共有名義不動産のメリットとデメリット｜共有持分とは｜その他

住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税される制度。（減税されるのは所得税と住民税）夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多くなります。

居住用不動産を売却した時、譲渡益に対して3,000万円分を控除できるというもので、高額不動産取引の場合、税金のメリットがあります。これが通称「3,000万円控除」と呼ばれているものです。
譲渡益（譲渡所得）とは売却価格から購入価格を差し引いて利益が出ている部分のことです。

売却時の特別控除がそれぞれ共有者ごとに適用されますので、自宅を売って6,000万円の利益が出ても、夫婦共有名義だと最大（合計3,000万+3,000万＝6,000万円）まで税金がかからないことになります。さすがにマイホームの売買で6,000万円の利益が得ることは少し現実的ではないかもしれませんね。このように共有名義のメリットは税制上の恩恵しかありません。

住宅ローン控除を夫婦それぞれが適用するためには、夫と妻が別々に独自の住宅ローンを組むか、夫婦のうちどちらか一方が｢連帯債務者｣となって住宅ローンを組む必要があります。
実態として多くの夫婦はお互いが、お互いの住宅ローンの連帯保証人になる「ペアローン」を組みます。

それぞれのデメリットについて解説していきます。

持分の割合（9：1など）が均一でなくても不動産全体を売却するときには、共有名義(共同)になっている全員分の署名・捺印が必要になる。

共有名義(共同名義)の一人がなくなった場合、その権利は法定相続人に枝分かれします。相続が発生すると、共有者がどんどん増えてしまい、共有の権利関係がより複雑になってしまい、“負の連鎖”が始まっていきます。

例えば、A・B・Cが不動産が共有していましたが、Aが死亡しその相続人甲乙が法定相続分で相続した場合、甲乙らとBCが共有関係になってしまいます。更にBが死亡しその相続人が相続した場合には、Bの相続人らと更に共有になります。

このように相続を繰り返すことで共有関係が複雑になってしまいます。共有者に相続が起きた場合は、共有関係の整理をするいいタイミングと言えるでしょう。

夫婦でマイホームを購入する時に、離婚を前提にシュミレーションする夫婦はまずいないでしょう。いざ離婚する場合、不動産を2つに割って住むことはできないので、結果として売却しなければいけなくなりますが、通常 財産分与の問題が大きく関わってきますので一筋縄ではいきません。

共有名義(共同名義)ということは、登記する際には当然その人数分かかってしまい、そして住宅ローンを利用する際にも、その諸費用は人数分に応じてかかってしまいます。

家を共有名義(共同名義)に、しいている場合に他の共有者の収入が無くなるようなことがあると、一共有者が他の共有者の分も住宅ローンを払う必要性が出てくる場合もあります。これは他の共有者への贈与とみなされ贈与税の対象となることがある。

このように共有者同士の意思がズレが生じると、あっという間にトラブルに発展してしまう共有名義不動産。一度、話がこじれると共有者全員の協議が纏まることは非常に困難です。親族間の微妙な関係性や、過去の出来事による遺恨などが一気に噴き出したり、金銭問題が絡むと、負のスパイラルに陥り、離婚協議の中で親権を巡る問題も泥沼化してしまいます。

相続手続きで“とりあえず共有名義”にすることは避け、税制上の優遇を目的とした「ペアローン」を組む場合も、慎重に取り組みましょう。