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うまく現物分割して解決した事例

ご相談内容

ABは兄弟で甲土地を2分の1ずつ共有していますが、お互いが結婚することもあり、家を建てるために土地を現物分割することを考えました。
しかし、面積上で半分に分けるとどうも土地の価格のバランスが均衡になりません。そのような場合、多くを取得してしまったものが不動産取得税などもかかってくる可能性もあると聞きましたが、何か良い解決方法はありませんか? 

  • なお、甲土地の状況は下記のような状態です。

現物分割の土地の図

詳細解説

現物分割とは

共有物を現実的に分けることを言います。共有物の分割には、代償分割などの方法もありますが、一番原始的な方法が現物分割です。土地であれば、単純に持ち分に応じて分筆し、それぞれ単独の土地として登記をすることで完了します。本件甲土地であれば、面積を半分に分けて、分筆して終わりと言いたいところですが実はそう簡単にはいかないことがあります。

土地を現物分割する際の注意点

土地の分け方によって価値が異なってしまうことでのトラブル

甲土地は主要道路に面している側とそうでない側があり、土地の価値は主要道路側の方が高く、甲土地を単純に持ち分割合で分割しようとすると、土地の価値が均衡の取れたバランスにならない…

共有物を分割する際このようなケースが実は多くあります。当事者間では、面積通り分割すれば問題ないと思っていても分割後の価値が分かると、少ない価値の方は腹の虫がいいわけありません。

仮にそのような状況を承諾したとしても、均衡な共有分割とは言えず、持分以上の土地を得たとして、不動産取得税や贈与税を課される場合があります。

国税庁の通達

(共有地の分割)

33-1の6:「個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。」

とあります。「持分に応ずる現物分割があった時は譲渡がないとして扱う」逆を言えば、「持ち分に応じない現物分割があった時は譲渡が有りとして扱う」=課税対象として扱うとなってしまいます。

1. 甲土地を半分に分けた場合の価値
甲土地を半分に分けた場合の図

このような分け方だと、国税庁の通達に当てはまってしまいます。そこで当社は、同通達の次の部分に注目致しました。

33-1の6(注)2:「分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当するのであるから留意する。」

すなわち、土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときければ、譲渡には当たらず、風対象にはならないということになります。
上記通達も踏まえて以下のように現物分割の提案を行いました。

2. 面積ではなく、土地の価値割合での分割
面積ではなく、土地の価値割合での分割の図

このようにすることで、通達の注意書きに合致する分割になり、課税はされないことになります。確かに土地の面積は異なりましたが、土地の評価額は同じということでAB兄弟からは「円満な解決ができた」とお喜び頂けました。

このように、共有物の分割には色々な「コツ」がいります。当社では、多くの共有に関するアドバイス、事例解決を行ってきました。共有分割の際のポイントは全て熟知しておりますので、共有分割をお考えの方は是非当社にご相談ください。

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