共有名義で不動産を所有しているパートナーや親族が亡くなったとき、「この不動産は今後どうなるのだろう？」「自分がそのまま住み続けていいのか？」と不安に思う方は少なくありません。

まず知っておくべきは、共有者が亡くなっても、残された共有者が自動的にその持分を引き継ぐわけではないということです。故人の持分はあくまで「相続財産」となり、適切な相続手続き（名義変更）を行わなければ、将来的に売却や管理が不可能になる深刻なリスクを抱えることになります。

さらに、2024年4月からは相続登記が義務化され、放置すると過料（罰則）の対象となるなど、これまで以上に迅速な対応が求められるようになりました。

この記事では、共有名義の片方が死亡した際に確認すべき優先事項から、具体的な手続きの流れ、発生する税金、さらには共有状態を解消してトラブルを防ぐ方法まで、実務の現場を知る専門的な視点で網羅的に解説します。

「何から手をつければいいかわからない」と悩んでいる方は、この記事をロードマップとして活用し、安心安全な相続を目指してください。

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共有名義で片方が死亡した場合、まず確認すべきポイント

共有名義で不動産を所有しているパートナーや親族が亡くなった際、「残された自分のものになるのでは？」と考える方は少なくありません。しかし、亡くなった方の共有持分が、自動的にあなたの名義へ移ることはありません。

亡くなった方の持分はあくまで「相続財産」として扱われます。そのため、残された共有者が独断で売却したり、リフォームのローンを組んだりすることはできず、必ず「相続手続き」を経て名義を変更（相続登記）しなければなりません。

実務上、「共有者だから当然引き継げる」という誤解から手続きを放置し、数年後にいざ売却しようとして「名義が故人のままなので売れない」とパニックになるケースが非常に多いのが実情です。

確認すべき3つのポイント

相続手続きをスムーズに進めるためには、初期段階で以下の3点を整理することが不可欠です。これらを後回しにすると、親族間でのトラブルや、想定外の借金を背負うリスクが高まります。

確認すべきこと	なぜ重要なのか（理由）
①遺言書の有無	遺言書がある場合、法定相続よりも優先されます。遺言書の有無を確認せずに遺産分割の話し合いを始めてしまうと、後から内容が覆り、親族間の大きな紛争に発展する恐れがあります。
②相続人の範囲	相続手続きは、残された共有者だけで完結しません。故人の子供、親、兄弟など、法的な相続人が誰かを確定させる必要があります。後から「聞いていない」という相続人が現れると、手続きはすべて白紙に戻ってしまいます。
③住宅ローン・団信の状況	ローンが残っている場合、団体信用生命保険（団信）の適用有無でその後の負担が劇的に変わります。保険でローンが完済されるのか、あるいは債務を相続するのかを確認せずに相続を承認すると、後に返済困難に陥るリスクがあります。

2024年4月より「相続登記」が義務化されました

これまで任意だった相続登記ですが、法改正により2024年4月から義務化されました。共有名義人の死亡を知った日から3年以内に名義変更を行わない場合、10万円以下の過料（罰則）の対象となる可能性があります。「とりあえず様子を見る」という選択は、現在では法的なリスクを伴うことを認識しておきましょう。

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共有名義の片方が死亡したら不動産の相続はどうなる？【3つのパターン】

民法では、共有名義で片方が死亡した場合、その持分は原則として法定相続人が相続します。法定相続人には、配偶者・子ども・直系尊属・兄弟姉妹が含まれます。

ただし遺言書や遺産分割協議により、法定相続とは異なる分割も可能です。

パターン①：夫婦の共有名義で片方が死亡した場合

夫婦の共有名義で不動産を持っていた場合、配偶者が全ての持分を取得するケースもありますが、子どもがいる場合は配偶者と子どもで法定相続割合に応じて分割されます。

遺言書があれば、指定内容に従って相続します。

パターン②：親子の共有名義で親が死亡した場合

親子間の共有名義で親が死亡した場合、子どもが相続人となります。子どもが複数いる場合は、持分を法定相続割合で分割します。

なお、特定の子に全て譲る場合は遺言書で対応できます。

パターン③：兄弟間の共有名義で片方が死亡した場合

兄弟間の共有名義では、死亡した兄弟の持分は兄弟の相続人が取得します。

例えば兄弟AとBの共有でAが死亡した場合、Aの子どもが相続人になります。遺産分割協議により、代償分割や持分の売却で調整することも可能です。

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共有名義人が死亡した場合の手続きの流れ

共有名義人が片方死亡した場合、以下の流れで相続手続きを進めます。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 法定相続人を確定する
3. 相続財産を調査・整理する
4. 遺産分割協議を行う（共有不動産の扱いも）
5. 相続税の申告と納付
6. 不動産の相続登記を行う

