親が亡くなり、実家や土地を兄弟姉妹で相続することになったとき、とりあえず「共有名義」にしておくケースは少なくありません。

しかし、一つの不動産を複数人で所有する状態は、将来的なトラブルの火種になりやすいのが現実です。

「売りたいのに売れない」「維持費で揉める」といった事態を避けるためには、早期の対策が欠かせません。

この記事では、共有名義の土地が抱えるリスクと、円満に解決するための具体的な方法を解説します。

共有名義の解消に関する無料相談はこちら　≫

共有名義の土地とは

共有名義の土地とは、一つの土地を複数の人が共同で所有している状態です。

土地そのものが物理的に線引きされているわけではなく、「所有権」を割合（持分）に応じて持ち合っているのが特徴です。

相続においては、遺産分割協議がまとまるまでの間や、あえて共有で登記した場合に発生します。

相続における「遺産共有」と「共有登記」の違い

相続が発生した直後、遺産は相続人全員の共有財産となります。

これを「遺産共有」と呼び、あくまで遺産分割が終わるまでの暫定的な状態です。

一方で、遺産分割協議を行ったり、あるいは法定相続分で登記を入れたりすることで、民法上の一般的な共有状態になることを「物権共有」と呼びます。

「遺産共有」が遺産を分けることを目的とした一時的な状態であるのに対し、「物権共有」は複数の所有者が共同で権利を持ち続ける状態を指します。

一度「物権共有」として登記されてしまうと、解消するには贈与や売買など、新たな手続きと税金が必要になるため注意が必要です。

相続により土地が共有名義になる典型的なケース

土地が共有名義（物権共有）になる背景として、以下のようなケースが多く見られます。

• 遺産分割協議がまとまらず、法定相続分で登記した
• 「とりあえず公平に」と、兄弟で均等に分けた
• 実家を将来誰が継ぐか決まっていない
• 遺言書で共有の指定があった

「とりあえず」で選択した共有名義が、将来の足かせとなる事例が後を絶ちません。

持分割合はどのように決まるのか

共有持分の割合は、原則として以下のいずれかの方法で決定します。

1. 法定相続分：民法で定められた割合（例：配偶者1/2、子供全員で1/2）
2. 遺産分割協議：相続人全員の話し合いで決めた割合
3. 遺言書：亡くなった方（被相続人）が指定した割合

