2026/02/09
共有持分の売却・買取
共有不動産のトラブルは弁護士に相談。共有持分売却という新常識
共有不動産のトラブルは弁護士に相談。共有持分売却という新常識
目次
相続や離婚を機に発生する「不動産の共有状態」。一見公平な分け方に見えますが、実は「一人の反対で売却できない」「管理費の押し付け合い」「親族間の泥沼の争い」など、深刻なトラブルの火種を抱えています。
当事者だけで解決しようとすればするほど感情がもつれ、解決まで数年を要することも珍しくありません。しかし、専門的な知識を持つ弁護士の力を借りることで、その苦しみから早期に解放される道が開けます。
特に「他の共有者と関わりたくない」「今すぐ現金化したい」という方にとって、自分の権利（共有持分）だけを売却するという手法は、最もスピーディーでストレスのない解決策となります。
この記事では、数々の共有持分・共有不動産の問題を解決してきた「センチュリー21中央プロパティー」が、以下のポイントを分かりやすく解説します。
- 弁護士に相談すべき4つの深刻なケース
- 共有持分売却で「相手に会わずに」解決した実例
- 気になる弁護士費用とその内訳
共有不動産の悩みを円満かつスピーディーに解消するためのヒントを、プロの視点でお伝えします。
共有持分（共有不動産）はなぜ揉める？
共有不動産とは、文字通り複数の所有者が一つの不動産を共同で所有する状態を指します。
一見、リスクを分散できるように思えますが、実際には以下のような問題点があり、深刻なトラブルに発展するケースも少なくありません。
- 不動産の売却や活用には共有者の同意が必要
- 固定資産税や管理費などの費用負担で揉めやすい
- 相続により権利関係が複雑化する
- 共有状態が続くと資産価値が低下する恐れがある
理由①：不動産の売却や活用には共有者の同意が必要
共有不動産全体を第三者に売却したり、賃貸に出したりするには、原則として共有者全員の同意が必要となります。
そのため、一人でも反対する共有者がいれば、不動産を有効活用できない状態が続いてしまう可能性があります。
特に、共有者同士の関係が悪化している場合、意見の対立から交渉が長引き、塩漬け不動産になってしまうケースが一般的です。
共有者の同意が必要な行為の例（変更・管理・保存行為）▼
| 行為の種類 | 同意の要件 | 具体例 |
| 変更行為 | 全員の同意が必要 | 不動産全体の売却、大規模リフォーム、建て替えなど |
| 管理行為 | 持分割合の過半数の同意が必要 | 賃貸借契約の締結・解除、小規模なリフォームなど |
| 保存行為 | 単独で可能 | 不動産の修繕、不法占拠者への妨害排除請求など |
理由②：固定資産税や管理費などの費用負担で揉めやすい
共有不動産では、固定資産税や管理費といった維持費用を、共有者がそれぞれの持分割合に応じて負担する必要があります（民法第253条1項）。
しかし、共有者それぞれの経済状況が異なるため、費用負担の割合や支払い方法をめぐってトラブルが発生しがちです。
例えば、一部の共有者が支払いを滞納した場合、他の共有者がその分を立て替えなければならず、不公平感が生まれます。
もちろん、立て替えた分は滞納した共有者へ請求できますが、すんなり支払われるとは限りません。
共有者が多いほど話し合いは複雑になり、トラブルが長期化する傾向にあります。
理由③：相続により権利関係が複雑化する
共有不動産は、相続が発生するたびに権利関係が複雑化しやすいという特徴があります。
共有者が亡くなると、その相続人が新たな共有者となり、世代を重ねるごとにネズミ算式に共有者が増えていきます。
面識のない親戚などが共有者になることも珍しくありません。
共有者が増えすぎると、全員の意見をまとめるのが極めて困難になり、不動産の売却や活用が事実上不可能になるケースもあります。
最終的には、誰が共有者なのかを特定することすら難しくなり、管理不全のまま放置されてしまうのです。
