「亡くなった父の家を、兄弟3人で共有名義にしても大丈夫？」
「2024年4月から相続登記が義務化されたと聞いたけれど、何をすればいいの？」

不動産を複数の相続人で引き継ぐ「共有名義の相続登記」は、一見すると公平で円満な解決策に見えます。しかし、安易に共有状態にしてしまうと、将来の売却やリフォームに全員の合意が必要になるなど、思わぬトラブルの種を抱えることにもなりかねません。

本記事では、共有名義での相続登記の手続き方法や必要書類、かかる費用をわかりやすく解説します。また、義務化への対応策や、複雑な権利関係をスッキリ解消して現金化する方法まで網羅。放置するリスクを回避し、賢く不動産を引き継ぐためのガイドとしてお役立てください。

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共有名義の相続登記とは

共有名義の相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の名義を、複数の相続人の名義に変更する手続きのことです。 

相続登記をおこなうことで、その不動産の権利を法的に主張できるようになります。

例えば、父Aが所有していた実家を、母Bと長男C、長女Dの3人で相続したケースで考えてみましょう。

登記完了後、この不動産の権利は以下のようになります。

氏名	権利の種類	持分
母B	所有権	2分の1
長男C	所有権	4分の1
長女D	所有権	4分の1

この登記によって、母B、長男C、長女Dの3人は、それぞれ定められた持分割合に応じて、この不動産に対する所有権を法的に主張できるようになります。

共有名義の相続登記には2種類ある

共有名義で登記を行う際、申請書に記載する「登記の目的」は、亡くなった方（被相続人）がその不動産を「一人で持っていたか」「誰かと出し合って持っていたか」によって異なります。

これを間違えると法務局で補正（修正）が必要になるため、事前に登記事項証明書（登記簿謄本）の「権利部（甲区）」を確認しましょう。

項目	パターンA（全部移転）	パターンB（一部移転）
生前の所有状態	単独所有（100%）	共有（例：50%など）
登記簿（甲区）	名義人が被相続人のみ	他の共有者の名前がある
登記の目的	持分全部移転登記	持分一部移転登記
難易度・複雑さ	基本的	権利関係が複雑になりやすい

パターン①：持分全部移転登記

被相続人が不動産を単独で所有していたケースです。

この場合、不動産という「一つの大きな権利」を、複数の相続人が「持分」という形で分割して受け継ぎます。

ケースとしては、亡くなった父が単独所有していた実家を、長男が2分の1、次男が2分の1という割合で相続登記する場合などです。

持分全部移転登記の詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。

パターン②：持分一部移転登記

被相続人がすでに誰かと不動産を共有しており、その「持ち分」だけを複数の相続人で引き継ぐケースです。

正確には、亡くなった方の持分を「すべて」移転させるため、登記実務では「〇〇（亡くなった人の氏名）持分全部移転」と記載するのが一般的です。

もともと「父：2分の1、母：2分の1」で共有していた自宅。父が亡くなり、その「2分の1」の持分を、母と子がさらに半分ずつ相続する場合。

持分一部移転登記の詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。

共有名義の相続登記申請の流れ

共有名義での相続登記は、単独名義よりも「誰が・何を・どの割合で」相続するかを明確にするプロセスが重要です。スムーズに進めるための具体的な手順を解説します。

【事前準備】相続財産と相続人を特定する

書類を集める前に、まずは「調査」が必要です。ここを怠ると、後から「他にも土地があった」「知らない相続人がいた」となり、全ての書類がやり直しになってしまいます。

• 財産目録の作成
  亡くなった方の自宅にある「権利証」や「固定資産税の納税通知書」をすべて確認し、不動産のリスト（財産目録）を作ります。
  
  私道（共有持分）などは見落としやすいため、市役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得すると、その自治体内の所有不動産が漏れなく把握できます。
• 相続関係図の作成
  誰が相続人になるのかを家系図のようにまとめます。共有名義の場合、相続人の一人が行方不明だったり、認知症などで意思疎通ができなかったりすると、遺産分割協議が進まなくなるため、早期の確認が必須です。

