共有持分の査定方法と相場は？計算式や高く売るための業者選びを解説
共有持分の査定方法と相場は？計算式や高く売るための業者選びを解説
目次
共有名義不動産の自身の持分のみを手放す際、最も気になるのが「いくらで売れるか」でしょう。
共有持分の査定には、通常の不動産とは異なる計算ルールや減価要因が関わります。
本記事では、共有持分の適正相場を知るための計算方法や、安く買い叩かれないための業者選びのポイントをわかりやすく解説します。
共有持分の査定額が決まる仕組みと計算方法
共有持分の価格は、単純な割り算では求められません。
まずは査定額が算出される仕組みと、計算方法を解説します。
【基本】共有持分の査定価格＝「市場価格×持分割合」ではない
多くの人が誤解しやすいのが、「全体の価格 × 持分割合」が査定額になるという点です。
例えば5,000万円の土地で持分が1/2でも、2,500万円では売れません。
共有持分単体では、不動産全体を自由に利用・処分できない「制約」があるためです。
相場を決める「市場性減価（担保評価の掛け目）」とは
査定において重要なのが、市場性減価です。
これは「自由に使えないリスク」を考慮し、本来の価値から一定割合を差し引く評価方法です。
一般的に「担保評価の掛け目」として計算され、流動性の低さが価格に反映されます。
売却先による査定額の違い
誰に売却するかで査定額は大きく変わります。
他の共有者への売却は、完全な所有権を取り戻せるメリットがあるため、比較的高値で交渉可能です。
一方、第三者の買取業者へ売る場合は、トラブル対応コスト等が引かれるため、最終的な手取り額は安くなります。
しかし、センチュリー21中央プロパティーをはじめとした専門仲介業者を通じて投資家に売却すれば、買取業者より高い査定額が期待できます。
【自分でシミュレーション】簡易的な持分査定の計算式
簡易的な持分査定の計算式は、以下の通りです。
| （不動産全体の市場価格×持分割合） × 0.3 〜 0.7 |
一般的に、買取業者に売却する場合は市場価格の30%〜50%程度が相場となります。
しかし、専門仲介業者を通じて個人投資家などに売却する場合、50%〜70%程度の高値で取引されるケースも珍しくありません。
より正確な金額を知りたい方は、センチュリー21中央プロパティーの無料査定サービスをご利用ください。
24時間以内にあなたの共有持分の適正な査定額を算出します。
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共有持分を査定する4つの方法
共有持分を査定する方法は、以下の通りです。
- 不動産会社による机上査定（簡易査定）
- 不動産会社による訪問査定（実査定）
- AI査定・シミュレーションサイトの利用
- 不動産鑑定士による鑑定評価
方法①：不動産会社による机上査定（簡易査定）
物件データや周辺事例から概算価格を算出する方法です。
現地訪問がないため、数日以内に結果がわかるスピード感が特徴。
売却を迷っている段階や、大まかな相場を知りたい場合に適しています。
方法②：不動産会社による訪問査定（実査定）
担当者が現地を訪れ、建物の状態や周辺環境を確認して算出する方法です。
精度が高いため、本格的な売却活動には必須です。
共有持分の場合、他の共有者に配慮して調査を行う業者を選びましょう。
方法③：AI査定・シミュレーションサイトの利用
AI（人工知能）を活用した自動査定サービスです。
ネット上で即座に推定価格がわかります。
匿名で利用できるサービスも多く便利ですが、個別の複雑な権利関係は反映されにくい点に注意が必要です。
方法④：不動産鑑定士による鑑定評価
国家資格を持つ不動産鑑定士に、法的効力のある「鑑定評価書」を作成してもらう方法です。
裁判や税務署への証明などで利用されます。
通常、鑑定評価には高額な費用がかかりますが、センチュリー21中央プロパティーでは「不動産鑑定士」と「AI」を組み合わせたダブル査定制度を導入。
客観的かつ高額な査定に成功しています。
共有持分の査定価格に影響する7つの要因
共有持分の査定価格には、主に以下の7つの要因が影響します。
- 不動産そのものの立地条件・エリア需要
- 持分割合の多さ（過半数を持っているか）
- 他の共有者との関係性やトラブルの有無
- 物件の占有状況（誰が居住・利用しているか）
- 建物の築年数・構造・管理状態
- 住宅ローン残債務や抵当権設定の有無
- 隣地との境界確定の状況
要因①：不動産そのものの立地条件・エリア需要
一般的な不動産と同様に、立地の良し悪しは査定額に直結します。
都心部や駅近など需要が高いエリアであれば、共有持分であっても買い手がつきやすく、査定額は高くなりやすい傾向にあります。
逆に、地方や再建築不可物件などは流動性が低いため、減価率が大きくなる可能性があります。
要因②：持分割合の多さ（過半数を持っているか）
自身の持分が全体の過半数を占めているかどうかは、管理行為（賃貸借契約の締結や解除、リフォームなど）の決定権に関わるため、査定額に影響します。
過半数を持っている場合、物件の活用方針をある程度主導できるため、少数持分と比較して評価が高くなることがあります。
要因③：他の共有者との関係性やトラブルの有無
