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強制競売により第三者との共有に

ご相談内容

AB兄弟は甲土地を共同で購入し、その上に乙工場を建設しました。なお、持分割合は1:1です。その後、弟Bは違う会社も作りましたが、経営が立ち行かなくなりました。
Bは違う会社を作る際甲土地、乙工場の自己の持分に抵当権を設定していたため、抵当権が実行され、競売手続きが進行してしまっています。トラブルにならないよう何か良い解決方法はありますか。

土地イメージ

共有持分の競売で落札する人とは

「共有持分の競売なんか行っても、持分なんか買う人がいないから大丈夫」そう考えている人もいるかもしれません。確かに、一般の人はこのような状況の物件を買うことは、なかなかないと考えられます。ただ、不動産業者や投資家らとなると話は別です。

競売に参加する不動産業者や投資家らは、使い勝手の悪い持分を買い取っても利益を生み出せる方法を知っています。また、競売となると市場価格よりも安くなるため、仕入れ値を安くすることもでき、不動産業者らは挙って競売に参加してきます。

共有持分が競売になった際の解決策

さて、本件では競売手続きが進んでしまっているようです。実際に落札されたか否かでその最善策は異なってきますので、(1)落札前(2)落札後かに分けて考察してきましょう。解決策のポイントは、「他の共有者の共有持分を第三者に渡さない」これが重要になります。

  1. 落札「前」

    競売の落札「前」であれば、持分を任意売却で買取ってしまう方法がベストです。他の共有者に資金があれば、競売にかけられた他の共有者の持分を買い取ることで、第三者の介入を防ぐことができます。資金が用意できない場合は、自分の持分と一緒に第三者へ任意売却する方法もあります。
    なお、この手続きには申立人の同意がいる点には注意が必要です。申立人の同意が得られない場合には競売手続きが進行していくことになります。

  2. 落札「後」

    資金調達が間に合わなかった。物件が落札されてしまった。そうなった場合には、落札した第三者へ、持分を買い取ることを提案することが考えられます。落札した人(ほとんどが業者)は、そもそも自己で利用する意図はなく、利益が出れば良いと考えています。そのため、買い取りますという打診は第三者は歓迎してくれるでしょう。
    ただ、それは「買い取る代金の折り合いがつけば」です。競売で買った代金よりも高くなければ第三者は手放さないでしょう。そうすると、金額も高くなり、買い取ることができないようなケースでは、第三者へ同時売却の提案もできます。

共有物分割請求は避けたい

一番避けたいことは共有物分割請求訴訟です。協議が整わない場合、落札人から共有物分割訴訟を起こされる可能性があります。

共有物分割請求にかけられると、手間や時間のかかる裁判をせねばなりません。裁判はお金がかかるだけではなく、心への負担も大きくなります。また、裁判所からも「競売」を命じられるかもしれません。共有物全部を競売に付し、その売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。

ここで、気が付いた人がいるかもしれませんが、競売で購入した共有持分がまた競売になる。そんなことしても利益にならないし、面倒ではないの?そう思うかもしれませんが、競売手続きに参加して買い取る人たちは、「プロ」です。裁判所の評価基準をしっかりと把握しているだけではなく、他の業者が手を出しにくい持分の競売は競争相手が少なく、安価に落札もできます。この点も踏まえて、競売手続きに参加してきます。

本件のようなケースでは、残された共有者が事業として利用している土地や建物を手放すということは考えにくいかと思います。そうであればなおさら、落札前に決着をつけ、第三者を介入させないことが最大のポイントです。もちろん、競売手続きが開始する前に整理ができればベストですが。
専門家への相談も含め、早く動くことが重要です。悩んでおられるのであれば、相談しましょう。

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