共有持分の評価額を知りたい！評価基準と算出方法を解説｜持分の査定

「共有持分の不動産を査定してもらったけど、想像以上に評価額が低かった……」
「共有持分を売却したいけど、不動産価値ってどのように計算するのだろうか？」

共有持分の売却を考えている方のなかには、このように悩んでいる方もいるでしょう。

そこで本記事では、共有持分の評価基準やなるべく高く売るためのポイントを解説します。

共有持分の不動産の評価額を決めるポイントは、以下の5つです。

それぞれ詳しく解説します。

不動産の価値を決める一般的な基準には、主に以下の要素があります。

立地条件は、土地の価値に大きく影響します。例えば、都市部になるほど土地価格は高く、山間部や川沿いなどの災害リスクの高い場所は、価格が低くなる傾向にあります。

また、導線の良い道路に面しているかどうかも、土地価格を決定する際の大きな要因です。

土地の大きさは、一般的に広くなるほど価値が上がります。また形は、綺麗な四角形に近づくほど価値が高くなり、三角形や歪な形をしていると価値が下がります。

近隣状況では、駅の近くや商業施設が近いなど、利便性の高い場所で価値が高くなる傾向です。反対に駅から遠かったり、嫌悪施設（墓地や火葬場など）が近かったりすると価値が低くなります。

社会情勢や景気の動向も、不動産価格に影響を与えます。例えば、景気の悪化を不安視し、家賃や物価の安い地方への移住者が増えると、その地方の不動産価格は徐々に高騰するでしょう。

不動産会社に査定依頼をした場合、担当者はこれらの要素と過去事例、図1の不動産評価基準を基に金額を算出します。

（図1_4つの価値評価基準）

それぞれの目的が異なり、売買を行う際は、地価公示価格と基準地価を参考にします。

共有持分の不動産の場合は、不動産価値を算出する基本的な要素に加えて、持分割合や共有者の人数なども価格に影響します。

具体的には、不動産全体の評価額に持分割合を掛け合わせたものが、共有持分の評価額になるため、当然ながら持分割合に等しく持分の価格は高額になります。
2,000万円の価値がある不動産を例に考えてみましょう。この場合、共有持分が2分の1であれば1,000万円になり、4分の1であれば500万円が評価額です。
この評価額を基準として、様々な要因をもとにプラスポイントとマイナスポイントを評価し、最終的な持分の価格を算出します。

この時に、評価指標の一つになるのが、共有者の人数です。なぜなら、共有名義不動産の活用には、他の共有者の同意が必要になるケースが多いためです。

持分の購入者は、購入した不動産を活用するため、他の共有者に活用の方法を提案する可能性があります。共有者が少ないと交渉がスムーズにいきやすいため、一般的には評価額が高くなる傾向です。

居住者の有無も評価額に影響します。

共有持分の購入者が、購入した不動産を何らかのかたちで活用するには、他の共有者の同意が必要になります。

そのため、購入した不動産に他の共有者が居住しているとなると、活用が大きく制限される可能性があります。そのため、共有者が居住している不動産は需要が低く、不動産評価額が低くなる傾向にあります。

共有者との関係性は、共有不動産を円滑に活用できるかに関わります。

なぜなら、共有持分の購入者は他の共有者と共有関係になり、図2のように不動産の活用にあたって、他の共有者の同意が必要になるからです。

（図2_共有持分の活用の制限一例）

共有者同士が不仲であれば、交渉がスムーズに進まず、土地活用に制限がかかってしまいます。共有者同士の関係性によって、共有不動産の活用方法に支障がでるため、共有者同士のトラブルが深刻であれば、不動産評価額が低くなる可能性があります。

共有物の管理内容については、以下の表を参考にしてください。民法249条の第三節共有を参考にしております。

住宅ローンの残債は、評価額というよりは売却益に関係します。

例えば、住宅ローンが残っている状態で不動産売却を行うと、当然売却金額から住宅ローンの残債務を差し引いた金額が手残りになります。
そのため、住宅ローンは残っていないに越したことはありません。

