1.取得後5年以内の不動産売却は税金が高くなる！

不動産の売却をして利益が生じた時は、譲渡所得税が課せられ、所有期間5年を境に税率が高くなります。

譲渡所得税は、売却価格に対して課せられるのではなく、不動産を取得した時にかかった費用（取得費）や売却に関わった費用（仲介手数料など）、特別控除などを売却価格から差し引いた金額に対して税率がかけらる税金です。

そのため売却することで必ずかかる税金ではありません。しかし不動産を取得してから5年未満であると、納税額も大きくなるため注意しなければいけません。

譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に以下のように定められています。

長期譲渡所得金額（所有期間5年以上）	20％
短期譲渡所得金額（所有期間5年未満）	39%

ここでの所有期間は原則、不動産の所有権移転登記が完了した日などを指し、譲渡した年の1月1日時点で計算されます。例えば2019年3月に不動産を取得した場合、2024年3月時点では5年未満となるため、注意が必要です。

長期譲渡所得金額と短期譲渡所得金額では約2倍近い価格の税金を納めることになるため、不動産の売却タイミングには注意しなければいけません。さらに上記の納税率に加え、令和19年まで復興特別所得税2.1％が課税される点も理解しておく必要があります。

自身では5年経ったと思って売却したものの、短期譲渡所得金額に該当し、高い税金を納めることになったというケースも少なくありません。

そのため不動産の売却をする際は、専門家に所有期間を確認してもらうのと同時に、譲渡所得税の納税額を算出してもらいましょう。

2. 譲渡所得税を計算する方法

譲渡所得税の計算は、以下の方法で算出することができます。

課税対象額＝売却代金－（取得費＋売却に係わる費用）－特別控除譲渡所得税＝課税対象額×税率

2-1.取得費とは

取得費は売却する不動産を購入した時にかかった費用を指します。土地の購入代金や仲介手数料などが該当するため、当時の領収書や売買契約書で確認する必要があります。取得費の確認ができない場合、売却代金の5％を取得費にすることができます。

一方、建物に関しては、取得した時の代金が取得費に含まれるわけではないため注意が必要です。建物は年々劣化していくことから、資産価値が下落します。そのため、購入時の代金から年数分に合わせた償却費を差し引いた金額が取得費となります。

国が定めた固定資産を使える期間として、建物には法定耐用年数が定められています。さらに構造別に償却率も決められているため、築年数に合わせた償却費を差し引いた金額が取得費として計上することが可能です。

<建物の取得費の計算式>

建物の取得費＝購入時の建物代金－（購入時の建物代金×償却費×築年数）

<法定耐用年数と償却率>

	木造	軽量鉄骨（骨格材肉厚が3mm以下の場合）	重量鉄骨	鉄筋コンクリート
法定耐用年数	22年	19年	34年	47年
償却率	0.046	0.053	0.030	0.022

例えば木造住宅を3,000万円で取得し、売却時には築15年経っている場合の取得費は「3,000万円－（3,000万円×0.046×15年）＝1,550万円」となります。

2-2.売却にかかる費用

売却にかかる費用は「仲介手数料」「契約印紙代金」などが該当します。

仲介手数料

仲介手数料とは不動産を売却する際、買主と売主の仲介役となる不動産会社へ支払う手数料のことで、以下の計算式で算出できます。

<売却代金が400万円以上の場合>
仲介手数料＝（売却代金×3%＋6万円）×消費税

印紙代金

不動産を売却する際は、売買契約書に添付する印紙を1部用意しなければいけません。用意する印紙は、売買代金によって以下の表の通り定められています。

契約金額	本則税率	軽減税率（平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるもの）
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

上記の他にも、売却にかかる費用として、現入居者に退去してもらう「立ち退き費用」や、境界が未確定な状態な土地の場合は「境界確定」、更地で売却する場合は「解体費用」などがあります。不動産会社の中には、売主の費用負担が0円の会社もありますので、各社比較してみましょう。

中央プロパティーでは、売却に掛かる売主様の費用負担は0円です。

2-3.特別控除

特別控除額とは特定の売却をした場合に適用される控除です。

控除内容	控除額
マイホーム（居住用財産）を売却した場合	3,000万円
土地建物を公共事業などのために売却した場合	5,000万円
特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合	2,000万円
特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合	1,500万円
平成21年～平成22年に取得した土地を譲渡した場合	1,000万円
農地保有の合理化などのために土地を売却した場合	800万円
低未利用土地等を売却した場合	100万円

上記の表を見てわかる通り、特別控除は多数あります。しかしどれも適用条件が定められています。

そもそも譲渡所得税の計算は複雑なうえ、計算式を間違えてしまうと誤った金額を納税することにもなりかねません。さらにローンなどが残っていると、売却したのに、利益が出なかったというケースにもなりかねないため、不動産の売却する際は専門家に相談しましょう。

3.相続で取得した不動産はどうなる？

相続で取得した不動産の所有期間は、亡くなった人がその不動産を購入したタイミングを引き継いで計算します。

相続が発生する3年前に購入した場合、残り2年で所有期間5年以上とカウントされます。例えば2018年3月に亡くなった方が購入した場合、2024年1月1日以降で売却すれば、長期譲渡の税率が適用されます。

とはいえ、相続した不動産を売却する場合は譲渡所得税の他にもさまざまな税金が課せられます。詳しく知りたい方は「相続した不動産を売却する時にかかる税金を税理士が解説します」を確認してみましょう。

4.相続不動産の売却でおすすめの業者は？

不動産の売却は所有期間5年を境に納税額も大きく変わるため、税理士と提携していて、事前に譲渡所得税などを計算してくれる不動産会社に相談することが大切です。

さらに売却にかかる費用や譲渡所得税、ローンの返済などを踏まえると、手取りが残らないというケースにもなりかねないため、売却にかかる費用なしで、高値で売却できる不動産会社を選んだ方が良いでしょう。

高値で売却するためには、不動産鑑定士による適正な査定と購入希望者を多く募ることができる業者を選ぶことが大切です。

中央プロパティーは、CENTURY21の広域ネットワークを使って購入希望者を募り、その中でも最も高値を付けた購入者が不動産を落札できるオークション形式を採用しています。

そのため譲渡所得税やローンの返済を加味しても十分手残りが出る高額売却が可能です。

これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。