Step1. 相続登記に必要な書類を「効率よく」準備

2024年からの新制度を含め、書類集めにはコツがあります。

① 戸籍謄本は「広域交付制度」でまとめて取得する

以前は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を揃えるために、全国各地の役所に郵送請求する必要がありました。

しかし、2024年3月からの「広域交付制度」により、最寄りの市区町村役場の窓口一箇所で、全国分の戸籍をまとめて請求できるようになりました。これにより、収集にかかる時間と郵送代を大幅に削減できます。

注意： 広域交付を利用できるのは、本人や配偶者、直系尊属・卑属（父母や子）に限られます。兄弟姉妹の戸籍が必要な場合などは、従来通り個別の請求が必要なケースもあります。

② 共有名義ならではの必要書類

• 遺産分割協議書（実印の押印が必要） 「誰が・どの持分を継承するか」を記載した書面です。共有名義にする場合は、「長男Cが4分の1、二男Dが4分の1…」と明確に割合を記し、相続人全員の印鑑証明書を添付します。
• 固定資産評価証明書 登録免許税（税金）の計算に必要です。最新年度のものを用意しましょう。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記には以下のような書類が必要です。
不備があると手続きが滞るため、漏れなく準備しましょう。

＜相続登記の必要書類（一例）＞

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 不動産を相続する人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書付き）
• 遺言書（遺言による相続の場合）
• 収入印紙（登録免許税）

これらの書類は、本籍地や住所地の市区町村役場、法務局などで取得します。
収集に時間がかかる場合もあるため、早めに準備を始めることをおすすめします。

共有名義の相続登記にかかる費用

相続登記には、主に以下の3つの費用がかかります。

• 登録免許税
• 必要書類の取得費用
• 司法書士への報酬
  

登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4% × 持分割合）

登記手続きの際に国に納める税金です。

税額は、不動産の「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。

たとえば、評価額が2,000万円の不動産であれば登録免許税は8万円です。

必要書類の取得費用（数千円～1万円程度）

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などを取得するための実費です。

相続人の数にもよりますが、数千円から1万円程度が目安です。

司法書士への報酬（7万円～15万円程度）

相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合に発生する費用です。

司法書士に依頼すれば、複雑な書類の収集や作成を代行してもらえるため、手間と時間を大幅に削減できます。

報酬額は事務所によって異なりますが、一般的な相場は7万円～15万円程度です。

【比較表】自分で相続登記の手続きする場合の費用

相続登記にかかる費用は、「誰が手続きを行うか」によって大きく変わります。

特に共有名義の場合は、書類が複雑になるため司法書士報酬が高くなる傾向があります。

費用項目	自分で申請する	司法書士に依頼する	中央プロパティーで売却する場合
登録免許税	実費（評価額の0.4%）	実費（評価額の0.4%）	実費（評価額の0.4%）
書類取得費用	実費（数千円〜1万円）	実費（数千円〜1万円）	実費（数千円〜1万円）
代行・コンサル報酬	0円	7万円〜15万円程度	0円 ※買主負担
手間・ストレス	非常に多い（法務局へ何度も通う）	少ない（丸投げ可能）	なし（全てお任せ可能）
特徴	最も安く済むが、不備のリスク大	確実だが、数万円〜の報酬が発生	登記から現金化までワンストップ

中央プロパティーの強み：

当社を通じて持分をご売却いただける場合、前提となる相続登記の代行費用を「無料」とさせていただいております。複雑な共有名義の整理とあわせて、コストを抑えたお手続きが可能です。

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共有名義の相続登記をする際の注意点

相続登記を進めるにあたり、特に注意すべき点は以下の2つです。

1. 相続登記を申請できる人は遺産分割の方法によって異なる
2. 2024年4月から相続登記が義務化

注意点①：相続登記を申請できる人は遺産分割の方法によって異なる

相続登記の申請は、誰でもできるわけではありません。

• 法定相続分で登記する場合
  相続人のうちの誰か一人が、他の相続人の同意を得ずに単独で申請できます。（民法第250条）
• 遺産分割協議や遺言の内容で登記する場合
  不動産を相続する権利を得た人のみが申請できます。 （権利を得ていない他の相続人は申請できません）。