登記簿謄本には「持分2分の1」のように記載され、第三者にも権利を主張できるようになります。

土地を共有名義にするメリット・デメリット

共有名義には、公平性というメリットがある反面、自由度が低いという大きなデメリットがあります。

共有名義のメリット

土地を共有名義にするメリットは、主に以下の通りです。

1. 相続人全員で公平に遺産を分けられる
2. 売却益が出た際の特別控除を人数分使える

メリット①：相続人全員で公平に遺産を分けられる

不動産は現金のようにきれいに分割できない資産です。

特定の誰かが土地を継ぐと不公平感が生まれる場合、持分として権利を分けることで、相続人全員が納得しやすいという側面があります。

メリット②：売却益が出た際の特別控除を人数分使える

相続した土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

マイホーム（居住用財産）を売却した場合の「3,000万円特別控除」などの特例は、要件を満たせば共有者一人ひとりが利用可能です。

そのため、単独所有よりもトータルの節税効果が高くなるケースがあります。

共有名義のデメリット

土地を共有名義にするデメリットは、主に以下の通りです。

1. 土地の活用や売却に全員の同意が必要
2. 権利関係が複雑になりやすい
3. 維持費や税金の負担で揉める可能性がある

デメリット①：土地の活用や売却に全員の同意が必要

共有物の変更行為（売却、大規模修繕、建替えなど）には、共有者全員の同意が必須です。

一人でも反対すれば、売ることも建替えることもできません。

なお、2023年4月の法改正により、砂利を敷くなどの「軽微な変更」であれば、持分価格の過半数の同意で行えるようになりました。

とはいえ、売却等の重要な行為には依然として全員の同意が必要であり、自由度が低いことに変わりはありません。

デメリット②：権利関係が複雑になりやすい

共有者が亡くなると、その持分はさらにその相続人へ引き継がれます。

代替わりを繰り返すと、面識のない親戚同士が共有者となり、収拾がつかなくなる「数次相続」のリスクがあります。

デメリット③：維持費や税金の負担で揉める可能性がある

固定資産税などは、共有者全員に連帯納付義務があります。

誰かが滞納すれば他者に督促がいきますし、管理費用の負担割合で感情的な対立も生じやすくなります。

共有名義の土地で起こりやすい5つのトラブル事例

共有名義の土地で起こりやすいトラブルとしては、以下のようなものが代表的です。

1. 固定資産税の納税代表者や負担割合をめぐる金銭トラブル
2. 共有者の死亡と二次相続による権利関係の複雑化
3. 共有者の借金や自己破産による持分の差押えと競売
4. 認知症による意思能力喪失での不動産処分の凍結
5. 共有者の一部と連絡が取れない行方不明や音信不通

事例①：固定資産税の納税代表者や負担割合をめぐる金銭トラブル

自治体からの納税通知書は、通常「代表者1名」にのみ届きます。

代表者が立て替えて納付した後、他の共有者に請求しても「今は金がない」「住んでいないから払いたくない」と拒否され、金銭トラブルに発展するケースです。

事例②：共有者の死亡と二次相続による権利関係の複雑化

共有者の死亡により、配偶者や子供が加わって関係が希薄化します。

連絡先不明の共有者が増えると、遺産分割協議も開けず、土地が「塩漬け」になってしまいます。

事例③：共有者の借金や自己破産による持分の差押えと競売

共有者の借金滞納により、その持分が差し押さえられることがあります。

最悪の場合、持分が競売にかけられ、全く知らない第三者（不動産買取業者など）が新たな共有者として入り込んでくるリスクがあります。

事例④：認知症による意思能力喪失での不動産処分の凍結

共有者が認知症になると、法的な意思能力がないとみなされます。

成年後見人を立てない限り売却や契約ができず、土地全体の処分がストップします。

事例⑤：共有者の一部と連絡が取れない行方不明や音信不通

長期間連絡が取れない共有者がいると、同意を取り付けられません。

不在者財産管理人を選任するなど、裁判所を通した手続きが必要で、解決に多大な手間がかかります。

こうしたトラブルが深刻化する前に、共有持分の専門家へ相談することが重要です。

当社センチュリー21中央プロパティーには、共有持分トラブルを4万件以上解決してきたノウハウがあります。

共有持分の専門スタッフが、他の共有者との交渉をスムーズに代行可能。

また、共有持分に強い社内弁護士が常駐しているため、法的な課題をクリアしながら、安全・確実にお手続きを進めてまいります。

【社内弁護士が常駐】共有不動産のトラブル解決はお任せください！　≫

共有名義を解消するための5つの方法

トラブルを断ち切るには、共有状態の解消が一番です。

共有名義を解消するための具体的な方法は、以下の通りです。

1. 現物分割（土地を分筆して単独所有にする）
2. 代償分割（持分を買い取り単独所有にする）
3. 換価分割（土地全体を売却して現金を分ける）
4. 共有持分の放棄（他の共有者に譲渡する）
5. 共有物分割請求（裁判所を通じた解決）

