相続

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50年前に公民館を16人で共同購入の現在

ご相談内容

A~Pら(16名)は、約50年前に、甲公民館(乙土地も含む)を共同で建てました。
その当時の1960年代は高度経済成長期で、甲公民館の周辺も人が増え、活気にあふれていました。そこで、地域代表するA~Pらが代表して、甲公民館を建築し、地域発展に貢献しようと、資金を出し合って、町の中心地に乙土地を購入し、甲公民館を建てました(所有権の状況はそれぞれ均等に共同所有・1/16ずつ)
その後、少子高齢化が進み、人口は減少、甲公民館も老朽化し、もうほとんど利用されていることもありません、それどころか壊さないと危ないくらいの状況です。
A1はAの相続人で、Aが持っていた甲公民館や乙公民館も含めて相続しました。A1はもう利用している人もいないので、更地にしたり、売却したりしたいと思っています。
何か良い解決方法はないものでしょうか?

本件の法律関係の整理

50年前にA~Pら16人で共同購入した甲建物、乙建物はそれぞれが同じ金額を出資したことから、それぞれの持分は16分の1ずつになります。そのうちの一人のAが亡くなり、AをA1が相続した結果、A1とB~Pらが共同所有していることになります。B~Pの中にも同様に相続が発生している可能性があります。そうするとA1らとその相続人ら(B1やC1、C2等)はそれぞれ、甲建物乙建物を共同所有していることになります。

50年前に公民館を16人で共同購入の現在の図

当初は16人の共同所有でしたが、相続が起きた結果、気が付かないうちに多くのしかも見知らぬ人と共有関係になってしまっている可能性があります。不動産を共同所有している者同士の関係等は以下になります。民法の条文を見てみましょう。

(共有物の変更)

民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない

(共有物の管理)

民法252条:「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」

(共有物に関する負担)

民法253条:「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。」

とあります。各共有者は持分に応じてその共有物に関する負担を負うため、税金なども当然、持ち分に応じた額で負担しなければなりません。面倒なので、一層のこと全部売却してしまいたい。そう思うかもしれませんが、民法251条により、他の共有者「全員」の同意が必要です。

本件の場合、A~Pらの相続人も多数いることが想像できますが、甲建物および乙建物の「全部」を売却するには、そのすべての相続人に連絡を取り、承諾をもらわないといけません。一人でも反対されてしまうと、売却は頓挫してしまうということになります。

売却や譲渡ではなく、賃貸するなどの行為は管理行為に当たるため、共有者の過半数の同意があればできる可能性もありますが、それぞれの相続人に連絡を取るのは、非常に手間がかかることに変わりありません。

本件の場合の解決策

実は上記のようなことは、全国の地域で発生しています。気が付いたら、相続が起き、登記があるならまだしも、相続だけされていて、登記すらない共有状態の不動産が多く存在します。このようなケースの場合、他の共有者を探して、さらに売買などの処分する承諾をもらって、売却するというのは非常に面倒です。

また、仮に売れたとしても手間と労力に見合った価格で売却できるかはわかりません。そこで、自己の共有持分のみを売却し、面倒な共有持分の関係から離脱することをお勧めいたします。

「え?他の共有者の同意はいらないの?」と思うかもしれませんが、自己の共有持分に関しては、他の共有者の同意なくして、売却などの処分をすることはできます。売却することで、共有関係から離脱することもでき、ひいては現金を手にすることもできます。

本件のようなケースの場合売却できるかは正直なところ微妙かもしれません。ただ、当社では他社にはない独自のネットワークがあります。他の会社では売却できなかった共有持分でも、当社で売却できた実績は多数ございます。それは、共有持分に特化した不動産専門業者だからこそできることです。

「売れるかどうかわからない、こんな不動産の共有持分なんて」そう思っていても売れるケースはあります。ぜひ、共有不動産のプロ集団の当社に一度ご相談ください。

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