とある場所に甲土地があります。甲土地はABの共同所有（持分：2分の1ずつ）です。Aは町工場を経営していますが資金繰りが苦しくなり、自己の不動産（甲土地）を抵当に入れ、資金調達を考えるようになりました。

抵当権とは借り入れをする際に担保として、不動産に抵当権をつけ、借金を返せなくなったら、抵当権を実行（競売にかける）するものです。債権者が債権の未回収を防ぐための制度です。

さて、この抵当権ですが、借り入れとは別に抵当権設定契約を締結する必要があります。本件ですと、Aは借り入れの際に金銭消費貸借契約とは別に、抵当権設定契約を締結する必要があります。共有持分とは、持分の概念があるだけで、それぞれ独立した所有権になるため、原則論から言えば共有持分部分にも抵当権の設定は可能です。

しかし、個人の債権者は別としても、銀行は共有持分に抵当権を設定という形で融資をしてくれるところはありません。共有物全体（共有不動産全体）を抵当権に入れることを要求してきます。共有持分は売却しづらく、売却できたとしても市場価格より低くなりがちなためです。

そうすると、AとしてはBに交渉し、物上保証人を依頼するしかなくなります。もちろん、Bは断ることができますが、断ってしまうと、Aとの関係は悪化することもあるでしょう。そして、仕方なく物上保証人になることを承諾することに。

問題無くAが借金を返済してくれれば、抵当権が実行されることはありません。しかし、借金が返済できないと、当然銀行は抵当権を実行し、甲土地を競売にかけます。そうすると、競売、売却されてしまい、甲土地全てが第三者の所有に。

共同名義で不動産を所有しているということは物上保証人にもなる可能性をはらんでいるということです。早めに分割して単独で所有していればそのリスクも軽減できる可能性が高いです。

Aは抵当権設定後、甲土地上に家を建てていますが、甲土地の抵当権が実行された場合、乙建物はどのようになってしまうのでしょうか。抵当権が設定されているのはあくまで甲土地であり、乙建物ではないので影響がないようにも思えますが、民法にはこんな規定があります。

抵当権の設定「後」に抵当地に建物が築造された場合、土地と建物を一括で競売できるという規定です（一括競売といいます）。もちろん、家の売却価格の部分については、抵当権者は優先弁済権を持ちません。あくまで土地に対しての抵当権者であるためです。本件のような場合、甲土地の抵当権が実行されると、甲土地だけではN、乙土地も一緒に競売されてしまうことになります。

乙建物だけを競売してくれればBは土地を失わずに済むと考えるかもしれませんが、それは難しいといえます。このような場合の不動産を失ってしまうというリスクはBとしては変わりません。