理由④：共有状態が続くと資産価値が低下する恐れがある
これまで見てきたように、共有不動産は活用や売却が難しく、費用負担の問題も生じやすいため、資産価値が低下するリスクを抱えています。
共有者間の合意が得られず適切な管理がされない場合、建物の老朽化が進み、不動産としての魅力は損なわれる一方です。
このような状況が続くと、いざ売却しようとしても買い手がつかず、市場価格より大幅に安い価格で手放さざるを得なくなります。
共有状態というだけで買い手から敬遠されがちなため、トラブルを抱えたまま放置することは、共有者全員の不利益につながるのです。
共有不動産のトラブルで弁護士に相談すべき4つのケース
共有不動産を所有していると、以下のような問題が発生することも珍しくありません。
- 共有者間で意見が対立し、話し合いが進まない
- 共有者の一部が所在不明・非協力的である
- 費用負担や収益分配などの金銭トラブルが発生している
- 共有者の誰かが不動産を占有し、他の共有者の使用を妨げている
これらのケースでは、当事者だけで解決しようとすると、かえって問題をこじらせてしまう可能性が高いです。
手遅れになる前に、弁護士へ相談することをおすすめします。
ケース①：共有者間で意見が対立し、話し合いが進まない
共有不動産の管理や売却について意見が食い違う場合、問題が長期化しがちです。
特に相続で共有状態になった不動産では、感情的な対立も相まって、冷静な話し合いが難しいケースが少なくありません。
弁護士は、法的な観点から中立的な立場で意見を調整し、客観的な解決策を提示します。
話し合いでの解決が難しい場合は、遺産分割調停や共有物分割請求訴訟といった法的手続きに移行しますが、弁護士はそれらの手続きも全面的にサポートし、迅速な解決を促します。
【中央プロパティーの解決事例：売却を拒む兄と、早期現金化を望む妹】
- Before（相談時）：
相続した実家。妹は売却を希望したが、兄が「思い入れがある」と断固拒否し、5年間放置。- 当社による解決：
当社提携弁護士のリーガルチェックのもと、妹様の持分のみを当社が仲介し、投資家へ売却。- After：
兄の同意を一切得ることなく、妹様は相談からわずか1ヶ月で現金化に成功。親族間の泥沼の議論から解放されました。
ケース②：共有者の一部が所在不明・非協力的である
一部の共有者が所在不明であったり、話し合いに協力的でなかったりする場合、不動産の活用や全体売却は困難になります。
弁護士に依頼すれば、戸籍調査などで所在を突き止めたり、交渉を代行してもらったりと、問題解決に向けた適切な法的手続きを進めることが可能です。
例えば、共有物分割請求訴訟を起こすことで、裁判所の判断によって共有状態を強制的に解消できます。
また、共有者が認知症などで意思表示できない状況でも、成年後見人の選任申立てといった複雑な手続きに対応し、円滑な問題解決をサポートします。
【中央プロパティーの解決事例：20年間連絡不通の親族がいた古い土地】
- Before（相談時）：
土地の一部を所有する親族が遠方で連絡不通。通常の不動産業者からは「全員の印鑑がないと一歩も進めない」と断られた。- 当社による解決：
社内弁護士が戸籍調査で現住所を特定。同時に、「連絡がつかない相手を待たず、お客様の権利（持分）だけを先に売却する」スキームを提案・実行。- After：
相手を探し出して説得する膨大な時間とストレスをスキップし、迅速に相続資産を整理できました。
ケース③：費用負担や収益分配などの金銭トラブルが発生している
共有不動産では、固定資産税などの費用負担や、賃貸に出した場合の家賃収入の分配をめぐってトラブルが頻発します。
弁護士は、法的な観点からそれぞれの権利義務関係を明確にし、公平な解決策を提案します。
共有者間の話し合いが難航する場合には、調停や裁判などの法的手続きを通じて金銭トラブルの解決をサポートします。
不当に利益を得ている共有者への返還請求（不当利得返還請求）なども可能です。
