共有者間で共有不動産の
分割協議がまとまらない。｜法律・税金｜相続

と規定されています。本件では、共有物分割請求訴訟を提起していますが、民法258条2項にあるように、裁判所は、「共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるとき」と判断した場合は、共有物を競売させる判決を出すことになります。

土地の場合、現物分割ができる場合が多く、土地測量を行い現実に分割、すなわち、分筆登記をすることになります。しかし、土地の性質や形状によって分割してしまうと土地の価値自体が著しく下がる場合、現物分割をすることは妥当ではありません。

そこで、裁判所は競売に付し、その売却代金を各々の持ち分割合で分ける方法を命じることができるようにしています。これは、たとえ当事者が望んでいな場合でも裁判所が競売の判断をすることもあります。

通常、競売になった物件は相場の約60～70%程度の価格で落札されます。市場に出回っている不動産のように買受人に対する保護が弱いことが一因として挙げられます。また、買受の申し込み自体は裁判所が設定した基準価格あら20%低い価格から申し込めるため、場合によっては市場の半分程度でしか売れない場合もあります。

上記のように競売は売れた場合でも、市場価格より安価になってしまう可能性が高く、また、そもそも、競売にかけられて、絶対に落札者が現れるとは限りません。そのような場合、入札基準価格を下げ、再度競売にかける場合もあります。そうすると当然落札価格もさらに安くなってしまいます。

また、訴訟を続けるとなると、裁判所へ出向く労力や時間、弁護士費用等を含めた、訴訟費用もかかるだけではなく、何より精神的な負担が大きくなってしまします。そこで、自己の共有持分のみの売却を検討することを推奨いたします。

とあり、共有物全体を売却するには各共有者の同意がいることになりますが、自己の共有持分のみであれば他の共有者の同意は不要です。確かに、共有物を全体で売却し、その売却代金を分ける場合よりも共有持分のみの売却の方が取り分は少なくなる可能性は高いです。ただ、例えば、

そうはいっても共有持分の売却は、権利関係が複雑に絡んでいることから、なかなかスムーズにいかないことも多くあります。
実際、共有関係を専門している業者は全国でも数が少ないのが現状です。不動産業者を間違えると、共有持分の売却価格が想定よりもかなり下がってしまうだけではなく、そもそも売却すらできないこともあります。

当社は共有持分のプロとして数多くのトラブルを解決して参りました。共有持分に長けた専門家も多くおります。
まずは、是非一度当社にご相談ください。最適な解決策をご提示させて頂きます。