共有持分の売却先は、買取業者と仲介業者どちらがいい？買取業者の目的は何？

不動産の共有持分は、複数の共有者がいるため売却が難しいと考えている方も多いのではないでしょうか。

しかし、共有持分のみであっても、専門の不動産業者に依頼すればスピーディーに売却することが可能です。

この記事では、共有持分の売却における「買取業者」と「仲介業者」の違いや、それぞれのメリット・デメリット、そして優良な業者の選び方についても詳しく解説します。

共有持分の売却で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分は売却可能

共有持分とは、複数人の共同名義で保有している不動産のうち、各共有者が持っている所有権割合のことです。

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、自己持分のみであれば、単独の意思で売却可能です。（民法第206条）

売却に反対する共有者がいる場合や共有者とのトラブルから解放されたいとお悩みの方は、自己持分の売却を検討してみましょう。

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共有持分の売却の相談先

共有持分の売却を検討し始めたときの主な相談先は、主に以下の2つです。

1. 共有持分専門の「買取業者」
2. 共有持分専門の「仲介業者」

①：共有持分専門の「買取業者」

共有持分の買取業者とは、その名の通り、売主から直接共有持分を買い取ることを専門としている不動産業者のことです。

買取業者は、買い取った共有持分を活用して利益を生み出すことを目的としています。

具体的には、他の共有者と交渉して最終的に不動産全体の所有権を取得し、リフォームや再開発などを行ったうえで市場で売却するといったビジネスモデルが一般的です。

そのため、権利関係が複雑な共有持分であっても、将来的な収益性を見込んで積極的に買い取ってくれます。

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買取業者のメリット

共有持分の買取業者を利用するメリットは、以下の通りです。

• 仲介手数料がかからない
• 早く売却できる
• 契約不適合責任がない

買取業者を利用するメリットとして、何といっても仲介手数料が不要な点が挙げられます。
買取業者が自ら買主として物件を買い取ってくれるため、仲介手数料は発生しません。
※ただし、業者によっては事務手数料などの名目で費用を請求する場合もあるため、注意が必要です。

また、買取業者が直接買い取るため、購入希望者を探す手間や時間がかからず、最短3日といった短期間で売却できるのも大きな特徴です。

そして、見落としがちですが、売却後のトラブルを防ぐ上で非常に重要な点として、契約不適合責任についても確認しておく必要があります。
契約不適合責任とは、売却する不動産の品質や種類、数量が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです（2020年4月の民法改正までは「瑕疵担保責任」と呼ばれていました）。

不動産取引において買主が個人の場合、売主はこの契約不適合責任を負いますが、買主が買取業者である場合は、売主の契約不適合責任が免除されるのが一般的です。

参考までに、以下は契約不適合責任の範囲で売主が責任を負う可能性のある項目の一例です。

• 土壌汚染
• 地盤沈下
• 建物の傾き
• 地中埋設物
• 雨漏り
• シロアリ　など

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買取業者のデメリット

共有持分の買取業者を利用するデメリットは、以下の通りです。

• 買取価格が安くなる
• 持分の売却後に共有者とトラブルになる可能性がある
• 売主に不利な契約条件になっている可能性がある

まず、買取価格は市場価格と比較して安くなることを念頭に置く必要があります。
買取業者のビジネスモデルは、買い取った持分を再販したり、他の共有者から残りの持分も取得して完全な不動産として売却したりすることで利益を得るものです。
そのため、仕入れとなる買取価格をできるだけ抑えたいと考えるのは当然であり、少しでも高く売りたい売主の希望とは相反する点に注意が必要です。

次に、売却後に他の共有者との間でトラブルが発生する可能性も考慮すべきです。
持分を買い取った業者は、その後、他の共有者に対して「持分を買い取らせてほしい」あるいは「当社の持分を買い取ってほしい」といった交渉を開始します。
その交渉が高圧的であったり、無理な要求を含んでいたりすると、他の共有者との関係が悪化し、結果として元々の売主が迷惑を被るケースも少なくありません。