相続で取得した共有名義不動産の場合には、住宅ローンが残っているケースは少ないですが、夫婦の共有名義で購入した不動産の場合、住宅ローンが残っているケースがほとんどです。また、不動産を売却できても、売却益よりも住宅ローンの残債務が大きいオーバーローンになる可能性があります。

オーバーローンになると抵当権を抹消できず不動産を売却できないため、注意が必要です。

また、抵当権付きの共有持分も売却自体は可能ですが、購入希望者が少ないことが想定されるため、それに比例して評価格も低くなります。

共有持分を高く売るためのポイントは、以下の4つです。

それぞれ詳しく解説します。

共有不動産をなるべく高値で売却するには、共有持分の比率を高めることが重要です。

そのためにも、他の共有者に持分を譲ってもらえないか相談しましょう。共有者の中には、不動産の管理や納税義務の苦渋から解放されたいと考えている人もいます。

共有持分割合が50%以上になると、不動産活用の幅が広がるため、不動産価値が高まる可能性があります。また、持分を買い取ることで共有者の数が少なくなると、購入者は他の共有者への交渉がしやすくなるため、売却価格の上昇につながるでしょう。

共有者間でのトラブルを避け良好な関係を築いておくのは、不動産を高値で売却するうえで必要不可欠です。

不動産会社が買い取った場合は、他の共有者との交渉を行い、不動産の活用方法を検討します。買主が見つかった場合も、買主が他の共有者に交渉や提案をするケースは少なくありません。万が一、共有者同士の関係が悪いと交渉が難航し、更なるトラブルを招く可能性もあります。
共有者間のトラブルがある場合は、早いタイミングで専門家に相談することをおすすめします。

共有者の数は、持分購入者の視点で考えると、購入後に不動産を活用する際におこなう、他の共有者への交渉の難易度に影響します。そのため、なるべく共有者が少ない状態にしておくことが高値で売却するポイントです。

共有持分は、共有者の中に相続が発生すると、芋づる式に共有者が増えていく性質があります。相続の発生前に売却する、共有者間で持分の売買をおこない、共有者を少ない状態にしておくのが理想です。

不動産会社に売却を相談をする場合、一社だけではなく複数の会社に依頼して比較検討しましょう。

共有持分は、不動産の中でも特殊なジャンルに該当するため、不動産会社によって共有持分の取引実績には差があり、知識や経験、対応力が大きく異なります。そのため、共有持分の取り扱い実績が豊富な不動産会社を比較し、査定額がそもそも適切なのか、売却をお願いできるほどの知識やノウハウを有しているかどうか、判断しましょう。

共有持分を高く売却できる業者の特徴は、以下の5つです。

それぞれ詳しく解説します。

不動産会社を選ぶ際は、買取業者よりも仲介業者を選びましょう。

買取業者と仲介業者では、以下の図3に示したようにビジネスモデルに違いがあり、買取金額が異なる場合があるためです。

（図3_買取業者と仲介業者のちがい）

買取業者は、自社で不動産を買い取るため、スピーディーな売却が可能です。しかし、買取業者は転売して利益を得るビジネスモデルです。つまり、安く買って、高く転売したいという思惑があります。そのため、買取金額は相場よりも安くなる傾向にあり、共有持分の状態によってさらに低く買い叩かれる可能性があるため、おすすめしません。

一方、仲介会社は、良い条件で購入してくれる買主を探すため、売却までに時間がかかる可能性はありますが、安く買い叩かれる可能性が低い傾向にあります。なぜなら、仲介業者は双方または一方の仲介手数料で利益を得るビジネスモデルであり、その仲介手数料は取引金額に応じて変わるためです。より高い取引金額での成約に努めるため、買取業者とくらべて売却価格が高額になりやすいです。
このような理由から総合的に考えて、仲介業者に依頼したほうがよいでしょう。