ステップ①：遺言書の有無を確認する

まず初めに行うべきは、故人が遺言書を残しているかの確認です。

遺言書があれば、その内容に従って相続が行われます。特に公正証書遺言があればすぐに内容を確認できますが、自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での「検認」が必要です。

遺言書があるかないかで、その後の相続手続きや遺産分割の流れが大きく変わりますので、慎重に探しましょう。

ステップ②：法定相続人を確定する

次に、故人の法律上の相続人（法定相続人）を確定します。

戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せ、故人との関係性を証明する書類を収集します。これにより、誰がどれだけの割合で共有持分を相続する権利があるかを明確にします。

このステップは、後に行う遺産分割協議を円滑に進める上で不可欠であり、将来的なトラブルを避けるためにも、正確に行う必要があります。

ステップ③：相続財産を調査・整理する

相続手続きでは、不動産以外にも預貯金や有価証券、借金などすべての財産を調査・把握する必要があります。

共有名義の不動産は持分のみが対象となるため、持分割合や登記状況の確認も重要です。プラスの財産だけでなく、マイナスの財産（債務）も含めたうえで、相続を進めるか放棄するかの判断が求められます。

ステップ④：遺産分割協議を行う（共有不動産の扱いがここで決まる）

すべての相続財産が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。

この話し合いで、故人の共有持分を誰が引き継ぐか、あるいは全員で共有するかを決定します。

協議の結果は「遺産分割協議書」にまとめ、全員が署名・押印します。もし合意できない場合は、家庭裁判所の調停や審判に進むことになります。

ステップ⑤：相続税の申告と納付

相続税は、相続した財産の総額が基礎控除額（「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」）を超える場合に課税されます。

共有持分の評価額も含まれるため、不動産の評価額を正確に把握することが重要です。

申告期限は、相続の開始を知った日から10か月以内です。納付も同様の期限内に行う必要があるため、早めに税理士など専門家への相談を検討しましょう。

ステップ⑥：不動産の相続登記を行う

最後に、不動産の名義変更（相続登記）を行います。

これは故人の持分を新たな相続人名義に書き換える手続きで、法務局で行います。登記申請には戸籍謄本、遺産分割協議書、相続関係説明図、登録免許税の納付などが必要です。

なお、相続登記は2024年から義務化されており、手続きを怠ると過料の対象になることもあります。

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共有名義の相続で発生する4つの税金と諸費用

共有持分の相続でかかる税金は、主に以下の4つです。

1. 相続財産にかかる相続税
2. 登記手続きに必要な登録免許税
3. 毎年かかる固定資産税
4. 売却時にかかる譲渡所得税

①相続財産にかかる相続税

故人から引き継いだ財産の合計額が、一定の基礎控除額を超える場合に課税されます。

共有持分も相続財産の一部として評価され、他の預貯金や有価証券などと合算して計算されます。

■ 相続税の速算表

課税価格（相続財産の金額）	税率	控除額
～1,000万円以下	10%	なし
1,000万円超～3,000万円以下	15%	50万円
3,000万円超～5,000万円以下	20%	200万円
5,000万円超～1億円以下	30%	700万円

スクロールできます

※ 課税価格＝「相続財産総額 － 基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）」

②登記手続きに必要な登録免許税

不動産を相続した際に所有権移転登記を行うために必要な税金です。

共有持分のみを相続しても、この税金は発生します。課税額は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。