最後に、売買契約書の内容が売主に不利になっていないか、慎重に確認する必要があります。
買取業者との直接取引では、契約書は買主である買取業者側が作成するのが一般的です。
不動産のプロである彼らが、自社に不利な契約書を作成することは考えにくいため、提示された契約書の案文は、署名・捺印する前に必ず専門家にチェックしてもらうことを強くお勧めします。

特に注意したいのが「特約条項」です。
これは、標準的な契約内容に加えて、当事者間で特別な合意事項を定めるための項目です。
この特約に、例えば「追加の費用負担」や「権利の制限」など、売主にとって不利な条件が加えられていないか、細心の注意を払って確認しましょう。

②：共有持分専門の「仲介業者」

共有持分専門の仲介業者とは、自らが物件を買い取るのではなく、売主と買主の間を取り持ち、その対価として「仲介手数料」を得る事業者のことです。

買取業者との大きな違いは、物件を直接購入せず、売主のために最適な買主候補を探してくれる点にあります。
共有持分の場合、その買主候補は、不動産投資家や投資法人となるケースが一般的です。

これらの投資家は、持分購入後に法的な権利に基づき、他の共有者に対して家賃相当額の分配を請求したり、不動産の活用方法について協議を持ちかけたりします。
強引な交渉ではなく、共有者の意向も汲み取りながら話を進めるため、買取業者のアプローチと比較して、持分売却後の共有者とのトラブルが少ない傾向にあります。

仲介業者のメリット

共有持分の仲介業者を利用する主なメリットは、以下の3つです。

• 適正な市場価格で売却できる
• 法的手続きや契約関連の手間を任せられる
• 持分売却後の共有者とのトラブルが少ない

仲介業者は独自のネットワークを駆使し、最も良い条件（最高値）で持分を購入してくれる買主を探します。
仲介業者の報酬である仲介手数料は売買価格に比例するため、「少しでも高く売りたい」売主と利害が一致します。
このため、買取業者に売るよりも高額での売却が期待できるのです。

また、共有持分の売買には複雑な法的手続きや契約が伴いますが、仲介業者に依頼すれば、必要書類の作成などを一任できるため、自身で調べて動く手間が省けます。
不動産や法律の知識が少ない方でも、専門家が中立的な立場でアドバイスをくれるため安心です。

そして先述の通り、買主となる投資家は他の共有者へ無理な交渉を行うことが少ないため、売却後の人間関係のトラブルを避けやすい点も大きなメリットと言えるでしょう。

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仲介業者のデメリット

一方、仲介業者のデメリットは下記となります。

• 仲介手数料が発生する
• 売却までに時間がかかることがある

複雑な手続きや交渉を代行してもらう分、成功報酬として仲介手数料が発生します。
ただし、業者によっては売主側の手数料は受け取らず、買主側からのみ手数料を得ることで、売主の負担を無料としているケースもあります。

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また、最適な購入希望者を探したり、買主が資金を準備したりする時間が必要なため、買取業者と比較すると売却完了までに時間を要する傾向があります。
案件にもよりますが、一般的に数週間から数ヶ月ほど見ておくとよいでしょう。

買取業者と仲介業者、どちらがおすすめ？

共有持分の売却をご検討中のお客様から、私たちセンチュリー21中央プロパティーにも「買取と仲介、結局どちらが良いのですか？」というご質問がよく寄せられます。

インターネット上には様々な情報が溢れており、買取業者は買取のメリットを、仲介業者は仲介のメリットをそれぞれ強調するため、混乱されている方も少なくないでしょう。

ここでは、共有持分を専門に扱う不動産仲介のプロとして、お客様が後悔のない選択をされるために、両者の違いと判断基準を公平な視点で解説いたします。

まずは、それぞれのメリット・デメリットを改めて比較してみましょう。

	買取業者	仲介業者
メリット	・仲介手数料がかからない ・早く売却できる ・契約不適合責任がない	・適正価格で売却できる ・法的手続きや契約関連の手間がない ・持分売却後の共有者とのトラブルが少ない
デメリット	・買取価格が安くなる ・持分の売却後に共有者とトラブルになる可能性がある ・売主に不利な契約条件になっている可能性がある	・仲介手数料が発生する ・売却までに時間がかかることがある

