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共有持分の土地を高く売却する方法と売却にかかる費用|共有持分の売却・買取

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作成日:
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共有持分の土地を高く売却する方法と売却にかかる費用

「共同相続した土地があるけれど、活用しないので売却したい」

「共有者と揉めてるから、共有状態を解消したい」

共有名義の土地について、このような悩みをもっている方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、共有持分を持っている方に向けて、高額売却の秘訣や売却にかかる費用を解説しました。

共有名義の土地が一般市場で売れにくい理由や、活用方法について説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

<この記事でわかること> 

  • 共有持分の土地の売却方法
  • 共有持分の土地を高く売る方法
  • 共有持分の土地売却にかかる費用

1.共有名義の土地は売却できる?

共有名義の不動産とは、一つの不動産(土地・建物)の権利を、複数人で共同で所有している状態を指します。そして、各人が持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。共有持分を持つと共有持分権が発生するため、この権利を有する人を「共有持分権者」といい、共有者と表現する場合も多いです。

共有名義の土地は共有者それぞれの権利を保護するために、利活用に大きな制限があります。そのため売却も一定の条件を満たさなくては行えず、また、売却先を探すのも難航する傾向です。

まず、共有名義の土地の売却について詳しく解説します。

1-1 共有名義の土地売却には共有者の同意が必要

共有名義の土地を売却するには、その土地の共有持分を持つすべての共有者の同意が必要です。

そのため、以前は共有者の一人の所在が不明だった場合連絡も取れず、売却は困難な状況がありました。しかし令和5年の改正で、裁判所の決定を得て所在不明者の共有持分をほかの共有者が買い取ることができるようになっています。土地売却の同意を得られない理由が共有者の所在不明であれば、以前に比べ対策が取りやすいと言えるでしょう。

しかし、所在がはっきりしている共有者が売却に反対であれば、土地全体を丸ごと売却するのは不可能です。

参考:民法第251条252条

1-2 自己持分は他の共有者の同意なしで売却可能

土地全体を丸ごと売却するのは難しい場合でも、自分が所有している共有持分については自分だけの判断で売却できます。売却することにほかの共有者の同意は必要なく、連絡を入れずに売却することも可能です。

しかし共有者には、売却の意思を伝えるほうがよいでしょう。

たとえば、ほかの共有者がその土地に住んでいる場合、自分の住んでいる土地の共有持分を第三者に売却されることを避けるため、買い取ってくれる場合があるかもしれません。

また使用していない土地であっても、将来的な売却を目的に共有持分の割合を増そうと考える共有者がいる可能性もあるでしょう。

1-3 共有持分の買い手探しが難しい理由

共有持分は、一般市場ではなかなか買い手がつかない場合があります。なぜなら、共有持分は、あくまで一部の権利に過ぎず、共有持分を得ても自分の意思で不動産全体を活用できないからです。

不動産を管理する上での行為自体に、以下のような細かな取り決めがあります。

(共有物の管理)

行為の種類内容共有者の権利の範囲
保存行為共有不動産の現状を維持するための修理など単独で実施できる
管理行為不動産を第三者に貸すなど共有者の持分価格の過半数で実施できる
変更行為(軽微)外壁や屋根の修繕など共有者の持分価格の過半数で実施できる
変更行為(軽微以外)共有物の売却大規模な増改築共有者全員の同意で実施できる

このように、共有者が単独で行える行為は限定的です。そのため土地を自由に利活用したい一般の人にとって、共有持分はあまり魅力的ではないのです。

また相続で共有持分を得たケースでは、共有者の大半が兄弟や親せきといった身内です。そこに第三者が加わっても、関係の構築はおろか持分売買の交渉は困難でしょう。

共有持分を手放すことを検討をする場合、一般的な市場では購入希望者は見つけにくいことを念頭においておきましょう。

2.共有名義の土地を活用する方法

共有名義不動産の一般市場での売却の難しさを解説してきましたが、ここでは、共有名義の土地を有効活用する方法についてご紹介します。

2-1 マンションやアパートを建設し貸し出す

土地の立地次第では、マンションやアパートを建設して貸し出すのを検討するのもよいでしょう。賃貸物件は運用がうまくいけば、月々の家賃収入を得られます。

また管理業務も共有者で分担すれば、一人で行うより負担は少ないでしょう。マンション・アパート経営での判断も、相談しながら行ったほうがよりよい対応につながる可能性があります。

一方で、マンション・アパート自体も共有者全員が権利を持つため、共有者同士の意見の食い違いや家賃の分配を巡ってトラブルに発展する場合もあります。また将来的に相続が起きれば、名義が枝分かれして共有者が増え、配偶者や子などにも負担が生じる可能性も否定できません。

2-2 駐車場として貸し出す

共有名義の土地を、コインパーキングや月極駐車場として貸し出すのも一案です。駐車場は初期費用が少なく、管理も比較的容易です。都市部や駅、商業施設、住宅街に近い土地であれば需要が見込めるでしょう。

