共有名義アパートの賃貸に注意！共有者同士でトラブルになりやすい4つのポイント

共有名義の不動産を賃貸活用するケースでは、共有者間でさまざまなトラブルが起こりやすいものです。同意形成の難しさから、家賃収入の分配、管理費用、税金負担まで、予期せぬ問題に直面することも少なくありません。

この記事では、共有名義不動産を賃貸に出す際に特に注意すべき点や、共有者間でよくあるトラブルの具体例、そしてそれらを未然に防ぎ、解決するための実践的な方法を徹底的に解説します。

共有名義不動産の賃貸には共有者の同意が必要

共有名義不動産を賃貸とする場合、他の共有者に同意を得なければなりません。賃貸に出す以外にも、建物修繕など細かな部分で共有者の同意が必要です。

本章では、共有名義不動産を賃貸として活用する際に必要な以下の内容について解説します。

• 共有者の同意が必要になる行為
• 2023年施行の民法改正で変わったこと

それぞれ見ていきましょう。

共有者の同意が必要になる行為

共有名義不動産では、対象に行う行為が4つに分けられます。その多くにおいて、共有者の同意を得なければなりません。詳細は以下表の通りです。

共有物の管理
行為の種類	内容	具体例	行為の制限
保存行為	共有物の現状を維持する行為	(1)共有物の修理 (2)不法占拠者への明渡請求	共有者の持分価格の過半数で決定
管理行為	共有物を利用する行為	共有物を貸すこと	共有者の持分価格の過半数で決定
変更行為 （軽微な変更）	形状または効用の著しい変化をともなわない行為	(1)外壁や屋根の修繕 (2)砂利道のアスファルト塗装	共有者の持分価格の過半数で決定
変更行為 （軽微以外の変更）	共有物の形もしくは性質に変化を与える行為	(1)共有物の売却 (2)別荘の増改築	共有者全員の同意が必要

上記の表は2023年4月1日に改正された最新の内容です。改正前は、軽微な変更であっても共有者全員の同意が必要でした。

しかし、所在が分からない共有者がいた際に変更行為ができないなどの問題が多発しました。
そこで変更行為が細分化され、軽微なものに関しては共有者の持分価格の過半数で決定できるようになりました。
より具体的な内容については、以降で詳しく解説します。

※持分価格＝持分割合

2023年4月1日の法改正については以下のページで詳しく紹介しています。

それでは共有の同意が必要になる4つの行為について、それぞれ見ていきましょう。

保存行為

保存行為とは、共有不動産の現状を維持するための行為です。具体的には以下のような内容を指します。

• 不動産の修繕（雨漏りの修繕など）
• 不動産の侵害に対する妨害排除申請
• 不法占拠者に対する返還請求

上記の行為は、各共有者が単独で実行可能です。これは、共有物全体の価値を保全するための行為であり、速やかな対応が求められるためです。

管理行為

管理行為とは、共有名義不動産を利用するための行為です。 短期の賃貸借契約の締結・解除は管理行為に該当します。 共有者の持分価格の過半数の同意があれば実行可能です。

また、共有名義不動産を賃貸に出したいにもかかわらず、他の共有者が賛否を表明してくれない場合は、裁判所に「共有物管理決定の申立て」を行い、その判決によって管理行為が行える場合があります。

変更行為（軽微な変更）

変更行為のうち、形状または効用の著しい変化をともなわないものは軽微な変更とされ、共有者の持分価格の過半数の同意があれば実行可能です。具体的には、以下の行為を指します。

• 外壁や屋根の防水工事
• 砂利道のアスファルト塗装
• 共有名義不動産の分筆・合筆
• 3年を超える建物賃貸借契約の締結
• 5年を超える土地賃貸借契約の締結
• 10年を超える山林の賃貸借契約の締結

こちらは法改正により変更された部分であり、以前は共有者全員の同意が必要でした。そのため、共有名義不動産が活用できない要因となっていましたが、改正後は所在不明の共有者がいる場合など、裁判所の決定により軽微な変更が行えるように改善されています。

実際の民法に記されている内容は、以下のとおりです。

「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。」

：民法第251条1項

変更行為（軽微以外の変更）

形状や効用が著しく変化する場合は、共有者全員の同意が必要です。 例えば、以下の行為が変更行為（軽微以外の変更）に該当します。

• 共有名義不動産全体の売却
• 大規模なリフォーム（建物の建て替え、間取りの大幅な変更など）
• 土地に建物を建てる
• 山林の伐採

ただし、自分の持分のみであれば、一人の意思で売却が可能です。このことは、民法第206条にも明記されています。

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

：民法第206条

2023年施行の民法改正で変わったこと

2023年の民法改正によって変更となった部分は以下の3つです。

• 軽微な変更に必要な共有者の同意数
• 短期賃借権の範囲の明確化
• 所在不明の共有者がいる場合の変更行為について

改正前の民法では、賃貸借契約の期間の長短によって必要な同意が異なっていましたが、その判断基準が不明確でした。特に、長期間の貸し出しに対する明確な基準がなく、結果として共有者全員の同意が必要となるケースがほとんどだったのです。