【中央プロパティーの解決事例：固定資産税の立て替えが限界に達した共有物件】
- Before（相談時）：
他の共有者が固定資産税を支払わず、相談者が全額立て替え。支払いを求めても無視され、経済的負担が重くのしかかっていた。- 当社による解決：
弁護士が過去の未払い分を法的に整理。その上で、これ以上負担が増えないよう、自身の持分を売却して共有関係を解消。- After：
今後の支払い義務が完全に消滅。売却代金を得ることで、これまでの立て替え分以上の利益を確保できました。
ケース④：共有者の誰かが不動産を占有し、他の共有者の使用を妨げている
特定の共有者が不動産に住み続け、他の共有者に賃料相当額を支払わなかったり、他の共有者の使用を妨げたりするケースがあります。
また、他の共有者の合意なく、勝手に増改築などを行うトラブルも考えられます。
弁護士は、このような不法な占有状態の是正や、不当に得た利益の返還請求、あるいは立ち退きを求めるための法的手続きを支援します。
当事者同士では感情的になりがちな問題も、専門家が介入することによって冷静な解決が期待できます。
【中央プロパティーの解決事例：従兄弟が一人で住み着き、一歩も引かない実家】
- Before（相談時）：
相談者の持分があるにもかかわらず、従兄弟が無断で居住。話し合いに行くと怒鳴られるため、近寄ることすらできない状態。- 当社による解決：
弁護士が窓口となり、占有者（従兄弟）に「第三者への持分売却」を通告。法的な権利関係を明確にした上で、当社を通じて持分を第三者へ売却。- After：
相談者は占有者と一度も顔を合わせることなく、法的にクリーンな形で共有状態から離脱。現金化にも成功しました。
共有不動産のトラブルは、自力で解決できるのか？
共有不動産の悩みを抱えた際、「まずは親族同士で話し合ってみよう」と考えるのは自然なことです。
しかし、共有不動産には複雑な権利関係と法律が絡むため、自力での解決には大きなリスクが伴います。
「自力での解決」と「弁護士への依頼」にはどのような差があるのか、4つのポイントで比較しました。
| 比較項目 | 自力で解決 （共有者間での協議） | 弁護士に依頼 （中央プロパティー） |
| 手間・ストレス | 【極めて高い】 直接交渉が必要。 感情的な対立により精神的疲弊が大きい。 | 【最小限】 窓口をすべて代行。 共有者と直接話す必要がない。 |
| 解決までの期間 | 【長期化・頓挫】 意見がまとまらず数年以上放置されるケースが大半。 | 【最短1ヶ月〜】 法的根拠に基づき交渉。 持分売却なら即座に離脱可能。 |
| 解決の成功率 | 【低い】 一人でも反対者がいれば、不動産は「塩漬け」状態になる。 | 【極めて高い】 法的手続きや持分売却など、複数の「出口」を提示できる。 |
| 親族関係への影響 | 【悪化しやすい】 言い合いになり、絶縁状態になるリスクが高い。 | 【守られる】 第三者が介入することで冷静な判断ができ、関係悪化を防げる。 |
自力での解決が「かえって高くつく」理由
自力で解決しようとして最も怖いのは、「時間の浪費」と「資産価値の低下」です。
- 精神的なコスト：
親族との終わりの見えない交渉は、想像以上に生活の質を低下させます。 - 固定資産税の負担：
話し合いが難航している間も、税金や維持費の支払いは続きます。 - さらなる相続の発生：
解決を先延ばしにしている間に他の共有者が亡くなると、相続人が増えてさらに権利が複雑化し、手が付けられなくなります。
弁護士による共有不動産のトラブル解決法
共有不動産のトラブルを法的に解決する手段はいくつかありますが、代表的なものは
- 「共有物分割請求」で強制的に分割する
- 「共有持分の売却」で相手に会わずに共有関係を解消する
の2つです。
多くの人が「まずは裁判（共有物分割請求）をすべき」と考えがちですが、解決までのスピードや精神的負担には天と地ほどの差があります。それぞれの特徴を比較表で見てみましょう。