共有者同士の関係が良好か、あるいは対立しているかは、購入後のリスク判断材料となります。
既にトラブルが発生している、あるいは連絡が取れない共有者がいる場合、購入者は解決のためのコストや時間を考慮する必要があるため、査定額が下がる要因となり得ます。
要因④：物件の占有状況（誰が居住・利用しているか）
現在、その不動産に誰が住んでいるかも重要です。
特定の共有者が居住しており、明け渡しに応じる見込みがない場合、購入しても利用や収益化が難しいため、評価は厳しくなります。
一方で、空き家である場合や、第三者に賃貸中で賃料収入がある場合は、投資対象としての価値が見込めるためプラス材料となります。
要因⑤：建物の築年数・構造・管理状態
建物の老朽化具合やメンテナンス状況も考慮されます。
築年数が古く大規模な修繕が必要な場合や、法定耐用年数を超えている場合は、建物価値がゼロとみなされ、土地のみの評価となることもあります。
また、旧耐震基準の建物などは、融資がつきにくいため査定額に影響します。
要因⑥：住宅ローン残債務や抵当権設定の有無
対象となる持分に住宅ローンの残債があり、抵当権が設定されている場合、売却代金で完済して抵当権を抹消できるかがポイントです。
また、他の共有者の持分に抵当権がついている場合、将来的に競売にかけられるリスクがあるため、買主にとってはマイナス評価となります。
要因⑦：隣地との境界確定の状況
土地の境界が確定しているかどうかも、不動産取引の安全性を担保する上で重要です。
境界杭がない、隣地との筆界未定地であるといったケースでは、測量や境界確定の手間が発生するため、その分が査定額から差し引かれることがあります。
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共有持分の査定を依頼する前に準備すべき必要書類
共有持分の査定を依頼する前に準備すべき必要書類は、以下の通りです。
- 登記識別情報通知または権利証（登記済証）
- 土地・建物の全部事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税納税通知書・評価証明書
- 土地の測量図・建物の図面
書類①：権利証（登記済証）または登記識別情報通知
権利者であることを証明する重要書類です。
平成17年以降の登記では「登記識別情報通知」が発行されています。
書類②：土地・建物の全部事項証明書（登記簿謄本）
法務局で取得でき、所有者や持分、抵当権などが記載されています。
現在の権利関係を把握するために不可欠です。
書類③：固定資産税納税通知書・評価証明書
毎年届く納税通知書で、公的な評価額（固定資産税評価額）が確認できます。
査定算出の基礎データとして利用されます。
書類④：土地の測量図・建物の図面
正確な形状や面積を知るために役立ちます。
購入時の契約書などに添付されていることが多いです。
共有持分の査定から売却までの基本的な流れ（仲介の場合）
共有持分の査定～売却を仲介業者に依頼する場合、以下のプロセスで行うことが一般的です。
- 不動産仲介会社への問い合わせ・机上査定
- 必要書類の提出・訪問査定（ヒアリング）
- 査定価格（市場価格）の提示・媒介契約の締結
- 購入希望者（投資家）との売買契約・決済・引き渡し
Step1.不動産仲介会社への問い合わせ・机上査定
まずは、共有持分の取り扱い実績が豊富な不動産会社に問い合わせを行います。
物件の基本情報を伝え、簡易的な机上査定を依頼しましょう。
この段階で、対応の丁寧さや専門知識の有無を確認することも大切です。
Step2.必要書類の提出・訪問査定（ヒアリング）
机上査定の結果に納得できれば、必要書類を提出し、より詳細な訪問査定を依頼します。
現地調査に加え、共有者間の事情や売却理由などのヒアリングが行われます。
他の共有者に内密にしたい場合は、その旨をしっかりと伝えておきましょう。
Step3.査定価格（市場価格）の提示・媒介契約の締結
調査結果に基づいた正式な査定価格（売り出し価格）が提示されます。
価格の根拠や販売戦略についての説明を受け、納得がいけば媒介契約（仲介を依頼する契約）を締結します。
ここから正式な売却活動がスタートします。
Step4.購入希望者（投資家）との売買契約・決済・引き渡し
不動産仲介会社が購入希望者（個人投資家や法人など）を探します。
条件が合致する買主が見つかれば、売買契約を締結します。
その後、代金の決済と所有権移転登記（引き渡し）を同時に行い、手続きは完了となります。
共有持分の売却相談を「専門仲介業者」に依頼する5つのメリット
共有持分の売却相談を、センチュリー21中央プロパティーのような「専門仲介業者」に依頼するメリットは、以下の5点です。
- 買取業者よりも高額（市場価格）で売却できる
- 他の共有者に知られずに水面下で売却活動ができる
- 弁護士との連携により共有トラブルや権利調整を任せられる
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）免責などの好条件が通る
- 完全成功報酬制のため、持ち出し費用（リスク）がない
メリット①：買取業者よりも高額（市場価格）で売却できる