もし、他の相続人が協力してくれないなどの事情がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。

注意点②：2024年4月から相続登記が義務化

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。 

義務化に伴い、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。 

この法律は過去に発生した相続にも適用されるため、まだ登記が済んでいない不動産がある場合は、速やかに手続きをおこなう必要があります。

共有名義で相続登記するメリット・デメリット

不動産を共有名義で相続することには、良い面と注意すべき面の両方があります。
安易に共有名義を選択する前に、メリットとデメリットをしっかり理解しておきましょう。

メリット

共有名義で不動産を相続する最大のメリットは、相続人同士での公平性を保ちやすい点です。 

法定相続分通りに登記すれば、特定の相続人が有利になったり不利になったりすることがなく、遺産分割協議がスムーズに進みやすい傾向があります。 

特に、不動産以外にめぼしい財産がなく、「売却したくないが公平に分けたい」という場合に選択されることが多いです。

デメリット

一方で、共有名義には多くのデメリットが潜んでおり、将来的なトラブルの原因になりやすいという側面があります。

共有名義のデメリットとしては、以下のようなものがあります。

• 不動産の処分や活用がしにくい
• 維持費や固定資産税の負担で揉めやすい
• 相続が起こるたびに権利関係が複雑化する

デメリット①：不動産の処分や活用がしにくい

共有名義の不動産全体を売却したり、賃貸に出したり、大規模なリフォームをおこなったりするには、共有者全員の同意が必要です。 

一人でも反対する人がいると、不動産を自由に活用できなくなってしまいます。 

自分の持分だけを売却することは可能ですが、買い手を見つけるのが難しく、市場価格よりも安くなる傾向があります。

デメリット②：維持費や固定資産税の負担で揉めやすい

不動産を所有していると、固定資産税や修繕費などの維持管理費用が継続的に発生します。 

これらの費用は、原則として共有持分割合に応じて各共有者が負担しますが、「実際に住んでいる人が多く払うべきだ」「収入が多い人が負担すべきだ」といった意見の対立が生まれ、支払いをめぐるトラブルに発展しがちです。

デメリット③：相続が起こるたびに権利関係が複雑化する

共有者の一人が亡くなると、その人の持分はさらにその相続人へと引き継がれます。 

代を重ねるごとに共有者の数が増えていき、中には面識のない親戚なども含まれるようになります。 

そうなると、話し合いによる合意形成は極めて困難になり、不動産が事実上「塩漬け」状態になってしまうリスクが高まります。

共有状態を放置せず解消する「3つの方法」

デメリットを読んで「共有名義は避けたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれませんが、すでに相続が発生していても、以下の方法で共有状態を解消し、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。

1. 現物分割：
   土地を物理的に切り分けて、それぞれが単独名義で所有する方法です。広い土地であれば有効ですが、分筆によって土地の価値が下がるリスクもあります。
2. 代償分割：
   一人が不動産をすべて相続する代わりに、他の相続人へ「持分に見合う現金」を支払う方法です。公平ですが、相続する人にまとまった資金力が必要です。
3. 換価分割：
   不動産を売却して、その売却代金を相続人で分ける方法です。最も公平でトラブルが少ない解消法です。

「他の相続人が売却に反対している」「自分の持分だけでも早く手放したい」という場合は、共有持分のみを専門業者に売却するという選択肢もあります。

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相続登記をしないとどうなる？

相続登記の義務化に伴い、登記を放置するリスクは以前よりも格段に大きくなりました。 

相続登記をしないことのリスクとしては、以下のものがあります。

1. 債権者による代位登記のリスクが発生する
2. 権利関係が複雑になる
3. 特定空き家に指定され、固定資産税が高額になる
4. 過料の支払いをおこなわなければならなくなる

