「夫婦で購入したマンションを離婚に伴い、どちらかの単独名義にしたい」
「相続で兄弟の共有名義になった実家を、長男の単独名義にまとめたい」

このような理由で、不動産の共有名義から単独名義への変更を検討している方は多いのではないでしょうか。

しかし、名義変更には、登録免許税や譲渡所得税といった様々な費用がかかり、手続きも複雑です。
安易に進めてしまうと、想定外の税金が発生したり、他の共有者とトラブルになったりする恐れもあります。

そこで本記事では、共有名義から単独名義への変更にかかる費用や手続きの流れ、注意点を網羅的に解説します。
ご自身の状況に最適な方法を見つけ、スムーズな名義変更を実現するための一助となれば幸いです。

共有名義不動産を所有し続けるのはリスク？

共有名義の不動産は、複数の所有者で管理できるメリットがある一方、単独名義の不動産にはない以下のリスクが存在します。

• 不動産の活用に制限がかかる
• 共有者間でトラブルになりやすい
• 権利関係が複雑になる

名義変更を検討する前に、まずは共有名義のまま所有し続けるリスクを正しく理解しておきましょう。

リスク①：不動産の活用に制限がかかる

共有名義の不動産は、売却や賃貸、リフォームといった活用方法ごとに、他の共有者の同意が必要になります。
民法のルールでは、行為の内容によって必要な同意の範囲が定められています。

	内容	必要な同意
保存行為	不動産の価値を維持する行為 （修繕など）	各共有者が単独で可能
管理行為	不動産を利活用する行為 （賃貸契約など）	持分割合の過半数の同意
変更行為	不動産を処分・変更する行為（売却、増改築）	共有者全員の同意

このように、不動産全体を売却するような大きな変更には、共有者全員の同意が不可欠です。
一人でも反対する共有者がいれば、売却は進められません。
自分の持分だけなら売却は可能ですが、買い手を見つけるのは容易ではないでしょう。

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リスク②：共有者間でトラブルになりやすい

共有者それぞれの意見や状況が異なるため、トラブルに発展しやすいのも共有名義のリスクです。

よくあるトラブル例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 売却したいのに、他の共有者が反対する
• 固定資産税や管理費の支払いを拒否する共有者がいる
• 一人の共有者が不動産を無断で使用している

最初は良好な関係でも、結婚や転勤、経済状況の変化など、ライフステージの変化によって意見が対立することは珍しくありません。

リスク③：権利関係が複雑になる

共有者が亡くなり相続が発生すると、その持分は法定相続人に引き継がれます。
これを繰り返すうちに、面識のない人や疎遠な親戚までが共有者となり、ネズミ算式に権利者が増えてしまうのです。
そうなると、いざ不動産を売却しようにも、全員の同意を取り付けるのは極めて困難になります。

また、共有者の中に行方不明者や認知症の方がいる場合、法的な手続きを経なければならず、さらに手続きが複雑化します。

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共有名義不動産から単独名義に変更するべきケース

共有名義不動産から単独名義に変更するべき代表的なケースとしては、以下の3つがあります。

• 離婚で財産分与するとき
• 不動産を相続したとき
• 親子間で生前贈与・売買するとき

ケース①：離婚で財産分与するとき

夫婦の共有名義で購入した不動産は、離婚時の財産分与の対象となります。

離婚後も共有名義のままにしておくと、元パートナーと連絡を取り続けなければならず、精神的な負担になるほか、将来的な売却時にもトラブルの原因となり得ます。

そのため、どちらかが完全に物件を所有する、あるいは売却して現金で分けるなど、離婚のタイミングで共有関係を解消するのが一般的です。

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ケース②：不動産を相続したとき

親から相続した実家などを兄弟で共有名義にすることはよくありますが、これも将来のトラブルの火種になりがちです。

相続した時点では問題がなくても、代が替わるごとに権利関係は複雑化していきます。

子供や孫の世代に負担を残さないためにも、相続を機に特定の相続人が代表して単独名義にする、という選択は非常に有効です。

ケース③：親子間で生前贈与・売買するとき

親子で共有名義にしている不動産について、親の高齢化などを機に、子供の単独名義に変更するケースです。

親が元気なうちに名義変更を済ませておくことで、認知症による資産凍結のリスクを回避したり、将来の相続手続きを簡素化したりするメリットがあります。

ただし、無償で名義を譲ると「贈与」とみなされ、高額な贈与税がかかる可能性があるため注意が必要です。

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共有名義を単独名義に変更する方法

共有名義を単独名義に変更するには、以下の6つの方法があります。

どの方法が最適かは、共有者間の関係性や状況によって異なります。

	概要	メリット	デメリット
①持分の買取	単独名義にしたい人が他の共有者の持分を買い取る	話がまとまりやすい	買取資金が必要
②持分の売却	自分の持分を他の共有者に売却する	現金化できる	希望価格で売れない可能性
③土地の分筆	土地を物理的に分割し、それぞれを単独所有にする	公平に分割できる	土地の価値が下がる可能性
④共有物分割請求訴訟	裁判所に分割方法を決めてもらう	強制的に共有を解消できる	時間と費用がかかる
⑤持分の贈与	無償で持分を譲渡する	資金が不要	高額な贈与税の可能性
⑥持分の放棄	自分の持分を放棄する	手続きが比較的簡単	放棄した持分は他の共有者のものになる