また、同意を得ようとしても、そもそも共有者の所在が不明なケースもあり、不動産の利用がままなりませんでした。

これらの問題を解決するべく、改正法では「短期賃借権」と「長期賃借権」の具体的な期間を明確化し、所在不明者がいる場合の変更・管理行為に関する決定が見直されています。

改正によって設定された短期賃借権の範囲は以下の通りです。

• 樹木の植栽又は伐採を目的とする山林の賃借権等…10年
• 上記以外の土地の賃借権等…5年
• 建物の賃借権等…3年
• 動産の賃借権等…6ヶ月

これにより、上記の期間を超えない限りは、共有者の持分価格の過半数の同意だけで賃貸借契約が締結できるようになったのです。ただし、契約の際に更新がないなど、所定の期間内で賃貸借が終了する旨を明確にしている必要があります。

また、所在不明の共有者がおり、同意数が規定に満たない場合は、裁判所の決定により変更・管理行為が行えるように改善されました。これは、不動産の有効活用を促進するための重要な改正と言えます。

共有名義不動産の賃貸でよくあるトラブル

共有名義不動産を賃貸として活用したために、その後トラブルに発展するケースはよくみられます。なかでも頻出するトラブルが以下の4つです。

• アパート経営の方針をめぐるトラブル
• 家賃収入の分配におけるトラブル
• アパート管理に関するトラブル
• 税金負担に関するトラブル

それぞれの内容と解決策について解説します。

アパート経営の方針をめぐるトラブル

アパートの経営方針をめぐって意見が対立し、トラブルに発展するケースはよく見られます。意見が対立する要因として、細かな行為において共有者の同意が必要といった共有名義不動産特有の性質があげられます。

例えば、出費が多額になりがちな建物の修繕などは、トラブルになりやすい項目です。
トラブルを回避するために代表者を選出し、経営方針を一任すると決めていても、不動産管理にかかるランニングコストは原則持分割合に応じて共有者全員が支払うべきとされています。

そのため、結局トラブルへと発展するケースも少なくないのです。

解決策としては「アパート経営を外部に一任する」「共有状態を解消する」などの方法があります。

経営を外部に一任した場合、委託料が必要なため収益は減りますが、共有者間のトラブル発生確率は低くなります。

どうしても意見が対立して関係が悪化しそうな場合は、共有状態を解消するのもよいでしょう。共有名義不動産は、いつでも分割請求できると法律で定められています。

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

：民法第256条

ただし、分割請求できるのは「分割しない」と約束していない場合に限るので、注意しましょう。

家賃収入の分配におけるトラブル

共有名義不動産を賃貸に出した場合、家賃収入は持分割合に応じて分配されるべきとされています。

しかし、アパートの管理会社や入居者が共有者それぞれに持分割合に応じた家賃を支払うわけではありません。代表者に家賃が一括で入金され、各共有者に分配されます。ここで、代表者が他の共有者に家賃を分配せず、トラブルに発展するケースがよく見られるのです。

代表者が家賃収入を独占している場合、他の共有者は賃料の返還請求ができます。
「不当利得返還請求」といい、裁判所に訴えが認められた場合、最大過去10年にさかのぼって強制的に家賃収入を取り返せます。

なお、共有者の名前が賃貸借契約書に明記されていなくても請求は可能です。共有名義不動産の賃料は、所有権から発生するものと考えられているためです。

アパート管理に関するトラブル

アパートの管理に関するトラブルも、共有名義不動産でよく見られるトラブルです。例えば、以下の管理業務に関してよくトラブルがみられます。

• 入居者の募集や審査
• 家賃回収
• 入居者のトラブル対応
• 建物のメンテナンス
• 契約更新時の説明
• 確定申告の経理作業

共有者同士で協力して分担できれば問題はありませんが、特定の共有者に負担が偏るケースがほとんどです。そのことで不満が募り、トラブルに発展します。

管理業務を放棄している共有者がおり、話し合いにも応じてくれない姿勢である場合は、早期に共有状態を解消してしまうのがよいでしょう。

税金負担に関するトラブル

毎年の固定資産税をめぐるトラブルは、共有名義不動産でよく見られます。

法律上、共有不動産に発生する固定資産税は、共有者全員が連帯して全額納付する義務があります。実際、地方税法第10条2項にも明記されています。

共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

2　共有物、共同使用物、共同事業又は共同行為に係る地方団体の徴収金は、特別徴収義務者である共有者、共同使用者、共同事業者又は共同行為者が連帯して納入する義務を負う。

