不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、ご自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意なしに売却することが可能です。

この記事では、そんな共有持分売却に関する疑問や不安を解消し、失敗しないための具体的な売却戦略と、信頼できる業者選びのポイントを徹底的に解説します。

共有持分売却の基本

まず共有持分とは何か、そしてその売却における基本的なポイントを解説します。

基本①：共有持分とは、各共有者が持つ所有権の割合

共有持分とは、不動産を共有名義で所有する際のそれぞれの共有者の所有権割合のことを指します。

例えば、兄弟3人で相続した一軒家を思い浮かべてみてください。

3人は、それぞれ「3分の1ずつの共有持分」を持っていることになります。この3分の1の所有権のことを共有持分といいます。

基本②：共有持分は共有者の同意なしに売却できる（民法第206条）

不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。もし一人でも反対する共有者がいれば、その不動産全体を売却することはできません。

しかし、ご自身の共有持分のみを売却する場合は、他の共有者の同意は不要です。これは民法第206条で明確に定められている権利です。

例えば、前述の兄弟3人のケースで、もしあなたが共有名義の家に住み続けるのが難しい、あるいは共有者間での意見の相違がある場合、他の兄弟の同意を得なくても、あなたの3分の1の共有持分だけを第三者に売却することが法的に認められているのです。

共有持分を売却するメリットとデメリット

共有持分の売却のメリットとデメリットは以下の通りです。

共有持分を売却するメリット

• 共有者間のトラブルや責任から解放される
• 不動産を現金化できる
• 固定資産税などの税金負担がなくなる
• 将来の相続トラブルを回避できる

共有持分を売却するデメリット

• 持分のみの売却価格は低くなりやすい
• 他の共有者との関係性が悪化する可能性
• 悪質な買取業者によるトラブルのリスク

共有持分の売却は、メリットがデメリットを上回るケースが非常に多いと言えます。

共有持分の売却方法3選

共有持分を売却する具体的な方法は、以下の3つです。

1. 共有者に自分の持分を売却する
2. 買取業者に自分の持分を買い取って貰う
3. 仲介業者を経由して第三者に売却する

1. 共有者に自分の持分を売却する

最初に検討したいのが、他の共有者にあなたの持分を買い取ってもらう方法です。

第三者が介入しないため、双方での合意が成立すれば、最もシンプルで理想的な方法です。

メリット	・仲介手数料など費用を抑えられる ・既存の共有者との関係を維持しやすい
デメリット	・共有者の資金力に依存する ・買取価格をめぐり交渉が難航しやすい

ただし、実際には買取金額をめぐって双方で折り合いがつかないケースも多いです。持分を買い取る側に資金力がある場合に有効な方法です。

2. 買取業者に自分の持分を買い取って貰う

「とにかく早く現金化したい」「他の共有者との交渉は避けたい」という場合に有力なのが、共有持分専門の買取業者に売却する方法です。

メリット	・速やかな現金化ができる ・契約不適合責任がない
デメリット	・買取価格が市場価格より低い ・売却後に他の共有者とトラブルになりやすい

自身の持分を買取業者に売却する方法は、以下のような方におすすめの方法です。

他の共有者への買取交渉が難しい場合は、第三者である買取業者への売却がスピーディでおすすめです。

しかし、買取業者の場合、市場価格を大きく下回る買取金額になるのが一般的です。「1円でも高く売りたい」と考える方は、次で紹介する「仲介業者を経由した売却」がおすすめです。

また、一部の買取業者では持分の取得後に、他の共有者に「持分を売ってほしい」「自分の持分を買い取ってほしい」と強引な交渉を持ち掛け、トラブルに発展したケースが報告されています。

査定金額だけで判断せず、信頼できる業者を慎重に見極めることが大切です。

3. 仲介業者を経由して第三者に売却する

より高値で共有持分の売却を目指したいなら、「共有持分専門の仲介業者」に依頼し、買主を探してもらう方法を検討しましょう。

メリット	・高値での売却が可能 ・幅広い買い手候補にアプローチできるため好条件の売却が見込める
デメリット	・売却までに2週間程度かかる

仲介業者は、買取業者と比べて売却価格が高くなる傾向にあります。

共有持分専門の仲介業者である「センチュリー21中央プロパティー」は、センチュリー21の広域ネットワークを活かして、購入希望者を募ります。その後、入札方式で最も高値を提示した買主とマッチングできるシステムを採用しています。

