。

弁護士は契約書の内容確認はもちろん、売買契約時にも立ち会いますのでご安心ください。共有持分の売却後も、共有者同士の関係性に配慮しつつ適宜フォローさせていただきます。

中央プロパティーでは、別途弁護士相談費用等はかかりませんので、ご安心ください。共有不動産のトラブルでお困りの方や、共有持分の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。