方法①：共有者の持分を買い取る

単独名義にしたい人が、他の共有者から持分を買い取る方法です。

対価を支払うため、他の共有者の同意を得やすく、最も円満に解決しやすい方法と言えます。

ただし、持分を買い取るためのまとまった資金が必要になります。

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方法②：共有者に持分を売却する

他の共有者が単独名義にしたいと望んでおり、自分は持分を手放しても良いと考えるなら、その共有者に持分を売却することもできます。
他の共有者に持分を買い取る資力があり、取引価格の条件が上手くまとまるよう共有者間の関係が良好でなければいけません。

共有持分を買い取るときと同様、不動産売却の相場を事前に調査してから売却価格や条件について交渉を進めるようにしましょう。

次に、売却の意志と価格が共有者間で合意に達したら、売買契約書を作成します。

最後に、買主から代金を受け取り、登記に関する手続きを行います。

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方法③：土地を分筆する

共有している土地を、持分割合に応じて物理的に複数の土地に分け、それぞれを単独所有にする方法です。

「現物分割」とも呼ばれ、公平な分割が可能ですが、分筆によって土地の形が悪くなり、価値が下がってしまうケースもあります。

また、建物は物理的に分割できないため、この方法は土地にしか使えません。

方法④：共有物分割請求訴訟を行う

共有者間での話し合いがまとまらない場合の最終手段です。

裁判所に申し立てを行い、分割方法を法的に決定してもらいます。

強制的に共有状態を解消できる一方、弁護士費用などがかかり、解決までに時間も要します。

裁判所は、まず現物分割を検討し、それが難しい場合は、競売によって不動産を売却し、その代金を持分割合に応じて分配する「換価分割」を命じることが一般的です。

方法⑤：持分を贈与する

自分の持分を他の共有者に無償で譲渡する方法です。

親子間や夫婦間など、対価を求める必要がない関係性でよく用いられます。

ただし、贈与する側には費用がかかりませんが、贈与された側には高額な贈与税が課される可能性があるため、事前に税額をシミュレーションしておくことが不可欠です。

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方法⑥：持分を放棄する

自分の持分に関する所有権を放棄する意思表示をすることです。

持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します。

贈与と同様、放棄した側には原則費用はかかりませんが、他の共有者には「みなし贈与」として贈与税が課される場合があります。

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共有名義から単独名義に変更する際にかかる6つの費用

不動産を共有名義から単独名義に変更する場合、以下の6つの費用がかかります。

	概要	目安
①司法書士への報酬	登記手続きの代行費用	5万円～15万円程度
②登録免許税	登記の際に国に納める税金	固定資産税評価額 × 税率（0.4%または2%）
③印紙税	売買契約書などに貼る印紙代	契約金額による
④不動産取得税	不動産を取得した際に課される税金	固定資産税評価額 × 3%（軽減措置あり）
⑤譲渡所得税	持分を売却して利益が出た場合に課される税金	利益 × 税率（約20%または約39%）
⑥贈与税	持分を無償で取得した場合に課される税金	基礎控除（110万円）を超えた額による

費用①：司法書士への報酬

司法書士へ支払う報酬は、事務所によって異なります。

相続による名義変更であれば、6～10万円程度、贈与の場合は5～8万円程度が相場です。

名義変更の登記手続き（所有権移転登記）は自分で行うことも可能ですが、非常に複雑で手間がかかります。

そのため、司法書士に依頼するのが一般的です。

費用②：登録免許税

登録免許税は、条件によって異なります。

	税率
売買・贈与・財産分与	固定資産税評価額 × 2％
相続	固定資産税評価額×0.4％

このように、相続を原因とする名義変更は、税率が大幅に低く設定されています。

※固定資産税評価額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格です
※名義変更のタイミングによって、軽減税率が適用されます

詳しくは、以下のサイトをご確認下さい。

参考：国税庁　登録免許税の税額表

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費用③：印紙税

印紙税は、契約書に記載されている売買価格に応じて異なります。

詳しくは、以下の表の通りです。

記載された契約金額	税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

参考：国税庁：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

費用④：不動産取得税

売買や贈与によって不動産を取得した際に、一度だけ課される都道府県税です。

税額の計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額 × 3% （※）

（※）宅地の場合、2027年3月31日までは評価額が1/2になる軽減措置があります。

なお、相続によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。

費用⑤：譲渡所得税

自分の持分を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対して課される所得税・住民税です。

譲渡所得は以下の式で計算します。

売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

売却した不動産の所有期間によって税率が大きく異なり、5年を超えて所有している場合は税率が約20%に軽減されます。

また、マイホームの売却など、一定の要件を満たす場合には、3,000万円の特別控除などの特例が利用できる可能性があります。

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費用⑥：贈与税

持分を無償で譲り受けた場合に、受け取った側に課される税金です。

年間110万円の基礎控除があるため、贈与された持分の評価額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。