保するために安く買い取る必要がありますが、仲介の場合は投資家同士の競争原理が働くため、より市場価格に近い金額での売却が期待できます。
特にセンチュリー21中央プロパティーでは、独自の入札システムを採用しています。
センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”を駆使し、個人の富裕層から不動産投資法人まで幅広い買い手候補によるオークション形式となるため、最も高い評価額での売却が実現可能です。
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メリット②：他の共有者に知られずに水面下で売却活動ができる
共有持分の専門仲介業者は、独自の顧客ネットワークを持っています。
一般の不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）に広告を出さずに、登録済みの投資家へ直接紹介する形で売却活動を行うため、他の共有者に知られるリスクを最小限に抑えられます。
メリット③：弁護士との連携により共有トラブルや権利調整を任せられる
専門業者は、共有物分割請求や交渉に強い弁護士と提携しているケースが一般的です。
当社センチュリー21中央プロパティーには社内弁護士が常駐しており、法的な観点からのアドバイスや売買契約書などの書類チェックをいつでも無料で受けられる体制が整っています。
これにより、売却に伴う他の共有者との法的トラブルや、権利関係の調整もスムーズに任せることができます。
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メリット④：契約不適合責任（瑕疵担保責任）免責などの好条件が通る
通常、不動産売却では売主が物件の欠陥に対して責任を負う「契約不適合責任」があります。
しかし、自身の居住していない共有持分では詳細な状況がわからないことも多いため、専門仲介を通すことで、この責任を免除する特約を付けた契約にまとめることが可能です。
メリット⑤：完全成功報酬制のため、持ち出し費用（リスク）がない
多くの仲介業者は成功報酬制を採用していますが、通常は売却価格の約3%の手数料がかかります。
しかし、センチュリー21中央プロパティーの場合、仲介手数料などの諸費用はすべて買主（投資家）側から頂戴するビジネスモデルのため、売主様の費用負担は「完全無料」です。
万が一売却できなかった場合でも、費用は一切かかりませんので、金銭的なリスクなく安心してご依頼いただけます。
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査定依頼時に注意！「買取業者」特有のデメリットとリスク
共有持分の査定を、専門仲介会社ではなく「買取業者」に依頼するデメリットは、主に以下の通りです。
- 市場相場より大幅に安くなりやすい
- 悪質な業者による不当な買い叩き・強引な営業
- 売却後に他の共有者がトラブルに巻き込まれる
デメリット①：市場相場より大幅に安くなりやすい
前述の通り、買取業者は「安く買って高く売る」ことで利益を得るビジネスモデルです。
そのため、最初の提示額は相場よりも大幅に低い金額になることが一般的です。
「即現金化」というメリットと引き換えに、本来の価値を大きく損なう可能性があります。
デメリット②：悪質な業者による不当な買い叩き・強引な営業
中には、売主の無知につけ込み、不当に安い価格で強引に契約を迫る悪質な業者も存在します。
「このままでは大変なことになる」と不安を煽ったり、執拗な電話営業を行ったりするケースもあるため、業者の信頼性は慎重に見極める必要があります。
デメリット③：売却後に他の共有者がトラブルに巻き込まれる
一部の買取業者は、共有持分を取得した後、他の共有者に強引な明け渡しを迫ることがあります。
親族である共有者に迷惑がかかる事態は避けるべきでしょう。
信頼できる査定依頼先を選ぶ5つのチェックポイント
共有持分の査定依頼先を選ぶ際に注目すべきポイントは、主に以下の5点です。
- 「買取」ではなく「仲介」での高額売却を提案してくれるか
- 共有持分の解決実績が豊富で、弁護士と連携しているか
- 査定額の根拠（市場価格との乖離）を論理的に説明できるか
- 公式サイトで解決事例や「お客様の声」を公開しているか
- コンプライアンスを遵守し、無理な契約を迫らないか
ポイント①：「買取」ではなく「仲介」での高額売却を提案してくれるか
自社での「買取」しか提案しない業者は、自社で安く仕入れて転売益を得ることが目的である可能性があります
これでは「高く売りたい」という売主の利益と相反してしまいます。
売主の利益を最大化するためには、自社買取ありきではなく、第三者（投資家など）への「仲介」による高額売却を前提に提案してくれる業者を選ぶことが重要です。
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ポイント②：共有持分の解決実績が豊富で、弁護士と連携しているか
共有持分は一般の不動産とは異なるノウハウが必要です。
これまでの解決実績数や、トラブル解決のための弁護士連携体制が整っているかを確認しましょう。