【徹底比較】共有物分割請求 vs 共有持分の売却
| 比較項目 | 共有物分割請求 （裁判手続き） | 共有持分の売却 （専門業者への譲渡） |
| 解決までの期間 | 約1年〜2年以上 （長期化しやすい） | 最短数日〜1ヶ月程度 |
| 相手方との接触 | 必要。 裁判を通じて激しく対立する。 | 一切不要。 自分の権利のみを売却。 |
| 手間・手続き | 弁護士を通じた複雑な訴訟手続き。 | 通常の不動産売却と同様の手続き。 |
| 手元に残る現金 | 競売になると市場価格より安くなるリスク。 | 早期に確定した売却価格を受け取れる。 |
| こんな人に最適 | 時間がかかっても不動産全体を整理したい | 「即座に抜けたい」 「相手と関わりたくない」 |
解決法①：共有物分割請求で解決を図る（最終手段）
共有者間の話し合いが完全に決裂した場合の「最終手段」です。裁判所に訴えを起こし、判決によって強制的に不動産を分けます。
- メリット：
法的に白黒はっきりつけられる。 - デメリット：
判決まで1年以上かかることが多く、弁護士費用も高額化しやすいです。また、最終的に「競売」を命じられると、相場より大幅に安い価格で売却されるリスクがあります。
解決法②：共有持分を第三者に売却する（スピード解決）
他の共有者の同意を一切得ずに、自分の持ち分（権利）だけを専門業者に売却する方法です。
- メリット：
とにかく早いのが最大の特徴です。 他の共有者に知られずに手続きを進めることも可能で、売却が完了した瞬間に共有関係から完全に離脱できます。 - デメリット：
一般的な不動産市場では売却しにくいため、当社のような「共有持分専門」の会社へ相談する必要があります。
共有物分割請求（裁判）は、解決まで親族との泥沼の争いが続きます。
対して持分売却は、弁護士が法的な安全性を担保した上で、「争いの土俵から即座に降りる」ことができるため、精神的な負担を最小限に抑えたい方に選ばれています。
共有不動産のトラブルを弁護士に相談するメリット
共有不動産のトラブル解決を弁護士に依頼するメリットとしては、主に以下のものがあります。
- 自分の代理人として他の共有者と交渉してもらえる
- 法的手続きによりスピーディーな共有状態の解消が期待できる
- 面倒な手続きや書類作成を代行してもらえる
- 共有持分の売買契約で不利にならないよう条件を確認してもらえる
- 解決後にトラブルが再燃するのを防げる
メリット①：自分の代理人として他の共有者と交渉してもらえる
弁護士に依頼する最大のメリットは、他の共有者との交渉をすべて任せられる点です。
共有不動産の問題は、親族間での争いになることが多く、感情的な対立から話し合いがこじれがちです。
弁護士は法律の専門家として、あなたの代理人となり、客観的な立場から冷静に交渉を進めます。
感情的になりがちな当事者間の対話を、建設的な協議へと導くことで、精神的な負担を大幅に軽減できるのです。
メリット②：法的手続きによりスピーディーな共有状態の解消が期待できる
センチュリー21中央プロパティーの調査では、共有不動産のトラブル解決を弁護士へ依頼する理由は、「共有状態の解消」が最多です。
「共有不動産のトラブルを弁護士へ相談したい理由は何ですか？」（N=68 ）▼
- 共有状態を解消したい（51%）
- 自分の相続持分を確保したい（21%）
- 相手が話し合いに応じない（16%）
- その他（12％）
円グラフで表すと以下の通りです。
1つの不動産について複数の所有者がいる共有状態は、トラブルになりやすい傾向があります。
なぜなら、共有不動産は共有者1人の意思だけでは自由に不動産を売却したり、リフォームしたりできないからです。
つまり共有状態を解消できれば、他の共有者の意思に左右されずに済みます。
このような背景から、共有状態を解消する方法を弁護士に相談し、スピーディーな問題解決を期待する方が多いようです。
