共有名義不動産は売却できない？反対する共有者が居ても自己持分のみなら売却可能

「共有名義の不動産を売りたいのに、他の共有者が反対していて売却できない」

このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

相続や離婚、共同購入などで生まれた共有名義不動産は、共有者の中に一人でも反対する人がいると、不動産全体を売却することはできません。

しかし、ご自身の持つ「共有持分」のみであれば、他の共有者の同意がなくても売却は可能です。

この記事では、共有名義不動産が売却できないと言われる理由から、ご自身の持分のみを売却する方法、そして実際に売却できた事例まで詳しく解説します。

共有不動産の扱いに困っている方は、ぜひ最後までご覧ください。

共有名義不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要

共有名義不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対する人がいる場合は売却できません。

共有名義不動産とは、所有者が複数人居る不動産のこと

まず、共有名義不動産について基本的な知識をおさらいしましょう。
共有名義不動産とは、一つの不動産を複数人で所有している状態の不動産を指します。

そして、各所有者が持つ所有権の割合のことを「共有持分」と呼びます。

例えば、兄弟3人で実家を相続した場合、特に取り決めがなければそれぞれの共有持分は3分の1ずつとなります。。

共有名義不動産が売却できないと言われる理由

共有名義不動産が「売却できない」と言われる最大の理由は、不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要だからです。

これは民法第251条第1項で定められている「変更行為」にあたります。

（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

引用：e-Gov法令検索「民法」

不動産の売却は、この「変更行為」に該当するため、共有者が一人でも反対すれば、不動産全体を売却することは法的に不可能なのです。

共有者の中に行方不明者や認知症の方がいる場合も、同様に同意が得られないため売却はできません。

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共有持分のみの売却なら、他の共有者の同意は不要

一方で、ご自身が所有する「共有持分」のみを売却する場合は、他の共有者の同意は一切必要ありません。

共有持分は個人の財産権であり、その処分は所有者の自由だからです。

したがって、「共有者と話がまとまらない」「連絡すら取れない」といった状況でも、ご自身の持分だけなら、ご自身の意思で売却手続きを進めることが可能です。

共有持分の売却を検討すべきケース

共有持分の売却を検討すべき代表的なケースは、以下の通りです。

1. 不動産を活用する予定がない
2. 共有者間でトラブルになっている
3. 共有者が不動産に住んでいる場合

当てはまる方は、共有持分の売却を検討しましょう。

ケース①：不動産を活用する予定がない 

不動産を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税、場合によっては修繕費や管理費といった費用が発生します。

その不動産に住んでいたり、賃貸に出して収益を得ていたりするならまだしも、活用する予定が全くないのに、費用だけを負担し続けるのは大きなデメリットです。

このような場合は、持分を売却して現金化し、負担から解放されることを検討すべきでしょう。

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ケース②：共有者間でトラブルになっている

「売却したい自分」と「住み続けたい他の共有者」など、共有者間での意見の対立は、精神的に大きなストレスとなります。

特に、相続が絡むと感情的なしこりが生まれ、話し合いが全く進まないケースも少なくありません。

関係性が悪化し、話し合いによる解決が見込めない場合は、ご自身の持分を売却して共有関係から抜け出すのが賢明です。

これにより、面倒な人間関係や将来起こりうるさらなるトラブルから解放されます。

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ケース③：共有者が不動産に住んでいる場合

他の共有者が不動産に居住している場合、その共有者にとっては「売却＝退去」を意味するため、売却に反対するのは当然のことです。

このような状況で無理に全体の売却話を進めようとすると、関係がこじれるだけでしょう。

ご自身の持分のみを売却すれば、他の共有者はそのまま住み続けることができます。

新たな持分権者（買主）が、住んでいる共有者に対して家賃相当額の支払いを求めることはありますが、ご自身が直接交渉するストレスからは解放されます。

全体売却に反対する共有者がいる場合の対処法

共有名義不動産全体の売却に反対する共有者がいる場合の対処法は、以下の通りです。

1. 共有者に持分の買取をお願いする
2. 第三者に持分を売却する
3. 土地を分筆して単独名義にして売却する
4. 共有物分割請求訴訟を起こす

対処法①：共有者に持分の買取をお願いする

まず考えられるのが、売却に反対している共有者自身に、ご自身の持分を買い取ってもらう方法です。

その共有者が資金を用意できるのであれば、これが最も円満な解決策と言えるでしょう。

ただし、足元を見られて相場よりかなり低い価格を提示されたり、そもそも買取を拒否されたりする可能性もあります。

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対処法②：第三者に持分を売却する

共有者間の交渉が不調に終わった場合、共有持分を専門に扱う第三者に売却する方法があります。

この方法の最大のメリットは、他の共有者と交渉することなく、ご自身の意思だけでスピーディに現金化できる点です。

ただし、ここで最も重要なのが「誰に売却を依頼するか」です。

共有持分の売却先は、主に専門の買取業者となります。

しかし、ご自身で直接買取業者に連絡すると、市場価格よりも大幅に安い価格で買い叩かれてしまうリスクがあります。

買取業者は、買い取った持分を再販して利益を出すことが目的なので、仕入れ値である買取価格をできるだけ安く抑えようとするのは当然なのです。
中には、売主の知識が乏しいことにつけこむ悪質な業者も存在するため、業者選びは慎重に行わなければなりません。

そこでおすすめしたいのが、私たち「センチュリー21中央プロパティー」のような、共有持分専門の不動産”仲介”会社に依頼する方法です。
当社はオークション形式で複数の優良な購入希望者（投資家）にアプローチし、最も高い価格を提示した購入希望者との売却を仲介します。。