夫婦間や親子間の贈与には特例が用意されており、適用できれば大幅に税負担を軽減できる可能性があります。

無理に変更しない方がいい？共有名義のまま所有することにメリットがあるケース

これまで共有名義のリスクを中心に解説してきましたが、必ずしも単独名義に変更するのが最善とは限りません。

状況によっては、共有名義のメリットを活かせる場合もあります。

共有名義のまま所有しておいた方が良いケースとしては、以下のようなものがあります。

• 将来の売却時に税金の特例を使いたい
• 固定資産税などの負担を分散したい
• 収入合算で高額な住宅ローンを組みたい
• 家賃収入を複数人で分け合いたい

ケース①：将来の売却時に税金の特例を使いたい

不動産を売却して利益が出た場合、!共有者一人ひとりに対して最大3,000万円の「居住用財産の譲渡所得の特別控除」が適用される可能性があります。!

例えば、夫婦の共有名義であれば、合計で最大6,000万円まで控除できるため、単独名義よりも売却時の税金を大幅に抑えられるケースがあります。

ケース②：固定資産税などの負担を分散したいケース

不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。

共有名義であれば、これらの税金を共有者全員で分担して支払うことになります。

また、賃貸収入がある場合の所得税も、持分割合に応じて各共有者が申告するため、一人あたりの税負担を軽減できます。

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ケース③：収入合算で高額な住宅ローンを組みたい

不動産を購入する際に、夫婦や親子で収入を合算してローンを組む（ペアローンなど）ことで、一人で組むよりも高額な融資を受けられる場合があります。

より希望に近い物件を購入するために、あえて共有名義を選択するケースも少なくありません。

ケース④：家賃収入を複数人で分け合いたい

共有名義の不動産を賃貸に出した場合、家賃収入は持分割合に応じて各共有者が受け取ることになります。

例えば、親子で2分の1ずつの持分であれば、家賃収入も半分ずつ得られるため、私的年金のような形で活用することも可能です。

共有名義から単独名義に変更する際の注意点

共有名義から単独名義に変更する際の注意点は、以下の通りです。

• ローンの名義変更には金融機関の承諾が必要
• 原因によって登記申請書の書き方が異なる

注意点③：ローンの名義変更には金融機関の承諾が必要

共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、勝手に名義変更することはできません。

なぜなら、金融機関は共有者全員の収入や信用力を審査して融資を行っているからです。

単独名義に変更するには、金融機関から改めて審査を受け、承諾を得る必要があります。

場合によっては、ローンの借り換えを求められることもあります。

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注意点②：原因によって登記申請書の書き方が異なる

名義変更の登記申請書は、その原因（売買、贈与、相続など）によって記載内容や添付書類が異なります。

もし記載に不備があると、法務局で補正を求められ、手続きが滞ってしまいます。

特に、財産分与や共有物分割など、複雑な事情が絡む場合は、司法書士などの専門家に依頼するのが確実です。

共有者間での話し合いが難航する場合の対処法

ここまで解説した方法や注意点を踏まえても、共有者間での話し合いがまとまらないケースは多々あります。

感情的な対立が深まると、当事者同士での解決は非常に困難です。

そのような場合は、問題を放置せず、第三者である専門家に相談することが解決への近道です。

弁護士や司法書士、不動産会社などが間に入ることで、冷静な話し合いが可能になり、法的な観点から公平な解決策を提案してもらえます。

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本記事では、共有名義から単独名義への変更にかかる費用や手続き、注意点について解説しました。

共有名義の変更は、法律や税金が複雑に絡み合う専門的な手続きです。

ご自身の判断だけで進めてしまうと、思わぬ不利益を被る可能性があります。

少しでも不安や疑問があれば、ぜひ一度、共有不動産を専門に扱うプロフェッショナルにご相談ください。
専門家であれば、あなたの状況や希望を丁寧にヒアリングした上で、最も円満かつ有利な解決策を提案してくれるはずです。

当社センチュリー21中央プロパティーは、共有持分を専門とする不動産仲介会社です。
経験豊富な共有持分の専門家のみが所属しており、他の共有者との交渉もスムーズに代行可能。
さらに、共有持分に強い社内弁護士や司法書士との連携により、法的な問題をクリアしながら確実・安全にお手続きを進めてまいります。
ご相談をはじめとした諸費用はすべて無料となっておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。