この表をご覧いただくと分かる通り、両者には一長一短があります。

どちらを選ぶべきかという問いの結論は、「お客様が何を最優先されるかによって、最適な選択は変わる」ということです。

例えば、「とにかく早く、数日で現金化したい」「売却後のことは一切関知したくない」というご希望が最優先であれば、買取業者が選択肢となります。

しかし、多くのお客様が望まれる「少しでも有利な条件で、かつ売却後のトラブルなく安心して取引を終えたい」というご要望には、私たちのような共有持分専門の仲介会社が最もお応えできると考えております。

なぜなら、私たちの利益はお客様の売却価格に連動する仲介手数料だからです。
つまり、お客様の利益を最大化することが、私たちの利益にも直結します。
この利害の一致こそが、専門的なノウハウを駆使して高値売却を実現できる最大の理由です。

また、買取業者との契約で懸念されがちな「売主に不利な契約条項」や「売却後の共有者トラブル」も、専門知識を持つ私たちが中立的な立場で契約内容を精査し、買主様との交渉を丁寧に行うことで未然に防ぎます。

どちらの選択がご自身にとって最善か、まだ迷われるかもしれません。
そのような時は、ぜひ一度、当社センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
お客様一人ひとりの状況を丁寧にお伺いし、専門家の視点から最善の解決策をご提案することをお約束いたします。

共有持分の買取業者選びのポイント

買取業者への持分売却を検討するにあたって、どの業者に依頼しても同じというわけではありません。
悪質な業者を避け、安心して取引できる優良な業者を選ぶことが非常に重要です。

共有持分の買取業者を選ぶ際のポイントは、主に以下の通りです。

1. 共有持分の買取実績が豊富か
2. 複数社の査定を比較する
3. 対応が丁寧・誠実か

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ポイント①：共有持分の買取実績が豊富か

まず確認すべきは、共有持分という特殊な不動産の買取実績が豊富にあるかどうかです。 

共有持分の買取には、法律や税務に関する専門知識だけでなく、他の共有者と粘り強く交渉するノウハウが不可欠です。
会社のウェブサイトで過去の取引事例やお客様の声などを確認し、共有持分を専門的に扱っているかを見極めましょう。 

実績の少ない業者に依頼すると、適正な価格を提示されなかったり、売却後のトラブルに発展したりするリスクが高まります。

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ポイント②：複数社の査定を比較する

業者を選ぶ際は、必ず複数の買取業者に査定を依頼し、提示された金額や条件を比較検討するようにしてください。 

「相見積もり」を取ることで、ご自身の共有持分のおおよその相場観を掴むことができます。

査定額が極端に高い、あるいは低い業者には注意が必要です。
なぜその査定額になったのか、根拠を明確に説明してくれる業者を選びましょう。

面倒だからと1社だけで決めてしまうと、本来の価値より安く買い叩かれてしまう可能性があります。

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ポイント③：対応が丁寧・誠実か

担当者の対応も重要な判断基準です。 

査定依頼や問い合わせをした際に、こちらの質問に対して専門用語を多用せず、分かりやすく丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。
メリットだけでなく、潜在的なリスクやデメリットについても正直に伝えてくれる業者は信頼できます。 