センチュリー21中央プロパティーは、これまでに共有持分トラブルを4万件以上解決してきた実績とノウハウがあり、どのような複雑な状況でも安心してお任せいただけます。
ポイント③：査定額の根拠（市場価格との乖離）を論理的に説明できるか
提示された査定額に対し、「なぜこの金額になるのか」を明確に説明できる業者を選びましょう。
周辺相場、持分割合、減価要因などを論理的に示してくれる業者は信頼できます。
逆に、「今ならこの価格」といった根拠のない提案には注意が必要です。
ポイント④：公式サイトで解決事例や「お客様の声」を公開しているか
実績のある業者は、公式サイト上で具体的な解決事例や顧客の感想を公開しています。
自分と似たようなケースが解決されているかを確認することで、その業者の実力を推し量ることができます。
ポイント⑤：コンプライアンスを遵守し、無理な契約を迫らないか
プライバシーマークの取得や、大手不動産ネットワークへの加盟など、第三者機関によるチェックを受けているかも判断材料の一つです。
センチュリー21中央プロパティーは、「プライバシーマーク」を取得しており、個人情報保護の体制整備と適切な運用が認められています。
売主様のプライバシー保護には最大限の注意を払い、無理な契約を迫ることもありません。
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まとめ
共有持分の査定は、通常の不動産とは異なり「市場性減価」が考慮されるため、専門的な知識が必要です。
安易に買取業者へ売却すると相場より安くなるリスクがあるため、仲介も視野に入れた査定依頼をおすすめします。
センチュリー21中央プロパティーでは、実績豊富な不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定制度」や、独自の入札システムによる「オークション形式」を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。
また、社内弁護士が常駐しており、ご相談から売却まで料金はすべて無料です。
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共有持分の査定に関してよくある質問
共有持分の査定に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。
Q1.査定を依頼したら必ず売却しなければなりませんか？
A.いいえ、必ず売却する必要はありません。
査定はあくまで現在の価値を知るための手段です。
提示された金額や条件に納得がいかない場合は、売却を見送ることも可能です。
まずは情報収集の一環として、お気軽に査定をご利用ください。
Q2.他の共有者の同意がなくても自分の持分だけ査定できますか？
A.はい、ご自身の持分のみであれば単独で査定・売却が可能です。
他の共有者の同意や承諾は一切必要ありません。
また、査定依頼をしたことが他の共有者に通知されることもありませんので、ご安心ください。
Q3.査定にはどのくらいの期間（日数）がかかりますか？
A.机上査定であれば、早ければ即日〜翌営業日には結果をお伝えできます。
より詳細な訪問査定や、権利関係が複雑なケースでは数日〜1週間程度お時間をいただく場合があります。
お急ぎの場合は、その旨を事前にお伝えいただければスピーディーに対応いたします。
Q4.住宅ローンが残っている状態でも査定・売却は可能ですか？
A.はい、可能です。
ただし、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消することが条件となるのが一般的です。
査定額がローン残債務を下回る（オーバーローン）場合でも、任意売却などの方法で解決できる可能性がありますので、まずはご相談ください。
Q5.仲介と買取、どちらの査定額が高くなりますか？
A.一般的に、仲介の方が高く売却できる傾向にあります。
買取業者は転売益やリスクヘッジのための費用を差し引くため、査定額は低くなりがちです。
仲介では市場の相場で買いたい投資家を探すため、手取り額が多くなる可能性が高まります。
Q6.共有持分の査定に費用はかかりますか？
A.多くの不動産会社では、査定を無料で行っています。
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この記事の監修者
不動産鑑定士
不動産鑑定士・株式会社大村不動産鑑定事務所 代表・宅地建物取引士
1995年に宅地建物取引士（旧宅地建物取引主任者）登録（第37393号）。2001年には不動産鑑定士登録（第6786号）を行い、20年以上にわたり不動産鑑定評価の最前線で活躍している。2018年からは東京不動産鑑定士会会長を務め、業界を牽引する権威として知られる。
株式会社大村不動産鑑定事務所の代表として、不動産鑑定評価業務をはじめ、価格査定、意見書作成など、不動産の価格に関するあらゆる業務に精通。
特に、業者間で査定額に大きな差が生じやすい共有持分の不動産鑑定において、市場動向を考慮した精度の高い査定には定評がある。その豊富な経験と専門知識は、お客様の不動産に関する疑問や不安を解消し、適切な意思決定を強力にサポートする。