売主様の利益を第一に考え、専門知識を活かして交渉を行うため、ご自身で直接売却するよりも高値で、かつ安全に取引を進めることが可能です。

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対処法③：土地を分筆して単独名義にして売却する

対象が土地の場合、土地を物理的に分割する「分筆」という方法も考えられます。

持分割合に応じて土地を分筆し、それぞれを単独名義にすれば、ご自身の土地は誰にも気兼ねなく売却できます。

ただし、土地の形状や接道義務など建築基準法の制約によっては分筆ができないケースや、分筆によって土地の価値が下がってしまうデメリットもあります。

対処法④：共有物分割請求訴訟を起こす

話し合いによる解決が困難な場合の最終手段として、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起する方法があります。 

裁判所が分割方法を決定してくれるため、共有関係を確実に解消できるというメリットがあります。

裁判所はまず、現物分割（分筆など）を検討し、それが難しい場合は、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る「全面的価格賠償」や、不動産全体を競売にかける「換価分割」を命じます。 

ただし、訴訟には時間と費用がかかる上、競売になると市場価格より大幅に安い価格で売却されるリスクがあるため、慎重な判断が必要です

共有名義のまま不動産を所有し続けるリスク

共有名義のまま不動産を所有し続けるリスクとしては、以下のものがありますす。

1. 共有者である限り税金や修繕費用の負担が発生する
2. 相続の発生により、共有者が永遠に増え続ける
3. 共有者間でトラブルになりやすい

リスク①：共有者である限り税金や修繕費用の負担が発生する

前述の通り、不動産を利用していなくても、所有者である限り固定資産税などの税金は発生します。

また、マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば経年劣化による修繕費用など、維持費の負担は避けられません。

他の共有者が支払いを拒否した場合、ご自身が立て替えなければならないケースもあります。

リスク②：相続の発生により、共有者が永遠に増え続ける

最大のリスクは、相続による共有者の増加です。

共有者が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。

例えば、兄弟3人の共有だった不動産が、それぞれの子供たちへと相続されることで、共有者がネズミ算式に増えていく可能性があるのです。

共有者が増えれば増えるほど、意見調整は困難を極め、売却や管理は事実上不可能になってしまいます。

リスク③：共有者間でトラブルになりやすい

金銭的な負担や管理方法を巡って、共有者間の関係が悪化することは珍しくありません。
ささいな意見の食い違いが、深刻な親族間トラブルに発展するケースも多々あります。

問題を放置することで、精神的な負担が増え続けるだけでなく、いざという時に協力が得られず、にっちもさっちもいかなくなる可能性があります。

共有持分のみを売却できた事例【センチュリー21中央プロパティー】

ここでは、実際に売却に反対する共有者がいたものの、共有持分専門の不動産仲介会社「センチュリー21中央プロパティー」のサポートにより、ご自身の持分のみを売却できた事例を2つご紹介します。

事例①：相続した実家をめぐり兄弟間で意見が対立したケース

相談者Aさんは、亡くなった父親から実家を弟と2分の1ずつ相続しました。 

Aさんは実家を使う予定がなく、固定資産税の負担も大きいことから売却を希望しましたが、実家に住み続けたい弟が「絶対に売らない」と強く反対し、話し合いは完全に平行線でした。

困り果てたAさんは、センチュリー21中央プロパティーに相談。

初回相談から社内弁護士が同席し、法的な観点から持分のみの売却が可能であることを丁寧に説明してくれました。
査定を依頼したところ、すぐに買取価格が提示され、Aさんはその金額に納得。 弟との直接交渉は一切不要で、スムーズに持分を売却し、現金化することができました。

 Aさんは「長年の悩みの種がなくなり、肩の荷が下りました」と話しています。

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事例②：離婚した元配偶者が住む家の持分を売却したケース

相談者Bさんは、離婚した元夫と共有名義のマンションを所有していました。 

財産分与で売却を試みましたが、元夫が「子供のために住み続けたい」と売却を拒否。
養育費の支払いも滞りがちで、Bさんは住宅ローンの残債と固定資産税の負担に苦しんでいました。

元夫とは直接話したくないと考えたBさんは、インターネットで知ったセンチュリー21中央プロパティーに連絡。

専門スタッフがBさんの状況を親身にヒアリングし、すぐに購入希望者とのマッチングを進めてくれました。
結果、適正価格で持分を売却でき、住宅ローンの負担から解放されることになりました。 

売却後の元夫との関係についても、弁護士からアドバイスをもらえたことで、安心して新しい生活をスタートできたそうです。

まとめ

共有名義不動産の売却には共有者全員の同意が必要なため、反対する共有者がいる場合には売却できません。

しかし、共有持分のみであれば他共有者の同意なく売却可能です。

不動産を活用する予定がない場合や、共有者間でトラブルになっている場合などは、共有持分の売却を検討しましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。
共有持分の専門家のみが在籍しており、他の共有者との交渉をスムーズに代行可能。
また、共有持分に強い社内弁護士が常駐しているため、トラブル解決や売却のあらゆるフェーズにおいて、法的な課題をクリアしつつ、安全・確実にお手続を進めてまいります。

さらに、センチュリー21グループが誇る広範な「買い手ネットワーク」と、独自の入札制度（オークション形式）により、可能な限り高値での購入希望者をマッチングいたします。

ご相談から売却に至るまで、諸費用は一切頂いておりませんので、共有持分のトラブルや売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。