不動産を共有持分で所有していると、取得・所有・売却のタイミングで様々な税金が発生します。

単独所有と基本は同じですが、共有者全員で負担する固定資産税の支払い方法など、特有のルールも存在するため注意が必要です。

本記事では、共有持分にかかる税金の種類から、使える控除制度、節税のポイントまで網羅的に解説します。

税金のことで損をしたくない方は、ぜひ最後までご覧ください。

大前提：共有不動産の税金は「持分割合」で按分する

共有不動産にかかる税金の最も重要なルールは、原則として共有者全員がそれぞれの『持分割合』に応じて負担するということです。

これは民法第253条にも定められている基本的な考え方です。

（共有物に関する負担）

第二百五十三条　
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

引用元：民法第253条

たとえば、固定資産税が年間10万円で、持分割合がAさん2分の1、Bさん2分の1であれば、それぞれ5万円ずつ負担します。

ただし、共有者間の話し合いで「特定の共有者が居住する代わりに、その人が固定資産税を全額支払う」といった取り決めをすることも可能です。

しかし、共有者の中に税金を支払わない人がいる、連絡が取れないといったトラブルも少なくありません。

そのような場合は、専門家への相談が解決の近道です。

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共有持分の「取得時」にかかる税金

共有持分を取得する際には、主に以下の2種類の税金が関係します。

1. 不動産取得税・登録免許税
2. 消費税（売主が課税事業者の場合に建物価格へ課税）

取得時の税金①：不動産取得税・登録免許税

不動産を購入や贈与によって取得した際に、一度だけ課税されるのが不動産取得税です。

ただし、相続によって取得した場合には課税されません。

税額は「不動産の評価額×税率」で計算され、共有持分の場合も持分割合に応じた額を負担します。

また、不動産の権利を登記する際には、法務局に登録免許税を納める必要があります。

これらの税金は、共有者全員に連帯納付義務があるため、誰か一人が滞納すると他の共有者に支払い義務が生じるので注意が必要です。

取得時の税金②：消費税（売主が課税事業者の場合に建物価格へ課税）

不動産売買において消費税がかかるのは、売主が不動産会社などの『課税事業者』である場合のみです。

そのため、個人が売主の中古物件などを取得する場合は、消費税はかかりません。

消費税の課税対象は『建物』部分のみで、土地には課税されないことも覚えておきましょう。

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共有持分の「所有中」にかかる税金

不動産を共有持分で所有している間は、以下の税金が毎年継続的にかかります。

1. 固定資産税・都市計画税
2. 消費税（事業用の賃料収入がある場合に課税）

所有中の税金①：固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課税されるのが、固定資産税と都市計画税です（都市計画税は、市街化区域内の不動産のみ）。

納税通知書は共有者の代表者1名にまとめて送付されるため、代表者が一度全額を支払い、後から他の共有者から持分割合に応じた金額を精算するのが一般的です。

不動産取得税と同様、これらの税金にも連帯納付義務があります。

もし共有者の誰かが支払いを怠ると、他の共有者がその分を負担しなければなりません。

固定資産税の支払いを巡るトラブルは、共有者間の関係を悪化させる大きな原因となります。

話し合いでの解決が難しい、立て替えた分を支払ってもらえないといったお悩みは、4万件以上の共有持分トラブルを解決してきたセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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所有中の税金②：消費税（事業用の賃料収入がある場合に課税）

共有不動産をアパートや駐車場として貸し出し、賃料収入を得ている場合、その事業収入に対して消費税が課税されることがあります。

個人であっても、2年前の課税売上高が1,000万円を超える場合は課税事業者となり、消費税の申告・納税義務が発生します。

共有不動産からの賃料収入も、持分割合に応じて各共有者の売上として計上されるため注意が必要です。

共有持分の「売却時」にかかる税金

ご自身の共有持分や、共有不動産全体を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、以下の税金が課税されます。

1. 譲渡所得税・住民税
2. 消費税（売主が課税事業者として建物を売る場合に課税）

売却時の税金①：譲渡所得税・住民税

不動産を売却して得た利益を『譲渡所得』といい、この所得に対して譲渡所得税（所得税）と住民税が課税されます。

譲渡所得は『売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)』で計算されます。

もし売却価格が取得費や譲渡費用を下回り、利益が出なかった（譲渡損失となった）場合は、課税されません。

税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えると『長期譲渡所得』として税率が低くなります。

共有持分のみを売却した場合でも、利益が出ればご自身の所得として確定申告が必要です。

正確な税額を知るためには、まずご自身の共有持分がいくらで売れるのか、その評価額を把握することが不可欠です。

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まずは適正な価格を知ることから始めましょう。

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売却時の税金②：消費税（売主が課税事業者として建物を売る場合に課税）

個人の居住用不動産を売却する場合には、基本的に消費税はかかりません。

しかし、売主が投資用物件として貸し出していたなど、事業として不動産を売却する『課税事業者』に該当する場合は、建物の売却価格に対して消費税が課税されます。

土地は非課税です。

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共有持分でも使える！主な税制メリット（控除・特例）

共有持分にかかる税金には、負担を軽減するための様々な控除や特例制度が用意されています。

これらを賢く利用することで、数百万円単位の節税につながるケースもあります。

ここでは代表的な以下の制度をご紹介します。

1. 住宅ローン控除（取得・所有）
2. 居住用財産の3,000万円特別控除（売却）

税制メリット①：住宅ローン控除（取得・所有）

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、年末のローン残高の0.7%が最大13年間にわたって所得税などから控除される制度です。

共有名義でそれぞれがローンを組んでいる場合（ペアローンなど）は、共有者それぞれが自身の持分とローン残高に応じてこの控除を適用できます。

適用には、床面積や合計所得金額などの要件を満たす必要があります。

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税制メリット②：居住用財産の3,000万円特別控除（売却）

ご自身が住んでいるマイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に効果の大きい特例です。

共有不動産の場合、各共有者がそれぞれ要件を満たせば、1人あたり最大3,000万円の控除を受けられます。

たとえば、夫婦2人の共有名義であれば、合計で最大6,000万円まで控除できる可能性があります。

ただし、親子間や夫婦間の売買では適用できないなどの注意点があります。

このような専門的な特例を最大限に活用するには、税務と不動産の両方に詳しい専門家のアドバイスが欠かせません。

センチュリー21中央プロパティーには、共有持分に強い社内弁護士が常駐。税理士や弁護士といった専門家との強力なネットワークがあります。

お客様にとって最も有利な売却方法をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

共有持分の不動産には、所有・取得・売却のタイミングで、それぞれ「固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・贈与税・譲渡所得税・住民税」が発生します。

共有持分は、持分割合に応じた税金を支払うのが原則です。
それぞれに納付書が届くわけではなく、代表者が一括して支払い、共有者が代表者に対して持分割合に応じた税金を支払います。

ただし、自分の持分だけ売却した場合の所得税や住民税は当人のみ支払い、ほかの共有者に納税の義務はありません。

かかる税金には各種控除制度が用意されており、うまく利用すれば数百万円単位の節税が可能です。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。
当社では、共有持分の売買仲介だけでなく、相続・売却・譲渡などの節税対策についてのご相談も承っております。
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