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共有物分割請求により競売になると

共有持分アドバイザー松本が担当しました「事例でわかる共有持分」として、北海道札幌市のアパート共有持分をお持ちのO様の相談内容および解決内容をご紹介します。

ご相談内容

土地は叔母との共有持分、建物は1階が私、2階は叔母の区分所有となっています。1階はテナントとして貸し出しており、2階は叔母が住んでいます。
先日、叔母からの申し入れで、私が所有する土地の共有持分を買い取りたいと打診がありました。まったく、売る気はないので断ったところ、今度は弁護士から私に打診があり、回答によっては共有物分割請求を行うと言ってきました。
これって、どうなるんですか?

土地は叔母と相談者の共有名義の持分、建物の1階は相談者、2階は叔母の区分所有で 1階はテナントとして貸し出し、2階は叔母が居住の図

ポイント

  • 共有物分割請求により最悪のケースとは

解決までの流れ

有物分割請求の本来の目的(原則)は現物分割ですが、土地建物の場合、ほとんど現物分割は難しく、申立てる側の主張が相手側の共有持分を買い取るか、相手側に売るかになることが多いと思います。これ以外にも換価競売という方法もあります。
結局のところ、売り買いの話がまとまらなければ、裁判所の判断により競売換価を言い渡されることもあります。

この度の事案で最悪なケースは競売になることです。それは、市場価格より安く落札されるだけではなく、1階のテナントさんから損害賠償請求を受ける可能性が高いです。
2階部分は区分所有になるので、競売対象は土地のみとなり、その土地を第三者が落札した場合、最も怖いのが買受人から「建物収去土地明渡し」の申し立てをされることです。

土地と建物の所有者が異なことになり、この度の事案は借地権の対抗要件はなく、敷地利用権のない建物になるので、土地を取得した第三者としては、建物所有者に対し建物収去を請求することが可能となるのです。

したがって、建物収去の方向に進んでしまうと、1階のテナントとしては、貸主である相談者との賃貸契約であるなか、その履行ができなくなる訳であり、テナントとしては貸主に対し損害賠償請求が可能となります。

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