メリット③：面倒な手続きや書類作成を代行してもらえる
共有不動産のトラブル解決には、専門的な法律知識が必要な複雑な手続きが伴います。
弁護士に依頼すれば、共有物分割請求や共有持分売却に関する手続き、裁判所へ提出する書類の作成などをすべて代行してもらえます。
法的に正確な書類を作成することで、後々のトラブルリスクを最小限に抑えられる点も大きなメリットです。
また、必要に応じて司法書士や税理士とも連携し、登記や税務に関する手続きもワンストップでサポートを受けられます。
メリット④：共有持分の売買契約で不利にならないよう条件を確認してもらえる
自分の共有持分のみを売却する場合、売買契約書を締結します。
不動産の売買契約書には専門用語が多く、内容を正確に理解するのは困難です。
弁護士が契約に立ち会うことで、あなたにとって不利な条項がないか、法的な観点（リーガルチェック）から厳しくチェックしてもらえます。
これにより、売却後の買主との予期せぬトラブルを未然に防ぐことができます。
センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が契約書チェックから契約時の立ち会いまで対応するため安心です。
メリット⑤：解決後にトラブルが再燃するのを防げる
自分の共有持分は、他の共有者の同意がなくても売却できます。
しかし、中には「勝手に持分を売った！」と他の共有者の反感を買い、嫌がらせなどのトラブルに発展するケースもあります。
弁護士が代理人として手続きを進めることで、売却後にもし他の共有者からクレームを言われても、法的な根拠に基づいて適切に対応してもらえます。
単に共有状態を解消するだけでなく、その後の関係性も見据えた円満な解決を目指せるのが、弁護士に依頼する大きな利点です。
予防策：遺言書を作成して将来のトラブルを防ぐ
共有不動産のトラブルを未然に防ぐ最も効果的な方法の一つが、遺言書の作成です。
弁護士に依頼すれば、あなたの意思を正確に反映し、法的に有効な遺言書を作成できます。
遺言書で不動産の分割方法や相続人を具体的に指定しておくことで、将来の相続トラブルのリスクを大幅に軽減できます。
特に、相続人同士の仲が良くない場合や、特定の相続人に不動産を継がせたい場合には、遺言書の作成が極めて重要です。
共有持分トラブルで弁護士に依頼する際の費用内訳
弁護士に依頼する際に気になるのが費用です。
共有持分トラブルで弁護士に依頼する際の費用の内訳は、主に以下の通りです。
- 相談料
- 着手金
- 報酬金
費用①：相談料
相談料は、弁護士に法律相談をする際に発生する費用です。
相場は30分5,000円～1万円程度ですが、初回相談は無料としている事務所も多いです。
相談時間を有効に使うため、不動産の登記事項証明書やこれまでの経緯をまとめたメモなど、事前に資料を準備しておくと良いでしょう。
ちなみにセンチュリー21中央プロパティーでは、初回のご相談を無料とさせていただいております。
もちろん初回から社内弁護士が同席いたしますので、安心してご相談ください。
費用②：着手金
着手金は、弁護士に正式に依頼する（委任契約を結ぶ）ときに支払う費用です。
結果にかかわらず返金されない「前金」のような性質のものです。
金額は事案の難易度によりますが、交渉であれば10～50万円程度の定額、訴訟の場合は請求額に応じて変動するのが一般的です。
近年は着手金無料の事務所もありますが、その分、成功報酬が高めに設定されている場合があるため、契約前によく確認することが重要です。
費用③：報酬金
報酬金は、事件が成功した場合に、その成功の度合いに応じて支払う費用です。
完全に敗訴した場合など、成果が全くなかった場合には発生しません。
報酬金は、交渉や裁判によって得られた経済的利益（例：不動産の評価額や売却代金）に、一定の割合（5～20％程度）を乗じて算出されるのが一般的です。