たとえば、評価額が1,000万円であれば4万円が登録免許税として必要になります。登記をしないと法的に所有者と認められません。

③毎年かかる固定資産税

不動産を所有している限り、毎年課税されるのが固定資産税です。

共有名義の場合は、各共有者が持分に応じて負担するのが原則です。たとえ相続によってごく一部の持分を取得した場合でも、1月1日時点で登記上の所有者であれば課税対象となります。

納税通知書は共有者のうち、代表者の一人に届くため注意が必要です。

④売却時にかかる譲渡所得税

相続した共有持分を将来的に売却した場合、その売却価格が取得費や譲渡費用を上回れば「譲渡所得税」が発生します。

譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間に応じて税率が異なります。

所有期間による区分

所有期間	所得税率	住民税率	復興特別所得税（所得税×2.1%）	合計税率
短期譲渡所得 （5年以下）	30.63%	9%	0.64%	39.63%
長期譲渡所得 （5年超）	15.315%	5%	0.32%	20.315%

※ 所有期間のカウントは、売却した年の1月1日時点で判断します。
※ 相続した不動産の場合、被相続人が取得した日からの期間を引き継ぎます。

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相続を機に「共有状態」を解消して単独名義にする方法

不動産の共有状態は、将来的に売却やリフォームを行う際、所有者全員の同意が必要になるという大きな制約を伴います。相続が発生したタイミングは、複雑な権利関係を整理し、「単独名義」へと一本化する絶好のチャンスです。

主な解消方法として、以下の3つの手法を検討しましょう。

1. 代償分割（だいしょうぶんかつ）
   あなたが亡くなった方の持分をすべて引き継ぐ代わりに、他の相続人に対して、その価値に見合うだけの「自身の預貯金」を支払う方法です。不動産を手放さずに済み、かつ他の相続人の不満も解消できるため、住み続けたい場合に最も有効です。
2. 持分の買い取り
   一旦、法定相続分通りに名義変更（相続登記）を行った後で、他の相続人からその持分を適正な市場価格で買い取る方法です。売買契約となるため、価格交渉や契約書作成などの事務手続きが必要になります。
3. 換価分割（かんかぶんかつ）
   不動産を丸ごと売却して現金化し、その代金を相続人同士で分け合う方法です。誰も住む予定がない場合に適しており、1円単位まで公平に分配できるため、親族間のトラブルを最小限に抑えられます。

共有状態を放置せず、今のうちに単独名義へ整理しておくことで、次世代への負担を大きく減らすことができます。

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共有名義を続けるのはリスク大⁉実例で見るトラブル事例

共有名義の不動産相続は、少しの判断ミスや放置が、取り返しのつかない紛争へと発展するリスクを秘めています。ここでは、実際に起きた5つのトラブル事例を紹介します。自分や家族が似た状況にないか、照らし合わせてみてください。

事例1：登記を放置して売却できなくなったケース

夫と自宅を共有していたAさんは、夫の死後「名義変更はいつでもできる」と相続登記を放置していました。

数年後、老人ホームへの入居資金を作るために自宅を売ろうとしましたが、夫の持分を相続する権利を持つ義弟が、その間に認知症を患っていたことが判明。

成年後見人の選任が必要となり、多額の費用と数ヶ月の時間を要した結果、予定していたタイミングでの売却を断念せざるを得ませんでした。

事例2：関係の悪い相続人が新たな共有者になったケース

Bさんは、長年疎遠だった義兄と、実家の持分を半分ずつ共有することになりました。

売却を提案したBさんに対し、義兄は「思い出があるから売らない」と頑なに拒否。共有名義の不動産は、1人でも反対すれば売却も解体もできません。 

結局、活用も売却もできないまま、Bさんは住んでもいない実家の固定資産税だけを払い続ける負担を負うことになりました。

事例3：住宅ローンの扱いを誤り、相続放棄すべきだったケース

ペアローンを組んでいた夫が亡くなったCさん。当然「団信」でローンは消えると思っていましたが、夫が告知義務違反で保険対象外だったことが発覚。

夫の持分を相続したことで、Cさんは自身のローンに加え、夫が遺した数千万円の債務まで実質的に引き継ぐことになりました。

多額の負債があると知っていれば「相続放棄」という選択もありましたが、一度相続登記を進めてしまった後では手遅れでした。

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事例4：遺産分割協議がまとまらず不動産売却に支障が出たケース