：地方税法第10条2項

共有名義不動産の場合、固定資産税は代表者1人に対して納付書が届き、一括して支払ったのち、代表者が他の共有者に請求するのが一般的です。

しかし、共有者のなかには請求に応じない方もいます。
連帯納付義務があるため、代表者は、未納者の分も固定資産税を支払わなければなりません。
このようなことが連続して発生し、トラブルに発展してしまうのです。

共有者が固定資産税の支払いを放棄している場合、代表者は請求権の行使により負担分を請求できます。

ちなみに、家賃収入による所得税は各共有者が確定申告をするため、代表者が一括で申告したり支払ったりということはありません。

共有名義不動産の賃貸で直面する法的問題

共有名義不動産の賃貸においては、法的な側面を理解しておくことが重要です。

賃貸借契約の期間による同意の要件

通常の賃貸借契約は管理行為とされ、持分の過半数で締結可能です。

しかし、賃貸期間が3年を超える建物賃貸借契約や、5年を超える土地賃貸借契約は、民法上「変更行為（軽微な変更）」に準じるとされ、共有者全員の同意が必要となります。この違いを認識していないと、後々契約が無効となるリスクがあるため注意が必要です。

無断での賃貸借契約締結のリスク

もし一部の共有者が他の共有者の同意を得ずに賃貸借契約を締結した場合、その契約は他の同意を得ていない共有者にとっては無効となる可能性があります。

この場合、同意していない共有者は、賃借人に対して明け渡しを請求できる場合があります。また、無断で契約を締結した共有者に対し、損害賠償請求を行うことも可能です。

共有名義不動産の賃貸トラブル解決策

ここでは、前述のよくあるトラブルについて、具体的な解決策を提示します。

家賃滞納や立ち退きに関するトラブル解決策

賃借人が家賃を滞納したり、契約期間満了後も立ち退かない場合、共有者間で対応を協議する必要があります。解決策としては、内容証明郵便による督促、少額訴訟、あるいは弁護士に依頼して法的手続きを進めることが考えられます。この際、共有者全員が協力し、足並みを揃えることが重要です。

物件の修繕・大規模改修費用に関するトラブル解決策

物件の老朽化による修繕や、収益性向上のための大規模改修が必要になった場合、費用負担をめぐって意見が対立することがあります。解決策としては、事前に「管理協定書」で修繕費用の負担割合や意思決定プロセスを定めておくことが有効です。合意に至らない場合は、裁判所に共有物管理に関する決定を求める「共有物管理決定の申立て」を行うことも可能です。

賃貸管理業務の負担に関するトラブル解決策

賃貸物件の管理業務は多岐にわたり、特定の共有者に負担が集中すると不満が生じます。解決策としては、共有者間で管理業務の役割分担を明確にする、あるいは管理会社に賃貸管理業務を委託することが挙げられます。管理会社に委託すれば、共有者間の負担を平等にし、専門的な管理を期待できます。

共有者が勝手に住み続けている場合のトラブル解決策

共有名義の不動産に、特定の共有者が他の共有者の同意なく無償で住み続けている場合、他の共有者は家賃相当額の「使用料」を請求できる可能性があります。これを「不当利得返還請求」といいます。ただし、明け渡し請求は、その共有者が自身の持分に応じて不動産を使用する権利があるため、原則としてできません。解決しない場合は、弁護士に相談し、不当利得返還請求の訴訟を検討することになります。

共有名義不動産の賃貸借契約書

賃貸借契約書は、賃貸人（共有者）と賃借人との間で、賃料、契約期間、使用目的、修繕義務などの賃貸条件を明確にし、後々のトラブルを防ぐための法的証拠となります。口約束ではなく、書面で取り交わすことで、双方の権利と義務が明確になり、万一の紛争時にも具体的な根拠に基づいて解決を図ることができます。

賃貸借契約書作成のポイント

賃貸借契約書を作成する際には、以下のポイントに留意しましょう。

必要な事項は追記する

国土交通省からダウンロードできるひな形には、必要最低限の内容しか書かれていません。そのため、項目を適宜追記する必要があります。

例えば、以下のような内容があげられます。

• ペットの飼育
• 生活音の配慮
• 転貸（又貸し）の禁止
• 契約期間満了後の更新条件
• 契約解除の条件
• 特約事項（例：管理費・修繕費の負担割合、家賃の振込先口座など）

