相続

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共有不動産を全員の同意なく改築可能?

ご相談内容

1年前に亡母から兄弟4人(各持分1/4づつ)が相続した3階建てアパートがあります。このアパートには共有者は誰も住んでいませんが12部屋は貸していて家賃収入があり4人の均等割で賃料収益金を分配しています。しばらくして長期間空き家状態だった1階の1部屋を姉が突然“喫茶店をやる”と言い出し私たちが承諾する前に勝手に工事を始め改装してしまいました。
そして姉は“私は持分を持っているんだから家賃は払わない”と言い張っています。
仕方がないのでしょうか?

ポイント

  • 共有者の一人が承諾なく改装してしまった。

  • 改装した共有者は1階部分の家賃を払うつもりがない。

補充【単独】で出来るケース・保存行為(雨漏りの修繕など)・自己持分飲みの売却※誰も不利益があってはならない|【過半数の同意が必要のケース】・管理行為(部分的なリフォーム)・賃貸契約の締結及び解除(建物3年、土地5年以内)※性質を変えてはいけない。|【全員の同意が必要のケース】・変更行為(大規模なリフォーム)※物理的な変化があってはならない。→担保権の設定や用途変更を伴うリフォームはNGの図

解決までの流れ

年上の兄弟姉妹が同意なく勝手に大規模修繕をおこなってしまったケースです。
結論から申し上げますと、同意なくおこなった姉の喫茶店改修工事は違法行為に該当します。
“喫茶店をする為にリフォームするのであしからず”という書面が姉の代理人弁護士から相談者宛に届いたのでご本人も仕方がないと諦めかけていました。
“事前に説明をしてくれればいいのに”が姉には通じません。姉から見たら年下の弟に同意を得る必要がないと考えているからです。

NGのイメージ

勝手に工事を完了して喫茶店もオープンしていることから、姉に損害賠償の請求などはおこなわず、持分比率による賃料を請求し、応じなければ第三者に売却する旨を姉に伝えました。

その後、賃料(1階部分)は入ってきましたが、いずれまた早かれ遅かれトラブルが想定されるので不要な争いを避けるためにも所有持分1/4を外国人の個人投資家に売却することになり、いち早く共有状態から脱して解消した事案です。

書面にて賃料請求→エルピス総合法律事務所の塩谷弁護士に依頼。

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