区分所有権とは｜用語集

意義：マンションやオフィスビルなどのように、1棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがある場合、それぞれの独立した部分の所有権を区分所有権といいます。

区分所有建物とは、住居・店舗・事務所その他用途に供する目的で、一棟の建物を別個に区分することによって一つ一つの部屋が作られている建物のことです。
典型例：一棟のマンション

このような区分所有権については区分所有法という法律があります。規約がある場合には規約が優先しますが、区分所有法の重要な部分について、解説していきます。

以下、それぞれについて説明していきます。

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分のことで、独立して住居・店舗・事務所その他用途に供される部分のことです（区分所有法1条、2条3項）。例えば、マンションでいうと、それぞれの世帯が居住している一つ一つの部屋を指します。

共用部分とは、専有部分以外の部分のことです。共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があります。

性質上当然に共用部分とされるもので、登記することはできません。例えば、廊下やエレベーター、階段などがあげられます（4条1項）。

本来は専有部分となるべき場所を、規約で共用部分にすると定めた部分のこと（4条2項前段）。具体例としては、管理人室です。

規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができません（４条2項後段）。

共用部分は、規約で別段の定めをしない限り、区分所有者の全員または一部の共有となります（11条1項）。そして、区分所有者は、共用部分をその用法に従って使用することができます（同法13条）。

共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、規約で別段の定めをしない限り、各区分所有者がそれぞれ有する専有部分の床面積の割合によって決められます（14条）。

共用部分に対する持分は、専有部分を利用するために不可欠の権利なので、専有部分が移転すれば、それに伴って共用部分に対する持分も移転します（15条1項）。

そして、共用部分に対する共有持分は、区分所有法に別段の定めがある場合を除いて、専有部分と分離して処分することができません（15条2項）。