上記の項目はひな形に載っていないため、必要に応じて追記しましょう。

共有者全員の氏名を記載する

賃貸借契約書には、代表者だけでなく、共有者全員の名前も記載しましょう。 全員に同意を得ているから、代表者名だけ記載すればよいとするのは推奨しません。 他の共有者から「賃貸借契約を認めていない」とあとから意見される可能性も考えられるためです。

共有者間でトラブルが発生した場合、借主にまで迷惑がかかってしまう可能性もあります。賃貸借契約書には、共有者全員の氏名を明記し、押印してもらうことを推奨します。

専門家のリーガルチェックを受ける

賃貸借契約書を作成したら、必ず弁護士・司法書士・行政書士などの専門家に内容を確認してもらいましょう。

素人だけで書類を作成した場合、不備や法律に違反する内容が記載されてしまっている可能性があるためです。ときには、契約書としての効力がない書類を作ってしまう場合もあります。

国土交通省のひな形を変更せずに使用すれば基本的に不備はありませんが、項目の追記や削除をした際に不備が発生するケースがみられます。書類の不備や法に反する記載は、トラブルの原因にもなりかねません。必ず専門家によるリーガルチェックをうけましょう。

なお、賃貸借契約書のリーガルチェックは、2〜5万円が相場とされています。

賃貸契約書作成前に確認すべき重要事項

賃貸借契約書を締結する前に、共有者間で以下の事項を事前に確認し、合意しておくことが重要です。

共有者間の「管理協定書」の重要性

賃貸に関する取り決めだけでなく、共有不動産の管理全般について、「管理協定書」を作成し、共有者全員の合意を得ておくことが非常に有効です。この協定書には、賃貸の可否、賃料設定、管理業務の担当、修繕費や税金の負担割合、意見が対立した場合の解決方法（例：多数決、専門家への相談）などを具体的に明記します。これにより、将来的なトラブルを大幅に減らすことができます。

賃貸借契約に盛り込むべき特約事項

賃貸借契約書には、共有名義特有の事項を特約として盛り込むことを検討しましょう。例えば、家賃の支払い口座は代表者の口座とするのか、それとも共有者全員の連名口座とするのか。また、退去時の原状回復費用や修繕費の扱い、契約解除の条件など、共有者間の合意に基づいて細かく規定しておくことで、賃借人とのトラブルだけでなく、共有者間のトラブルも防ぐことに繋がります。

賃貸管理を外部に委託するメリット・デメリット

共有者間の負担軽減やトラブル回避のため、賃貸管理を専門の管理会社に委託することも有効な選択肢です。

メリット	・共有者間の意見調整の手間が省ける。 ・入居者募集から家賃回収、クレーム対応、修繕手配まで専門知識を持つプロに任せられる。 ・共有者全員の合意形成が難しい場合でも、管理会社が窓口となることでスムーズな運用が可能になる。
デメリット	・管理委託費用が発生する（家賃収入の数%が一般的）。 ・共有者自身が管理の細部に介入しにくくなる。

共有名義不動産の賃貸を成功させるためのポイント

共有名義不動産の賃貸管理を円滑に進めるためには、いくつかの重要なポイントがあります。

事前の話し合いと合意形成の重要性

何よりもまず、賃貸に関するすべての事項について、事前に共有者全員で徹底的に話し合い、書面で合意を形成することが不可欠です。あいまいな合意は、後々トラブルの火種となります。特に、家賃の分配、管理費の負担、修繕の意思決定プロセスなどは、明確にしておくべきです。

専門家への相談のタイミング

共有名義不動産の賃貸は、法律や税金、不動産の実務が複雑に絡み合います。そのため、以下のような専門家へ適切なタイミングで相談することが非常に重要です。

• 弁護士: 共有者間の意見対立、法的紛争の予防・解決、契約書のリーガルチェック。
• 税理士: 不動産所得税や固定資産税などの税金対策、適切な確定申告。
• 不動産会社（特に共有持分専門の業者）: 賃貸物件の市場価値査定、入居者募集、賃貸管理業務、共有持分売却の検討。

まとめ

共有名義不動産を賃貸に出せば家賃収入を得られるといったメリットがある一方、共有者同士で経営方針、家賃分配、管理業務、税金負担などをめぐってトラブルになり、関係性が悪化する可能性もあります。

トラブルを未然に防ぐためには、賃貸借契約書に共有者全員の氏名を明記し、必要な特約を追記することが重要です。また、専門家によるリーガルチェックを受け、共有者間で管理協定書を締結するなど、事前の準備を怠らないようにしましょう。

関係性がこじれて修復不可能にまでなった場合は、共有状態を解消してトラブルを回避する方がよいでしょう。

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