逆に、契約を急かしたり、横柄な態度を取ったりするような業者は、たとえ査定額が高くても避けるのが賢明です。

 安心して大切な資産の売却を任せられる、誠実なパートナーを選びましょう。

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共有持分を売却する流れ

共有持分を売却する流れは、以下の通りです。

1. 複数の専門業者を比較検討する
2. 売却に必要な書類を準備する
3. 売買契約を締結する

Step1.複数の専門業者を比較検討する

共有持分の売却成功の鍵は、信頼できる専門業者選びにあります。
業者を選定する際の比較ポイントは「専門性の高さ」と「査定額の妥当性」です。

前述の通り、共有持分の売買は権利関係が複雑なため、法律の専門家である弁護士と連携しながら慎重に進める必要があります。
初回の問い合わせ時から、担当者の知識レベルや実績、会社の評判（口コミ）などをしっかり確認し、信頼できるパートナーを慎重に選びましょう。

また、査定額は買取業者と仲介業者で大きく変わることもあります。
提示された金額を鵜呑みにせず、ご自身の不動産の価値を把握するためにも、以下のアクションをお勧めします。

• 周辺エリアの取引相場を自分で調べてみる
• 買取業者と仲介業者、両方のタイプの会社に査定を依頼する
• 会社の公式ウェブサイトで実績やお客様の声を確認する

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Step2.売却に必要な書類を準備する

売却の意思が固まったら、必要書類の準備を進めます。

共有持分の売却に必要な書類は、主に以下の通りです。
市区町村の役場などで早めに取得しておくと、その後の手続きがスムーズです。

• 権利証（または登記識別情報通知）
• 土地測量図・境界確認書（土地の売買の場合）
• 身分証明書（運転免許証など顔写真付きのもの）
• 印鑑証明書
• 実印
• 住民票（登記簿上の住所から転居している場合）
• 固定資産評価証明書
• 委任状（手続きを代理人に依頼する場合など）

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Step3.売買契約締結

売買契約書には、普段見慣れない専門用語が多く記載されており、難しく感じられるかもしれません。

しかし、内容を十分に理解しないまま契約すると、後々トラブルに発展する可能性があります。
安心して契約を進めるためには、専門家である弁護士のサポートが不可欠です。弁護士と提携している不動産会社であれば、契約時に弁護士の同席を依頼できるか相談してみましょう。
その場で不明点や不安な点をすべて解消しておくことが大切です。

センチュリー21中央プロパティーでは、お客様に安心してご契約いただくため、売買契約時に必ず社内弁護士が同席いたします。
契約書も事前に社内弁護士がリーガルチェックを行い、お客様に不利な内容がないか厳密に確認しますので、ご安心ください。

共有持分の買取相場はいくら？

共有持分の買取相場は、一般的な不動産と比較して低くなります。

単純に「不動産の全体価格 × 持分割合」で計算されるのではなく、そこから減価される点に留意しておきましょう。

例えば、不動産の全体価格が6,000万円で持分割合が2分の1の場合、単純計算では3,000万円となります。
しかし、共有持分という特殊な不動産の性質上、評価額は約半分ほどになり、買取相場は約1,500万円となるのが一般的です。

この減価される割合は、不動産の価値や他の共有者との関係性によって変わります。

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共有持分の売却はセンチュリー21中央プロパティーへ

センチュリ－21中央プロパティーは、共有持分の売却に特化した不動産仲介業者です。
これまでに、4万件を超える共有名義不動産のトラブル解決・売却をサポートしてきた実績がございます。

共有持分に強い社内弁護士が常駐しているため、トラブルになりやすい持分の売却も、お客様に安心して取引を進めていただける体制が整っております。
さらに、仲介会社でありながら、売却に掛かる諸費用はすべて買主様にご負担いただくため、売主様は諸費用0円で当社のサポートをご利用いただけます。

以下に当てはまる方は、ぜひ一度センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

• 持分売却の具体的な流れが知りたい
• 他社で査定したが価格が安く、売却を思いとどまっている
• 共有者同士の関係悪化を懸念し、売却を諦めている
• 諸手続きや相続登記などの費用がネックで、一歩を踏み出せないでいる
• 他の共有者との無用なトラブルを避けたい

共有持分の専門家集団が、お客様一人ひとりのご状況に応じた最適なご提案で、お悩みを解決に導きます。