父親の共有持分を3人の兄弟で分けることになったDさんのケース。

長男は「家を売りたい」、次男は「思い出として残したい」、三男は「自分が住む代わりにタダで譲ってほしい」と主張が完全にバラバラに。

遺産分割協議がいつまでもまとまらず、不動産は「空き家」として放置され、特定空き家に指定される一歩手前まで劣化が進んでしまいました。

事例5：共有状態のまま次の相続が発生し、共有者が増えたケース

祖父の代から共有名義のまま放置されていた土地。名義人の一人が亡くなるたびに、その子供や配偶者が権利を引き継ぎ、現在では共有者が全国に20人以上にまで膨れ上がりました。

中には顔も知らない親戚も含まれており、もはや全員の連絡先を特定することすら不可能に。土地を有効活用したくても、同意書を集めることさえできない「塩漬け不動産」となってしまいました。

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不動産の相続で揉めないための事前対策

もしあなたが今、「自分が亡くなった後、残された家族が共有名義で苦労しないか」と不安を感じているなら、元気なうちに打てる手立てはいくつもあります。

将来の争族（そうぞく）を防ぐための代表的な3つの対策を紹介します。

1. 遺言書の作成
   最もシンプルかつ強力な対策です。「私の持分はすべて配偶者に相続させる」と遺言書に記しておくだけで、遺産分割協議をスキップでき、残された方の名義変更手続きが劇的にスムーズになります。
2. 生前贈与
   生きているうちに、自分の持分を配偶者や子へ移転させ、名義を一箇所に集約しておく方法です。贈与税の特例などを活用できる場合もあり、あらかじめ「共有状態」を解消しておくことで、相続時のトラブルを根源から断てます。
3. 家族信託の活用
   「管理権限」をあらかじめ信頼できる家族に託しておく最新の手法です。これにより、本人が認知症などで判断能力を失った後でも、家族の判断で不動産の管理や売却が可能になります。

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まとめ：複雑な共有名義の相続は早めの専門家相談を

共有名義人の片方が亡くなった際、最も危険なのは「とりあえず住めているからいいや」と放置することです。

2024年から始まった相続登記の義務化により、放置は罰則（過料）のリスクに直結します。また、時間が経てば経つほど、二次相続によって権利者がネズミ算式に増え、合意形成は不可能に近いほど困難になってしまいます。

• 「親族間で意見がまとまらない」
• 「自分の持分を適正価格で手放したい」
• 「複雑な権利関係を整理したい」

とお悩みなら、共有持分の取り扱いに特化したプロの力を借りるのが近道です。

センチュリー21中央プロパティーでは、共有持分の売却相談や査定を専門的に承っています。弁護士や司法書士とも連携し、トラブルを抱えた物件でもスムーズな解決へと導きます。

共有名義の問題は、時間が経つほど解決が難しくなります。まずは無料査定・相談を利用して、あなたの不動産に今どれくらいの価値があり、どのような解決策があるのかを確認してみませんか？

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よくある質問（FAQ）

共有名義の相続に関して、多くの方が抱く疑問をまとめました。

Q：他に相続人が誰もいない場合、亡くなった人の持分は自分のものになる？

A： 結論から言うと、自動的にあなたのものにはなりません。
相続人が不在で、かつ「特別縁故者」もいない場合に限り、最終的に他の共有者に持分が帰属するという規定（民法255条）があります。しかし、これには家庭裁判所での複雑な手続きが必要であり、認定のハードルも決して低くありません。

Q：不動産の持分だけを相続放棄することはできる？

A： 不可能です。
相続放棄は「すべての財産（負債を含む）」を引き継がないという選択です。「預貯金はもらうが、管理が大変な共有持分だけいらない」といったつまみ食いは認められません。放棄する場合は、家も現金もすべて手放す必要があります。

Q：住宅ローンの名義人が死亡した際、住み続けるための手続きは？

A： 速やかに融資元の銀行へ連絡してください。
まずは団体信用生命保険（団信）が適用されるかを確認します。適用されればローンは完済されますが、適用外の場合は「債務引受」の手続きや、抵当権の整理など、銀行との交渉が必要になります。