たとえ土地が狭かったり、変形地であったりしても、経営が可能な点もメリットです。将来的に土地に建物を立てたり、売却したりする際も、駐車場からほかの業態への変更が簡単に行えます。

しかしアパートやマンションほどの収益はあげられず、固定資産税の減税対象にならないため、収益性はあまり高くないでしょう。

3.共有名義の土地における評価方法

それでは、土地の共有持分の評価額の算出方法を解説します。

共有名義の土地や建物は、その不動産全体の評価をしたあとに、持分割合を掛けあわせて算出します。

例えば不動産全体の評価額が3,000万円、3人が3分の1ずつの共有持分であれば、各人1,000万円が共有持分の評価額になります。

共有持分の評価額を出すためには、全体の評価額を算出する必要があります。しかし不動産の評価方法には、複数の方法があります。土地の値段は一律いくらではなく、目的によって算出方法が異なるのです。

(土地の評価方法)

評価方法用途
実勢価格実際の取引価格で、土地の資産価値の参考指標(需要や環境、当事者間の価格交渉などで変動)
公示地価土地取引価格の目安、不動産鑑定の基準等
基準地価公示価格を補完する指標ともなる
相続税評価(相続税路線価)相続税や贈与税の算出に利用
固定資産評価額(固定資産税路線価)固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算出に利用

それぞれの不動産は一つ一つ性質が異なります。これらの評価基準に加えて立地や形状、さらに共有者間でのトラブルまで判断要素となって評価され、取引価格が決まっていきます。

自分の共有持分の土地の評価が知りたい場合は、共有持分専門の不動産会社への査定を依頼すれば実態に近い評価額がわかるでしょう。

4.共有名義の土地を売却する方法

次に、共有名義の土地の売却方法について確認していきましょう。共有持分は売却しにくい傾向にあることは解説しましたが、売却方法がまったくないわけではありません。

4-1 第三者に持分を売却する

共有持分は不動産を自由に使えないため、購入希望者は少ない傾向にあるのは確かです。

そのため、持分の売却を検討する場合は、共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ相談することがおすすめです。共有持分の売却先は、持分の買取業者か不動産投資家が一般的です。

安くても早く確実に買い取って欲しい場合は買取業者、高値の適正価格で売却したい場合は、仲介会社へ相談しましょう。

4-2 共有者間で持分を売買する

共有持分の売却の意思が固まっている場合、第三者や業者への売却活動をはじめる前に、共有者に対して購入を持ちかけてみるとよいでしょう。

ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらうのは、相手にとってメリットがあるともいえるためです。ほかの共有者からすれば、見ず知らずの第三者や、よくわからない業者に売られてしまうよりは、自分で買い取ることを望むケースもあるでしょう。

4-3 共有名義不動産全体を売却する

3つ目が共有名義の不動産を丸ごと売却する方法です。ほかの共有者に、共有名義の不動産を全体の売却が可能かを相談してみましょう。

自分の共有持分だけだと市場価格より低くなってしまいますが、全体であれば市場価格で売却できるのでそれぞれの手元に入る金額も増えます。

なお全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要なことに加えて、売買契約書には共有者全員の署名・捺印が必要です。

4-4 土地を分筆し単独名義にする

共有名義の不動産が土地の場合は、持分割合相当の土地を分けることができ、これを「分筆」といいます。分筆すればその土地は単独名義になるため、共有持分ではなく土地そのものを売却可能です。

しかし分筆を行う場合も共有者全員の合意が必要で、道路に面していたり、変形地であったりすると同じ地積でも資産価値が異なるケースもあります。分筆したことでかえって使い勝手が悪くなり資産価値が下がってしまうなど、共有者間のトラブルにつながるケースもあるので注意が必要です。

5.共有持分の土地売却にかかる費用

それでは、共有持分の土地を売却する際にかかる費用を確認していきましょう。

5-1 譲渡所得税

共有持分の土地売却によって譲渡所得(譲渡益)を得た場合、譲渡所得税を納付する必要があります。

譲渡所得税は譲渡所得を算出し、保有期間に応じた税率を乗じます。

譲渡所得の算出式

譲渡所得=不動産の売却額-取得費-譲渡費用

参照:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

課税所得税は不動産の保有期間によって税率が変わります。具体的には保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以内では「短期譲渡所得」が適用されます。

短期譲渡所得のほうが税率が高く設定されているのは、土地の売買を繰り返して利益を得る“土地ころがし”を抑制する目的があるのです。

譲渡所得税の税率は以下の通りです。

譲渡所得税

長期譲渡所得:所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%
短期譲渡所得:所得税30%+復興特別所得税 0.63%+住民税9%=合計 39.63%