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共有持分を高く売るための売却戦略

ここでは、共有持分の市場相場を理解し、できるだけ高値で売却するための具体的な戦略について、詳しく解説していきます。

戦略①：共有持分の売却相場を左右する4つの要素を押さえる

あくまで目安ですが、共有持分の売却相場は、「不動産全体の市場価格×持分割合」です。

ただし、これはあくまで一般的な目安であり、個別の状況によって大きく変動します。

共有持分の売却相場を左右する主な要因は、以下の通りです。

1. 共有持分の割合
2. 共有者の人数
3. 共有者とのトラブルの有無
4. 共有不動産の利用状況

共有持分の割合が大きく、共有者の人数が少ない方が、一般的に査定額が高くなります。

また、共有者とのトラブルがあったり、不動産に共有者が住んでいる場合は、査定額が下がる要因になってしまいます。

戦略②：業者選びのポイントを押さえる

共有持分を高値で売却するには、業者選びが非常に重要です。

共有持分を高く売りたい場合の業者選びのポイントは、以下の通りです。

1. 買取業者よりも仲介業者を選ぶ
2. 不動産鑑定士が査定している業者を選ぶ
3. 売却にかかる費用が安い業者を選ぶ

①買取業者よりも仲介業者を選ぶ

共有持分の売却では、できるだけ高く売るためには「仲介業者」を選ぶのが有利です。

買取業者は転売を前提としているため、仕入れ価格として市場価格よりも安く提示されることが一般的です。

一方、仲介業者は市場の買主を探してくれるため、需要があればより高値で売却できる可能性があります。

売却までに2週間程度時間が掛かりますが、仲介業者を選ぶことで高値での売却が狙えます。

②不動産鑑定士が査定している業者を選ぶ

共有持分の価値は評価が難しく、通常の査定では正確な価格が出にくい場合があります。

そのため、不動産鑑定士が査定をしている業者を選ぶことが重要です。

不動産鑑定士は、共有持分の権利関係や市場性を正確に分析し、適正かつ説得力のある査定価格を算出してくれます。

調査書を見せて貰うことで、査定の根拠にも納得性が高まります。

③売却にかかる費用が安い業者を選ぶ

売却価格が高くても、かかる費用が多ければ手元に残る金額は少なくなってしまいます。

そのため、売却にかかる費用をできるだけ抑えることも、結果的に高額売却につながる重要なポイントです。

共有持分売却にかかる費用には、仲介手数料、登記費用、税金などがあります。これらの費用を削減できれば、それだけ手元に残る金額が増えます。

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共有持分の売却の流れ

共有持分の売却は、一般的な不動産売買とは異なる点もありますが、基本的な流れは以下の通りです。

1. 共有者に持分を売却することを伝える（任意）
2. 市場価格を調べる
3. 各社に査定を依頼する
4. 最低売却価格を決める
5. 販売活動開始
6. 売買契約締結
7. 決済・所有権移転登記

共有持分の売却は、他の共有者の同意なしで可能ですが、後々のトラブルを避けるために可能であれば、事前に共有者に通知しておくことがおすすめです。

また、不動産会社へ査定を依頼する前に、ご自身で不動産の市場相場を確認しておくことで、不動産会社の言いなりにならずに済みます。

ただし、共有持分の購入希望者は一般的な不動産に比べて少ないため、ご自身の希望する額での売却が難しい場合も大いにあります。

そのため、最低限いくらであれば妥協できるか、自分の中で想定しておくと、スムーズに売却活動を進められます。

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共有持分売却時の必要書類

共有持分の売却には、法的な手続きを進めるために以下の書類が主に必要となります。

• 登記識別情報（または登記済権利証）
• （持分を売却する人の）本人確認書類
• 印鑑証明書
• 住民票
• 実印
• 固定資産税評価証明書
• 土地測量図及び境界確認書（土地の場合）
• 建築確認済証、検査済証（建物の場合）

これらの書類の他にも、個別の状況に応じて追加で書類が必要になる場合があります。

共有持分売却に伴う費用と税金

共有持分を売却する際にかかる費用・税金は、以下の通りです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 相続登記費用
• 譲渡所得税

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して共有持分を売却する場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬で、一般的には、売買価格の3%に消費税を加えた金額が上限となります。

例えば、売買価格が1000万円の場合、3%の30万円に消費税が加算されます。

不動産会社によっては、売主の仲介手数料が無料の会社もありますので、契約前に必ず確認しましょう。

印紙税

不動産売買契約書を作成する際には、印紙税がかかります。

現在（2025年10月）は、不動産取引の活性化を目的とした印紙税の軽減措置が適用されています。
※軽減措置の適用期限は令和9年3月31日までに作成される文書

契約金額（記載金額）	通常の印紙税額	軽減措置適用後の印紙税額
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円

詳しくは、国税庁のサイトをご確認ください。

相続登記費用

相続した不動産の名義変更手続きが終わっていない場合、売却前に相続登記手続きを行う必要があります。

相続登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。登記費用に加えて、司法書士への報酬料（10～15万円程度）が発生します。

譲渡所得税

共有持分を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入費用や建築費用など）と譲渡費用（仲介手数料、印紙税など売却にかかった費用）を差し引いた金額です。その金額に税率をかけて計算します。

税率は以下の通りです。

• 所有期間が5年を超える場合：20.315%
• 所有期間が5年以下の場合：39.63%

譲渡所得税は、売却した翌年にご自身で確定申告によって納める必要があります。

共有持分の売却時の注意点・リスク

ここでは、共有持分の売却前に知っておくべき主なリスクとその対策について解説します。

共有者と関係が悪化する

共有持分の売却は、法的には共有者の承諾や同意なしで可能性ですが、他の共有者に無断で売却した場合、関係性が悪化するリスクが伴います。

他の共有者からすれば、知らない間に見知らぬ人物と共有状態になったことに不満や不信感を抱くことがあります。「勝手に持分を売った！」と反感を買い、関係性が悪化してしまう可能性があります。