リスク①：債権者による代位登記のリスクが発生する

相続人のなかに借金を抱えている人がいる場合、その債権者が借金を回収するために、法定相続分での相続登記を強制的に（代位で）おこない、借金のある相続人の持分を差し押さえる可能性があります。 

その結果、不動産が競売にかけられ、見ず知らずの第三者と不動産を共有することになるリスクがあります。

リスク②：権利関係が複雑になる

先述の通り、相続登記をしない間に次の相続が発生すると、ネズミ算式に相続人が増えていきます。 

いざ売却しようと思っても、増えすぎた相続人全員の協力が得られず、手続きを進められなくなるケースは少なくありません。

リスク③：特定空き家に指定され、固定資産税が高額になる

相続した家が誰も住まない空き家となり、管理もされずに放置されていると、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。 

特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。

リスク④：過料の支払いをおこなわなければならなくなる

前述の通り、2024年4月1日からは、正当な理由なく3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象となります。
「知らなかった」では済まされないため、必ず期限内に手続きを完了させましょう。

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相続以外で登記が必要になるケース

不動産登記が必要になるのは、相続の場面だけではありません。 

共有名義不動産においては、相続以外で登記が必要になるケースは以下の通りです。

• 共有持分を譲渡した場合
• 共有持分を放棄した場合

ケース①：共有持分を譲渡した場合

自分の共有持分を売買や贈与によって他の人に譲渡した場合、「持分移転登記」が必要です。 

この登記を行わない限り、譲り受けた人は第三者に対して自分の権利を主張することができません。

ケース②：共有持分を放棄した場合

共有持分を放棄した場合も、「持分移転登記」をおこないます。 

持分を放棄した人と、それによって持分を取得した他の共有者が共同で申請手続きをおこないます。

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相続登記の費用負担を抑えて「共有持分」を売却する方法

「相続登記を安く済ませたい」と考え、専門家を探されている方も多いでしょう。通常、登記手続きを司法書士に依頼すれば数万円〜十数万円の報酬が発生し、売却を検討している方にとっては、手出しの費用がハードルとなるケースも少なくありません。

そこで、センチュリー21中央プロパティーでは、「共有持分の売却による現金化」を希望されるお客様への専用スキームをご用意しています。

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まとめ：共有持分の「売却」で複雑な問題を根本から解消する

共有名義の不動産相続は、放置するほど権利関係が複雑化し、親族間のトラブルを深刻化させます。この問題を根本から解決する唯一の手段は、複雑な権利（持分）を切り離し、正当な価格で「現金化」することです。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分の売却に特化した専門集団です。

• 売却を前提とした相続登記費用の全額負担（無料代行）
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共有名義の相続登記に関してよくある疑問

Q1. 「3年以内の義務化」の期限はいつからカウントされますか？

A. 「自分が相続人であることを知り、かつ不動産を取得したことを知った日」からカウントされます。

2024年4月1日より前に発生していた過去の相続についても、2027年3月31日（義務化開始から3年後）までに登記を行う必要があります。

Q2. 数十年放置して、名義人が曾祖父のままの土地でも無料代行の対象になりますか？

A. はい、対象になります。

数代前の名義のまま放置された「所有者不明土地」に近い状態でも、当社で売却いただく前提であれば、複雑な家系図の調査から登記申請まで無料でサポートいたします。

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Q3. 他の相続人に内緒で、自分の持分だけを相続登記・売却することは可能ですか？

A. 相続登記自体は、保存行為として相続人の一人が単独で行うことが可能です。

また、自分の持分の売却も法律上は自由です。ただし、親族間での将来的な関係も考慮し、まずは専門家へ進め方を相談することをお勧めします。

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Q4. 共有名義で登記した後、固定資産税の請求は誰に来ますか？

A. 基本的には共有者のうち一人が「代表者」として自治体に指定され、その方に納税通知書が届きます。

支払い自体は持分割合に応じて全員で負担するのが原則ですが、代表者が立て替える形になるため、精算を巡ってトラブルになりやすいポイントです。