共有持分の不動産は、通常の不動産売買の知識に加えて、相続や共有持分の専門的な知識が必要となります。

そのため、街中の不動産会社では、相談しても断られるケースも少なくありません。依頼する不動産会社を探す際は、共有持分の取り扱い実績に注目したり、依頼する担当者がベテランで信頼できる人なのかを見極めたりするのが重要です。

また、取引実績や経験が豊富な会社かどうかを見極めるには、宅地建物取引業者の免許証番号を確認するのも一つの方法です。

ホームページで以下の赤枠で囲っている免許証番号の（）内の数字を確認しましょう。

（）内の数字が3以上の業者を選ぶのがポイントです。

（）内の数字は、5年に一度の免許更新を行った回数です。そのため（3）であれば、三回の免許更新を行っており、最低でも15年以上の経験があるということです。

（）内の数字が大きければ、信頼と実績を積み上げてきた証明になります。

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定を専門に行う国家資格を有している者のことです。

査定価格に客観的な事実があり、市場価格との差が出にくいため、非常に信頼性が高いのが特徴です。

また、不動案鑑定士による査定では、基本的に調査報告書を作成してくれます。調査報告書には、不動産価値の根拠となる情報が記載されており、売主にとって、査定額に納得感が出ることはもちろん、持分の購入者にとっても安心材料になります。実際に、調査報告書があることで、購入希望者が増えるケースは多くあります。
そのため、調査報告書を作成してくれる鑑定士がいる不動産会社に依頼しましょう。

図4のグラフを見てわかるように、共有持分を所有するきっかけの9割以上が相続です。

（図4_共有持分を所有するきっかけ）

相続のため、建物の築年数が古いケースは少なくありません。建物の築年数が古い場合、買主・売主の双方にとってデメリットがあります。そのためそもそも買い手が見つかりづらく、見つかっても売却価格が低い場合があるのです。

買主は、購入後に修繕費用がかかることを心配し、購入をしぶるまたは金額を下げてきます。売主としても、購入後に瑕疵担保などのトラブルが発生することを恐れます。

そこで取り入れたいのが、一級建築士による住宅診断の実施です。住宅診断があることで、図5のような買主・売主双方にとってのメリットがあります。

（図5_住宅診断による買主・売主のメリット）

住宅診断を行うことで、買主・売主のどちらもが安心して取引が可能です。また、住宅診断でも、一級建築士による診断が信頼できます。

共有持分の不動産は、権利関係が複雑で、売却後を含めてトラブルになりやすい傾向にあります。

契約書の確認なども専門家でなければ、理解や判断が難しいこともあります。そのため、契約書関係の確認や想定されるトラブルなどへの対処を含めて、専任の弁護士が初回の相談時や売買契約時に同席してくれる不動産業者を選びましょう。

契約書や覚書などは、売主視点で不利な点がないか、契約時に弁護士が立ち合い、リーガルチェックをしてくれる業者がおすすめです。

本記事では、共有持分の不動産における評価額について解説しました。あらためて確認すると、共有持分の不動産の評価額を決めるポイントは以下の5つです。

通常の不動産価値を算出するよりも、評価に影響するポイントが多いのが特徴です。また、評価額の査定や売却活動を行うには、共有持分や相続に関する専門的な知識が不可欠であり、対応できる不動産会社が限られます。

中央プロパティーは、共有持分専門の不動産会社として、今までに数々の不動産売却のお手伝いをしてきました。また、相続や共有持分に精通している社内弁護士が常駐しているため、共有者との関係性や売却後のトラブルに不安を抱えている方にも安心してもらえるでしょう。

さらに、不動産鑑定士による鑑定書の作成も行っており、不動産の正確な査定額が算出可能です。

また、不動産の価値をすぐに知りたい方には、当社が提供するAI査定「AIde査定」がおすすめです。AIde査定では、過去の類似物件の取引情報を基に、短時間で精度の高い査定額を算出します。

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