方法①：現物分割（土地を分筆して単独所有にする）

土地を測量し、持分に応じて物理的に分ける方法です。

単独名義になりますが、土地の形状等で資産価値に差が出やすく、調整が難しい場合があります。

方法②：代償分割（持分を買い取り単独所有にする）

特定の共有者が、他者の持分を買い取る方法です。

土地を取得する人は単独所有権を得られますが、相手に支払う現金（代償金）が必要です。

方法③：換価分割（土地全体を売却して現金を分ける）

共有者全員が同意して土地全体を売却し、諸経費を引いた手取り額を持分割合で分配する方法です。

現金化するため公平性が保ちやすく、後腐れがない最もきれいな解決策と言えます。

方法④：共有持分の放棄（他の共有者に譲渡する）

すでに所有する自分の持分を放棄し、他の共有者に譲り渡す方法です。

「とにかく関わりたくない」「無償でもいいから手放したい」という場合に有効です。

ただし、放棄された持分を受け取る側には贈与税が課税される可能性がある点に注意しましょう。

方法⑤：共有物分割請求（裁判所を通じた解決）

話し合い（協議）がまとまらない場合、裁判所に対して「共有状態を解消したい」と請求する訴訟です。

最終的には裁判所の判決により、競売による換価分割などが命じられることもあります。

解決までに1年以上かかることも珍しくないため、最終手段と考えましょう。

センチュリー21中央プロパティーでは、司法書士や税理士などの専門家と連携し、こうした複雑な手続きも確実にサポートいたします。

【4万件超の実績とノウハウ】共有不動産のトラブル解決はお任せください！　≫

共有者の同意は不要！自分の持分だけを売却・現金化する方法

実は、共有者全員の同意がなくても、「自分の持分だけ」なら自由に売却できます。

自分の持分だけを売却・現金化する方法としては、以下のものがあります。

1. 他の共有者へ持分を譲渡・売却する
2. 第三者（不動産会社）へ持分のみを売却する

方法①：他の共有者へ持分を譲渡・売却する

最も穏便なのは、他の共有者（兄弟など）に買い取ってもらうことです。

しかし、相手に購入資金がない場合や、そもそも関係が悪化している場合は交渉が成立しません。

方法②：第三者（不動産会社）へ持分のみを売却する

第三者の不動産会社へ、自分の持分のみを売却する方法です。

一般の個人が他人の共有持分だけを購入することは稀なため、共有持分を取り扱う専門の不動産会社へ売却するのが基本となります。

この際、依頼先が「買取業者」か「仲介業者」かによって、手元に残る金額や売却後の安心感が大きく変わります。

「買取」と「仲介」どちらを選ぶべき？それぞれの特徴

結論から言えば、トラブルを避け、適正価格で売りたい場合は「専門仲介業者」がおすすめです。

両者の決定的な違いは「誰から利益を得るか」というビジネスモデルにあり、それが売却価格に直結します。

	買取業者	専門仲介業者 （当社）
仕組み	「安く買って高く売る」 自社で買い取り、転売益を得るため、売主と利益相反する。	「高く買ってくれる買主を探し仲介手数料を得る」 投資家との売買を仲介するため、売主と利益が一致する。
売却価格	低い （市場価格の約半値以下も）	高い （市場価格に近い高値を追求）
現金化	早い（最短数日〜）	比較的早い（約2週間〜）※
安全性	業者に有利な契約になりがち	弁護士等の専門家が監修するため、安全性が高い

※一般的に仲介は時間がかかると言われますが、当社センチュリー21中央プロパティーは独自の”買い手ネットワーク”とオークションシステムで全国の投資家へアプローチするため、2週間ほどで売却が完了します。仲介手数料も売主様からはいただきません。

権利関係の調整に長けた「持分専門業者」を選ぶ重要性

業者選びでは、価格だけでなく「売却後に親族トラブルにならないか」という視点も欠かせません。

知識の浅い業者や悪質な業者に売却してしまうと、業者が他の共有者に対して強引な交渉を行い、結果として「変な業者に売った」と、売主であるあなたが非難される恐れがあります。

そのため、目先の金額だけでなく、法律知識を持ち、権利関係を円満に調整できる「共有持分の専門業者」を選ぶことが重要です。

当社センチュリー21中央プロパティーには、共有持分を専門とする社内弁護士が常駐しており、法的な観点からトラブルのない安全な取引をサポートいたします。

【仲介手数料0円】共有持分の高額売却ならセンチュリー21中央プロパティー　≫

【2024年4月1日施行】相続登記義務化にも注意が必要

これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日の法改正により義務化されました。

共有名義の土地を放置している方にとって、無視できないルール変更です。

相続登記の期限と罰則規定

不動産取得を知った日から3年以内に申請が必要です。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の可能性があります。

過去に相続した共有地も対象になるのか

この法律には遡及適用があります。

つまり、2024年4月1日より前に相続した土地であっても、義務化の対象となります。

施行日から3年の猶予期間（2027年3月31日まで）のうちに手続きを済ませる必要があります。

住所変更登記の義務化について

相続登記だけでなく、住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化されます（2026年4月までに施行予定）。