この「経済的利益」の計算方法や割合は事務所によって異なるため、必ず契約前に詳細な説明を受け、納得した上で依頼しましょう。
一般的な法律事務所と当社の比較
一般的な法律事務所は「権利関係の確定」を目的とし、着手金や成功報酬などの費用が別途発生します。
一方、当社センチュリー21中央プロパティーは「不動産の売却・現金化」をゴールとし、社内弁護士が仲介業務の一環としてサポートするため、相談料や弁護士費用が原則無料（買主負担）となるのが大きな特徴です。
法的手続きと不動産査定が同時に進むため、紛争解決から資産の現金化までをワンストップかつスピーディーに完了できます。
不動産の売却や現金化を目的とする場合は、センチュリー21中央プロパティーに相談するメリットが大きいと言えます。
| 項目 | 一般的な法律事務所 | 中央プロパティー |
| 不動産査定 | 提携業者に外注 （時間がかかる） | 社内で即時査定可能 |
| 解決のゴール | 権利の確定・判決 （現金化は別） | 「現金化」までを ゴールに設定 |
| 費用構造 | 着手金・成功報酬が 別途発生 | 仲介業務の一環として 弁護士が伴走 |
| スピード | 書面作成に時間を 要する場合が多い | 不動産実務と法務が 同時並行で進む |
センチュリー21中央プロパティーだからできること
一般的な弁護士事務所は「共有物分割請求」という数年かかる裁判を勧めがちですが、当社は「共有持分の売却」という実務的なアプローチを優先します。
- 最短1ヶ月での現金化：
裁判を経ないため、圧倒的にスピーディーです。 - 対面不要の解決：
弁護士が介在し、お客様の持分のみを売却するため、相手方との直接交渉は一切不要です。 - ワンストップの安全性：
不動産実務に精通した弁護士が契約を監修するため、売却後のトラブルも未然に防ぎます。
結論：裁判で争う前に「持分売却」という選択肢を
共有不動産のトラブルは、時間が経つほど関係者が増え、解決が難しくなります。
親族との泥沼の裁判で数年を費やす前に、「自分の権利だけを売って、早期に悩みから解放される」という道があることを忘れないでください。
センチュリー21中央プロパティーが選ばれる理由
共有持分売却の専門家として、私たちは「ただ売る」だけでなく、法的な安心感とスピードを両立させます。
- 社内弁護士が初回から同席：
相談料や専門家費用は原則無料（※）。別途弁護士費用を心配する必要はありません。 - 相手方との接触は不要：
弁護士が法務を担い、私たちが仲介を行うことで、あなたは親族と一度も会わずに解決を目指せます。 - 契約後も続く安心：
売買契約への立ち会いはもちろん、売却後の関係性への配慮まで、専門家が徹底フォローいたします。
（※仲介手数料以外に、相談・リーガルチェックに関する追加費用は発生いたしません）
- 「いくらで売れる？」
- 「相手に知られずに進められる？」
- 「共有者とトラブルにならない？」
そんな不安も、私たちセンチュリー21中央プロパティーにご相談いただければ、最適な方法をご提案いたします。
ぜひ、無料相談からお問い合わせください。
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この記事の監修者
弁護士
エルピス総合法律事務所 代表弁護士／宅地建物取引士
東京大学法学部を卒業後、20年以上にわたり不動産法務の最前線で活躍する不動産トラブル解決のスペシャリスト。東京弁護士会に所属し、弁護士資格に加え宅地建物取引士の資格も有することで、法律と不動産実務の両面から深い専門知識と豊富な経験を持つ。
特に共有不動産における紛争解決においては、業界屈指の実績を誇り、共有物分割訴訟、遺産分割調停、遺留分侵害額請求など、複雑な案件を数多く解決に導いてきた。相続や離婚による共有名義不動産のトラブル解決に従事してきた。
著書に「事例でわかる 大家さん・不動産屋さんのための改正民法の実務Q&A」がある。メディア出演やセミナー登壇実績も多数。
