用語集

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建物の共有持分権の過半数で締結された。
賃貸借契約について

質問 A(持分3分の1)、B(持分3分の2)は甲建物を共有していました。BがCに対して同建物を単独で賃貸しました。
Aさんの同意が無くてもよいのでしょうか。

A(持分3分の1)、B(持分3分の2)は甲建物を共有。BがCに対して同建物を単独で賃貸した。 Aさんの同意が無くてもよいのか?の図

「原則」同意がいります。

解説

はじめに

民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

民法252条:「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」

とあります。整理すると、

  • 共有物に変更⇒全員の同意

  • 共有物の管理⇒共有者の持分価格の過半数

  • 共有物の保存行為⇒各共有者が単独で可

今回の賃貸借契約が上記のどれに当たるかによって変わって来るので、検討してみましょう。

変更か管理か

  1. 借地借家法の適用有⇒変更行為

  2. 短期賃貸借の期間を上回る⇒変更行為
    ※短期賃貸借:家屋3年、土地5年

  3. 1、2以外が管理行為

となっています。つまり、短い賃貸借契約であれば、原則管理行為となり、持分の過半数で決することになりますが、長期の賃貸借契約になると、もはや処分行為と同等とされ、全員の同意がいるとされています。本問でも、賃貸借契約の期間が非常に重要なポイントとなります。
ただ、期間だけで変更行為か、管理行為かが決まるわけではありません。期間が長期に渡り原則変更行為に当たるような場合でも、

持分の過半数によって決することが不相当とは言えない事情がある場合においては賃貸借契約の締結は、管理行為に属すると解するというべきである。」(♦参考判例東京地判 平元年4月11日)

持分の過半数によって決することが不相当とは言えない事情がある場合」とは、具体的な賃貸借契約の目的やその用途によって個別に判断することになりますが、従前の行使態様の変化が少なければ、不相当とは言えない場合に当たると考えられます。

賃貸借契約のイメージ

その他共有と賃貸関連のまとめ

共有不動産の賃貸借契約を解除する場合

  • 契約解除の『意思決定』⇒管理行為⇒過半数の同意

  • 契約解除の『通知』⇒単独で可

となります。

民法544条:「当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除はその全員から又はその全員に対してのみ、することができる。」

とありますが、

民法252条「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。…」

とあります。民法544条では「全員で」、とあり、民法252条では「過半数で」とありますが、どのような関係になるのでしょうか。全員で解除をしなければならないのか、持分の過半数さえあれば解除ができるのか、ということです。

♦最高裁判例 昭和39年02月25日
判旨:「共有者が共有物を目的とする貸借契約を解除することは民法二五二条にいう「共有物ノ管理ニ関スル事項」に該当し、右貸借契約の解除については民法五四四条一項の規定の適用が排除されると解すべきことは所論のとおりであるから、…共有物を目的とする貸借契約の解除は民法二五二条但書にいう保存行為にあたらず、同条本文の適用を受ける管理行為と解するのが相当であり…」

としています。まとめると、

  • 共有者が共有物を賃貸しているのを解除する場合は、全員でする必要はない(民法544条1項は適用されない)

  • 共有者が共有物を賃貸しているのを解除する場合は、管理行為過半数で決する

ということになります。

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