また、新たな共有者が現れることで、不動産の利用方針や収益の分配方法について、意見の対立が生じる可能性も出てきます。

可能であれば、売却前に他の共有者に自分の持分を売却したい旨の意思表示をしておくと良いでしょう。これにより、一方的な売却という印象を避け、トラブルを未然に防ぐことができます。

新たな共有者と他の共有者がトラブルになる

共有持分を買い取った業者と既存の共有者間でトラブルになるケースも少なくありません。

これは、買取業者のビジネスモデルに起因することが多いです。

多くの買取業者は、買い取った共有持分を単独名義の不動産として再販することで利益を最大化しようとします。

そのため、他の共有者に対しても持分を買い取るよう交渉を持ちかけることがありますが、その交渉が強引でしつこいと感じられることがあります。

ごく稀に、悪質な業者が買い取った持分の権利を主張し、勝手に共有不動産に立ち入ったり、迷惑行為に及んだりするケースも報告されています。

買取業者が、最終的な目的（単独所有化し再販すること）を隠して交渉を進め、他の共有者を不利な状況に追い込もうとする場合もあります。

業者の実績、評判、これまでの対応などを十分に調査し、契約内容を隅々まで確認しましょう。

共有物分割請求訴訟に発展する可能性がある

持分を取得した新たな共有者が、他の共有者に対して「共有物分割請求訴訟」を起こす可能性があります。共有物分割請求訴訟は、共有状態を解消するための法的な手続きです。

共有物分割請求訴訟は、時間と費用がかかるだけでなく、精神的な負担も大きいものです。

訴訟となると、不動産の分割方法（現物分割、換価分割、代償分割など）は裁判所の判断に委ねられます。最終的に建物が競売にかけられ不動産を失うリスクもあります。

共有持分を売却する前に、売却後のリスクについて専門家（特に不動産に詳しい弁護士や、共有持分専門の不動産会社）と十分に相談し、理解を深めておくことが大切です。

また、他の共有者との関係をできるだけ良好に保ち、売却の意向を伝えることで、不必要な訴訟リスクを低減できる場合があります。

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共有持分売却時のトラブルリスクを低減する方法

共有持分の売却時のトラブルリスクを抑える方法は、主に以下の3つです。

1. 業者選びにこだわる
2. 共有持分に強い弁護士のサポートを受ける
3. 売買契約書の内容を正確に理解する

①業者選びにこだわる

前項からの繰り返しになりますが、共有持分の売却は特殊な取引であるため、実績や専門知識のある信頼できる業者を選ぶことが大切です。

経験の浅い業者や、自社の利益しか考えていない悪徳業者に依頼すると、適正価格で売却できなかったり、売却後のトラブルに発展するリスクがあります。

口コミや過去の実績を確認し、共有持分の取り扱いに強い業者を選ぶことで、安全かつスムーズな売却につながります。

②共有持分に強い弁護士のサポートを受ける

共有持分の売却時、すでに相続人同士でトラブルになっているケースも珍しくありません。

トラブルから解放されたいと思うがゆえに、急ぎ足で売却を決断してしまうと、さらにトラブルになってしまう可能性もあります。

法的根拠を持って、売却の手続きを進めたり、トラブルに対応したりするには、共有持分に詳しい弁護士のサポートが必要不可欠です。

センチュリー21中央プロパティーでは、共有持分に強い弁護士が社内に在籍しています。トラブルのない共有持分の売却をサポートします。

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③売買契約書の内容を正確に理解する

売買契約書は、共有持分の売買における売主と買主の権利義務関係を明確にするための最も重要な書類です。

契約書の内容を十分に理解せずに契約を締結すると、後々トラブルに発展する可能性があります。

契約書には専門的な法律用語が多く含まれており、一般の方には理解しにくい場合があります。不明な点はそのままにせず、必ず専門家（不動産業者や弁護士）に説明を求めましょう。

センチュリー21中央プロパティーでは、売買契約時に弁護士が立ち合い、売主様のリスクになり得るポイントを解説させていたします。

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当社の最大の強みは、共有持分の高額売却を実現できる点です。

他の共有者との意見の対立や、連絡が取れないといった理由で不動産全体の売却が難しい場合でも、ご自身の共有持分のみを売却することで、共有状態を解消することが可能です。

センチュリー21の広範なネットワークにより、約900名の購入希望者（投資家）を募ります。一斉入札により、競争原理が働き、あなたの共有持分を最高値で購入してくれる買主様とのマッチングを可能にします。

さらに、仲介手数料、相続登記費用、弁護士相談費用など、売却に伴うお客様の費用負担は一切ございません。

また、共有不動産に強い弁護士が社内に在籍しているため、共有者とのトラブルでお困りの方や、売却後のトラブルがご不安な方も安心してご相談いただけます。初回の面談から弁護士が同席し、売買契約書の内容確認、そして契約時の立ち会いまで、専門家が売却プロセスを徹底的にサポートします。

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