引っ越しをしたのに登記簿の住所を変更していない場合も、5万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。

土地の共有・相続トラブルを専門家に相談すべきタイミング

土地の共有・相続トラブルを専門家に相談すべきタイミングは、以下の通りです。

1. 遺産分割協議がまとまらない時
2. 他の共有者と関わりたくない時
3. 早急に現金化したい時

タイミング①：遺産分割協議がまとまらない時

兄弟間で主張が食い違い、話し合いが平行線をたどる場合は、弁護士や司法書士に介入してもらうのが有効です。

法的な観点から妥当な分割案を提示してもらえます。

タイミング②：他の共有者と関わりたくない時

「絶縁状態で連絡も取りたくない」「顔を合わせると喧嘩になる」という場合は、共有持分の売却を検討すべきです。

当社センチュリー21中央プロパティーをはじめとした、共有持分を専門とする不動産業者に依頼すれば、他の共有者と一切顔を合わせずに共有関係から離脱できます。

共有持分の安全・スムーズな売却ならセンチュリー21中央プロパティー　≫

タイミング③：早急に現金化したい時

納税資金が必要な場合や、自分のライフプランのために資金を得たい場合は、共有持分専門の不動産会社に査定を依頼しましょう。

通常の売却よりも素早く現金化が可能です。

センチュリー21中央プロパティーが提供する無料査定サービスなら、24時間以内にあなたの共有持分の査定額を知ることができます

国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。

【不動産鑑定士とAIのダブル査定】共有持分の無料査定サービス　≫

まとめ

共有名義の土地相続は、放置すればするほど権利関係が複雑になり、解決が困難になります。

「家族だから大丈夫」と楽観視せず、トラブルが起きる前に解消へ向けた行動を起こすことが大切です。

もし、話し合いが難航している場合や、自分の持分だけでも現金化したい場合は、実績豊富な専門業者への相談をおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーは、これまでに4万件以上の共有持分トラブルを解決してきた、共有持分専門の不動産仲介会社です。

共有持分の知識と経験を持つ専門スタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧に対応し、他の共有者との交渉もスムーズに代行いたします。

また、共有持分の実務に詳しい社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からのアドバイスや契約書類のチェックが可能です。

司法書士や税理士とも連携し、トラブル解決から売却までを確実にサポートします。

ご相談から売却まで料金は完全に無料とさせていただいておりますので、共有持分のトラブルや相続、売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

【4万件超の実績とノウハウ】共有持分の高額売却ならセンチュリー21中央プロパティー　≫

共有名義の土地相続に関してよくある質問

共有名義の土地相続に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。

Q1.共有名義の土地を相続放棄することはできますか？

A.相続開始を知ってから3ヶ月以内なら可能です。

ただし、他のプラス財産も一切相続できなくなります。

すでに相続してしまった持分を手放したい場合は、「相続放棄」ではなく「持分放棄」や「売却」を検討することになります。

Q2.共有者のひとりが売却に反対している場合どうすれば良いですか？

A.自分の持分のみであれば売却可能です。

全員の同意がない限り、土地全体を売ることは不可能です。

反対者を説得するか、あるいは自分の持分だけを専門の買取業者に売却して、共有関係から抜けるのが現実的な解決策となります。

Q3.相続した土地の名義変更（相続登記）にかかる費用はいくらですか？

A.一般的には数十万円かかりますが、当社経由なら無料です。

通常、登録免許税や司法書士報酬で約20万円ほどの費用がかかります。

しかし、センチュリー21中央プロパティーにご依頼いただいた場合、これらの登記費用や司法書士報酬はすべて当社（または買主）が負担するため、お客様の持ち出しは一切ありません。

【ご相談～売却まで完全無料！】共有持分の売却ならセンチュリー21中央プロパティー　≫

Q4.連絡が取れない共有者がいる場合、自分の持分だけ売ることはできますか？

A.はい、可能です。

自分の持分を売却するのに、他の共有者の同意や承諾は一切不要です。

相手が音信不通であっても、ご自身の判断だけで売却手続きを進められます。

センチュリー21中央プロパティーに所属する共有持分の専門家はこちら　≫