参照:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

譲渡所得額の算出方法は、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

5-2 贈与税

共有名義の土地を贈与し、持分移転が発生した際の評価額が基礎控除の110万円を超えると贈与税がかかります。

参照:No.4402 贈与税がかかる場合|国税庁

5-3 仲介手数料

不動産会社に土地の売却の仲介を依頼した際に、不動産会社に支払う手数料を指します。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しない場合は支払いは発生しません。仲介手数料は不動産会社によってさまざまですが、上限額は宅地建物取引業法によって定められています。

(仲介手数料の上限額)

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下物件価格(税抜)×4%+消費税
400万円超物件価格(税抜)×3%+消費税

参照:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

5-4 印紙税

印紙税は契約書を作成する場合にかかる税金で、売却価格によって税額が異なります。軽減税率適用後の税額は下表の通りです。

売却価格収入印紙の金額
1万円未満非課税
1万円以上10万円以下200円
~50万円以下200円
~100万円以下500円
~500万円以下1,000円
~1,000万円以下5,000円
~5,000万円以下10,000円
~1億円以下30,000円

※1万円以上10万円以下は軽減措置対象外

参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

6.共有持分の土地を高く売却する方法

自分の財産である共有持分を売却するのであれば、可能な限り高く売却したいものです。少しでも高く売却するためになにができるのか、確認していきましょう。

6-1 持分割合を増やしておく

特に共有者が3名以上と多いケースでは、ほかの共有者の持分を自分で買い取り、持分割合を増やしておくのも有効な手段です。持分割合が多ければ、売却価格もその分多く取得できます。

また持分の割合が多いほど、共有不動産に対してできることも増えるため、不動産会社での査定も高くなるでしょう。

例えば、持分割合が過半数あれば、共有名義の不動産に関する賃貸借契約が自由に結べます。貸すことで収益化が見込めるため、査定も比較的高くなるのです。

6-2 共有持分専門の不動産会社に依頼する

共有持分を売却する場合は共有持分専門の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。共有持分が専門であれば、共有者との権利調整やトラブル対応に精通しているからです。

ここまで解説してきたとおり、共有持分の売却は難しい要素が多いため専門的な知識がなくては取り扱いが困難です。賃貸や単独名義の土地売買がメインの不動産会社では、うまく采配できない可能性があります。

また、不動産会社には買取業者と仲介業者があるのもポイントです。買取業者は「不動産を安く購入・高く転売」で利益を得るビジネスモデルです。仕入れ値は安ければ安いほど利益がでるため、業者はなるべく安く不動産を仕入れようとします。

一方仲介業者は、できる限り高値取引を実現して売買価格に応じた仲介手数料で利益を得るビジネスモデルで、両者は利益を得る方法が異なるのです。

価格が安くても早く売却したいのであれば、買取業者のほうが短期間で手続きが進む傾向があります。しかし少しでも高く安心して売却したい場合は、迷わず仲介業者に依頼しましょう。

6-3 不動産鑑定士に査定を依頼する

共有持分の土地を高く売却するためには、不動産鑑定士へ依頼して査定をしてもらうのがよいでしょう。

最難関の国家資格の一つである不動産鑑定士の鑑定書は、査定根拠として信憑性が高くなります。そのため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高まります。

共有持分の土地は、購入希望者が少ないため売却価格も低くなりがちです。さらにふつうの不動産とは異なり、持分の割合に加えて共有者との関係なども査定価格に影響してしまいます。

したがって不動産鑑定士の鑑定を依頼すれば、売る側にとっても土地の査定価格への納得感が生まれます。もっと高く売れたのではないかといったもやもやを抱えずに済むでしょう。

不動産鑑定士への評価依頼については、下記の記事も参考になりますのでご覧ください。

6-4 売却にかかる費用を抑える

不動産を高く売却するためには、仲介手数料や譲渡所得税といった費用を抑えることも重要です。

費用が高ければ、その分手元に残る売却金額が少なくなります。

納税については減らすのは難しいものの、仲介手数料が無料の不動産会社もあります。少しでも費用を抑えるためにも、仲介の不動産会社を選ぶ際には仲介手数料についても比較するとよいでしょう。

まとめ

共有持分の土地の売却は、単独での利活用に制限があるため一般市場で買い手を見つけるのは難しい傾向にあります。

中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。一般市場での売却が難しい共有持分の土地についても、不動産鑑定士による厳密な査定で他社よりも高額売却の実績が多数あります。

また、社内弁護士が常駐しており、共有者間のトラブル解決にも精通しているため、共有者間のトラブルのご相談が多いのも中央プロパティーの特徴の一つです。

仲介手数料をはじめ、売却にかかる費用はすべて無料になっておりますので、共有持分について不安や疑問がある方もお気軽にご相談ください。

この記事の監修者

松原 昌洙マツバラ マサアキ

代表取締役 /
宅地建物取引士

CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。

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